关于房屋买卖合同锦集九篇.docx

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1、关于房屋买卖合同锦集九篇房屋买卖合同篇I合同法第116条明确规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。由此可见，法律只是赋予当事人适用违约金或拧定金条款的选择权，如果当事人并主张违约金和定金，将不能获得支持。但并非在任何情况卜.，守约方都不能向违约方同时主张违约金和定金。根据定金具体性质，定金可以分为很多种，通常包括立约定金、成约定金、证约定金、违约定金和解约定金。并非每一种定金都不能和违约金同时主张。在厉屋买卖合同纠纷的实践中，最常见的有两种定金，一种是违约定金，如就延期付款或延期交房等事项约定的定金，一种是解约定金，即定金是解除合同的一种代价。

2、其中，违约定金和违约金在本质上是相同的，故，违约定金和违约金不能同时主张是理所当然的。根据牙的高法院关于适用若干问题的解择第117条的规定，定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。对解除主合同后成任的处理，适用中华人民共和国合同法的规定。这里规定的就是解约定金。从木条规定可见，无论合同履行是否构成违约，解约定金和违约金在目的、性痂、功能等方面是有区别的，因此，二者可以并用。关丁这一点，在北京市高级人民法院审理买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（试行）第26条中有明确规定，如果当事人双方没有约定定金性质，方违约，对

3、方不能同时主张定金和违约金：如果当事人双方约定了定金性质，一方违约，对方虽然不能同时主张违约定金和违约金，但是同时主张解约定金和违约金是没有问题的。根据合同法第条，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。如何判断违约金与实际损失之间的高低呢？关于解约违约金，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释B第十六条的规定，只有当违约金超过造成的损失30时，法院才会适当减少。根据最高人民法院关于当前形势I；审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见（法发（20某某

4、）40号），法院在调整过高违约金时，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，避免简单地采用固定比例等“一刀切”的做法，防止机械司法而可能造成的实质不公平。关于迟延付款或交房的起约金，我国现行法律规定并没有明确规定一个比例或者标准。通常法官会根据合同履行的实际情况以及双方举证的情况，决定是否对已经约定的违约金进行调整。根据最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见（法发（20某某）40号），法院要正确确定举证责任，违约方对于违

5、约金约定过高的主张承担举证货任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据；根据4北京市离级人民法院审理买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（试行）3（京裔法发20某某43号），当事人请求减少违约金的，法院应当尊重当事人的意思自治，保护诚信守约的当事人，依据促进交易及维护交易安全的原则，对约定违约金过分高丁造成损失的部分，进行适当减少.其中，损失包括积极损失和可得利益损失。当事人对损失数额计算方法没有约定的，法院可以比照守约当事人相同条件下所获取的利益来确定可得利益损失，或者根据公平原则、诚实信用原则以及合同的履行情况确定可得利益损失。对损失数额双方当事人应当分别举证。由此可见，在申请谢整

6、过高的违约金时，不仅仅是由违约方负举证货任，非违约方同样需要负举证员任。当然，当事人未提出违约金调整请求的，法院不主动调整。根据,国家税务总局关于个人取得解除商品房买卖合同违约金征收个人所得税问题的批复（国税函20某某865号），在商品房买卖过程中，如房地产公司因未协调好与按揭银行的合作关系，造成购房人不能按合同约定办妥按揭贷款手续，从而无法缴纳后续房屋价款，致使房屋买卖合同难以继续履行，房地产公司因双方协商解除商品房买卖合同而向购房人支付违约金。根据个人所得税法的有关规定，购房个人因上述原因从房地产公司取得的违约金收入，应按照“其他所得”应税项目缴纳个人所得税，税款由支付违约金的房地产公司代

7、扣代缴。但是上述批第并未涵盖房屋买卖合同纠纷中的其他几种违约金情形，包括二手房买卖合同解除违约金，非贷款原因造成延期交房违约金等等。违约金是针对一方遭受的实际损失而来的，根据税法的原理，这部分并不构成真正的所得，因此无需缴纳个人所得税“因此，房屋买卖合同纠纷所得违约金是否需要缴纳个人所得税，不能一概而论。总之，应对房屋买卖合同纠纷中的违约金适用是一个电杂的过程，实践证明，由具备一定法律知识和工作经验的律师来处理，既可以防范法律纠蜉，也可以更好地解决法律纠纷，最大限度地避免或降低经济损失，有效地保障您的合法权益。为了更好地帮您解决房屋买卖合同纠纷中的违约金适用问题，防止陷入法律误区，您可以通过委

8、托当地有经验的律师为您提供专业的法律服务，使您的合法权益得到圾大限度的保护。房屋买卖合同篇2房屋买卖，是指房屋所有权人将房屋所有权转让给房屋.买受人，而买受人为此支付相应价款的行为.买卖房屋必须签订房屋买卖合同，并必须由买卖双方到房屋所在地的房管机关办理产权过户手续.这既是确立房屋买卖关系的必要程序和凭据，也是日后处理房屋买卖纠纷的重要依据。实践中房屋买卖纠纷时有发生。房屋买卖纨纷涉及到产权、价款、原承租户的利益等多种问腮，但都离不开买卖合同的有效性问即。那么，先竟哪些房屋买卖合同属无效合同呢？归纳起来，主要有以F七种：1房地产分离出卖，合同无效。由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附若物，具有

