区域市场分析.ppt

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1、区域市场分析市场需求研究供应市场特征分析潜在市场供应分析重点个案研究供需对比分析供应市场特征分析调研目的了解安阳市房地产供应市场的现状和特点，把握安阳房地产市场的发展趋势，为本项目的定位提供参考依据调研方法首先，对安阳市房地产市场进行整体调研，了解房地产项目的分布、档次、数量、规模等总体信息；随后，根据获得的总体信息，结合本项目特性，选择有价值项目或竞争性项目进行重点实地调研样本框项目名称项目名称位置位置物业类型物业类型总建筑面积（总建筑面积（m2)均价（元均价（元/m2)主力户型主力户型朝阳花园东区公园西门对面多层、小高层490002400140m2左右3室2厅2卫160m2左右4室2厅2卫

2、辉龙城市家园安阳市盘庚街多层、叠拼900001800200m2左右4室洹上人家市东风桥北头路东多层、别墅400001650多层为120多平米3室2厅，别墅为300平米左右4室2厅建业桂花居开发区银杏大街与黄河大道交口西100米多层、叠拼70000叠加别墅2700，平层住宅2200160m2左右4室2厅2卫新世纪绿色家园灯塔路与曙光路交口多层260001500130m2左右3室2厅2卫尚都时代广场人民大道与红旗路交口东北侧小高层360002300179m2左右3室2厅2卫200m2左右4室2厅2卫果园新村文峰大道西段果园新村多层、小高层500002100140m2左右3室2厅2卫超越城市广场彰德

3、路100号小高层，塔楼600002100140m2左右3室2厅2卫阳春光华家园安阳市文化宫北侧小高层350002100150m2左右3室2厅2卫四季家园红旗路与健康路交口向东100米多层150001900160m2左右3室2厅2卫金田苑人民大道中段（市石油公司西侧）多层200001900150m2左右3室2厅2卫文源绿岛铁西区铁西路与文源大道交口处多层250001600140m2左右3室2厅2卫供应市场特征分析果园新村朝阳花园2400元/平米辉龙时代家园1800元/平米洹上人家1650/元/平米绿色家园1500元/平米尚都广场2300元/平米文源绿岛1600元/平米金色家园世纪名城超越广场21

4、00元/平米阳春光华2100元/平米四季家园1900元/平米金田苑1900元/平米果园新村2100元/平米建业桂花居别墅2700元/平米，平层2200元/平米调研项目分布京林中央公园2500元/平米供应市场特征分析 在售的几个重点楼盘，建筑面积的总和为在售的几个重点楼盘，建筑面积的总和为516000平米；平米； 目前在售的楼盘多以几万平米的小盘为主。目前在售的楼盘多以几万平米的小盘为主。项目名称项目名称总建筑面总建筑面积（积（m2)朝阳花园49000辉龙城市家园90000洹上人家40000建业桂花居70000新世纪绿色家园26000尚都时代广场36000果园新村50000超越城市广场60000

5、阳春光华家园35000四季家园15000金田苑20000文源绿岛25000合计516000供应市场特征分析 建筑类型以普通多层占绝大多数，有少量的别墅，市场上新近建筑类型以普通多层占绝大多数，有少量的别墅，市场上新近开盘的项目开始出现小高层，市场正处于开盘的项目开始出现小高层，市场正处于“上楼的起步阶段上楼的起步阶段”。供应市场特征分析项目名称项目名称二居二居三居三居四居及以上四居及以上复式复式朝阳花园2%47%45%6%辉龙城市家园5%50%25%20%洹上人家30%50%20%建业桂花居5%25%35%35%新世纪绿色家园100%尚都时代广场8%44%41%7%超越城市广场5%70%25%

6、阳春光华家园45%35%四季家园7%93%金田苑50%50%文源绿岛5%90%5%加权总体比例7%58%27%9%1、户型配比分析 在售项目户型中，以三居室比例最高，加权后比例占到在售项目户型中，以三居室比例最高，加权后比例占到58%；四居次之，加权后；四居次之，加权后比例为比例为27%；二居很少，加权比例为；二居很少，加权比例为7%；没有一居；复式住宅加权比例为；没有一居；复式住宅加权比例为9%；这体现了目前安阳房地产市场特征和人们的购买偏好，我公司项目要把握这种特这体现了目前安阳房地产市场特征和人们的购买偏好，我公司项目要把握这种特征和趋势，以便符合当地人的偏好，吸引更多客群。征和趋势，以

