【《格力地产股份有限公司投资价值探究案例》13000字（论文）】.docx

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1、格力地产股份有限公司投资价值分析案例摘要本又以房地产行业中的新兴势力一格力地产股份有限公司为分析对象,根据价值评估相关理论，对格力地产股份有限公司的经昔业绩、盈利能力、财务情况、行业前景进行评估，以期正确评价格力地产股份有限公司的投资价值,为利益相关者决策提供参考C关键词：投资价值评估绝对估值相对佰值格力地产股份有限公司目录摘要1竽iSf馔2Jlj1.l选题的背景及课题的意义21.1.1 选题背景21.1.2 课题意义21.2研究概况及发展趋势综述312.1国外研究现状2122国内研究现状3第二款价值评估相关理论概述52.1 估值理论简述52.2 相对估值法42.2.1 市盈率估值模型52.2

2、.2 市净率估值模型52.3 绝对估值法6第三章房地产行业分析73.1 房地产行业发展哪73.2 房地产行业发展前景83.3 房地产行业竞争程度8第四章格力地产股份有限公司基本面分析104.1 格力地产股份有限公司基本情况介绍IO4.2 格力地产股份有限公司财务状况分析IO第五章格力地产股份有限公司投资价值评估.5.1 市盈率分析145.2 市净率分析145.3 基于股利贴现（DDM）模型的价值分析15第六章结论与投资建议参考文献18第一章绪论1.l选题的背景及课题的微义1.1.1 选题背景2020年4月3日,为支持实体经济发展,中国人民银行下调金融机构存款准备金率.实施稳健的货币政策,为供给

3、侧结构性改堇营造适宜的货币金融环境.在宏观调控政策下房地产促进经济发展作用越发显著。同时在各种主观和客观原因的影响下面临房地产泡沫化.启地产市场波动、需求侧结构改革等困境C在此背景下.房地产市场环境发生了显著、剧烈的变化,从之前的高速增长期迸入调整期.房地产企业在提高企业核心竞争力、财务稳健性、走可持续发展道路等方面都受到了考验。作为组成宏观经济的重要组成部分,房地产在经济发展阶段中发挥若怎样的作用,客观根据新环境、新形势理性判断房地产上市公司的投资价值，将成为一项极具重要现实意义的研究议题。目前,我国宫地产开发的上市公司有114家,行业、市场的波动直接作用房地产上市公司的经营绩效,并且这种影

4、响效应将随若我国房地产亚集中度提高、房地产市场竞争加剧而进一步增强，系统掌握房地产上市公司的运行状况和发展规律，对于促进房地产企业降低风险、优化经营管理结构.提高综合经济实力实现房地产业可持续健康发展,以及稳定房地产市场都具有研究价值和实践息义。1.1.2 课题意义企业价值估值理论的核心思想是运用某一种可以标至的方法判断出股票的内在价值.引导投资者通过收集企业的财务情况去预判企业未来发展,对企业独立于市场价格的内在价值形成一个客观的认识,由此做出投资判断。因此,在其估值理论的基础上,房地产上市公司的投资价值应是投资者针对公司的经营业绩、盈利能力、财务情况、行业前景等一切有关于公司可持续发展能力

5、和核心竞争力的因素进行系统、科学地评估后,再结合公司股票在证券市场的价格水平和自身的风险偏好,对炮买该公司股票预期获得收益的判断。本文将研究房地产上市公司的投资价值,以格力地产股份有限公司作为案例,进一步采用理论分析与实证研究相结合的研究方式阐述该行业发展现状,对其投资价值进行深入分析，并对格力地产股份有限公司现阶段存在的向题提出解决建议。1.2研究概况及发展趋编述1.2.1 国外研究现状企业价值估值理论发展经历了两个生要阶段:第一阶段从1906年艾尔文费雪(IrvingFiShCr)的资本价值理论到1986年拉巴波特(AlfredRUPPUPOrt)的自由现金流星模型;第二阶段从1977年梅

