【《投资房地产宏观政策研究》6600字（论文）】.docx

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1、投资房地产宏观政策研究摘要愤着中国国民经济的快速发展和人民生活水平的不断提高，中国的房地产市场取得了巨大的进步和成功。宏观调控政策是中国庆地产市场的一个班要特征，但政府的宏观调控政策本身就是一把“双刃剑二房地产的宏观调控政策对中国的房价也有普遍的影响，对房价的走势也有引导作用.本文以中国房地产宏观调控政策理论为基础，认识到房地产宏观调控政策已成为整个经济工作的亚中之丞，指出了中国房地产宏观调控政策存在的问题。并将房地产宏观调控政策纳入土地财税三大政策，分析了近年来中国实施的房地产宏观调控政策及其成效.正确认识和处理好市场与政府之间的关系，进一步加强和完善政府的房地产宏观调控政策，促进中国房地产

2、业健康发展，具有重要的现实意义。关使询：房地产宏观调控政策问题第1章结论3第2章我国房地产市场宏观调控政策的理论基础42.1基本概念42.1.1房地产市场42.1.2房地产宏观调控政策的内涵42.2房地产宏观调控政策的相关理论42.2.1市场失灵理论42.2.2非均衡经济理论52.2.3市场信息的不对称性5第3章我国投资房地产宏观调控政策存在的问题63.1 住房保障不完善，重点不够突出63.2 政府宏观调控政策的手段仍过于单一63.3 无法协调各方的利益，效力打折63.4 地方政府宏观调控政策的积极性不大73.5 强调自有住房市场存结构性矛盾7第4章促进我国投资房地产宏观调控政策的对策和有效建

3、议84. 1促进房地产市场平稳发展的对策84.1.1 加强房地产价格监测工作84.1.2 加强房地产项目的跟踪管理工作84.1.3 有计划有步骤的规划房地产开发84.1.4 合理引导住房主体需求84.2对房地产市场宏观调控政策的石效建议94.2.1 完善和努力促进房地产市场信息披露94.2.2 2.2正确掌握房地产市场的宏观调控政策手段94.2.3 针对不同的区域实行差别化调控政策94.2.4 提高地方政府落实调控政策的积极性94.2.5 2.5引导消费者树立合理的住房消费观念10第5章结束语11参考文献12第1章绪论当前，中国房地产市场过热，价格不合理且持续上涨，投资规模过大，房地产投机需求

4、不断增加。它不仅威胁着房地产金秋的安全，而且深刻影晌着人们的牛活和国民经济的健康运行。房地产行业的特点和现状有望得到中国政府的有效调控,在过去的几年里，政府经常颁布房地产监管条例，但这并没有很大程度上改善庙地产市场的问题。在很多方面，房价都在上涨，房地产市场的结构失衡.在这种情况下，有必要明确中国房地产市场的发展现状，明确国家的宏观调控政策及其对房地产行业的影晌，分析宏观调控政策的机制和调控效果是否理想，深入研究各种问题产生的原因。对完善宏观调控政策和传统房地产巾场建设提出合理建议,具仃重要的现实意义。也对健康具有重要意义,中国房地产市场的持续稳定发展,持续,中国国民经济的快速、健康发展,全面

5、建设小康社会和社会主义现代化建设的加速。2.1 基本概念2.1.1 房地产市场房地产市场有广义和狭义之分，狭义的房地产市场是指在进行房地产买卖、租货、抵押等交易活动的场所；广义的房地产市场指整个社会房地产交易关系的总和，是买卖双方相互作用的种机制。本文讨论的是广义的房地产市场。与般商品市场相比，房地产市场具有如下特征：投机性强、具有高风险性、区域性特征明显、供给的滞后性，及政府的干预性等特征。2.1.2 房地产宏观调控政策的内涵宏观调控政策是指国家运用经济政策对这些总量进行调整，促进总需求和总供给的基本平衡，从而实现经济的楫定增长。在西方国家，“宏观调控政策”通常被称为“经济控制”、“宏观经济

