物业管理顾问服务的项目包括全套.docx

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1、物业管理顾问服务的项目包括Q)开发设计建设期间的管理顾问服务提供大楼图纸专业意见；提供大楼设施专业意见；提供大楼建材专业意见；预估大楼管理运作成本；大楼管理进度检讨；停车场管理建议。(2)物业竣工验收前的管理顾问服务制订租约条款、管理守则和租用户手册；员工培训计划；财务预算。(3)用户搬运及装修期间的管理顾问服务移交大楼单位与用户程序；装修工程及物料运送控制程序；保安控制；搬运控制；安全控制。(一)开发设计建设期间的管理顾问服务这项服务将于大楼建筑施工期内提供给业主参照。1.服务的功能Q)在管理前期能针对性地提出大楼现存且可能影响未来的管理问题使业主能有时间考虑增减设施。(2)节省日后管理设施

2、修改或增加的费用，并可避免影响物业管理运作。(3)在租用户入住前可订立管理费及其他费用的分摊原则,使日后管理运作能够顺畅。2.服务内容1)提供大楼图纸专业意见就本大楼的设计平面图、立面图、剖面图及基地现况提出与日后管理相关的专业意见及分析。这项工作主要是针对大楼设计在落成后对管理操作的实际运行是否能产生积极作用及其可行性而制订的。本公司将建议业主对部分设备的增添预留出空间，如中央监控室及相关设施的预定位置、垃圾处理室的适当位置、停车场的设备需求、车辆日常进出运作的安排、电梯系统运作规划、大楼自动化系统及其他各类设施的预留等。2）提供大楼设施专业意见就业主预定的各项大楼设施提出对将来管理运作有利

3、的顾问意见，主要从使用者角度出发选择设施种类及配备，并提供是否适合日后使用者需要的意见。大楼设施包括：电梯；消防设备；电气设备；照明设备；给排水系统、大楼自动化系统；垃圾处理设备、洗窗机设备；后备发电机设备、大楼广播系统；停车场管理系统等。3）提供大楼建材专业意见就业主选定的建筑材料提出对日后管理工作有影响的专业意见，例如对建材的耐用性、清洁性、质量优劣的鉴别，判断材料能否对使用者达到预期效果，以及对管理者能否妥善处理等加以分析。4）预估大楼管理运作成本就业主预定的各项大楼设施及配备，提供初步管理运作收支及人力资源费用预算供业主参考。5）大楼管理进度检讨本公司将针对建筑期内的不同情况提供意见，

4、内容包括：Q）分析及评估大楼施工期间的图纸是否配合先前提出的专业意见。（2）当有重大设计修改时，派专业人员参加会议，与各有关单位配合协调并了解工程进度，以便即时提出专业意见，使日后的管理运作能够控制在一定的程度，省却将来因修改设计而带来的费用及时间耗费。（3）就各厂商提供的设施及配备向业主提供专业意见例如该设施日后的保养程序，零件配备是否足够，维修保养服务是否满意，以及该项设计对管理者是否容易处理等，以此作为业主及建筑师的参考。6）停车场管理建议依据现在的停车场规划提出管理顾问意见，内容包括:Q)制订停车场整体经营策略，如出租营运的安排及收费标准等。(2)停车场车辆楼层分配及运作形式，包括月租

5、停车、计时停车及货运车日常运作模式的评估。(3)就选定的停车场设备从管理者角度出发给出分析及建议,包括人力安排及维修保养服务。(二)物业竣工验收前的管理顾问服务1.制订租约条款、管理守则和租用户手册就租约条款部分，本公司将提供标准租约样本供业主参考，并通过本公司代理部与物业部的协调，参照业主意见，在条例中制订特定租约条款及细则。物业的管理守则将作为租约条款的一部分，本公司将依据国外的专业管理规范配合特定环境，制订一套符合标准的管理规章。除租约条款和管理守则外，本公司将与各承租户制订租用户手册，使租用户在搬入和使用大楼前对管理运作能有充分了解，从而配合好物业管理公司的服务。2.员工培训计划本公司

6、将物业管理视为一项由人力作主导的服务行业，所以深信在物业管理中担当第一线管理人员的员工必须接受专业的特定训练。这些训练除灌输现代化物业管理知识外，还应包括其他项目，如领导才能或公共关系等课程。培训结束的考察将是理论与实务并重,且配合适当的演习，保证员工能熟悉并实际体会突发事故的应变措施及程序。关于物业管理员工的培训，本公司设有较为健全的训练计划，具体训练课程有：Q)业主及管理公司简介(包括人事组织及结构);(2)管理员工职责;(3)管理员工在物业管理中扮演的角色；(4)员工守则、行为及纪律；(5)物业专门名词介绍;(6)物业保安措施及辅助巡逻设备；(7)物业设施的定义及应用;管理服务的目的及重