6、叶斯(SteWartMye实物期权至今。在整个理论发展上,可以基本将西方学者研究企业价值佰值理论分为以下过程：1906年Fisher阐述了资本和收入的关系.为现代企业价值估值理论奠定了基础；1958年MOdigliani和MilICr提出著名的MM理论阐述在企业的货本结构与公司的市场价值无关,这次革命性改革葵定了整个现代企业资本结构理论：1964年WiHiamSharPC建立资本资产定价模型：1986年AlfrCdRaPPaPOn创立自由现金流量模型：预测企业未来现金流量、估算现金流量折现率，由此衍生了一系列企业价值估值方法。资产评估的基本方法有三种：市场法、成本法、收益法。市场法是1980年

7、Marshall提出的市场法均衡价格理论,将由市场机制竞争出的公平交易价格作为企业价值。成本法是从以被评估资产的重迨资本为基础,通过资产的重置资本来反映企业价值。收益法又称收益资本化法,是对估值对象未来的净收益折现后累加价值以此估算企业价值。而使用传统经济思考方式的企业价值估值方法只能凸显企业资金、固定资产等有形资产的表面价值,但并不能发掘由创新能力、技术发展、智力资本等无形资产所创造出的潜在价值。在新时代新型企业融合现代金融后产生的冲击下.企业价值的定义发生了很大的改变，其中具有期权属性的无形资产己遂渐为企业价值创造焕发活力，评估企业价值的实物期权分析法由此诞生。纵观历史发展潮流，在价值估值

8、理论研究层面上,现代企业价值估值理论经过前人不断的实践和创新,己经逐渐形成了一套较为成熟的体系。1.2.2 国内研究现状从2001年起.我国出现了估值方法的比较研究。左庆、刘杰(2001)提出将期权定价法与现金流量折现法二者相结合评估企业价值.但存在不足之处是选取参数并未详细表明。万芳、周道传、李由(2003)在对相对估值法、折现现金流量法和期权估价法迸行了研究和评估后，认为相对估值法是能最大化为之应用的企业价值评估方法，而折现现金流量法虽然顺应了我国企业价值评估方法发展的趋势潮流,但在现阶段下还难以适应我国当下的经济发展。陈小悦、费颖奇，陈武朝(2006)在财务管理基础理论与实务专题中提出应

9、用衍生实务期权等金融工具概念来建立企业价值估值体系,其中在实务专题上阐述了现金流量贴现法和相对估值法以及期权定价法的理论基础。朱劭(201。)选取了自由现金流量贴现法并以保利地产公司为例大量取证勘察,认为公司折现自由现金流量法是可以适应当下我国房地产企业的价值估值理论体系。董志强(2012)选择了以剩余收益估价(EBO)模型对房地产企业进行估值研究,运用权益资本作为衡量公司价值的要素之一,对房地产行业龙头企业-万科进行理论与实践相结合的价值评估,研究得出企业投资价值分析有利于提高企业收入,促进企业稳定发展。张宏(2013)在对企业估值理论分析后,认为经济增加值法(EVA)更能适应我国当下房地产

10、现状,更挺准确反映企业价值创造能力并境抑制企业盲目追求利益走可持续发展道路。鲁晓琳、萤志(2()17)研究得出在格兰杰因果关系中股价变动是主导因素.而房价却更能影城股价的变动。在大数据背景下,房地产市场与股票市场两者之间较为复杂的传导关系弱化了相互关联的影响.并延长了相互传送所需的时间。综上所述，我国在资本市场形成时对估值理论开始研究，但大部分胡究是在西方估值理论的基础上,建立某种投资策略并验证其在我国的有效性。第二章价值评估相关理论概述2.1 估值理论篇述投资价值是指资产对于具有明确投资目标的特定投资者或某一类投资者所具有的价值。一般而言企业的财务状况和业绩表现会影响到企业的投资价值C简单的

