新旧物业公司接管流程.docx

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1、物业小区接管流程（交接清单必备）一、成立接管小组组长：A全面负货组员：B负责设备运营C负责客户服务D负击保安消防E负宽环境化F负费财务二、交接内容物业项目交接协议普遍包括：物业项目名称、交接主体、交接时间、权利和员任分界点、交接内容、交接查验方法和标准、相关债权倚务的处理、争议解决方式等.原物业应先做费料交接：符物业的产权资料、工程竣工验收费科、工程技术费科、.程羟济费料和其它有关费科移交给新物业.费科移交完毕国，移交和接收双方豕签字认可：若有未移交部份，由双方列出未移交部分的清单，确定移交时间并筌字认可资料交接完毕后是现场交接：新物业应对物业管理区域内共用设施设法进行逐项监收，注明设备现状及

2、接管时间.开辟商或者业主委员会应对置验接管过程进行记录，并存档备食，交接证明应由交接双方、相关单位前以及现场参加人m签字。开辟商、业主大会授权的业主委员会及原物业公司应当配合新物业公司依法接管保安、消防、停车等安全防范岗位,维护物业管理区域的正常佚序。（一）资料的交接资料的交接主要包括以卜一些内容：R物业规划图；2,竣工图（包括总平面、单体竣工图）；3、建造施工图；4、工程验收的各种签证、记录、证明：5、房地产权属关系的有关资料；6、机电设瞽使用说明书;7、消防系统脸收证明；8、公共设施检查般收证明；9,用水、用电、用气指标批文；10.水、电、气表校船报告；11、有关工程项目的其他重要技术决定

3、和文件.12、“用户手册”是使用户全面了解物业管理的有关规定及服务的说明书.（二）物业接管验收物业接管验收不同于竣工险收，它是在竣工收收的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。普通来说物业接管验收包括以卜内容：1、主体结构验收.地基沉降不应超过国标规定的变形（ft.不得引起上部结构的开裂或者毗邻房屋的破坏；主体结构构件的变形及裂缝也不能超过国标规定；外墙不得渗水.2、屋面及楼地面。屋面应按国标规定排水畅通，无积水、不海海I;楼地面与基层的粘结应坚固，不空鼓I1.将体平整,无裂绫、脱皮和起陟现象;洗手间及阳台、厨房的地面相对标高应符合设讨要求，不得浮现倒水及涔漏现飘。3.装脩，

4、应保证各装修部位或者构件既美观标慨乂湎足使用要求，不得浮现因装修不善而造成的门窗开关不灵，油漆色泽不一,揶皮脱落等现象，4、电气.电气路线应安装平直、坚固，过堵行导管;照明器具必很安奘坚固.接触良好：电梯等设备向运转正常且噪声能动不得超过规定;此外各类记成及图纸资料应齐全.5、水卫、消防、燃气.上、下水管道应安装坚同,控制部件加闭灵便,无滴,漏、电、留现象:消防设施应符合国家烷定,并有消防部门检脸合格证:果暧的我炉.箱谖等压力容器应安装平整、配件齐全,没在缺陷,并有专门的检验合格证;燃气管道应无泄漏.此外,8种仪表仪器、辅机亦应齐全、灵敏、安全、准确.6、附同工程及其他.室外道路、排水系统等的

5、标高、坡度等因素都应符合设计规定：相应的市政、公建配套工程1.j服分设施应达到场苗和使用功能的要求.7、工程、保安、环卫、客服、财务各工使用的工具及使用说明.8、工程、保安、环卫、客服设能设备及使用工具、娜护保养记录、M保电话号码，交接双方应当制作物业查脍记录，沏业变脸记录普通包括房屋质埴杳验记录、设施设法查监记业和环境工程查腌记录,双方可以根据物业的具体情况设计查验记水表.查监记求表应当包括查脸项目名称、查险时间、查验内容、查验人签字、查验结论、存在向遨、返修意见、跟踪结果等.原物业公司应将预收的彷业管理服务费、代管的各种能源费、押金、共用设施设备的专项维修资金、物业共用部位、共用设施设备的

