关于聚焦先进制造打造高品质空间全面加快“三旧”改造的意见.docx

《关于聚焦先进制造打造高品质空间全面加快“三旧”改造的意见.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《关于聚焦先进制造打造高品质空间全面加快“三旧”改造的意见.docx（14页珍藏版）》请在优知文库上搜索。

1、关于聚焦先进制造打造高品质空间全面加快“三旧”改造的意见为深入贯彻落实党的二I大精神，认真落实省委I三届二次全会、市委十五届五次全会部署，坚持“科技创新+先进制造城市特色，聚焦高质量发展推进现代化建设，在“双万”新起点上，以“三旧”改造推动高质量发展，现提出如下意见。一、总体要求（一）总体思路近年来，我市“三旧”改造工作在激发市场动力、实施“工改工”三年行动计划、城市综合环境整治等方面取得了积极成效，但同时也存在博弈空间较大、改造布局分散、项目品质参差、时间成本过重、补偿预期攀高、产业空间被挤压等问题，必须进一步深化改革，推动更高质量发展。在“双万”新时期，“三旧”改造要坚持以习近平新时代中国

2、特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的二十大精神，认真对照省委十三届二次全会、市委十五届五次全会部署安排，坚持“科技创新+先进制造城市特色,明确政府与市场的定位与边界，全面强化政府统筹，突出市级规划引领，融入城市发展谋划，构建更加公平公开的政策体系，营造更加宽松透明的市场发展环境，以“有为政府+有效市场”双轮驳动，推动我市“三旧”改造迈向更高质量发展。（二）工作原则一一提高认识，坚定“三旧”改造不动摇。“三旧”改造是我市节约集约用地的主战场，是拓展产业空间，提升城市综合环境，补齐城市基础配套和生态短板的重要举措，是全市工作的重中之重。要坚定不移推进“三旧”改造，强化政府主动统筹、主动服务，引

3、导市场积极有序参与，保持“三旧”改造的充足动力和良好氛围。一一规划引领，聚焦重点区域连片改造。围绕城市发展战略布局，构建基卜国土空间规划的“三旧”改造规划体系，从“自下而上”的拼凑式规划转变为全市“一盘棋”规划。立足战略谋划一空间谋划一项目谋划的统筹逻辑，识别市级重点空间与连片改造项目，精准集中配置资源，促进城市空间形态从均质分散向重点集聚转变。一一公开透明，打造“三旧”改造阳光工程。建立公开透明的“三旧”改造政策体系，构建精简高效的审批制度、明确清晰的市场规则、共建共享的利益平衡机制，最大限度减少博弈空间，形成对全社会开放、成本直观透明、效益明码实价的交易机制。加强系统整合，理顺土地整备与“

4、三旧”改造、TOD与“三旧”改造、一级市场与二级市场的机制衔接，降低制度性交易成本.一一长短结合，持续打造高品质空间。立足长远、抓好当前.，短期以“品质提升、产业优先、利益平衡、近期动工”原则，大力推进存量项目落地，持续带动城市空间优化。长期坚持“科技创新+先进制造城市定位，聚焦连片产业空间拓展与城市综合环境整治，留改拆并举，打造生产、生活、生态协调和谐的高品质空间。二、强化规划引领，构建适应城市发展的规划管控体系（三）创新规划管控体系建立“三旧”改造专项规划一片区统筹规划一单元规划的规划管控体系，打造连片集中的“大中小圈”改造格局。“三旧”改造专项规划负责宏观谋划，明确各镇街（园区）5年内改

5、造目标、规模、时序，并划定5-10平方公里的重点改造区域即“大圈”，作为“三旧”改造主战场，改变过去分散式的改造格局。基于“大圈”识别“中圈”即重点改造片区，以1-3平方公里的空间尺度，编制片区统筹规划，作为项目实施的协调平台与管控抓手，统筹片区内规划布局、交通路网、公建配套、开发容量、单元划分和实施时序等内容，构建连片的优质生活、产业社区。“小圈”即改造单元（项目），以500亩以内为空间尺度，编制单元规划，落实片区统筹规划要求，深化用地边界、地块指标、用地移交、绿地建设等规划管控内容，提出建筑布局、立面设计等建筑概念设计要素，明确规划实施路径。通过“大中小圈”分级规划统筹，全面强化“三旧”改

