【《广西四方置业公司融资问题及优化建议（数据论文）》13000字】.docx

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1、广西四方置业公司融资问题及完善对策研究摘要进入2020年,房企面临若削资成本上升,融费奏道收窄、流动性收紧等诸多不利因素，如何融资、拿到低成本的资金，成为决定上市开发商利润表现的关键因素。该研究的目的以融资方式作为研究的出发点,使房地产企业在扩宽融资渠道的同时.还对融资渠道进行了规范的管理，并引入了资产证券化的多元化融资方式,使得房地产企业在满足国家政策之下,能调动相对充裕的资金,来提高巨身在市场的竞争力。文卓根据四方苦业启地产公司2015至2019年这5年中在财务方面的数据,运用文献分析法,、案例分析法和对比朋究法等方式指出了四方置业房地产公司面临融资困难方面的问题,发现公司目前主要存在着渠

2、道太过单一、资本的结构不够优化、财务的风险高涨和融资效率低下等剧资问题。基于此.从融资规模、融资结沟、融资万式、融资效果等迸行详细分析.并立足于我国房地产融资的现实情况,结合四方置业的融资经鸵.最后提出了新时代金融政策下,房地产业融资方式的创新路径,以此符合当前时代背景下,房地产行业的发展趋势。同时使四方置业房地产公司进一步提高其核心竞争力,同时希望对四方智业史地产融资方式研究有一定的参考价值和借鉴意义。关St四：房地产融资；融资方式；融资现状目录绪论2233一、房地产企业息资现状及患资方式.(一)我国房地产企业融资现状.(二)我国房地产企业基本融资方式困!1!房空IEI崎;避式物(一)公司基

3、本介绍三、四方居地产企业愚资方式分析.(一)四方置业发展期融资成果4(二)银行贷款5()债券融资6(四)销售回款7(五)商业信用融费8(一)四方迨业融资问题分析9五、rfl12(一)尝试拓展多元化展资方式12(二)优化企业融资结构13（三）制定有效的融资风险管理机制14*14*15(*16绪论进入2020年，房企面临着出资成本上升、融资渠道收窄、流动性收紧等诸多不利因素.如何融资、拿到低成本的资金.成为决定上市开发商利涌表现的关键因素。在资本结构稳定的前提下,发展新的融资渠道,对于房地产企业来说,有非常重大的现实意义。国内学者早已结合国内房地产融资方式并且提出新的创新性的触资方式。蒋海棠(20

4、15)认为融资偏好也是房地产上市公司融资的一个重要的影响因素.通过实证研究分析得出在我国上市房地产企业融资方式选择方面,对于债券融费的偏好优于股权融资叫张天凤(2016)认为企业短期偿债能力越好,则表明企业的财务风险越低、资金的周转速度越快，而企业融通资金的额度与迫切性又直接受到资产流动性的影响。赵明娜.徐海波(2016)提出我国房地产企业在融资过程存在融资信用不佳、融资规模有限、资金利用不合理等问题,这在一定程度上会导致房地产企业发展受限。刘振杰(2017)认为房地产信托在房地产融资中占的比重是比较大的,由信托资金流入到房地产行业的资金室惊人。马亚明.贾月华,侯金丹(2018)提出企业如果采

5、用融黄方式不恰当会带给企业风险，主要表现债务规模不合理,在一定程度上会增加企业财务费用,使企业融费成本提升。而如果愤务过于集中会导致企业出现严重财务危机。与此同时.我国学者在研究的过程中也将研究重点集中在房地产融资因素及融资问题上。王旭.王泳雪.张璇(2018)指出我国房地产金融市场与发达国家地区相比，市场化程度不明显,参与主体较多.不仅涉及到房地产开发商.也涉及到政府及银行等。万亮,吴琼(2017)则基于银行风险视角进行明究,招历究重点集中到房地产信贷政策上.其中万亮指出信贷政策紧缩在一定程度上能够调控应价,但是基于长期发展来分析,则需通过市场化来实施全面调控。韩路茜(2017)指出在房地产

