关于推进“工改工”促进产业高质量发展的实施意见.docx

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1、关于推进“工改工”促进产业高质量发展的实施意见为大力推进“工改工”，保障产业发展空间，提高土地节约集约利用水平，助力市高质量发展，根据省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法、省人民政府办公厅印发关于深化工业用地市场化配置改革若干措施的通知等文件精神，结合本市实际，制定本意见。一、适用范围“工改工”是指依据国土空间规划保留现状工业、仓储、物流用地（以下称工业产业用地）性质进行提质升级改造，包括但不限于低效工业产业用地再开发、村镇工业集聚区升级改造等。低效工业产业用地是指布局散乱、设施落后、利用粗放，围多建少、功能不合理、建（构）筑危旧、产业落后,停建停产、仍有较大调整利用空间，且权属清晰的存量工业产业

2、用地。村镇工业集聚区是指使用农村集体土地（一般是农村集体土地，或由农村集体经济组织掌控的国有土地）建设的成片村镇工业园区或工业产业用地连片区域，现状为工业产业用地，一般面积在2公顷以上。符合“三旧”改造标图建库等要求的低效工业产业用地和村镇工业集聚区，可按照“三旧”改造政策实施“工改工”。二、工作原则（一）聚焦产业，综合施策。以国土空间规划为依据,以产业发展规划为指引，有效整合规划、土地、产业、环境保护、安全生产、财政、税收等政策，强化产业用地资源保障，促进低效用地升级改造、产业转型升级。（二）健全机制，协调联动。健全政府引导、市场运作、规划统筹、政策支撑、法治保障的工作机制。鼓励市场主体多形

3、式参与，通过利益激励与倒逼促改双向发力，激活市场主体改造动力，加快推进“工改工”工作。（三）改革创新，示范带动。坚持问题导向，运用系统改革思维，加快构建开放型、综合性、多元化的政策体系，积极打造试点示范园区，形成行之有效、可复制的改造模式，以点带面加速推进改造。三、工作目标以传统产业转型升级为抓手，全面深入开展现状低效利用工业产业用地的清查和认定；叠加运用“三旧”改造等政策，解决工业区散、舌I、差、隐患突出、低效利用等问题；鼓励建设工业标准厂房，促进低效工业产业用地再开发；推动小微企业向工业园区集聚，实现土地资源盘整、产业空间再造、环境质量提升、安全生产达标、城市高质量发展目标。四、职责分工（

4、一）各行政区人民政府是“工改工”的第一责任主体，负责审批年度实施计划和改造方案，制定“工改工”实施细则、财政奖补措施及标准和投入产出有关指标，组织拟订并签订项目监管协议等。负责组织开展低效工业产业用地、村镇工业集聚区基础数据调查、项目建设、改造方案编制等相关工作，做好项目全流程监管。各功能区管委会是“工改工”的责任主体，负责区域范围内数据摸查、项目策划等前期工作和项目建设具体工作的推进、落实、监管等.负责组织年度实施计划和改造方案的前期工作，组织拟订并签订涉及功能区范围的项目监管协议。（一）发展改革部门负责为“工改工”项目提供产业政策指导，提出项目符合现有产业政策情况的意见。（三）工业和信息化

5、部门负责制定园区发展规划、企业准入标准，出具“工改工”项目产业准入意见，用足用好包括企业技术改造、小升规、标准厂房奖补等财政奖补措施，开展奖补资金项目审核入库、预算编制、资金卜达等工作。（四）司法部门负货对“工改工”实施意见及其配套政策等规范性文件进行合法性审杳。（五）财政部门负责建立资金统筹机制，落实“工改工”财政奖补资金，审核专项资金安排计划的合规性，开展资金的监督检杳和绩效评价等工作。（六）自然资源部门负责制订“工改工”实施意见，划定工业用地控制线，开展“工改工”涉及的国土空间规划编制或修改，制定“工改工”工作流程及自然资源有关政策与措施指引。组织编制改造方案，负责标图建库、用地报批、土

