柳州大型项目市场建议书.docx

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1、而从社会固定资产投资来看，如上表所示：2002年柳州固定资产投资高速增长。随着双冲桥、内环道路、截污工程等建设相关项目的陆续开工，全市掀起了新一轮城市建设的热潮，全力打造“创业在柳州、发展在柳州、安居在柳州”的城市品牌，使得柳州固定资产投资保持双位数增长的强劲势头。综合以上所述I各项经济指标显示，2(M)2年柳州市围绕“工业立柳、强市富民”的发展战略，以中国加入WTo和西部大开发为契机，加快改革与发展的步伐，柳州经济运行呈现良好的发展态势.而良好的经济发展态势为柳州房地产业及商业的发展提供了较佳的宏观经济环境。二、柳州房地产市场分析2.1 柳州市房地产现状及趋向分析2.1.1 房地产市场总体发

2、展态势柳州市的房地产业I1.l1992年正式起步以来，发展到今天已经形成群雄逐鹿的局面，据不完全统计，2002年底在柳州市注册的房地产公司约达217家,己完成施工的商品房面积总数(不含经济实用房和单位集资房)达266.81万平方米.柳州市房地产业的升温,有其历史必然性的，归其原因有：得益于国家宏观经济调整，市民的消费信心得以增强和巩固；机关企事业单位取消了实物分房政策，催生r商品房新的市场需求：在“城市建设与管理管控年”中对拆迁安置需求大增，是房地产走旺的主因。金融机构对购房者发放贷款，市民观念的转变、收入的提高,楼盘配套的日益完善，也大大推动了房地产业的发展。2.2 柳州房地产市场供求分析2

3、002年柳州房地产供求情况一览表类别统计指标ft额供应商品房新开工商品房面积总施工面枳竣工面积136万H?300多万nr70多万H?需求商品房销售面积销售额85万11约12亿元2001年柳州商品房销售均价1608元H方米，而至2002年柳州市商品房销售均价为1650元/平方米，在比2001年平均价格上涨了10.2%的情况下，仍然出现了一个销售高潮供需两旺的发展态势将会进一步拔高商品房的销售价格，使柳州房地产呈现“价升量涨”的市场发展态势，据有关专家预测，柳州房地产热将持续3-5年左右。近年柳州商品房销售均价走势元I平方米i1111iiii欧20012002柳州房价一路走高，归其直接原因主要有，

4、随着竞争加剧，房子本身越建越好，质素越来越高：土地拍卖政策导致地价攀升；新的拆迁政策臼2001年”月1口起执行后发展商成本加大，同时新盘房价比照拆迁房价：消班市场支持。物业的裙楼商铺外，还包括五星商业街、人民广场改建的规划及曙光路步行街的旧城改造相关项目等。随着政府对八一路、连塘路的改造及2002年末“红光桥”的规划施建，预计连塘路、西门市场一带将会具有一定的升值潜力，并有较大量的后续供应。目前城中区主要布售相关项目有华天世纪、蓝色港湾、鸿府、时代商爱、淘园世纪等相关项目，以商业结合住宅开发为主。多年来商用物业的开发使城中区的商业占据柳州主导商业地位,方圆不足500米内集中了柳州市几大主要商场

5、，而随着城市的外围拓展及旧城改造，城中区规划成为柳州的中心商业区，随着旧城改造的推进，其商业规模不断呈现扩大的迹象。柳南区柳南区主要划分为柳南的河西片及南区。南区由于汽车总站、汽车南站、火车站均设于此，加上飞鹅路贯通屏山大道的便捷交通，从而带旺了该区域的批发市场，成行成市而极为火曝。随着南二环的建设，交通条件的改善，预计南二环沿线物业（如旧机场开发区一带等）将会得到进一步的开发。4 .以“做得旺”为终极目标，进行招商定位，功能划分和商户组合。5 .以本案的目标消费群作为市场宣传推广的主要攻击对象,强势树立本案品牌形象。6 .优先引进核心主力店。设计具备Fl身特色的营销策略,推出适合市场的投资品