6、管理”或“国家干预”与西方以财政和货市政策为主的成熟市场经济国家相比，中国的宏观调控政策手段多种多样，包括经济手段、法律手段和必要的行政手段。房地产宏观调控政策是指房地产行业与国民经济的发展，运用经济、法律、行政等手段，在不平衡的市场条件卜对整个房地产行业进行宏观调控的政策。房地产行业存在的问题是宏观经济运行和经济体制中系列问题的综合反映，因此房地产市场的宏观调控政策尤为重要。2.2 房地产宏观调控政策的相关理论2.2.1 市场失灵理论西方经济认为，在完全竞争的条件卜.，市场经济能够充分合理地利用现有的社会资源，在自发运行的过程中实现社会资源的有效配鼠，只有通过自身实力的调整才能实现。但市场经

7、济并非奇迹。隹立在自由放任基础上的市场竞争机制在任何领域、任何国家都不能得到充分发展；在其他领域或场合，即使市场机制能够充分发挥作用，也无法实现资源的合理配置，满足整个社会的需求.这些问题是市场经济自身无法解决的内在缺陷。西方经济理论称之为“市场失灵市场失灵是指市场机制由于内部功能缺陷和外部条件导致的资源配置失灵，是政府干预的逻辑前提。政府干预对丁纠正市场缺陷、提高效率、促进平等、维护宏观经济稳定具有重要意义。2.2.2 非均1巡济理论经济失衡理论是相对了一般均衡理论的。根据一般均衡理论，在现实生活中，所有商品的价格、需求和供应是相互关联的，只有当所有商品的价格达到相同的需求和供应水平时，市场

8、才会处于总体均衡状态。根据一般均衡理论的定义，房地产市场是不平衡的。非均衡理论讨论了当市场供求不完全平等时市场如何运作，以及市场如何运作以恢兔市场稳定。此外，失衡理论研究的一个重要方面是多市场溢出效应，即一个市场的失衡对另一个市场的影响。房地产市场涉及多个行业，外溢效应非常明显。宏观调控政策和政府政策的实施会影响整个主体，市场调控决策的失误会影响整个国民经济的稳定发展。2.2.3 市场信息的不对称性“信息不对称”是指交易双方之间的信息分布不均匀，也就是说，某些人对某些事情得到的信息比另一些人多。在市场经济中，信息是不完整的，需要支付信息.典型的表现是，消仍者通常处于一种落后于生产者的信息状态。

9、他们对于自己消费的产品各个方面知识的通常是有限的,往往不知道商品的质址和价格存在什么样的区别“信息不对称的另一种表现形式是有的消费者拥有完整的信息，而有的消费者只有有限的优质信息。双方为了矗得竞争，通过信息资源等手段相互削弱对方对于信息的了解。3.1 住房保障不完善，柬点不突出目前，我国住房保障体系建设已经启动，但与住房市场进程相比，住房保障体系不完善，保障重点不突出，导致对国内住房需求监管薄弱,包括：首先，住房保障制度不完善，没有完全覆盖不同收入群体。虽然中国目前的住房保障制度对高档商品住房、普通商品住房、经济适用住房以及适用人群进行了普遍界定，但仍有相当一部分中低收入家庭没有住房保障.此外

10、，大量的农村农民工己经成为城市居民的柬要组成部分，他们也是城市生活条件较差的弱势群体。然而，政府在制定政策时仍然缺乏对这些群体的有力支持。其次，住房保障体系建设滞后于住后市场的发展。中国住房保障体系建设滞后于住房市场化进程。具体来说，一是住房保障制度落实不到位。目前，大多数城市没有明确的管理机构，资金来源不明确，配套政策不完善，缺乏制度化。二是进一步完善保障房制度。三是廉租房制度建设进展缓慢。目前，中国仍有一些城市没有实行廉租房制度。大盘城市廉租房建设进展级慢，总体覆盖面很窄。;是缺乏有效的措施鼓励开发商参与保障房建设.由于保碌房和保障房项目的利润相对较低，开发建设过程受到政府的严格控制，大多

11、数想要实现利涧最大化的开发商都不愿意从事这类住房的开发。因此.鼓励开发商参与保障性住房建设，是加快落实住房保障制度、优化住房结构的迫切现实问题。3.2 政府宏观调控政策的手段仍过于单一目前中国房地产宏观调控政策较为单一，其突出表现是行政手段多尸经济手段和法律手段。从近年来的房地产政策来看，政府忒图通过董事会和部门公告的方式来调控房地产市场。然而，由于房地产巾场的地域性和差别化特点，传统的由不同主体发布房地产监管文件的做法往往会导致反监管，即监管目标和监管措施相互冲突。同时，政府对不同的监管机构采取了“一刀切”的做法。比如，为了避免这种投机问题，央行连续几次上调住房贷款利率.这种不明确的加息政策

