2024物业管理师考试制度与政策复习要点.docx

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1、2024物业管理师考试制度与政策复习要点第一章物业管理概述物业管理，是指业主通过选稗物业管理企业，由业主和物业管理企业依据物业服务合同为定,对房屋及配套设热设备和相关场地进行傅理、养护、甘理,锥护相关区域内的环境卫生和秩序的活动. 物业管理是由业主通过选聃物业管理企业的方式在实现的活动, 实现物业管理的三种方式：1、业主臼已进行管理2、业主将不同的眠务内容托付培不同的专吸3、业主选弼物业管理企业进行管理. ,；：条例K片不通也业上必需选择物业企业来实旅管理：但是假如业主通过选聘物业企业，就应当按条例的规定来执行。 物业管理活动的依据是物业屐务公同，物业企业依据合同供应服务.业上依据合同缴纳物业

2、的用，双方是一种同等的民事法律关系. 物业管理的内容：I、对房屋及配套设施设备和相关场地进行18护保养、管理2、对相关区域内的环境下生和公共帙序进行维护。 在前期物业管理阶段，条例规定，住宅物业的建设单位必需通过招投标方来选择物业企业,而对等住宅物业就没有这一要求.同时才条例3还现定住宅物业陶当建立专项怪理基金制度,对非住宅则没有知制要求. ：条例的运用范国：包括城市，业涵釜农村. 物业管理市场化特性：1、房地产物质形态的演化导致物业财产状况的演化2、多兀化的物业权JS状况要求物业管理形式与之相适应3、物业管理活动应当遵循巾场原则，1、普巾场性的房屋管理不属于物业管理， 物业管理的三个基本特征

3、：社会化专业化、市场化. 物业管理社会化的必要前提：是物业的全部校运用权与物业的般管权相互分别. 物业管理！；业化的现代化生产的夕业分工的必定结果，要求物业企业必需反备肯迪的镒质等级，物业从业人员必需兵名肯定的职业资格 双向选择和等许有偿是物业管理市场化的集中体现. 物业管理起源于19世纪60年头的英国，奥克钳妓.希尔女士. 20世氾初，美国也成立了第一个行业协会-一美国芝加哥建筑管理协会. 改革开放前我国城镇住尻制度的三个特征I】、住房投资由国家和国企投资2、住房采纳实物安排方式3.住房消费实行低租金国.家保修保养的制度. 1978年起先扶持住房商品化. 1981年3月10,深圳第一家涉外商

4、品房管理专业公司成立一深城市物业管理公司， 1984年，广州东华实业开发五羊村.1990年10月,深圳住房局开发莲花二村,实施物业管理并获得胜利.1992年被评为全国示范文明住宅小区. 】约3年，深切颁发全国第部物业管理地方性管理法挑一深收特区住宅小区物业管理条例.是我国规范物业管理制度的煨范性文件，是推动我国全面开展物业管理活动的原孑九 1991年3月建设帏颁发城巾新建住宅小区管理方法建设陆33号令. 2000年,中国物业管理协会成立. 物业管理的低位和作用：1、有利于促进羟济增长2、有利于提离人民群众居住质量3、有利于增加就业4、有利于维护社区自定5、有利于推动房地产的良性发展， 住房修理

5、基金管理方法规定I专户储存、与款,川.严禁城为他用. 2024年6月8日.物业管理条例由国务院正式8发.这一阶段物业管埋政策法规体现了如下特征：1、配套性2、阅历性3.操作性. 条例的立法理念：在坚持民法基本原则的指导思想和立法法规定的原则下，突动身展为爪、平衡为由、爱护弱者的立法原理。 条例的立法思S1.1、强ifl爱护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系2,强蠲业主和物业管理企业是同等的民事法律关系，是服务与被服务的关系3、强谓业主与物业企业通过公、公开和协商方式处理物业管理事项， E条例卜的，工法除则I1.物业管理权和财产权利相对应原则2、雉护全体业主合法权并原则3、现实