6、种。7 .从长远的发展战略目标，结合城市规划，制定相关项目的市场定8 .结合城市规划的有利因素，充分发挥相关项目地理优势，结合步行街的优势，打造相关项目品牌.9 .站于商业物业长远发展的趋势，从整体规划和开发利涧的角度思考，为开发商争创利润最大化。四、商用物业发展的要点分析4.1商用物业的类型人们习惯上将商用物业叫商铺或商业房，商用物业的功能多样化,既有满足市民购物、饮食、娱乐、休闲等需求的社会功能，乂能满足商家经营、商务活动、市民投资等需要的经济功能。由于商用物业的多样化特点，使物业的分类也有多样化的特点,有助于我们根据不同的物业种类，制定有针对性的营销策略，不同类商用物业营销领域最常用的分

7、类方法.4.2.1 大型商厦物业的主要特征规模化大型商厦经营面积过万叶，是规模化、集约化的物业相关项目。多功能性大型商厘是集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、服务、商贸、办公于一体的商业物业，能满足人们多种消费需求。购物中心形式大型商厘规模较大，地理位置占优，容易形成新的购物中心和消费中心。我国商业的发展趋势，最明显的是大型商厦组建购物中心,呈现出购物中心逐渐取代百货公司商业龙头地位的趋势，百货公司有可能转化为大型购物中心的一部分，购物中心将发展成为大型商厦标志性的旗帜。4.2.2 专业市场物业的主要特征专业经营专业经营就是主要经营某一类型商品或服务，以及其相关的配套产品，这是专业市场最显著的特征

8、。商贸结合区购物消费成了中国人的生活习惯和消费传统，商住混合是我国国情、民情的具体表现。商铺规模受小区商铺开发状况制约小区商铺的规模与小区规模和入住人口成正比，小区规模和发展商实力制约着小区商铺的规模，如小区发展商实力雄厚，小区规模较大，入住业主人数较多，则小区商铺规模可适当扩大；反之，小区属中小型，入住人口较少，则要控制小区商铺开发规模。小型店铺小区商铺多以经营日常用品和日常服务零售业，以服务小区住户为主，小型店铺已足以应付住户口常生活所需，店铺无需过大。总结：通过分析大型商厦、专业市场和小区商铺三者的市场特征，我们可以全面地对各种商用物业提出差异化的营销推广策略,并对不同的目标客户群体进行

9、大致的划分,对于本相关项目的成功推广有着重要的指导意义.可以看出，本相关项目具有商业区大型商厦的特征.五、广州商用物业的发展轨迹广州是中国开放改革的前沿阵地，房地产市场起步较早，但商用物业市场的发展只是近十年的事,受商用物业相对较高利润回报动力六、柳州市商业环境分析6.1商业布局总体分布区域主要业态主要经营场所说明城中区化妆品、精品服饰、通讯、办公用品、休闲餐饮、宾馆、娱乐五星商厦、工贸百货、兴隆大厦、东都百货、龙城路商业街、移动通讯广场（工贸、聚宝、中百等）：柳州饭店、柳州宾馆、丽晶酒店、供水大厦等；好时、新艺堡、山外青山等娱乐场所柳州市高档消费集中区，郴州市商业（零售）的制高点鱼峰老区日杂

10、、五金、药材、干杂、日用品、百货精品、小食品、酒类、文化用品等综合商业区驾鹤市场、鱼峰商业城、华联超市、东风商境（工贸收购）、白云交易市场将与城中区有机结合成柳州市的中心商业区的峰东区摩托车、家具等大件生活用品卖场潭中东路、东环路集中卖场发展中的大型批发区柳南老区汽车配件、服装、交通运输、五金交化、水果、日用百货等生活消费品专业批发市场飞鹅市场、飞鹅商城、南天鞋城、新风仓建筑装饰材料市场、力风建筑装饰市场柳州市成熟的专业批发基地柳南新区（柳倒路段）机电、五金交化产品、汽车产品及配件、建筑材料、食品及其加工器械、农产品、饲料兽药机电五交化产品市场、农产品批发市场、饲料昌药批发市场、南方装油材料大

