房地产开发项目可研报告（用于立项、批地、融资、技改等）全套.docx

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1、房地产开发项目可研报告（用于立项、批地、融资、技改等）第一章可行性研究报告专家答疑11.什么是可行性研究报告？12、房产开发项目可行性研究报告的用途是什么？13、可行性研究报告为什么要加盖工程咨询资质章？14、可行性研究报告适用于何种投资管理制度？25、政府现行的投资审批决策模式及特点是什么？36、项目立项涉及的各主体及其各自职责是什么？47、发改委关于房产开发项目备案的一般要求是什么？58、房产开发项目可行性研究报告编制常见问题有哪些？59、项目立项请示与立项备案表示例710、房产开发项目可行性研究报告编制调研资料清单9第二章可行性研究报告编制大纲9第三章房产开发项目可行性研究报告节选13项

2、目总论13二、项目建设背景、必要性、可行性16三、房产开发项目投资方基本情况24四、房产开发项目产品市场分析26五、房产开发项目技术工艺方案27六、房产开发项目原材料及燃料动力供应、利用28七、房产开发项目地址选择与辅助工程28八、房产开发项目节能措施28九、房产开发项目节水措施33十、房产开发项目环境保护33十一、房产开发项目职业安全卫生与消防35十二、房产开发项目劳动定员及人员招聘培训38十三、房产开发项目实施进度安排38十四、房产开发项目投资估算及融资方案38十五、房产开发项目财务评价40十六、房产开发项目经济及社会效益分析41十七、房产开发项目风险分析41十八、房产开发项目可行性研究综

3、合结论41第四章立项办事指导42第五章报告编制流程43第六章收费标准与付款方式431、收费标准432、付款方式44第一章可行性研究报告专家答疑1 .什么是可行性研究报告？可行性研究报告是是从事一种经济活动（投资）之前，双方要从经济、技术、生产、供销直到社会各种环境、法律等各种因素进行具体调查、研究、分析，确定有利和不利的因素、项目是否可行，估计成功率大小、经济效益和社会效果程度，为决策者和主管机关审批的上报文件。可行性研究报告主要用途是，到发改委申请项目立项、到国土局审批土地、申请银行项目贷款、申请进口设备免税、申请政府资金和补贴、用于向投资者融资、用于指导项目建设实施。2 .房产开发项目可行

4、性研究报告的用途是什么？房产开发项目可行性研究报告”主要用于内资企业新建（或改扩建）房产开发项目在发改委申请立项和到银行申请贷款，需要加盖工程咨询咨询章才能有效。根据国家发改委颁布的企业投资项目备案管理暂行办法，企业在项目建设投资前必须到项目建设地发改委提交房产开发项目可行性研究报告申请立项。不涉及政府资金和利用外资的企业投资项目按照备案制立项。需要企业提交房产开发项目可行性研究报告、备案请示、公司工商材料、项目建设地址图、项目总平面布貉图，配合发改委填写项目立项备案表。项目备案同时，还需要同步办理环境影响评价和节能评估。需要编制环境影响评价报告（或者报告表、登记表）、节能评估报告（或者报告表

5、、登记表），这两份报告需要具有相应资质的单位编制，是项目立项备案过程中的重要文本之一。环境影响评价和节能评估报告文本的编制均需要参考房产开发项目可行性研究报告。3、可行性研究报告为什么要加盖工程咨询资质章？按照国家发改委规定，报各级发改委立项的可行性研究报告必须由具有所属行业相应级别工程咨询资质的单位编制。房产开发行业工程咨询资质分为甲、乙、丙三个等级，地市级重点项目、中央预算项目及报省级以上立项的项目一般要求加盖甲级资质章。其他项目根据项目总投资可加盖乙、丙级资质章。地市级或以上重点项目一般加盖甲级资质。4.可行性研究报告适用于何种投资管理制度？现行投资管理制度可以分为三类，即审批制、备案制