9、不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范用内的土地使用权也必须同时转让.如果卖方将房产和土地分别卖于不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。2产权未登记过户，合同无效。房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生.效，也就不能发生.房屋所有权转移的法律效果“即使房屋己实际交付也属无效“故只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已收取了房价款，并将房屋交付买方使用，当事人仍可提出合同无效的主张。3产权主体有问题，合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。

10、非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效.房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。4侵犯优先购买权，合同无效.房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件卜.，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。所谓“同等条件”，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效.5单位违反规定购房，合同无效，机关、团体、部队、企业

11、事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准。单位违反规定，购买私房的，该买卖关系无效。有的单位以个人名义购买私房，产权也登记在个人名下，但实际上是单位出资，作为单位的固定资产用于生产、经营、办公或用作集体宿舍等，这种情况属于单位变相购买私房，该买卖关系无效。凡享受国家或企业事业堆位补贴，廉价购买或建造的城市私有房屋，需要出卖时，只准卖给原补贴单位或房管机关，否则也无效。6价格欺诈，显失公平，合同无效。买卖城市私有房屋，双方应当本着按侦论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，经房屋所在地房管机关同意后才能成交.买卖合同生效后，双方均

12、不得因价格高低无故翻悔，应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、除瞄行为或在成交后发现内在质量问题的，买受人可要求同出卖人重新议定价格，协商不成的，可向法院起诉。7非法转让，合同无效“根据E城市房地产管理法的规定，卜.列房地产不得转让（包括买卖）：1、以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的：2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的：3、依法收回土地使用权的:4、共有房地产，未经其他共有人书面同意的：5、权属有争议的：6、未依法登记领取权属证书的：7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。签6房屋认购书流程购房者在选好房源

13、，谈妥价格后，第步便是去签订认购书，并交付定额度的定金，定金一般在5000元到1万元之间。定金多少才算恰当，并无一定标准，视各人需要而定，由双方协商。房屋买卖合同篇3房屋买卖合同权利转让问题涉及预售商品房再转让问题和其他房屋买卖合同权利转让问题（主要是指现房），我国法律界对该问题讨论的不是很多,但是由丁厘清该问题对司法实践颇有裨益，因此本文拟就该问题作些探讨.一、合同权利转让的基本理论问题。在研究房屋买卖合同权利转让问题之前，本文先就合同权利转让的一些基本理论问题进行简要地说明。合同权利转让是指合同债权人通过协议将其债权全部或者部分地转让给第三人的行为。其特征是：第一、合同权利转让是不改变合同

14、权利的内容，由债权人将权利转让给第三人。第二、合同权利转让的对象是合同债权。第三、权利的转让既可以是全部的转让，也可以是部分的转让。合同权利转让的生效有两个条件：第一、权利转让合同成立.第二、债权人将权利转让的事实通知侦务人。合同权利转让的法律效力分为对内效力和对外效力，对内效力具体表现为：第、合同权利由让与人转让给受让人，如果是全部转让，则受让人将作为新债权人而成为合同权利的主体，转让人将脱离原合同关系，由受让人取代其地位。如果是部分权利转让，则受让人将加入合同关系，与原债权人一起成为共同债权人,第二、在转让合同权利时从属丁主债权的从权利也将随主权利移转而发牛.移转。第三、转让人应当保证其转

15、让的权利是有效存在且不存在权利瑕疵的。对外效力具体表现为：第、债务人不得再向转让人即原债权人履行债务。第二、受让人不仅取得债权人转让的债权，而且应取得与债权有关的从权利。第三、债务人在合同权利转让时就已经享有的对抗原债权人的抗辩权，并不因合同权利的转让而消灭“2我国关于合同权利转让的立法例包括中华人民共和国民法通则（以下简称民法通则）第九十条和中华人民共和国合同法（以下简称合同法）第五章的有关规定，其中第七十九条至八十三条专门规定合同权利转让问题，第八十七条规定办理批准、登记等手续问题。民法通则第九十一条规定：“合同方将合同的权利、义务全部或行部分转让给第三人的，应当取得合同另一方的同意，并不

16、得牟利。依照法律规定应当由国家批准的合同，需经原批准机关批准。但是，法律另有规定或者原合同另有约定的除外”.该条款没有对权利的转让和义务的转移进行区分，而是将二者作为一个整体看待。合同权利义务的.转让含有义务转移的因素，所以需要取得合同另方的同意，但是如果转让人不承担合同义务（单务合同）或者义务已经履行完毕，其转让合同权利是否需要合同另一方的同意呢？仅就该条文理解，在这种情况卜.，仍需另一方的同意。同时该条文对合同权利的转让还有个限制，即转让人转让合同权利义务时不得牟利，这种规定明显带有计划经济体制立法模式的色彩。合同法关于合同权利转让的规定“是在对民法通则第91条进行补充的基础上，并借鉴6涉外经济合同法第26条的有关规定发展而来，它弥补广合同债权债务转让的立法漏洞”.3因合同法关于债权转让的规定比较明确，本文不再详述“