6、性与前瞧性有机结合的原则4、从实际动身、实事求是的原则. 物业管理基本制度包括：1、业主大会2、业主婉约3、前期物业代理招投标I、物业承接查晚5、物业管理企业资质管理6、物业管理从业人员职业资格7、住宅专项修理博攵等七大制度， 物业管理的荔础是业行的财产权. 共同财产和共同利益是构成业主联系的基础.业主如加入共同契内就意味着要遵守少数听从多数的原明. 业主大会制度和业主规约IM度.目的就是建；，业上民上协商、自我管理、平衡利益的机制，其议事准则就是民主协商，条例的第三条明确规定提fH业主蜘过市场机制选聘物业管理企业.第五条明确各级用地产主管部门对物业管理活动实施监俗管理权. 条例第三十四条规定

7、了个物业区域由个物业管理企业管理的原则. 条例第四匕条煌定了物业管理企业在平安防范方面的帮助义务，在发生平安事故时，物业公，上在丈仃紧之.措的同时，应刚好向有关政府部门报告,帮助做好救助工作. 法律贵任的三要素：1、适用条件2、行为模式3、违反行为模式的法律后果.法律出任的规定是体现法律削范国家强制力的核心部分. 法律曲任的特征；I、他是和违法行为相联系的2、他的内容是法律明确而乂具体规定的3、它具有IS家强制性4、他是由国家校权的机关依法实施的. 物业管理条例的法律贡任的特点：1、行政责任、民事责任并存2、凡是能峙通过担当民事责任解决何遛的.不在设定行政惩罚的原则，充分体现爱护业主全体利拄的

8、原则3、体现了业主自我首理、自我监督的原则. 条例确立的荔木法律关系：1、业主相互之间的关系2、物业企业和业主之间的关系3、升发企业与业主以及物业企业之间的关系4、供水佻电等单位与业主以及物业管理企业之间的关系5、社区居委会与业主、业主大会以及物业企业之间的关系6、物业管理各方主体弓政府之间的关泰. 物业管理的本旗是业主对物业管理区域内共向利益的粕护和论理. 民事行为用期木的原则是在F其主体的同等性和行为自想性. 业上在前期物业管理阶段接受物业取务事实I:Mil!M在两个合同基础之匕一个足建没中位与物业企业签订的前期物业服务令问.一个是建设单位5购房人签订的包含前期物业服务内容的商处房销售合同

9、. ：条例:现定了供水供电供气通信有点电视等单位应当向最终用户收取有关应用”“应当依法担当物业管理区域内相关管我和设施设备的维护保养二 居委会和业主大会之间并不是一对应,双方不存在隶属关系.也不是上下级关系， 政府物业管理各方主体之间是种行政法律关系.其次款物业管理服务 物业管理服务的特点：I、公共性和媒合性2、受益主体的广泛性和差异性3、服务的即时性和无形性4、服务的持续性和许久性. 物业朦务合同仃别于-段托付含l11J的髭著特点：是管理Ji务的公共性确定了具受益主体的广泛性和差异性.物业服务合l11J时雳俄物业企业是否履行义务的检验标准. 物业服务的主妾内容包括：1、房屋共用部位的修理养护

10、与管理2、房屋扶用设住的修理养护与管理3、物业管理X域内共用设符的修理养护与管理4、物业管理区域内环境卫生.和绿化管理Sl务5物业区域内公共秩序，消防、交通等些关事项的极务6、物业装饰我修管理7、午夜档案资料的管理8、专项倦理基金的代管服务. 物业服务合I司的标的是物业企业供应的公共性物业服务：物业服务的对象是物业仅:域内的鱼体业主. 物业服务合同以外的服务是种有偿服务，该类例议也物业服务合同样是双务合同，以有偿为原则， 一级服务标准：1、务中心,公示24小时服务电话，急惟半小时以内2、至少I次征询业上对服务的看法.足一80%以上3、每日巡杳I次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他公用的门简弁彳相