7、便符合当地人的偏好，吸引更多客群。供应市场特征分析 在售楼盘中，主力户型以在售楼盘中，主力户型以140-160平米左右的三室两厅两卫居平米左右的三室两厅两卫居多多,这代表了目前安阳房地产市场上大部分客群的户型偏好，我这代表了目前安阳房地产市场上大部分客群的户型偏好，我公司在设定主力户型时，应考虑充分满足目前的客户的需求。公司在设定主力户型时，应考虑充分满足目前的客户的需求。2、各项目主力户型面积分析项目名称项目名称主力户型主力户型新世纪绿色家园130m2左右3室2厅2卫果园新村140m2左右3室2厅2卫超越城市广场140m2左右3室2厅2卫文源绿岛140m2左右3室2厅2卫朝阳花园140m2左

8、右3室2厅2卫160m2左右4室2厅2卫阳春光华家园150m2左右3室2厅2卫金田苑150m2左右3室2厅2卫四季家园160m2左右3室2厅2卫建业桂花居160m2左右4室2厅2卫尚都时代广场179m2左右3室2厅2卫200m2左右4室2厅2卫辉龙城市家园200m2左右4室洹上人家多层为120多平米3室2厅，别墅为300平米左右4室2厅供应市场特征分析 在售楼盘中，二居面积范围是在售楼盘中，二居面积范围是102-140平米；三居面积范围是平米；三居面积范围是104-185平米，主要集中在平米，主要集中在140-160平米之间，四居面积主要集中在平米之间，四居面积主要集中在160-200平平米左

9、右，米左右，3、户型面积分析项目名称项目名称二居二居三居三居四居及以上四居及以上复式复式朝阳花园102150160260-300辉龙城市家园200洹上人家102-112104-138292-326建业桂花居140160-200新世纪绿色家园105-155尚都时代广场135179200超越城市广场140-180160-190阳春光华家园150四季家园140138-185金田苑119-149149-167文源绿岛140供应市场特征分析 由上表可以看出，目前在售楼盘中，户型结构以平层为主，同由上表可以看出，目前在售楼盘中，户型结构以平层为主，同时出现了为数不少的复式户型时出现了为数不少的复式户型4、

10、户型结构分析项目名称项目名称户型结构户型结构朝阳花园平层、复式辉龙城市家园平层、复式洹上人家平层、复式建业桂花居平层、复式新世纪绿色家园平层尚都时代广场平层世纪名城（售完） 平层、复式金色家园（售完） 平层、复式果园新村平层、复式超越城市广场平层、复式阳春光华家园平层、复式四季家园平层金田苑平层文源绿岛平层、复式建议都市领地和康艺项目，户型可有部分市场创新（如错层），满足市场“追求新颖”的客户的需求。供应市场特征分析 由上表可以看出，目前在售楼盘中，层高以由上表可以看出，目前在售楼盘中，层高以2.9米居多，金田苑和果米居多，金田苑和果园新村层高达到园新村层高达到3米，辉龙城市家园的叠拼层高达到

11、米，辉龙城市家园的叠拼层高达到3.2米。米。5、户型层高分析项目名称项目名称层高（层高（m)朝阳花园2.9辉龙城市家园多层2.9，叠拼3.2米洹上人家2.9建业桂花居2.9新世纪绿色家园2.9尚都时代广场2.9世纪名城（售完）2.9金色家园（售完）2.9果园新村3超越城市广场2.9阳春光华家园2.9四季家园2.9金田苑3文源绿岛2.9建议本公司层高在2.9米以上，可以达到3米。供应市场特征分析 由上表可以看出，所有楼盘的交房标准都是毛坯房，尚未出现由上表可以看出，所有楼盘的交房标准都是毛坯房，尚未出现精装修。精装修。6、户型装修分析项目名称项目名称交房装修交房装修朝阳花园毛坯辉龙城市家园毛坯洹

