房地产新项目发展管理机制梳理汇总.docx

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1、目的：为适应集团公司业务规模的发展，规范对新项目的论而，提高决策效率，提升集团公司竞争力，特制定本制度。范Bh本办法适用丁集团公司全资拥有、控股或相对控股的房地产公司。职责II、集团企划部负责本制度的制订、修改、指导和监督：2、集团公司全资拥有、控股或相对控股的房地产公司均仃对本制度提出修改之权力和义务：3、集团公司全资拥有、控股或相对控股的房地产公司第一负责人负责执行本制度：4、本制度解择权归企划部。房地产新项目发展管理制度（试行）一、释义本制度中,除非文意另有所指.下列简称具有如下特定意义：集团公司I布Tl公司I指集团公司全资拥有、控股或相对控股的房地产公司企划部：指集团企划部决策委员会：

2、指万科企业股份有限公司投资决钝委员会fi.指项目发展工作小组，是决策委员会下属工作机构二、操作规范第一条新项目发展信息通报i线公司定期或不定期向企划部通报新项目概况和进展程度.企划部及时汇总整理并通报。具体格式参见新项目发展信息通报3表格，第二条项目发展工作小Ia1、小组负币项目进展过程中，各种信息的上传下达，保证信息通畅，2、小组成员I人，由集团企划部、财务部、法律室委派的人员共同粗成，组长由企划部第一负说人担任或娄派，负设领导具体工作，3、原则上,小组一经成立.小组成员不得随意变动,不同项目小组成员可以不同.4、小批对“决策委员会”负责。一城公司与合作方（土地方签约后，小加自行解散，5、工

3、作内容和流程：（1）对重点介入的项目，一线公司向企划部提交成立项目发展工作小组的申请和项目资料。（2）企划都根据一线公司上报资料对项目进行初步评估，并征询集团财务部、法律室意见后，决定是否成立小组，同时知会-决策委员会”主任或集团主管领导。（3）决定成立小祖后,企划部、财务部、法律室应及时委派本部室专业人员成立工作小ill.由长制定具体工作时间，（4）小山成立一周内（视项目紧迫性可适当延长，完成实地调伐和评估工作，提出项目发展意见和建议（小组各成员的专业意见事先应经其所在职能部门通过，向“决策委员会”委员、集团主管领导汇报.同时投送一线公司和集团办公室.财务部、企划部、法律室部门第一负货人，（

4、5） 一线公司应根据小组提出的意见和建议跟进和完善相关工作,并及时通报小组.（6） 一线公司应于听证会召开两周前向小组报送项目可行性报告初稿或万科企业股份有限公司上会项目概况K具体格式参见上会项目概况3表格。（7）小组完成实地彻查和评估工作后,一线公司方可提交召开项目听证会申请（8） 一线公司应提的一周向小组报送CH开项目听证会申请和项目可行性报告九（9小祖根据项目可行性报告和项目进展情况，评估是否召开项目听证会.召开与否的动议报“决策委员会”主任或集团主管领导审批.并自收到召开项目听证会申请2个工作日内向一线公司回复意见.意见应包括会议召开的时间、地点.方式或不同意的理由及后续跟进工作要求。

5、（10）决定召开项目听证会,小组应向“抉策委员会”委员、项目所在一线公司、其他与会人员发出会议通知和项目可行性报告h小组专业意见等资料，同时抄送集团总经理层和集团各职能部门负布人，（II）项日通过论证后，一战公司对各评委意见应予以高度地觇并跟进相关工作，井及时通报小组，小组维续跟踪项目进展情况，直至正式签约.（12）小粗对正式签约合I可文本负有审核而任，财合同文本与听证会通过内容有较大差异，应提请一线公司给予合理解择,同时评估是否签约，投送各评委.第三条论证报告进入新城市开发,在完成实地考察和调研工作后.必须编写城市发展和住宅市场陶研报告及项目立项，必须编写项目可行性报告，具体内容可参照Oj科

