柳东新区项目市调报告FJ-0322.docx

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1、由于柳州市被柳江划分为多个片区,片区之间主要依靠跨江大桥连接。市区内共有十余座路江大桥，分别是：柳江大桥,河东大桥、壶东大桥、壶西大桥、文惠桥、红光大桥、柳州铁桥、双冲大桥、文昌大桥、三门江大桥、阳和大桥、静兰大桥、洛维大桥及螺丝岭大桥等。二、宏观市场分析2009年末，中国房地产市场价格在线城市出现了乂一轮暴涨后,很快向二线城市蔓延.为检定房价，中央及地方政府推出一系列“史上最严厉的”调控措施，使2010年房地产市场成为了“政策”之年。1、2010年至2011年初出台的房地产调控政策政策类型出台时间政策合适的内容金融信贷I月IO日国务院出台“国I一条，严格二隹房贷款管理管控,首付不得低于40%

2、金融信贷4月15日国务院出台具体措施,二套贷款苜付款不得低于50%.,利率不得低于基准利率的1.I倍。首套住房且套型建筑面积在9()m以上的家庭,贷款首付款比例不得低30%.金网信贷4月18日暂停发放购买第三套及以上住房贷款：对不能提供一年以Jt当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款.I口将工面枳（万平方米）I从上表可以看出，用地产市场竣工面枳在经历2008年短暂调整之后，近年来一直呈稔步上升Q势，按目前开工的楼盘推测，2011年竣工面枳还将有较大幅度的增加。由于柳州楼盘目前主要在施工阶段预令，受新区的建设、售价拉升对开发的拉动、旧改力度的加大、品牌开发商的进驻等影响，

3、预计2011年市场供给量的增加幅度将更大。C、近年市场需求情况从上表看出,柳州房地产市场销售从2008年后呈上升趋势，但2010年末，受调控政策影响趋势减缓，销售面积涨幅小于蝮工面积，这也是调控产生作用的信号之一.D、近年房地产市场价格走势阳光100城市广场埠尔城建至23层90-160均价9500在售150m的大户型20套兴怡园I期拆外架50-110均价5150主推559011T一房、两房、小三房河东版块为柳州房地产市场的热点片区，品牌开发商强势进驻，特别是以桂中大道为中轴的新中心辐射带，均价主要在7000-100Oo元ZnR被称为推动柳州市场的“引擎”。B、河北半岛相关项目开发进度面枳区间m

4、售价元11f销售动态天江丽都拆外架101-22()6000目前50套房在售水天一龙湾现房销149-155高层48多层5500在冉60套房,主推86、125、140平米多层两房、三房北城华府现房100-140均价4700剌余房源40-50套滨江世宜城2期在售80-1204S002011年推2盘2栋小高层碧阳新城4期开发80-l4500推盘时间未定尚成国际现房交付210均价5500利余3食楼中楼在普金沙用在打地基未定未定包楼部开放，接受咨询颐和家园I期封顶2期在建未定未定3期预计2011年推出河北半岛为柳州市老城区，尽管拥有较好的地理位置和成熟的生活配套，但相关项目规模普遍不大，周边环境也缺乏亮点

5、，故销售价格明显低丁河东版块，为4500-6(X)0元/nF左右。但销售较为稳定，剩余可售房源也不多。C、柳南片区相关项目开发进度面积区间m，售价元m销售动态陵若河北半岛用地资源的诚少、柳东片区的房价拉升，些刚性需求向鱼峰片区延伸.同时荣军路犷建及旧城改造改善r片区的环境，也产生了一些素质较面的相关项目，有的相关项目价格超过了河北半岛相关项目的价格，达到70元n?的均价。E、柳东新区相关项目开发进度面枳区间m,宙价KJVt销修动态据天龙湾3期封顶开盘87-12949(X)4号楼在tb2月20日接受预约国盛大龙湾为本相关项目同片区的开发相关项目，与本相关项目地理位置、规模等有较多相似及可比性，故