12、上人家毛坯建业桂花居毛坯新世纪绿色家园毛坯尚都时代广场毛坯世纪名城（售完）毛坯金色家园（售完）毛坯果园新村毛坯超越城市广场毛坯阳春光华家园毛坯四季家园毛坯金田苑毛坯文源绿岛毛坯建议本项目顺应市场，同样采用毛坯标准供应市场特征分析 目前房地产供应市场，户型南北朝向占绝大多数，同时出现了少目前房地产供应市场，户型南北朝向占绝大多数，同时出现了少量的东西向住宅，目前这些东西向住宅的市场接受程度较差。量的东西向住宅，目前这些东西向住宅的市场接受程度较差。7、户型朝向分析项目名称项目名称朝向朝向朝阳花园南北向辉龙城市家园南北向洹上人家南北向建业桂花居南北向新世纪绿色家园南北向尚都时代广场南北向、东西向世

13、纪名城（售完）南北向金色家园（售完）南北向果园新村南北向超越城市广场南北向、东西向阳春光华家园南北向四季家园南北向、东西向金田苑南北向、东西向文源绿岛南北向、东西向南北朝向无疑是本项目最主要的选择，建议本项目尽量不采用东西向供应市场特征分析康艺项目临南北路，规划深入设计时应尽量减少东西向户型的比例。1、均价分析项目名称项目名称均价（元均价（元/m2)新世纪绿色家园1500文源绿岛1600洹上人家1650辉龙城市家园1800四季家园1900金田苑1900果园新村2100超越城市广场2100阳春光华家园2100建业桂花居平层住宅2200尚都时代广场2300朝阳花园2400建业桂花居叠加别墅2700

14、050010001500200025003000新世纪绿色家园洹上人家四季家园果园新村阳春光华家园尚都时代广场建业桂花居.均价（元/m2均价（元/m2) 在调研项目中，住宅均价在在调研项目中，住宅均价在2000元元/平米的楼盘最多有平米的楼盘最多有7个，其中个，其中2200元以上元以上的楼盘共有的楼盘共有4个。个。供应市场特征分析2、总价分析项目名称项目名称主力总价（元）主力总价（元）洹上人家多层180000文源绿岛240000新世纪绿色家园260000金田苑285000果园新村300000超越城市广场300000阳春光华家园300000尚都时代广场320000四季家园320000建业桂花居3

15、52000辉龙城市家园360000朝阳花园小高层400000洹上人家别墅500000朝阳花园多层3000000100000200000300000400000500000文源绿岛新世纪绿色家园金田苑果园新村超越城市广场阳春光华家园尚都时代广场四季家园建业桂花居辉龙城市家园朝阳花园小高层洹上人家别墅朝阳花园多层主力总价（元）主力总价（元） 住宅主力户型总价在住宅主力户型总价在25-30万之间的楼盘最多，为万之间的楼盘最多，为47%，这是目前安阳市购房，这是目前安阳市购房客群普遍能承受的总价范围；同时主力总价在客群普遍能承受的总价范围；同时主力总价在35-40万以及万以及40万以上的楼盘万以上的楼

16、盘也占有一定比例，各占也占有一定比例，各占15%；表明安阳的房地产中高端市场需求比较旺盛。；表明安阳的房地产中高端市场需求比较旺盛。供应市场特征分析 车位配比方面，大部分楼盘以有关部门规定的车位配比方面，大部分楼盘以有关部门规定的1：0.3左右为标准配比，少数较高左右为标准配比，少数较高档楼盘（辉龙城市家园等）车位配比能达到档楼盘（辉龙城市家园等）车位配比能达到1：0.5的水平；的水平； 车位价格方面，地上车库以销售为主，价格大都在车位价格方面，地上车库以销售为主，价格大都在5、6万元左右；地下停车位万元左右；地下停车位以出租为主，租金水平在以出租为主，租金水平在100元元/月左右月左右1、停车位项目名称项目名称地上车库（个）地上车库（个）租金售价租金售价地上车位地上车位租金售价租金售价地下车位地下车位租金售价租金售价朝阳花园803000元/平米共2000平米100元/月辉龙城市家园地上集中一排车库6.5万元/个有地上停车位费用未定洹上人家别墅中包括车库别墅中车库算在总房款中建业桂花居别墅中包括车库待定有，沿道路，楼间停车位费用未定新世纪绿色家园302500元/平米，20平米左右尚都时