6、造规划的整体性、引领性、实施性，将城市空间谋划转化为项目落地实施，扭转”规划跟着项目走”的局面。（四）优化规划管理机制统一规划管理体系，“大中小圈”规划应充分衔接国土空间规划分层分级管理框架，严格落实底线、规模、功能管控，衔接法定规划技术标准。强化规划提级管理，由市级统筹开展“三旧”改造专项规划编制，落实市级战略意图与结构谋划，自上而下优化“三旧”改造空间格局。建立刚弹结合的规划传导机制，专项规划定目标、定规模、定范围，片区统筹规划定功能、定总量、定责任，单元规划定边界、定指标、定时限，各层级传导预留10%的弹性调整空间，最终单元规划管控要点严格落实至法定图则，作为实施监管协议、规划许可等环节

7、的依据，同时探索功能留白等方式，为未来发展预留弹性。（五）强化资源统筹配置立足城市发展大局，加强市级资源统筹，以规模投放、指标管控等资源为抓手，建立竞争性资源配置机制，引导镇街通过拓展市级重点空间、盘活存量空间争资源、挣资源、腾资源，实现市镇共谋共建。推进资源精准集聚配置,不少于70%的改造规模落实在专项规划划定的重点改造区域“大圈”内，各类资源优先向近期实施的重点改造片区“中圈”倾斜。建立动态评估调整机制，结合重点空间、重点项目的实施成效，适时调整资源投放，提高资源配置的有效性。三、强化重点改造，打造连片高质量发展空间（六）大力推进连片“工改工”打造产业大空间，各镇街（园区）要谋划若干500

8、亩以上的政府统筹连片“工改工”片区，政府全面主导实施前期工作，1年内完成首期拆除整备，3年内全部完成，作为全市硬任务。鼓励镇街（园区）成立控股平台公司，支持有产业资源与运营实力的优质市场主体，参与连片“工改工”整备开发。加大龙头企业用地整备，各镇街（园区）每年“工改工”任务中设置20%的连片产业用地收储任务。政府主导收储的产业用地，可通过土地出让收益、税收平衡收储成本。创新整备模式，各镇街要积极实施产业导向的整村统筹项目，以整村算大账的方式，整合连片土地资源，打造大中小微企业协同发展的产业聚集区。支持工业安置房模式，政府主导收储产业用地后，可通过政府主导集中建设或市场主体配建等方式，提供生产用

9、房补偿原权益人。深化连片改造，产城融合类改造原则上应达到500亩及以上。零碎化“工改工”项目不再办理延长土地使用年限、工业生产用房分割转让，2022年底前已拆除并纳入任务成效的项目除外。加强方案品质把关，严控改变厂房、宿舍用途等“擦边球”行为。75亩及以上的连片“工改工”项目，可按每100m2建筑面积0.4个配置停车位。（七）大力提升城市品质根据城镇功能布局，以“宜工则工、宜居则居、宜商则商”原则，精准施策、分类改造，通过城镇社区增量提质、产业社区精准补位、乡村社区特色营造等方式，优化城市空间布局，全面提升城市品质。城镇社区要全面补强功能、设施、形象短板，打造15分钟优质生活街区，可根据实际情

10、况适当放宽单元面积要求，实现精细化的空间修补。强化大城区首位度，由市级统筹，顶格全力推进更新改造，打造城市会客厅。大力打造现代化特色产业社区，工业园区周边居商项目重点供应刚需型住房，提高公服配套水平，补位园区职住平衡需要，增强城市对人才的吸引力。旧村改造要坚持底线思维，严格论证改造必要性和可行性，推动一批特色村落开展整治活化、有机更新和微改造，提升空间品质与公共配套，切实改善人居环境，提升居民幸福感。划定历史文化和村居生活保护线，加强历史建筑、占树名木及有价值的城市树木、各级文物保护单位、工业遗址及特色村落等资源的保护利用，探索建立历史文化保护专项资金，留住“记忆”。（八）大力推进头雁计划在城

11、市核心区、重点交通廊道、近期建设TOD区域等重点空间谋划推动一批示范性好、实施性强的项目，强化市级统筹，纳入市级“头雁计划”，从更高维度更大力度推进高质量片区改造。强化“头雁计划”项目政策支持，围绕项目需求，配置菜单式的服务资源，提供定制化的政策支持，对于现行政策未能满足的个性需求，根据事权提请市同意后，先行先试。支持一批头雁产业社区试点，达到一定面积和生产用房比例的，可适当提高可分割转让比例，限定用于倍增企业、上市后备企业、专精特新企业等市认定的优质项目。建立“头雁计划”项目退出机制，对实施进度、实施效果不及预期的，采取退出处理。四、强化规则透明，营造公开高效的政策环境(九)强化公开透明建立