6、本报告对其作出较详细的分析a、相关项目位置：盛大龙湾相关项目位于阳和区阳和大道与静兰大桥交界处，西眺柳江，东临阳和立交，紧接桂柳高速出口，距市中心约15公里，与本相关项目区位及到市中心的距离相当.b、相关项目规模相关项目总建筑面积约24万m绿化累观用地面积约8万平方米,建筑密度12%（含绿化带）,小区规划有1800套住宅，地下车位900多个。由20栋15-28层高层建筑组成，其中两栋二十八层、六栋二十五层、栋二十层、十株十八层、栋十五层。其中栋为二十五层独立管理管控的公寓式住宅.并配套有幼儿园、小区商业。与本相关项目规模相近.c、相关项H景观相关项目西侧单位为良好的柳江珏观，与本相关项目相比，

7、景观优势明显.其中商业面积比例10%250%按占计容枳率总建筑面枳计算三、环境景观地块周边建成相关项目较少进入市郊的感觉较为明显，相关项目西侧为初期在建占地2000市的商住:北健隔规划路、相关项目规模相当的规划商住用地，眺里市委党校：东、南侧为规划中的广西汽车城。相关项目西南向景观相关项目东北向景观地块周边视野非常开阔,目前绿色植被较多，与市区构成较明显的对比，但距离柳江有一定距离，难以享受一线江景资源，中、低层的景观需要靠小区内部营造。四、交通状况由桂林至柳州的323国道经过本相关项H,由于柳东为新区，路网规划I分完善:经过本相关项目的公交主要有8路、80路、88路及98路，可以到达东环路口

8、、广场东通道、匕鹅路东、市人民医院东。覆盖市区范围仃限,旦发车的时间间隙较大。未来，轨道交通将连接市区及柳东新区，大大缩短了市区到本区域的时间距离.交通可及性及便捷性都较好：B、相关项目四周无旧房及旧厂，视野十分开阔，具备一定打造高尚社区的硬件条件：C、相关项目有一定建设规模，北地块规划容积率较低,可以规划TOWNHOUSE、洋房等低密度高端产品；D、柳东新区目前低档次楼盘较少，南部的阳和片区已有楼盘在传，品质相对较好，对片区形象有定支撑,与相关项目相邻的地块已动工建设,可为本相关项目“投石问路”。2、相关项目劣势A、本相关项目到市区有一定距离，尽管驾车也仅需十余分钟，但过了三门江大桥及经过收

9、费站后，进入市郊的感觉明显，让客户产生较长的心理距离；B、相关项目的环境景观缺乏亮点，距离柳江较远，没有江景资源：C、目前区域配套不完善，雄以满足一般客户生活居家需求；3、相关项目机会点A、柳州未来规划一城双中心的格局，柳东新区将成为未来发展的重点区域：B、占地6.88万亩的广西汽车城的落成将带来大量市场需求：C、相关项目所在片区规划的公共配套设施完善.居住环境较为舒适：D、未来轨道交通的建设，将极大缩短市区与本区域的距离,随新区建设的推进，物业有较大的升值空间。4、相关项目面临威胁A、新区用地较多，一旦大量入市，将在购买力相对较弱的新区市场产生较大竞争：B、广西汽车城大规模的汽车制造业，将产

10、生一定的噪音、废气、粉尘、废水及固体废物，时环境将产生一定影响，但预计影响程度较轻：C、广西汽车城超大规模增加区域人口，但据推测，其相关项目内做商业配套及居住配套物业的概率十分大，由于其取得用地的成本I分低廉，预计将对市场造成较大冲击：D、政府宏观调控政策还将施压房地产市场，对住宅开发产生难以预测的影响力。Townhocse33074.36880029105目前巾场上较为稀缺,首箱过程中可保身一郃分.在销售的足期再拉伸价格临街商铺1800.00100OO1800合计82829注：上述数据为经验估修值，偏差较大，仅供参考；由于没有地价等数据,故只粗略测算建安成本，土地、前期、财务、营销、公关及税

