【《国房地产税改革中的征管困境：影响税收遵从度的因素分析》7100字（论文）】.docx

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1、国房地产税改革中的征管困境：影响税收遵从度的因素分析目录M要知词I房地产企业I企业所IMb税收征管一、房地产税征收与管理现状以XX市XX区为例2（一）房地产业税收征管机构设置2（二）房地产业税收征管业务2（二）纳税评估情况3（=）存量房交易管理情况4（四）土地加值税管理情况4二、XX市XX区房财税征管的B5（一）税收制度不完善影响税收的征收5（一）对纳税人缺乏监控税人征管效率5（三）税务机关对涉税违法行为的处罚力度不鲂6（四）税务部门管理水平仍待提高信息获取利用率低6三、国外房地产税征管的先进姓验和借IMt义7（一）美国房地产税收征管姓验7（二）英国房地产税收征管经脸7四、优化XX市XX区房地

2、产税征管的相关*议8（）完善房地产业税收政策，建立公平合理的税收环境8（一）改进税收征管手段，提高税收征收管理效率8（三）加强对房地产行业税务稽查工作,加大打击偷逃税力度8（四）加强税务系统管埋水平建设提高税征征管力度9靖柬语9V*MMMWVaWMVM*MWM1O摘要近年来，随着国家宏观经济政策调整的影响，城市化进程加快，房地产市场迅速发展。房地产业已成为推动国内生产总值增长的重要行业，是国内财政收入增长的重要来源和靖长点。房地产税已成为犍为县税收收入的全要部分，房地产税管理成为税务当局的焦点。但由于房地产工程复杂，周期较长，涉及的税种繁多，加上税务机关和纳税人的原因以及一些客观因素，现有的房

3、地产税收征管工作存在着很多问题.为了加强庆地产税的指导和监修，提高房地产税管理的科学和精练水平，促进房地产产业的健康发展，对XX市房地产业税收情况进行了专梗同研。关健网I房地产企业：企业所得彳兑：稹收征管一、房地产税征收与管理现状一以XX市XX区为例(一)房地产业税收征管机构设量XX市XX区税务局目前有税务人员37名，其中税务人员中25岁以下5人,25-35岁17人,35-45岁9人，45-55岁6人。专科学历4人，大学学历19人，研究生学历11人,博士生学历3人,大专以上文化占到100%,领先于全区局的水平。表IXX市XX区税务局人员情况年龄人数所占比例%文化程度人数所占比例25岁以下513

4、.5%专科410.8%25-351745.9%大学1951.4%35-45924.3%研究生I1.29.7%45-55616.3%博士38.1%(一)房地产业税收征管业务XX区税务管理全面实施建设项目管理，从建设项目的管理入手所有建设项目都是个基本单位。项目注册后，网上自动分配个唯一的项目ID并进行项目纳税申报。对建设项目实行登记、变更、酒停、清算、核销等管理，可以更好地解决不确定性和梭收控制问题。深化与建筑业等部门的合作，充分发挥海关服务协调作用，建立建筑业税收部门对市场准入的然介监管，发放建筑施工许可证，成为建筑业项目的唯一切入点，在建设项目竣工阶段结束控制建设项目来源。完成建设项目清算加

5、强了程序，以消除薄弱的管理环节，如计算建设成木、开具发票和为建设项目纳税。并要求纳税人偿还所欠税款“有利丁规范建筑业的税收管理，促进建筑业的公平竞争。增值税、房地产开发项目在建筑业清缴的施础上，以建设合同、发票和税票为基础，扣除建设成本，使税收联合管理,取得了较好的效果。保护不动产通过信息网络,在线注册和登记收集数据，从收集标准化数据以统一的格式和耍求税收信息“痛过房产税管理信息，提高房产税分析预测能力。具体业务流程图见图2.图2XXM房地产业税收征管业务流程图（二）纳税评估情况在纳税评估方面，XX市XX区设立了行政税收部门，作为一个专门的税收评估机构，集中比较优势领域的权限，明确税收管理职责

6、。作为XX区区或点税务部门，加强对开发企业的税务评估。2017-2021年XX区纳税评估情况见表2所示，可以看出2013-2017年XX区房地产纳税企占纳税评估企业的比例逐年提高，从2017年的25.22%增长到2021年的29.75%,房地产企业补缴税款占纳税评估企业补缴税款比例也逐年上升，2017年房地产企业补缴税款3019.39万元,所占比例16.25%,增长到2021年房地产企业补缴税款3835.75万元，所占比例19.36%,表22017-2021年XX区纳税评估情况单位：万元年份纳税坪估企业房地产纳税企业所占比例%纳税评估企业补微税款房地产企业补缴税款所占比例20171152925

7、.22%17354.763019.3916.25%20181233226.02%19256.293271.6517.51%20191343727.61%23781.743448.1318.70%20201464228.77%26807.533681.8219.03%20211584729.75%29570.543835.75I9.%（=）存房交易管理情况XXJXX区税收管理房地产价格报告系统通过调节和加强地区税收对房地产交易管理，防止阴阳合同，有效地消除了监管缺失，增加税收管理效率，降低税收成本更好地反映税收公平和效率的原则，促进纳税人的完整性，创建并改善公平、公正、诚信的房地产交易的税务管理