7、要性；(9)移交及回收物业单位的程序；QO)防火知识及消防装置；QI)无线电通话机的使用；(12)物业管理的基准；Q3)紧急事件处理程序：水管爆裂；火警应变；电力故障；煤气泄漏；雷电及台风；盗窃或抢劫；处理租用户投诉；处理可疑物体及恐吓电话；偷车；拾获财物；11发现租用户受伤或意外；12物业内违例或遗弃车辆;13急救学常识;Q4)领导才能、组织能力及责任感等。对于物业维修技工，其训练课程除选择上述部分项目外，还会加插以下课程：Q)机电维护的措施及程序；(2)物业空调运作流程;(3)维修工具维护及保管;(4)物业设施的操作流程等。本公司计划在营运前为驻物业现场的管理员工提供上述训练课程，务使各职

8、务人员能在正式投入管理工作前，对专业管理模式及执行方法取得系统的、深入的认识并获得应有的训练机会。3.财务预算现今的专业化物业管理，除需要专业管理人员及特定的管理系统设备外,对整幢建筑物的财务管理更为重视。精确的事前财务预算及分析能充分保障物业投资者的权益，另一方面，也能确保并增加不动产的价值。物业管理预算应当把握各项物业支出及定期收入，制订出一套完整而合理的预算方案，并预留基金用作长期保养及更新计划，以确保该项物业投资能达致效益极限。本公司将为该物业提供一套依照现今发达国家及地区所采用的先进预算模式拟就的财务预算案。预算案内每一内容及项目均针对该物业所选择的设施和设备作出评估，而该项评估以使

9、物业能达到专业管理服务为目的，所有数据及服务条件都以高品质管理服务为依据。该项财务预算应包括下列各项支出，以便作为确定日后管理运作费用的基础：Q)管理员工薪金薪金及年终奖金；加班费；劳工保险费；制服及洗衣费；员工训练费。(2)维修及保养费升降机；排水设备；保安系统；消防设备；后备发电机设备；给水设备；楼宇维修；大楼标志及指示牌;通讯及广播；11大楼自动化系统；12垃圾处理设备；13清洗贮水池;14卫生设备；15洗窗机;16停车场设备等。(3)公共事业支出费电力；自来水；电话。杂项支出园艺保养；节日布置；大楼清洁；行政管理；会计稽核大楼账目；大楼保险；预留修缮基金；管理经理人酬金。（三）用户搬运

10、及装修期间的管理顾问服务从物业落成到用户搬运阶段,大楼内将充斥各方面入士,包括租赁代理、承租户、装修工程承包商、建筑工程人员、维修人员及管理员工等，这必将对大楼整体营运管理、保安、清洁等构成很大影响。本公司将提供系统的用户搬运及装修期间的管理顾问服务。该项服务包含以下内容:1 .移交大楼单位与用户程序包括检查用户的有效租约文件，并由组长级员工向租户履行移交程序并提示应知事项，如大楼内各项设施、装修须知、运送物件安排等。单位内的工程问题亦需要用户于一定时间内告知物业管理公司及时予以修缮。此外，本公司将负责审阅用户提交的单位装修图纸，并限定用户在审批通过后才准许其承包商开始装修工程，以保障大楼设施

11、及业主权益。2 .装修工程及物料运送控制程序为确保用户的装修工程及材料运送能配合大楼整体营运规划，要求各用户指定的装修承包商应在施工前提供有关资料及费用，以免妨碍大楼的正常运作，确保业主及用户的权益。本公司将要求用户提供以下资料及相关费用：装修楼层/单位的证明；(2)24小时的联络人、电话、寻呼机、手机号码；(3)承包商综合保险单资料；(4)公共第三者保险单资料；(5)估计装修工程天数;(6)装修物料运送时间表;(7)每日工作人数;(8)驻场主管联系电话、寻呼机、手机号码；(9)装修期的临时水电供应费用与保证金等。3 .保安控制此期间的保安顾问服务，将包括大楼内全部公共场所、走廊、机械室、空调室及楼梯等处的保安工作。驻大楼管理处将严格执行上级指示的各项保安措施，以确保大楼在此期间的安全运作。4 ,搬运控制为防止大楼楼板承重超过建筑法规允许的限度，公司应告知各用户有关规定，同时也要求用户提供搬运特别物件或器材的明细计划，以便审核这些行为是否违规。此外，对于搬迁期间的电梯安排及运送方法等，管理处将制订适当程序及运作模式，以配合用户的迁入搬运安排。5 .安全控制本公司特别强调安全第一，无论管理人员、装修承包商还是用户，必须遵守大楼制订的安全守则，以防发生意外。如单位内楼板禁止切割或挖掘，再如用户单位内设施的更改、易燃物体管理及处置等，管理处都将制订专门条规进行监管，以保安全。