6、地供应、确权登记等有关工作。（-b）生态环境部门负责推进“工改工”环境保护高标准达标。（八）应急管理部门负责推进“工改工”安全生产高标准达标。（九）住房城乡建设部门负责出具“工改工”项目消防和房屋安全意见，落实项目消防和房屋安全审查、备案、施工质量安全监管等工作。负责落实做好“工改工”过程中历史建筑保护工作。（十）农业农村部门负责指导农村集体经济组织做好资产管理，指导落实农村集体经济组织对其所有“工改工”的厂房流转工作。（十一）文广旅游体育部门负责做好“工改工”过程中文物保护监管相关工作。（十二）国资部门负责引导所监管国有企业盘活存量土地实施“工改工”，积极参与土地整理、产业园区升级改造、标准

7、厂房建设等工作。（十三）城管执法部门负责“工改工”涉及城镇规划区内违反城市规划管理的违法建设治理，负责城市古树名木、园林绿化等管理工作。（十四）招商部门负责统筹协调“工改工”项目招商引资。（十五）税务部门负责落实“工改工”税收优惠政策。（卜六）金融工作部门负责制定金融支持政策，采取多种手段拓展改造项目融资渠道。科技、公安、人力资源社会保障、交通运输、市场监管、消防、林业、卫生健康等部门在各自职责范围内做好“工改工”倒逼促改和实施监管等工作。五、用地管理（一）降低“工改工”入库门槛。2009年12月31日前已建设使用、规划用途为工业、且确需实施升级改造的现状工业产业用地，可按规定纳入“三旧”改造

8、标图建库范围，不受上盖物占地比例限制。上述用地无合法用地手续的，可按照“三旧”改造政策完善用地手续，但在土地有偿使用合同中必须明确约定将工业用地改变为其他经营性用途的，由政府无偿收回土地使用权。（二）提高土地集约节约利用。1.“工改工”项目改造后容积率原则上不低于2.0（除生产工艺、改造条件、地块形态有特殊要求的项目外，下同）；用于引入符合我市优先或重点发展产业及新兴产业的，改造后容积率原则上不低于3.0。2 .项目宗地内允许配建不超过总计容建筑面积15%的行政办公及生活服务设施，工业生产必需的研发、设计、检测、中试设施，可在行政办公及生活服务设施之外计算，且计容建筑面积不超过总计容建筑面积的

9、15%o3 .行政办公及生活服务等配套设施独立占地建设的，其用地面积不超过总用地面积的7%。同一土地使用权人相邻多宗国有工业产业用地可统一规划布局、适度集中建设行政办公及生活服务等配套设施。（三）土地供应。1 .国有建设用地使用权的供应。纳入“三旧”改造范围的“工改工”项目（含“三地”）用地的使用权，除属于政府收储后按照规定划拨或者公开出让的情形外，可以以协议方式出让给符合条件的改造主体。由政府收储的其他“工改工”项目用地的使用权应通过招拍挂的方式公开出让。2 .集体建设用地的供应。保留集体所有权性质的“工改工”项目用地，首次确权登记的，由市、县人民政府审批后，同级自然资源部门出具用地批复文件

10、给农村集体经济组织。集体土地使用权出租、转租，经依法表决通过后，按有关规定通过农村集体资产交易平台公开交易。3 .标准厂房用地的供应。鼓励将标准厂房用地划拨或协议出让给市、县（市、区）工业和信息化主管部门或开发区（产业园区）管委会,用于在开发区（产业园区）范围内建设只租不售的标准厂房，采取此方式供应工业用地的面积不超过本行政区域当年度计划供应工业用地总面积的10%的比例，土地供应结果报省自然资源厅备案。（四）地价优惠措施。1.提高容积率。依法取得的工业产业用地改造后提高容积率但不改变土地用途、不延长土地使用年限的，不再增缴土地价款。4 .延长土地使用年限。“工改工”项目原始出让年限不足50年并

11、符合续期使用条件的，土地使用权人可申请延长土地使用年限至50年。仅延长土地使用年限的项目，应缴纳的土地出让价款按延长年限后土地市场评估价和剩余年限土地市场评估价的差额计算。计算公式为：应缴地价款;延长年限后土地市场评估价-剩余年限土地市场评估价。符合“三旧”改造政策的“工改工”项目用地，可重新确定土地使用年限。土地出让价款按重新确定年限后土地市场评估价和剩余年限土地市场评估价差额的50%计收。计算公式为：应缴地价款=（延长年限后土地市场评估价-剩余年限土地市场评估价）50%,5 .完善历史用地征收手续。按照“三旧”改造政策完善历史用地征收手续，以协议出让方式供地的，应缴纳的土地出让价款按新规划