8、.对保持有序、公平的税收和更好地保护纳税人的合法利益发挥若I分有益的作用。2017-2021年XX区二手房交易情况见表3所示。表32017-2021XX区二手房交易情况年价交易次数建筑面枳提供合合价格评估价格米计圜增金颤征收税款减免税款（次）（万平方米）亿元（亿元）（亿元）（亿元）亿元20171016123.56401.57537.56135.9926.2510.2320181223139.65411.98589.65177.6729.5112.6520191359157.98425.87629.54203.6734.7614.5920201469179.52433.65667.49233.8

9、439.3415.8720211587195.37449.78698.17248.3943.8717.32（四）土地增值税管理情况为了加强堆房地产土地增值税管理，调节房产税的清算结果，加快物业税的清算和充分执行其功能的税收监管有助手更好地控制房地产项目.2017-2021年XX区土地增值税管理情况见表4所示。可.以看出2OI72O2I年XX区清算补缴土地增值税占总计缴纳土地增值税的比例逐年提高，2017年清算补缴土地增值税5807.5万元，总计缴纳土地增值税64767.8万元,所占比例8.97%：2017年清算补缴土地增值税6354.3万元，总计缴纳土地增值税68598.6万元，所占比例9.2

10、6%：2019年清算补缴土地增值税6939.8万元，总计缴纳十.地增值税72995.2万元，所占比例9.51%：2房地产项目清兑数量也逐年上升，从2017年的42家增长到2021年的58家。衣42017-2021年XX区土地增值税管理情况单位；万元年份房地产项目清算数搔清算补缴土地增值税总计缴纳土地增值税所占比例%2017425807.564767.88.97%2018476354.368598.69.26%2019496939.872995.29.51%2020S37581.477648.59.76%2021588264.683659.19.88%二、XX市XX区房地产税征管存在的问题(一)

11、税收制度不完善影响税收的征收当前厉地产税立法尚不完善，有的立法已经过时。房地产企业税收制度没有适应经济形势变化导致政策变化滞后，不能完全适应经济发展的需要。快速增长的房地产业，使得现实的税收规则在政策界定上往往面临不确定性。对房地产企业来说,包括所得税的更杂性以及税收政策的多样性,税收立法的周期性和相关行业的多样性使得房地产行业很难对政府征税,现在的土地估价的房地产登记尚未进行,没仃适当的监管要求和不向税务部门提供强有力的支持，很难有效对房地产税实行全面的控制和管理。根据现行的税收政策，房地产开发公司适用企业所得税、财产税、财产税、所得税等各项法律.在税收法律法规的适用上，城乡差别很大.现行财

12、产税和城市财产税的征收施圉主要集中在城市，而农村地区的一些应税人员则被排除在外，这一范困过于狭窄。农村和城市之间的差距已经缩小，特别是在农村城镇化程度提高、住房建设和住房面积大幅度扩大的发达农村地区.税收限制不利于促进城乡企业之间的公平竞争。在一些区域制定的规范性税收使得校基得以扩大，为投资者提供大量的税收优惠,导致地区之间的税收不平等。财政制度和财政不平衡损害税收立法的一致性不利于纳税人的税收立法和税收管理。(Z1.)对纳税人缺乏监控降低征管效率近年来，由丁随后几年的快速增长,房地产投资过度,导致房地产需求的增加和销耗而产业是相互联系的,房地产市场影晌其他部门导致整体经济的疲状进一步减少房地

13、产的购买力。近年来,房地产企业的欠税情况有所增加，税务机关十分重视采取各种措施来解决欠税问题.低水平的税收管理很可能增加执法风险.税务机关没有建立与主管机关密切沟通的制度，也没有建立完整的纳税人控制制度。税务机关无法与其他公共部门进行互动，也无法充分交流房地产企业管理方面的信息。在房地产公司的情况下，当企业向税务机关报告新注册公司的列表，税务机关登记没有及时注册，粽务机关没有机会获得及时的信息在房地产开发项目中等等。管理进度相对较慢。税务机关不能有效地参与时开发和房地产交易的管理和控制，没有条件让纳税人在最适当的时机和客观的机会利用有效的管理要素进行税务管理。同时，由税务机关在没有限制的情况下

14、，公司的发展导致了相对低的水平。（三）税务机关对涉税违法行为的处罚力度不被作为对房地产公司的税务评估和审计的日常审计工作的一部分，税务机关注意到普遍存在的漏缴税款和故意解择税收政策的错误。房地产公司继续受到惩罚的事实是他们只支付少量的税收，无论是补偿性的评估还是检查补偿性的税收。随若地方政府在履行职能方面的便利性和对地方政府的保护，减少了税务机关征收的行政罚款。导致一些纳税人的事实已经成为除j税收立法,桎务机关税收惩罚犯罪的事实为了保持税收立法的严逆性，税务机关必须确保对违税行为处以的罚款是严重的，包括对不受税收征管的纳税人进行严格制裁，使偷税漏税的成本加大。我国的经验表明，税芬机关对偷税漏税者课以巨额罚款，对这种行为具有重大的威摄作用。(四)税务部门管理水平仍待提高侑息薇取利用率低税务机关获取信息的槃道有限，获取信息的方式分散，纳税人在许多银行都有账户。大多数银行不准备枳极合作的制度，它们也很少公开反对。税务机关之间没有不同程度的信息交流，提高了信息获取的困难，税收政府本身的分析功能和大量的信息是可用的，他们深入处理和分析管