12、公开透明的地价计收方式和容积率计算规则，形成区片地价“一张表”和区片容积率“一张图”，通过信息化系统向社会公开结果，减少模糊博弈空间。制定全市补偿安置成本核算指引，分类明确补偿标准，鼓励通过物业置换和增值共享，实现长远发展。深化公平公开的改造体系，以改造单元为基本单位，鼓励采用政府主导的改造和供地模式，政府主导完成土地整理后，将单元内土地收储入库，经营性用地公开招拍挂出让。改革单一主体挂牌招商模式，创新设立“公开招引实施主体”模式，政府在公开交易方案中明确改造开发条件（单元规划方案、区片容积率、区片地价起始价等），在市公共资源交易平台以公开竞价方式招引实施主体（拟土地受让方），实施主体限期内通

13、过收购归宗、作价入股或者权益转移等方式完成土地整理后，办理土地出让和产权登记。（+）整合工作流程简化“三旧”改造流程为前期工作、确认主体、实施方案、开发监管四个阶段。前期工作阶段，镇街（园区）政府作为前期工作的责任主体，可根据需要公开招引专业技术机构，协助开展规划研究、权益核查、意愿征询、资产评估、公开交易方案编报等前期工作，不再统一招引前期服务商。镇街（园区）政府作为编制主体，负责编制片区统筹规划、单元规划，不再单独编制单元划定方案、前期研究报告及控规调整方案，单元规划按照国土空间详细规划规定及程序编制、批准后实施。原则上改造意愿须取得单元拆除范围内权益土地面积和人数占比均达80%以上的权益

14、人书面同意。确认主体阶段，镇街（园区）政府在市公共资源交易平台通过公开竞价方式招引实施主体，实施主体在规定限期内与权益人签订收购协议、完成权益转移。实施方案阶段，镇街（园区）政府作为编制主体，根据单元实际情况，会同实施主体编制控规调整方案（如涉及），将改造方案以及土地转用、征收、收储、供应等用地方案打包，编制单元（项目）总体实施方案（以下简称“实施方案”），明确用地手续、收益分配、实施责任等。开发监管阶段，实施主体依委托一次性办理不动产权注销登记,办理土地供应手续，实施主体履行开发建设、回迁补偿责任和贡献移交义务，镇街（园区）政府强化实施监管、做好协调服务。（+-）提升审批效能全面实施围合互联

15、审批，经提级审查后，各项方案同步编制、容缺受理、联合会审，实现线性串联审批向并联审批转变。建立“审查意见一次性告知”制度，原则上每个阶段只征求一次意见，后续方案调整如不涉及职能部门政策适用条件改变的，可不再征求意见。减少反复决策，方案不涉及政府（集体）综合收益减少等关键内容调整的,可不再上会讨论、表决。加强信息化审批，全面推进全环节审批事项网上申报、网上审批、网上办结。完善第三方技术审查制度，推进行政审批与技术审查分离。制定改造信息核查及红线确认指引，靠前稳定红线与规划，针对坐标转换导致的偏移，建立容差处理机制，避免方案反复修改。（十二）明确期限约束采取公开招引实施主体模式实施的单元，原则上公

16、开招引实施主体后一年内完成不动产权益收购，旧村改造为主的可放宽至两年，实施方案获批后三个月内完成供地。采取权利人自行改造模式实施的单元，原则上实施方案获批后三个月内完成供地。逾期未完成的，除因政府行为、不可抗力等因素外，原则上五年内该改造单元不再重启改造工作。五、强化机制创新，形成多方共赢的良性循环（+三）创新利益平衡机制支持镇街（园区）根据实际情况，积极探索实践“三旧”改造利益统筹平衡机制及办法。镇街（园区）可结合地价计收办法，分类设定平衡系数，以“工改居商”反哺“工改工”或历史文化保护，权利人自行改造的“工改居商”单元平衡系数为1.1、公开招引实施主体的“工改居商”单元平衡系数为1.05,用于“工改工”的平衡资金由市、镇街（园区）5:5分成和预算管理，用于历史文化保护的平衡资金全额纳入市相关专项资金管理。支持镇街（园区）探索集体“工改工”利益平衡机制，对集体经济组织“工改居商”超出属地联动产业占比的，在超出部分的“工改居商”