11、市场、金龙市场、柳南区汽配市场成熟的专业批发街柳北区钢材等工业用品、工业产成品交易集散地钢材市场、木材市场工业产品交易区总结：从上表可看出，柳州市目前的商业布局呈现“中间高.，四周专”的特点。说明柳州市是一个以城市消费核心区为中心，同时形成多个专业化的商贸区。欧雅城市广场跃进北路商住楼（一、二房为商铺），沿街36（）米长IA8000-9000,二层约4000：住宅折后价在1600-1938景秀苑跃进北路商住楼首展商铺8500怡江园北雀路沿街商住（上下连U独立铺面）商铺在3500-4000：住宅在折后I7多桂景湾北雀路居住小区内部商业步行街未发售美林华轩北雀路沿街商住（上下连层，单层约50平米）

12、约4(XX)名称路段概况价格（元/平米）点评：柳北区的商铺价格以主干道的价值为导向，跃进路上首层商铺价格在8000-900（）元m之间，偏离主干道的北雀路首层商铺则在3500-400（）元/行之间。鱼峰区名称路段概况价格声福馨阁屏山大道低改工程相关项目1楼15（XX）元，平米（送地下室），2、3楼2900元，平米（3楼送天台）连华大厦驾鹤路占地面积2197平米,建筑面积7248平米，1、2楼为商铺，37楼为写字楼I楼2100027000元/平米,2楼78()0元/平米国泰大厦驾鹤路建筑面积6800平米，1、2楼商场，3、4楼产权酒店苜层21000-33000元/平米.2层7000元/平米.3-

13、4层3000-4000元，平米点评：目前鱼峰老区的商业相关项目以驾第路上的开发为主，以体现其景观、交通及临近商业旺区的商业价值。假日经济的引发，经济形势的好转，消费力水平的回升，闹市商铺自然成为各路商家的首选。6.5商用物业市场的发展趋势分析随着社会经济和商业流通的发展，房地产开发水F的提高，城市消劣人口的增长，现代交通工具（公交线路的扩张与私家车）对居民活动能力和活动范围的犷展，柳州商用物业市场呈现了新的发展趋势。6.5.1市场竞争具有共赢性商业活动已在城区形成多个区域性商圈，在一个商圈里面，如果没有几个大型相关项a将无法吸引足够的客流量，更不足以支撑整个商业区域的繁荣。如前所述，城市的发展

14、催生了两大商业区域的新格局，构成柳州市区两大主力商圈（五星、飞鹅），每个商圈都有几个中大型商业相关项目在同场竞争，但各发展商和商业相关项目都重视发挥各Fl的优势，互为补充，在竞争中谋求发展，争取达到共同做旺市场的共赢局面。6.5.2物业市场发展规模化根据中国加入WTO的协议，我国已承诺在五年内逐步放开零售市场，允许外商在中国开展商业经营活动，外商的介入，促使商用物业也讲究与国际接轨，商用物业从原来无序、散乱的不规则市场，逐项目概念和对推广手法的克隆。如本市“XX步行街概念”的炒作。6.6.2 商业相关项目缺乏可感性强的形象定位很多人认为只要商铺的地点好，位于商业旺地，就一定能卖得好：商用物业若

15、不重视那造感性的相关项目形象，相关项目缺乏具体化、可感性强的形象表现，会减弱对目标客户的吸引力。有很多人明明知道有这个相关项目，却无法联想起或无法用什么词语去形容这是一个怎么样的相关项目，买家往往难以将它纳入购买商铺的备选视线范围，相应就会减少成交机会。如同商圈的“蓝色港湾”相关项目.6.6.3 营销策略单一目前商用物业的定位策略单一，营销策略单一，远不及住宅营销策略的多姿多彩，“排号预定”是近期用得较滥的手法。6.6.4 建筑设计不能完全满足多功能的商贸需求在早期，发展商都不重视商铺的间隔布局是否合理，只注重通过增加商铺的可销售面积来赚取最大的利润。随着市场的成熟，发展商就意识到要通过提高商铺的商业利用价值，合理规划商铺间隔布局和提高物业管理管控和商业管理管控等手段，来达到理想的价位和提高产品的竞争力。建筑设计要考虑物业各种经营相关项目的