6、企业发展过程中项目融资衍生风险是最显著的，大部分表现为融资效率低下、融资管控不合理或者资金调控不合理等。相较于国内的房地产金融市场而言,国外的市场早在上世纪30年代就已经非常成熟了。AShraf(2OI6)表示房地产市场日趋激烈,供需不合理导致医地产企业之间竞争不断加剧，在这一市场态势下,房地产企业压力迸一步加大，具体表现为流动黄金有限.融资效果不理想等削。DemirCi(2018)去示启地产应根据自身的规模及特点,选择契合融资模式UQ1.aWIeSS(2015)指出房地产企业需要进一步优化企业信用评价体系，要将信用沟建作为企业发展重要部分，提升企业在发展过程中信用意识.才能达到可持续发展目的

7、“0EmanUeIeBranCal(2016)通过实证研究证明售后回租融资租赁的融资效果要优于信贷融资WiilialnOradford(2016)指出企业在向金融机沟借款时.如果能获得政府的担保,融资将会更加联利”对。计对以上用究,可以看出房地产融资方式有限,而随着市场不断演化,改变传统融资方式,突破窘境实现融资转型已势在必行。因此本又在已有的学术成果的基础,以广西四方投资爸业有限公司作为对象进行分析,了解该企业的经营状况、融资动因、使用各种融资万式以及这些融资方式所带来的影响等方面，对企业融资的形成做一个较为全面的描述并总结相关经鸵。一、房地产企业融资现状及融资方式(一)我国房地产企业融资现

8、状目前,我国房地产开发企业主要有的融资渠道主要有商业银行贷款、上市颖资、海外房产投资基金、愤券融资四个方式。长期以来,我国宫地产开发企业的融资流动渠道单一，银行信贷系统背负了房地产业大旱融资风险。近年来，政府开始了实施新一轮的地产宏观调控，紧缩房地产开发银行货款的相关政策措施相继陆续出台，房地产开发企业传统融资业务渠道必将面临一次前所未有的大规模转型。(二)我国房地产企业基本融资方式1 .内部融资方式包括：(1)企业自有资金：包括企业设立时各出资方投入的资金,经营一段时间后从税后利润中提取的盈余公积金,资本公积金(主要由接受捐赠，资本汇率折算差额，股本溢价等形成)等资本由企业自有支配、长期持有

9、。自有资金是企业经省的基础和保证，国家对房地产企业的自有资本比例有严格要求。开发商一般不太愿怠动用过多的企业的自有资金，只有当助目的减利性可观、确定性较大时.才有可能适度投入企业的自有资金。(2)预收账款：是指开发商按照合同规定预先收取购房者的定金,以及委托开发单位开发建设明目,按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金C对开发商而言,通过这种方式可以提前筹集到必需的开发费金.具中预购厉款主要指购房者的个人按揭贷款.是我国房地产企业开发资金的重要来源。2 .外部副资的方式有：(1)上市融资：股份制房地产企业上市发行股票融资现已成为重要的融资渠道,上市融资包括直接发行上市和利用壳公司资源间接上市。

10、(2)房地产开发债券；发行愤券可以聚集社会闲散资金,为虎地产开发带来大规模的长期资金,用于土地开发和房地产项目投资等C当定地产企业在开发中有长期的资金需求时，情券是一种重要融资案道。(3)银行信侍：从银行借款是开发商的主要筹资渠道，短期信贷只能作为企业的流动周转资金，在开发项目建成阶段,可以以此作为抵押,申请长期信货。我国的开发商向银行申请贷款,可分为土地贷款和建筑贷款。常见的开发贷款有:短期透支贷款、存款抵押贷款和房地产抵押贷款。(4)销售回款：1.认购金,客户定房时缴纳的费用.这种周期较短,除非遇到客户小定；2.应款,房款分为一次性缴纳和按揭支付.一次性缴纳通常在认购后7天之内签定买卖合同