6、经营收益以及收支账目一并移交给新物业公司.除了钱以外.原物业公司应将属于全体业上共有的物业管理用房、公共用房、设备用房、生产作业工具及办公用丛等移交给新物业公司.（三）核实原始资料在现场收收检件的I可时,应核实原始资料，逐项在明，发现有与实际不相符之处,应及时做出记录,并钮双方共同签字存档.（四）用户情况调查用户是物业管理机构的服务时象，物业管理企业在交接物业时,应及时掂确地了解用户的特征、家庭特点、产权情况、经营情况、业务范用等等一些何胭，以便顺利地开展物业管理,并有针对性地提供一系列绘合服务项目。（五）建立档案物业忏理中的资料档案，是便于物业管理企业日后管刊!的一项重要工作。管理过程中，应

7、将资料分类、装订成册,或者存入电脑随时溜用。资料档案的内容主要有：1 .物业开辟可行性研究报告；2 .物业开辟建设时的有关图纸、记录等资料；3 .物业管理方案及物业管理招标投标时的有关资料；4 .历年物业管理工作报告和财务报告；5 .房地产权网关系的有关资料；6 .物业用户的有关资料.三、交接时间四、交接注意事项交接前的准备工作r物业费、伸车费等费用.物业向业主所收取的物业费、停车费及水、电费等其他费用.前任物业公司有无已经多收取的费用.如你索要回逾收的各项费用.或者对此解决方案右三方签字认可的书rfn钓定.各类能源费.前任物业有无拖欠自来水公司、供电局及燃气公司等各项费用.如有,敦促其交接前

8、墩消.各类地留问题,车辆刮躇事件，前任物业有无承诺给业主在物业费、停车费或者其他形式的解决承诺，进行摸底调杳，避免接手之后，造成业主费用已交,但承诺的问即还未解决.业主家中有个别特殊问SS的，前任物业绐业主承诺并未兑现的.操消情况，由前任物业进行解决，避免业主日历将其承诺转嫁到新任物业.例如：个别业主减免物业费等情况.工程避剂同时，要进行摸底调食，掌握小区或者业主家中的工程JS留间胭的类别、开辟及施工方的维修情况、目前遗留问题的处理情况等。其他准符工作：物业用房的确定，各工作岗位人员的准备是否到位的情况,办公用品、员工工服等各类物资准备情况,工程、保洁的工具到位情况,正常办公所需的各类表格等文

9、件,垃圾清运、电悌维保等外包眼务的考虑，保障交接当H的物业服务正常的开展，其他掂番工作交接当天工作注意事项：一、物业承接杳也按照卜,列程序进行：K确定物业承接查舱方案；2、移交有关图纸资料；3.查验共用部位、共用设施设备：4、解决查验发现的问必：5、确认现场查验结果：6、叁订物业承接在5今协议：7.办理物业交接手续.:、现场查验前,建设单位应当向物业服务企业移交卜列资料；1 .技工总平而图,单体建造、结构.设备竣工图，限套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料：2、共用设施设得清单及其安装,使用和维护保养等技术资料；3、供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；4,沏业质量保修文件

10、和物业使用说明文件：5、承接查脸所必需的其他资料。未能全就移交前款所列资料的，建设垠位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限.三、物业服务企业内当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收：K共用部位：普通包括建造物的整础、承里墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外地、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等：2、共用设备：普通包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天规、发机电、变足电设备、给排水管跳、电级、供暖及空调设备等：3、共用设族：普通包括道路、绿地、人造景观、阳墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、集、池、污水井、化费池、垃圾容

11、器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设临、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设馅以及物业服务用房等.四、水、电表进行按底记录将公共区：域所有的涉及物业的水表、电表的衣底进行抄底记录，以交接时点为据，之前的由前任物业缴加i.之后由新进驻物业公司缴纳.物业打、停车费.两打用均以交接时点为据.之后的各项费用由新任物业开始计收，如有业主所欠前任物业费用，该物业必须依法依约进行收取,不能干扰解仟物业的收费工作。六、对自来水公司、供电局及燃气公司办理相应的用户变更名称手续将小区能源使用用户变更为新任物业公司名称.七、外包服务项目合同及其他合同的交接或者重新签订相关合同.八.交接当