6、、核准制，其中，可行性研究报告一般适用于备案制项目，而核准类项目一般需要向审核部门提交项目申请报告。现对三类投资管理制度分述如下：(1)审批制适用对象：政府投资建设的项目-使用财政性资金项目目的作用：合理界定政府投资范围、健全政府投资项目决策机制、规范政府投资资金管理、简化和规范政府投资项目审批程序，合理划分审批权限、加强政府投资项目管理，改进建设实施方式管理依据：国务院关于投资体制改革的决定(国发,2004年”20号),2004年7月16日审批管理权限：原则上按照资金来源进行管理，即财权与事权对应。但重大项目和限制类项目例外，地方政府投资核准目录内的项目需报国家发改委会同有关部门审批或核报国

7、务院审批(2)核准制适用对象：重大项目和限制类项目目的作用：维护经济安全、合理开发利用资源、保护生态环境、优化重大布局、保障公共利益、防止出现垄断,外资项目还包括严格市场准入、管理资本项目、维护国家经济安全-政府对项目提出的外部管理要求管理依据：国务院关于投资体制改革的决定(国发,2004年”20号),2004年7月16日；政府核准的投资项目目录核准管理权限：由目录确定，地方政府可自行划分各级管理(3)备案制适用对象：审批和核准目录范围外的企业投资项目目的作用：发挥市场配辂资源的基础性作用，落实企业投资自主权，确立企业在投资中的主体地位。管理依据：国务院关于投资体制改革的决定(国发,2004年

8、”20号),2004年7月16日备案管理权限：属地管理备案制管理办法国家发展改革委关于实行企业投资项目备案制指导意见的通知（发改投资20042656号）5、政府现行的投资审批决策模式及特点是什么？目前，政府在审核项目时，更趋向综合化、多元化。（1）明确规划对投资项目的指导和约束作用相关法规办法国务院关于加强国民经济和社会发展规划编制工作的若干意见（国发200533号）国家级专项规划管理暂行办法（发改规划2007794号）国务院关于编制全国主体功能区规划的意见（国发,200721号）全国主体功能区规划2010年6月（2）明确产业政策对投资项目的指导和约束作用相关法规办法关于发布实施促进产业结构调

9、整暂行规定的决定（国发200540号），2005年12月2日产业结构调整指导目录（2005年本）（国家发展和改革委员会第40号令）国家发展改革委办公厅关于部署推进产业结构调整工作有关问题的通知（发改办产业2006596号）外商投资产业指导目录（2007年修订）（国家发改委和商务部令第57号），2007年7月31日对外投资国别产业导向目录（一）、（二）、（三）商务部、外交部、发展改革委中西部地区外商投资优势产业目录（2008年修订）（3）决策依据多样化土地合理利用依据占用土地面积标准确定的分级管理权限相关法规办法限制用地项目目录（2006年本）禁止用地项目目录（2006年本）（国土资发20062

10、96号）建设项目用地预审管理办法（中华人民共和国国土资源部令第27号）2004年11月1日环境保护环保部审批的建设项目目录.依据项目环境影响程度划分的各级环保部门的审批权限相关法规办法关于加强建设项目环境影响评价分级审批的通知（环发,2004U64号）中华人民共和国环境保护法2004年12月2日资源利用和能源节约相关法规办法中华人民共和国节约能源法（2008年4月1日实施）国务院关于十一五期间各地区单位生产总值能源消耗降低指标计划的批复（国函200694号）国家鼓励的资源综合利用认定管理办法（发改环资20061864号）资源勘探和开采许可证制度等6,项目立项涉及的各主体及其各自职责是什么？（1