11、并支付剩余房款；按揭缴纳是签定合同时支付一定比例的首付款，同时办理银行按揭,审核通过后银行会放款，放款的周期通常为53O天，银行不同时间不同。3.其他，如分期付款，这种根据与客户签定的借款协议而定。二、广西四方投资置业有限公司概况(一)公司基本介绍广西四方投资置业有限公司,于2006dl-l0在南宁注册成立,法定代表人为映卫.注册资本I亿元人民币。详细地址广西壮族自治区南宁市青秀区金浦路16号四方国际F座4楼，这里与周边城市交通便利，区位优势明显。主要提供房地产开发等相关产品与服务，属于租赁和商务服务业，主要从事房地产开发。公司自成立以来，实力在日益壮大，开发的项目也由一个增加到6个：四万国际

12、、四万郦城、四万星城、四万逸妻、四方大公馆、四万星世界。公司尚有在东葛路延长线等多处待开发地块,发展前景远大。四方置业的重点I页目大多在南宁市内.慢慢趋向周边地区,慢慢向广西区内各个地区发展。公司尊崇“踏实、拼用、责任”的企业精神.并以诚信，共嬴、开创经营理念，创造良好的企业环境,以全新的管理模式,完善的技术.周到的服务,卓越的品质为生存根本，始终坚持用户至上.用心服务于客户。四方置业主要销售业绩来自于房地产开发与销售.四万投资黄业现已成功开发建设位于金浦路16号(民歌广场西侧)的地块,项目名称为“四万国际”.建设I栋31层(6个塔楼)共14万平方米的集商务公寓、普通住宅、商业配套服务和物业管

13、理于一体的大型建筑综合楼。三、四方房地产企业融资方式分析初创期的四方房地产企业的注册资本为1亿元,财务特征主要体现在经营风险较高.现金流量呈现高负值等方面，根据四万造业财务报表显示，随着经昔业务开展,现金流量大幅增长,酒店、住宅及园区项目建设支出增加涨幅就大幅增加。现金流呈现负数状忠。不稳定现金流也表示企业在后期经营的过程中需要源源不断资金予以维护。与此同时,风险存在于四方置业业务的实施过程中,原目的开发一般都会存在一定的风险,可能会导致初始投入无法收回,经营风险也有可能提高：非财务方面的特点则主要包括企业的资质等级、信用等级以及土地储备能力偏低等。由于四方房地产企业在初创期处于信用等级偏低、

14、资金风险较大等境况，可以选择权益类融资工具进行风险相抵。2(X)8年，四万房地产企业依靠增加实收资本和企业内部盈余公积转增资本等形式，扩大了四方房地产企业的注册资本.使企业的注册资本达到5亿元不仅扩大了企业组织规模,还为企业后续发展提供资金保障“(一)四方爱业发展期融货成果初创期结束后.通过初创阶段对房地产业务的经营经睑有了一定的积累,业务开发、经营能力不断增强,企业品牌逐渐被大众知晓，企业信誉度有所增加.为选择多种多样的外部融资方式提供了条件，包括货款、企业愦等。处于成长期的房地产企业有机会和条件进行上市的企业,应当及时、合理、充分的利用有利的资本市场平台为企业进行融资。同时.后地产企业现得益于新型融货方式,如启地产基金投资、信托融费等方式.有更多与境外多种投货机沟接洽、吸引外资的机会。此外,成长期的企业当遇到资金紧张的情况时,也可通过短期借款等方式进行临时资金的筹集,其中包括但不限于银行借款或商业信用等融资方式。表3-1和表32列示了四方房地产企业2015-2019年资产债务情况。通过表3-1与3-2所示,可以看出成长阶段的四方房地产企