12、天工作可按照“部门对部门”的方式进行交接,即可考虑先进行保安的交接,由秩序部安排好各岗位人员在交接当天陆续接卜各个岗位，随后可分别进行客服、工程、保洁、绿化等相应交接,均可栗取交接方部门对应按替方的部门进行交接，双方对应交接部门均有负击人，由第三方进行监督，交接完毕要有三方程宇确认的交接资料移交内容1.物业资料(D物业产权费料、综合段，验收资料、施工设计资料、机电设备资料等.(2)业主资料包括：D业主入住费料，包括入住通知书、入住登记表、身份证红印件、相片：2)房屋装惨资料，包括装修申请我、奘惨验收灰、装修图纸、消防审批、盼收报告、逋朝BahI(3)管理资料：各类值现记录、设备维修记录、水须化

13、验报告等各类旅务须1的原始记录，(4)财务资料包括：估定资产清单，收支账目表、债权债务移交清单、水电抄衣记录、其他需格交的各类凭证表格清单，(5)合同协议书，之对内对外签订的合同、协议原件。(6)人次档案费料，之双方统移交留用的在职人员的人本档培训、考试记录.(7)我他组要移交的资料.资料移交应按资料分类列出目求.根据门浆片称、数a逐一消点是否相符完好,移交后双方任目录清单上盖章签名”2 .物业共用部位及公共设施设备管Fr工作的交接(D物业共用部位及共用设施设法，包括消防、电梯、空调、给排水、供出电等机电设备及附M配件,共用部位的门窗，各类设备房、百道井、公共门窗的钥匙等：(2)共用配套设施，

14、包括环境口生设施(垃圾桶、箱、车第人绿化设备、公共帙序与消防安全的管理设施(侪班室、岗亭、监控设航、车辆道闸、消防配件等)，文娱活动设施(会所、谢泳池、各类球场等)：(3)物业管理用房，包括办公用房、活动室、员工宿舍、食堂(包括设睡八仓库,停车场会所等需妾经营许可证和资质的,移交单位应协助办理变更手续3 .人、财、物的移交或者交接(I)人员.在进行物业管理移交时,有可他会“原物业管理机构在本项目任职人员的移交或者交接,承接物业的管理企业应与移交方进行友好商议，双方达成共识，(2)财务,移交双方应做好账务清结、资产盘点等相关移交准住工作，移交的主要内容包括物业服务费、维修资金、业主各类押金、停乍

15、决、欠收款项、代收代缴的水电费、应付款项、欣芬等.(3)物资财产。包括建设单位提供和以物业眼务费购置的物资财产等,主要有办公设备、交通X具、通信器材、维脩设备匚具、祭品备件、卫生及线化养护工具、物业管理软件、财务软件等.新旧物业交接的几个难点问题新旧物业交接时矛麻啦贞，交接过程更杂，时间长，造成小区管理混乱，业主断水、断电或者小区垃坡满地，共至会发生暴力流血”件。物业饯理条例虽然Mi定小区过半数的业主允许，其所占面积也超过半数的情况下，可以更换物业公司，但实际操作起来很碓重重：一未能8到二分之一业主允注票已经并非易事.二来新老交接,老物业平和退出小区更旗，而新物业强行进入法律又不允许，共至面临法院不受理此类案件的城尬。新旧物业公司交接烧主要体现在三点；I、相关设施移交碓根据物业管理条例3(以下简琳条例)，物业管理用房等房产的所有权于业主,但由于在房地产开辟建设和登记产权时大部份登记的是开辟建设单位，而目前又没有法规规定这部份产权如何移交给业主。如物业管理用房,即使IH物业管理公司允许移交.但在接管初期，旧物业公司对物业管理用房进行过装修，投入了一部份的费用，衙要旧的物业公司、新的物业公司、业委会进行商议，增加了新旧物业交接的限度，2、物业资料移交难根据条例，建设单位