11、应逸宜记录并刚好修理保养4.我人也梯24小时果务5、公共照明完好率不低于95%6、小区主出入口24小时站脚执勤：重点区域标I小时巡查次,并实施24小时监控7、保沽H清两次。 二SSal务标准：1、公示16小时服务电话.：&性1小时内完成2.年年I次征询物业服务的看法，满足率75%以上.3.每3日送住I次小区单元门，楼梯及公共部位.有记录和修理4、路灯完好率不低于90%5、小区主出入口24小时执勤：王点部位每2小时逐直I次6、生活及坡口清I次. 三级服务标准：公示8小时电话，年1次征询业主满足度达70%；路灯完好率80%：近点部位每3小时巡杳一次：生活垃圾日满I次。 以上三个等级服务标准适合于彩

12、济适用房住宅、房改房、集资房、廉租房和一般住宅小区：高档住宅小区不适合本标准. 选用标址的时蟆应充分考虑建设林求、能食设施设生、服务功位及业主的消费实力等因素. 物业服务收费股则：I、合理原则2、公开原则3、收费与做务水平相适应原则。 物业服务收费定价形式：1、政府定价2、政府指导价3.市场调整价（是由Yl门制定,通过市场党争形成的价格） 2024年“月，发改委和建设部颁发业眼务收贷管理方法。 物业服务的收费形式：I、包干制2、制金制（一般用于非住宅物业管那项目） 物业服务费的构成：物业服务成本、法定税费企业利润但大部分. 物业服务成本构成：I、服务人员工费、保险和按规定计提的福利费2、公共部

13、位、公用设备的口常运行、触护黄川3、物业区域内的清洁卫生费4、物业区域的绿化养护费5、物业区域的佚序维护贷6、办公贷7、企业固定资产折Iu8.共用部位.设符的财产保险及公众野任险9.经业主同意的其他费用. 物业大中修、史新、改造费用应从修理基金中列支.不得计入物业服务支出或物业成本.物业收务作同是确立业主和物业企业在物业管理活动中的权利义务的法律依据.属于诺成合I可、也属于无名台I可类别、同时也IS于双务在俄合同. 单务合同一如房屋的噂与合同 诺成合同一刈方达成一样看法 实践合I司一双方不仅达成样行法、还要发生标的物的转移 双务有偿合同就是合同双方都要1行权利义务， 要式合同一合同须整肯定的书

14、曲形式和规定 不要式合同一没有书面规定、如口头规定或约定. 物业服务合同属于民事合同范鲂，是业主、物业企业设立物业服务关系的协议. 物业服务合同的主体：业主委员和物业企业 物业般务合同的E耍内容II、物业管理事项2、物业服务质量3、双方的权利义务叭物业管理用房5、专项修理修金的保管；运用6、介向期限7、物业服务费用8、违约责任.除此八项.还威商定共他条款,如台I可生效条件、解除合I可的损失路偿、免费条款、合同履行争议的解决方式等. 前期物业服务合同的特征：1、具有过渡性2、是建设单位与物业企业笠订3、是要式合同。 前期物业服务合同的工瞿内容：I、合同当事人与物业基本状况2、眼务内容与燃量3.仁

15、.Jl攵费方式4、物业经营活动的内容5.物业承接15验6.专项修理基金7、物业的运用维护8、违约责任9、其他事项. 般状况下，物业经营活动由物业企业统一经营统一管理、统协调，这样还可以隘低服务成本、扩大利润空间. 物业经昔的留意事项：物业经首项H的名称、物业姓昔部位的权属界定、物业姓首项H的收传标准、业主与物业企业关于经营项目或利润的分成比例. 承接查验的主要内容：1、查验的部位与设符的内容2、刈方确认存在的何Ji3、建设单位应担巧的责任和解决方法4、建设单位应向物业移交的费科5、建设跑位的保修我任. 业主违反物业管理IX域的行为主要表现（见书60面， 维护物业区域秩序的主要方式：1、程行告知义务（业行草有物业做务知情权）2、履行制止义务I对:已经发生的违规行为,物业院通过劝说、指责教化等方式制止业主的违规行为,但物业没有执法权）3、履行报告义务（条例规定物业企业向相关主首部门报告后，主管部门不予理睬，是属于行政不作为,应当担当相应的法律而任）. 发生平安事故时，物业企业应当双行三项义务：1、发生平安事故时要马上实行应急措郎、避开扩大损失，2、刚好向