12、虽然增加J投机性房地产投机的资金成本，但也增加了房地产开发商或自给自足购房者的负担，影响了宏观调控政策的效果。3.3 无法的调各方的利益，效力打折随着改革的深入和经济的不断增长，中国社会利益多元化的趋势日益明显。中国房地产宏观调控政策过程中存在多方利益相关者博弈，主要表现为中央政府、地方政府和实际项目开发商之间的三方博弈，监管效果大大降低。宏观调控政策的制定始终是整体的，考虑的是压倒性的利益，而地方政府和房地产开发商在执行时往往要考虑自身的利益。宏观调控政策与房地产政策的效果是共同利益与地方利益的差异，这大大降低了宏观调控政策的形式和监管效果。3.4 地方政府宏观调控政策的积极性不大由于中国特

13、殊的国情、地方政府官员的政绩考核以及地方经济发展的内部方式,地方政府长期以来对房地产宏观调控政策并不十分热衷，甚至有些地方产生r阻力.中央在做决策的时候，往往会规划一些国民经济的增长点，而这种规划往往忽略了各个地方的特点和特色。通常，制定的计划并不适合这地区的发展。所以它会产生负面影响。同时，国家安全计划也会降低和影响地方政府的主动性和积极性。同时，由于现行地方政府绩效评价体系的局限性，地方政府绩效评价标准过分强调GDP、城镇化等经济指标,而对中低收入居民的生活状况等民生指标过丁重视3.5 强调自有住房市场存结构性矛盾目前，中国大部分地区的住房存量总员比较高,高于经济发展水平和经济发展阶段的预

14、期。中国的贫富差距很大。高收入人群拥有第二、三套住房，而中低收入人群没有住房。此外，为了获取巨额利刑，房地产开发商还提高了高端房地产和商业房地产的开发水平，使得大型商品房和高收入人群居住的商品房过高，而低收入人群居住的中小型普通住房的居住消费应该遵循梯度变化的规律，但这一规律在中国受到了严歪的挑战。近年来,人们在买房时，普遍讲究“循序渐进”或“尽快工这种过度消费和过度消费导致门句题通货膨胀，刺激r房价的上涨，加剧居民的经济压力和金融风险.4.1 促进房地产市场平稔发展的对策房地产业是国民经济的基础产业和主导产业。政府的房地产宏观调控政策的成败，将直接影响中国房地产业的兴费，进而影响国民经济的健

15、康协调发展。近期的房地产调控政策将使该地区的房地产市场进入调整、整合和升级阶段，井日趋成熟。为了保持当地房地产市场的持续健康发展，可以采取以下对策：4.1.1 加蹩房地产价格监熏工作建立科学有效的房价监测预警体系，加强房地产市场调控，维护房地产价格秩序，促进房地产行业持续健康发展。关注土地出让价格、新建商品住宅成交价格和存量住宅成交价格;此时，应特别注意加强对住宅商品住宅价格的监测，加强对庆价3个月和1年的分析预测，包括销售面积、房地产开发投资、初始面枳、交付面枳、情传面枳、空置面积、市场均价和新建商品住宅价格的变化及原因。一旦发现定价机制异常，将提出预警建议。4.1.2 加S1.房地产现目的

16、我原料工作建立房地产项目跟踪联络网络，及时反馈项目进展情况，帮助您发现、协调、解决问题。确保房地产企业按照政府年度土地交付计划实施房地产开发项目，通过统一备齐、拍卖、挂牌取得土地使用权。管理房地产项目的市场准入,严格审查房地产开发企业的资质，严格控制注册资金、项目资金以及未经许可或超出业务范围的房地产开发经营行为。4.13 有计划祠步的规划房地产开发房地产的发展将结合我区经济发展和城市建设的总体规划，根据轨道交通等基础设施建设制定房地产发展规划，合理预福发展空间,从而达到良好的引导效果,加强对房地产市场的监管，通过房地产市场信息的透明，培育和发挥房地产行业协会的作用，引导房地产企业了解市场情况，根据市场情况合理制定发展