11、）发展改革部门对项目的审批(核准)以及向国务院提出审批(核准)的审查意见承担责任,着重对项目是否符合国家宏观调控政策、发展建设规划和产业政策，是否维护了经济安全和公众利益，资源开发利用和重大布局是否合理，是否有效防止出现垄断等负责。(2)环境保护主管部门对项目是否符合环境影响评价的法律法规要求，是否符合环境功能区划，拟采取的环保措施能否有效治理环境污羯口防止生态破坏等负责。(3)国土资源主管部门对项目是否符合土地利用总体规划和国家供地政策，项目拟用地规模是否符合有关规定和控制要求，补充耕地方案是否可行等负责，对土地、矿产资源开发利用是否合理负责。(4)城市规划主管部门对项目是否符合城市规划要求

12、、选址是否合理等负责。(5)有关行业主管部门对项目是否符合国家法律法规、行业发展建设规划以及行业管理的有关规定负责。(6)其他有关主管部门对项目是否符合国家法律法规和国务院的有关规定负责。(7)金融机构按照国家有关规定对申请贷款的项目独立审贷，对贷款风险负责。(8)咨询机构对咨询评估结论负责。(9)项目(法人)单位对项目的申报程序是否符合有关规定、申报材料是否真实、是否按照经审批或核准的建设内容进行建设负责，并承担投资项目的资金来源、技术方案、市场前景、经济效益等方面的风险7.发改委关于房产开发项目备案的一般要求是什么？企业投资建设实行登记备案的项目，应当符合下列条件：(一)符合国家的法律法规

13、；(二)符合国家产业政策；(三)符合行业准入标准；(四)符合国家关于实行企业投资项目备案制的有关要求。8、房产开发项目可行性研究报告编制常见问题有哪些？1.如果您是外资企业、外商再投资企业或者要在境外投资，应到发改委核准，您需要的是项目申请报告，不是可行性研究报告。2、如果您是内资企业，如果您的房产开发项目被纳入政府核准的投资项目，那么您需要的也是项目申请报告，不是可行性研究报告。3、项目申请报告和可行性研究报告编制大纲不同，对节能、环评等的办事流程要求也不同。4、房产开发项目可行性研究报告是房产开发项目在发改委备案、申请专项资金或者申请国内银行贷款时需要的。5、如果您要先申请土地或者需要给领

14、导看，同意立项后才正式申报项目，那么您需要的其实是立项建议书，不需要可行性研究报告这个复杂,价格也不高。6、房产开发项目可行性研究报告按照规定必须加盖发改委认可的工程咨询资质章,资质分为甲乙丙级,根据项目所属行业性质、投资额确定，省级以上一般要求甲级资质。7、如果您和政府关系比较好而且项目不大，可以请示不盖章或者用立项建议书、预可行性研究报告（简版可研）或者填备案表就可以代替可行性研究报告。8、如果您的房产开发项目可彳亍性研究报告需要编制节能报告或环评报告，那么您需要的是专业的房产开发项目可行性研究报告，一般1万以下的房产开发项目可行性研究报告不能满足您的要求。9、如果您的房产开发项目可行性研

15、究报告需要评审，还需要做PPT版，用以评审汇报。10、配合节能、环评甚至评审的可行性研究报告不是一个人能编制的，至少需要一周时间，报告价格不会低于2万元，设计院编制则要数万甚至几十万。I1.如果您的房产开发项目可行性研究报告要申请设备免税、申请资金、贷款或者被列为地方重大项目，您的可行性研究报告必须盖章，最好是甲级资质。12、房产开发项目可行性研究报告目录是评审级可行性研究报告的标准目录，不同项目可以根据实际情况和影响调整相应章节，也可以简化作为简版、走流程用的可行性研究报告或建议书。13、房产开发项目可行性研究报告编制的机构不受地域限制，资质章可借用，您也可以自己找盖章单位。14、节能报告、环评报告一般找本地能源局、节能中心、环保局指定的机构编制，和可行性研究报告一般不是一个机构。9.项目立项请示与立项备案表示例项目备案请示某某房产开发有限公司项目备案请示2013O(H关于“新建房产开发项目的备案申请唐山