12、条件卜的土地市场评估价的30%计收。计算公式为：应缴地价款=新规划条件下的土地市场评估价X30%。6 .集体建设用地转国有建设用地。农村集体经济组织申请将“工改工”范围内符合“三旧”改造政策的集体建设用地转为国有建设用地，以协议出让方式供地的，土地价款按新规划条件下土地市场评估价的30%计收。计算公式为：应缴地价款=新规划条件下土地市场评估价X30机7 .划拨转出让。原划拨的国有土地使用权补办出让手续应缴纳的土地出让价款按公开出让土地市场评估价和国有划拨土地市场评估价的差额计算应缴地价款。计算公式为：应缴地价款;公开出让土地市场评估价-国有划拨土地市场评估价。符合“三旧”改造政策的，按公开出让

13、土地市场评估价和国有划拨土地市场评估价差额的40%计收。计算公式为:应缴地价款=（公开出让土地市场评估价-国有划拨土地市场评估价）X40%。8 .过渡期政策。鼓励工业产业用地原址升级改造。传统工业企业转为先进制造业企业，以及利用存量房产进行制造业与文化创意、科技服务业融合发展的，经市、县人民政府批准，可实行继续按原用途和土地权利类型使用土地的过渡期政策。过渡期支持政策以5年为限，5年期满及涉及转让需办理相关用地手续的，可.按新用途、新权利类型及市场价，以协议方式办理。六、支持政策（一）支持完善历史用地手续。支持历史用地完善转用、征收手续，解决历史用地遗留问题。对土地界址、地类、面积清楚，土地权

14、属无争议,己纳入“三旧”改造标图建库范围内，符合相关规划，用地行为发生在1987年1月1日至2009年12月31日之间,没有合法用地手续且已实际使用，并且拟采取拆除重建、加建扩建、局部拆建、完善公建配套设施等方式改造的建设用地，按用地发生时的法律政策规定落实处理（处罚）后，可按现状建设用地地类完善建设用地手续。对涉及完善集体土地征收手续的，除满足前述条件外，还须在规定期限前与农村集体经济组织、农户签订征地补偿安置协议并已经落实，未因征地补偿安置产生纠纷，并已按照要求落实听证程序和办理社保审核。完善历史用地手续必须和改造利用相挂钩，严禁只完善用地手续不改造。（二）支持各类主体多形式参与改造。对符

15、合“三旧”改造政策的“工改工”项目，各类主体可按以下路径参与改造。1 .无合法征地手续或手续不完善，实际已实施征地（2009年12月31FI前已签订征地协议）的历史用地，按照用地发生时的土地管理法律、法规及政策规定落实处理（处罚）并完善征收手续后，以土地权利人作为改造主体;签订征地协议后发生转让行为的，可按照用地发生时的土地管理法律政策落实处理（处罚）并完善征收手续后，以受让人作为改造主体。2 .农村集体经济组织与其他个人或单位签订集体建设用地使用权出让、出租合同，将土地流转给其他个人或单位使用的，一般情况下应当以原农村集体经济组织为改造主体。经农村集体经济组织表决同意，且土地流转期限符合相关

16、法律、法规、规章要求的，在土地流转期限内可由农村集体建设用地的受让人、承租人作为改造主体，但相应的集体建设用地的受让人、承租人的改造权利也受到限制,只能在流转合同赋予的权限范围内实施改造。土地仍保留集体性质，不能直接办理完善土地征收手续；需要办理征收手续的，需由农村集体经济组织提出集体建设用地转国有建设用地申请，经批准转为国有后，村集体可通过农村集体资产交易平台公开方式选择合作改造主体，原集体建设用地的受让人、承租人可通过参与竞价或招标获取改造用地的使用权。3 .土地所有权人通过公开交易方式确定改造主体，改造主体负责清租、拆迁补偿和土地整理等工作，土地在达到供应条件后，与改造主体签订土地出让合同。其中涉及集体土地的，可以农村集体经济组织名义申请将集体建设用地转为国有建设用地并完善相关