6、企业股份有限公司房地产项目可行性报告内容指引h第四条91目听证会I.除本制度第八条规定外.集团公司所有新项目立项都要通过项目听证会论证.2、会务如织：集团总经理办公室、企划部负责听证会会务工作，收集整理各委员意见，交由会议主持人宣布衣决结果,3、会议主持人：“决策委员会”指定。4、评委成员：集团决策层Gk事长、总羟埋、副总经埋、总监，集团直属二徼公司第一负费人,集团财务部、资金结舞中心、企划部、设计工程部、法律室第一负责人.5、与会人员：评委、项目所在一线公司相关人员、小组成员、其他人员.6、会议形式；现场、远程会议，7、相关工作内容：实际到会评委达到应到会评委三分之：以上，听证会才能召开，

7、2）评委应于项目听证会召开之前到项目宗地现场考察，具体时间可根据评委实际情况和衢要自行或统一安持。小组负费在听证会3开3个工作日前将项目可行性报告报送各位评委。 4）评委应认立研究分析项目可行性报告和相关资料，在会议召开的形成书面怠见，必要时可先行讨论或征求相关职能部门意见。 5）听证会召开前，小组可就专项问题向集团职能部门征求意见,并在听证会会上陈述。会议召开时，项目所在公司可摘要介绍项目可行性报告内容，主要工作是回答评委疑问和意见.评委应认出分析讨论项目的可行性，并于会议结束前填写万科集团新项目投资听证会评审意见表K详细写明项目评估意见、开发建议和评估结论.企划部应于听证会结束后3个工作日

8、内完成听证会会议纪要，并报送“决策委员会”委员、集团领导、项目所在一线公司和集团职能部门第一负责人.会议纪要应包含各怦审委员意见和建议，听证会表决结果。8、评委表决：表决形式分三种：（1）同感立项；（2）反对立项；（3）推迟立项。对表决结果要详细阐述埋由.9、听证会结论：与会评委三分之二及以上表决同意立项,则该项目通过.当同意立项未达到三分之二时，若表决形式（3）的比例大于等于（2）.以（3）作为最终论证结果.反之则以（2）作为破终论证结果。10、会议费用：评审委员、小组成员因项目事宜发生的住宿拢用、餐费以及会务费用,由浜目所在公司承担.交通往返费用由评委,小组成员所在公司（部门）自行承担.第

9、五条签署合作，向已召开项目听证会并通过,一线公司可与合作方（土地方签署合作意向：若在项目听证会前签署合作意向，儒完成以下工作：1、于签署意向两冏前向企划部报送项目资料。2、小组完成赴实地考察，审核相关资料的工作：必要时.法律室可介入前期谈判、意向书起草工作.3、小组对合作意向文本提出专业意见和是否同意签署动议，报”决策委员会“主任和集团主管领导。4、“决策委员会”主任或集团领导审批并同意后，一筏公司方可签詈合作意向.第六条筌号正式协议项目合作意向书签定后，一线公司及时向小组通报协议该利等项目进展情况.必要时.法律室可介入项目谈判和例议起草工作.一线公司与合作方（土地方）签署正式协议前必须完成以

10、下工作：1、召开顶日听证会，并通过。2、报送集团革少会，并通过。集团总经理办公室负表起点诚任会议案，3、合同文本与听证会通过条件致：若不一致，小组要造新论证，并将论证意见报“决策委员会”主任和集团主管领导审批必要的话可提请原听证会评委通过通讯方式重新表决.第七条向合作方（土地方）付款审批程序k支付定金（或说息金）：合作逆向书中关于支付定金（诫诫意佥）有约定条款的，可按招美条款支付。 2）合作意向书中关于支付定金（或诚意金没有约定条款或签耨合作意向书之前支付：金额超过人民币I（N）万元（不含100万元,一线公E必须向小组提出付款申请，付秋申请要有一线公司第一负责人签字和详细付款理由,小组在收到付