11、来讲,股票市场价格与企业价值的差额决定了企业是否值得投资。若两者的差额为负.股票价格小于企业价值，企业价值被低估,值得投资者去投资；反之.则不值得投资。而我们所说的企业价值就是企业的内在价值。企业价值主要体现在对企业所有者发放股利的多少以及股权的变现能力。所获得的现金报酬越多企业价值也就越高。2005年巴罪特苜次提出了内在价值这一说法。他认为股票投资中,我们可以通过对未来的现金流迸行贴现计算出企业的内在价值。霜若各种各样的内外部因素的变化，内在价值也会随之变化。正如前文所述,投资者的股票买卖决策受到股票的价格与企业内在价值的差额影响。若两者的差额为负，股票价格小于企业价值，企业价值被低估，投资

12、者会去买入该股票；反之.投资者会抛售该股票,或者等待较好的买入时机。因此,准确了解企业的内在价值,有助于投资者判别其与当前股票价格的关系,进而做出投资决策，获取最大的收益。2.2 相对估值法相对估值法是的核心思想是同价对比,通过对比同行业中接近的公司一一可比公司或者与整个行业进行比较，在一些共同价值影响因素的基础上，位算目标公司的企业价值。在成熟完备或有效的市场下,可比公司市场公允价值接近其内在价值,进而使估算的目标企业的价值接近其内在价值.因此,只有在成熟完备的市场下才箜够有效发挥相对估值法的作用。相对估值法中，可比公司和目标公司是由价格指标相联系,其中价格指标有市盈率、市净率等。相对估值法

13、一般步骤如下,选择分析目标公司、选择价格指标和可比公司（可比公司的选择应当与目标公司处于同一行业的同一细分领域）,计算企业的价值。221市盈率估值模型F市盈率（PE）是指股票价格与目标公司带股收益的比值。其公式为：PE=其中，P为每股价恪.E为每股盈利）。对于目标公司价值,一般通过可比公司或者所在行业的平均市盈率再用目标公司每股收益相乘得到其每股股价估计值。如果目标公司的市盈率越高.代表股票价格与每股收益的比值高,其在短期内难以收回投资,相关风险也较高；市盈率低,代表可以在短期内收回投资,投资风险也相对较低.该股票的投资空间则较大。市盈率适用于利润稳健增长的目标公司。目标公司的预期收益若为负,

14、则无法应用该模型。其次,可比性会受许多影响因素影响从而影响可比公司的市盈率。例如.正在发展中的可比公司未来收益变化较大，则可比公司的市盈率也会受到影晌；正如通货紧缩通货能胀会使股票每股收益的实际价值发生变化,股价在牛市时被高估在熊市则被低估的情况：以上这些情况受宏观经济和市场影响较为明显进而使得市盈率不具备可比性。可比公司应当选择同行业中可比性较强的公司，例如经营模式接近。但是由于市盈率为历史数据,因此还需根据目标公司的盈利能力，成长能力等影响因素进行改进。2.2.2市净率估值模型E市净率,是指公司股票价恪与公司每股净资产之间的比率,其计算公式为：PB=N（PBD一市净率；P-每股价格；B每股

15、净资产）,对于目标公司价值一般通过目标公司的每股净资产与可比公司或者所在行业的平均市净率相乘得出.其计算公式为：P=APBXB（P一股票价值：APB一可比公司平均市净率：B-目标公司净资产）。市净率法的优势在于公司账面价值数值易获得,且账面价值一般为正值,因此若每股收益为负值,市盈率便无法使用,而市净率便可使用。其次,市净率适用于有形资产较多公司或者流动资产为主要资产的公司。市净率法的劣势在于较小规模的目标公司一般净资产较少.不能反映出公司未来的净资产值。此外账面价值会被市场影响；有形资产可能会发生折旧无形资产会受时间价值影响,因而市净率法不适合与无形资产较多的公司。在同行业中的可比公司的资产结构不同,市容率也不尽相同,进而也降低了不同公司市净率的可比性。采用市净率进行估值时,首先要选择合适的可比公司，一般选接同类行业或者具有相似资产规模和资本结构的公司。其次，市容率同市盈