11、费等费用均未考虑：从上述合适的方案可看出，合适的方案二对比合适的方案一有较大优势。2、相关项目南地块相关项目南地块有不低于50%的商业比例，商业物业所占比重较大，由于商业开发成本不确定因素较多,故本K报告对于南地块只做定性分析,而不做数据上的定量分析。合适的方案一：类城市综合体定位既引进大型SHOPlNGMA1.1.,整合各种商业业态,将本相关项目定位为片区的商业中心。其中Shopingmall的建筑面积通常在5-6万nA剩余商业面积考虑建设写字楼等办公物业。城市综合体相关项目比较典型的案例为深圳的华润万象城相关项目.其i期整合了嘉禾影城、真冰场、REA1.时尚生活馆、华润万佳超市等乩牌；二期

12、引进Z1.V.CUCCI等豪华品牌旗舰店：三期豪华公寓“幸福里”，一度创下了4万元/平米的公寓销隹单价记录。但本相关项目想打造城市综合体相关项目较缺乏市场支撵,尽管位于柳东新区核心地段在未来有条件成为片区的商业中心，但日前片区周边人潦稀少，按照一般超级市场开店指标，I万平米的中型超市，需要其5公里半径有效辐射范围内人口达到8万人，才能获得可观的盈利空间。大多数商业投资者不像住宅买家，可以长时间等待未来的升值，对于他们，现阶段的投资回报是购买该商铺与否的决定性因素。相关项目在2003年入市，当时房地产市场表现十分“淡定”，同片区的万科温馨家园存价在5000元11左右徘徊I,一期推出第一批TOWN

13、HOUSE定价15000元/inz,被疯抢：第二批定价16800元11R被疯抢：第三批定价19800/jm2,还是被-抢而空。同年一.期高层单位开盘，也就轻松冲上()0元/m2大关J直到现在，还很难说是香蜜湖造就了水榭花都还是水榭花都诠择了香蜜湖的价值，假如当年规划了一个平淡的小高层相关项目，香密湖能得到深圳首席冢宅片区的江湖地位吗？3、建议采用“大开大合”的平面布局理念既高层相关项目尽量旅近地块的建筑红线向外拓展，为小区内部争取最大的空间和楼间距。案例分析：深圳金光华龙岸龙岸的容积率为2.0,略高丁本相关项目北地块，其地势为南、北高中间低，采用大开大合的布局理念，将高层规划在最北面、最南面及

14、西南面。在小区中部建设人工湖，成就了较好的小区环境。在龙岸的小区中部，受到高层雎位的压迫感的影响较小，而别里区及小区中部的人工湖也成为高层单位的主要景观资源。（龙岸南地块较多户型将北向的小区景观当做客厅主要景观朝向面，在后续的户型介绍中可看到）4、升级户型产品理念“转不转，若地段：进不进，看风景；定不定，看户型。”户型对于客户的购买决策往往有决定性作用。在北京、上海及深圳等一线城市，通过赠送面积提升产品素质已成为主流.赠送面积指报建阶段故意在户型中设计一些不计和建筑面积的空间，在通过规划部门的竣工验收后，再通过改造，提供给购房者使用，该部分面积无产权，须支付建安成本，但无须支付土地出让金。当H

15、l现下列两个条件其中之时，赠送面积较为可行：是房价应超过45(X)元加楼面地价达到或超过500元11:二是房价超过4500元M,相关项目容积率已确定，增加需要付出较高代价。赠送面积变相提高了容枳率，销价时可在定价中考虑增加的建安成本，在产生定利润的前提下，可提升产品竞争力。K富斤.厅及室好正值5较离2.三阳台设计.客厅,暗席及主立密设阳台3、双R生网设计，三nH通过改造在架,可实骤五房二厅的功廉.且将个小卧点的开河E解话W3*.可实现日网用市域上0平米左右建就面根的功能It筑面枳：124.6m?故本相关项目定位高层单位80平米左右及120平米左右的主力户型面积区间,实际达到110平米左右三房及160平米左右四至五房的使用功能.5、