11、款申请后及时报送集团总经理审批审批意见同时抄送集团董事长和“决策委员会”主任：金额不超过人民币100万元，一战公司需将付款情况报小组备案2、支付他价款：-饯公司在签哲正式协议后.方可按照锭约合同条款支付地价款，第八条简化项目论证程序简化项目论证程序即可选择不召开项目听证会，而改为“决策委员会”委员通过通讯方式表决得项目资料报送、项目发展工作小组、签约、付款等其他工作程序向上.通讯我决工作出小组和企划部共同组织.对符合下列条件之一，可执行简化项目论证程序：新项目规模在12万平方米以下且总投资5亿元以下：（2）新项目位置与原有项目接堪，是帜项目自然延伸,规模在30万平方米以下，土地价格、合作条件和

12、市场情况与反目基本类似.3新项目已3开过听证会.但因某些方面的条件未达到要求而推迟立项的,在听证会之后这咚条件己得到改善和解决的。集团相关管理制度规定的其他情形。三、附则1、本制度是集团公司房地产新项目发展的根本管理制度,对于通过投标、竞抽、合作参股等方式取得土地的.可另行制定具体管理办法.2、项目发展过程中,出现本制度不适应情形.可视具体情况由集团相关职能部门商议执行.3、本制度可根据集团公司发展和行业环境变化需要道时修改.4、本制度自发布之11起执行.二零零一年三月附件:/.新项母发展信息递报变格2、提交断证会顼甘次去格3、房博产项目可行性报告内容指引附件h新项目发展信息通报说明：I、填写

13、范围：考晦一点介入和发展的项目,从开始接触到正式签约（或自然终止）时为止都要求填列，若签约后合作条件发生变动也要求在此快Ill中反映：2、上报时间：句JJWH.25H（遇节假H应以离此最近I：作11为上报时间）以电子邮件形式传到集团企划部,在此时间外打栈IJI市Y和-HG也变化及时上IU.项目发展小组fitfi：X1】NeamVanke,com.c:3、遇到下列表格没有涉及但财项目发展钉重大影响的事件发生，可另附报告1侑息通报一起及时上报.4.无论有否新项目，均需填列项目发展环境变化内容.填报单位；填报日期;一、新项目基本情况概要项目名称位置区域位置所在区四至范用东南西-It地段与市中心、主要

14、建筑物、商圈等的距离.土地所有权归屈土地使用权归属合作方土地规划用途占地面枳建筑面积其中I住宅容积率公建土地现状包括使用现状，地形地貌,待动拆迁情况.合作方式及条件合作方式土地价格付款条件交地标准其他要求市场周边参照市场、具体楼盘.可能的色价估计。备注馍报单位：填报日期;二、项目蝴状况虹作计划详细内容项11进接触程度说明与土地方接触程度，初步接版、深入了解、有合作意向、准备上会还是准备签约，展状况谈判情况谈判进展情况，谈判条件等发生JE大变化，法律手续法律手续办理程度，如：己取御的政府、法律文件依据等。焦点难点项目进展的主要难点和焦点.项目发屣坏境变化竞争对平竞争对手加入或退出，对手提出条件发

15、牛.变化等，以及主要竞争时手在整个城市我大土地购买或其他投资。竞争楼盘对项目发展。影响的楼盘推出与封盘等.政府政策主要政府政策班布或变动及时项目发展的影响，政府但导卡点开发区域和领域的提出或形成.城市规划城市规划发生中大变动或（即将）实施，名大城市规划诩整.市政配套整个城市重大市政建设（如交通捷运系统规划和建立，主要道路的开工或通年，以及项目周边市政配套的改变。其他因素如：房地产热点发展区域的形成和改变等.下一步计划说明该项目下一步工作计划（继续跟进还是侨级、终止、工作重点、采取的策略、突破点、是否需婆项目发展工作小组介入、什么时间召开听证会等.附件2：万科企业股份有限公司提交听证会项目概况表格表一、宗地概况土地方