北京环汇置业有限公司股东全部权益价值资产评估报告.docx

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1、本资产评估报告依据中国资产评估准则编制北京首都旅游集团有限责任公司拟协议转让股权涉及的北京环汇置业有限公司股东全部权益价值资产评估报告（北京）华源龙泰（2023）（评）字第0090号（共1册,第1册）北京华源龙泰房地产土地资产评估有限公司二。二三年十月十八日中国资产评估协会资产评估业务报告备案回执报告编码：1111120004202300119合同编号：华源23165报告类型：法定评估业务资产评估报告报告文号：（北京）华源龙泰（2023）（评）字第0090号报告名称：北京首都旅游集团有限责任公司拟协议转让股权涉及的北京环汇置业有限公司股东全部权益价值资产评估报告评估结论：107,893,377

2、.09元评估报告日：2023年10月18日评估机构名称：北京华源龙泰房地产土地资产评估有限公司签名人员：张翠英（资产评估师）会员编号：13090087芦泽昆（资产评估师）会员编号：14210029（可扫描二维码查询备案业务信息说明：报告备案回执仅证明此报告已在业务报备管理系统进行了备案，不作为协会对该报告认证、认可的依据，也不作为资产评估机构及其签字资产评估专业人员免除相关法律责任的依据。备案回执生成日期：2023年10月18日声明1摘要3资产评估报告正文5一、 绪言5二、 委托人、被评估单位和委托人以外的其他资产评估报告使用人概况.5三、评估目的9四、评估对象和评估范围9五、价值类型及其定义

3、15六、 评估基准日15七、 评估依据15、评估方法19九、评估程序实施过程和情况25十、评估假设27十一、评估结论28十二、特别事项说明31十三、评估报告使用限制说明33十四、资产评估报告日34附件36声明一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。二、资产评估机构及资产评估师、资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。三、资产评估的工作范围是根据委托人和其他相关当事人确定的评估目的、评估对象及评估范围，对评估对象的价值发表专业意见。对评估对象的法律权属

4、确认或发表意见或提供保证不属于资产评估的工作范围。四、资产评估师已对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的情况进行了如实披露。五、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。六、本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报

5、告的使用人。七、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及资产评估师、资产评估专业人员不承担责任。八、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。九、本资产评估机构及资产评估师、资产评估专业人员提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。资产评估报告中的分析、判断和结果受资

6、产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明和使用限制及其对评估结论的影响。摘要北京华源龙泰房地产土地资产评估有限公司接受北京首都旅游集团有限责任公司的委托，就贵公司拟协议转让股权涉及的北京环汇置业有限公司股东全部权益价值进行了评估。评估目的：为北京首都旅游集团有限责任公司协议转让北京环汇置业有限公司股权提供价值参考依据。评估对象：北京环汇置业有限公司于评估基准日的股东全部权益价值。评估范围：北京环汇置业有限公司于评估基准日的全部资产和负债。价值类型：市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下

7、，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。评估基准日：二O二三年六月三十日。评估方法：资产基础法和收益法。选择资产基础法的评估结果作为最终评估结论。评估结论：北京环汇置业有限公司于评估基准日股东全部权益价值净资产账面值8,582.76万元，评估值10,789.34万元，评估增值2,206.58万元，增值率25.71虬评估结论的使用有效期：自评估基准日至二O二四年六月二十九日。对评估结论产生影响的特别事项：1、根据北京环汇置业有限公司与中国银行股份有限公司北京通州分行签订的编号为2022013YTDOOl抵押合同，北京环汇置业有限公司已将其持有的不动产权证编号为京(2022)通不动产

8、权第OOlOI83号、京(2022)通不动产权第OOlOI84号及京(2022)通不动产权第OOlOI85号土地使用权抵押给中国银行股份有限公司北京通州分行，为编号为2022013YTOOI的主债权合同进行担保。2、截至评估报告日，02地块和04地块尚未取得建筑工程施工许可证和建设工程规划许可证，本次依据北京市规划和自然资源委员会通州分局多规合一协同平台会商意见(2023规自(通)综审字0026号)进行评估，若未来相关建筑参数发生变化，评估结论将相应发生变化。3、截至评估报告日，委估土地已取得2022规自(通)建字0034号建设工程规划许可证、北京市规划和自然资源委员会通州分局多规合一协同平台

9、会商意见（2023规自（通）综审字0026号），确定全部地上建筑面积均为商业用途，尚未签署出让合同变更协议，未缴纳用途变更相应的土地价款。本次依据于被评估单位提供的需补缴金额，在评估结论中予以扣除，若未来国土资源部门最终收取的补缴金额与本次计算金额存在差异，应以实缴金额为准，评估结论将相应发生变化4、截至评估基准日，被评估单位尚未缴纳地下部分的土地出让金，本次评估结论不包含土地使用权地下部分的市场价值。5、北京首都旅游集团有限责任公司所持北京环汇置业有限公司24%股权价值为2,589.44万元，本次未考虑控股权溢价及少数股东权益带来的影响。本次经济行为涉及的债权转让金额账面值为138,037.

10、68万元，评估值138,037.68万元，无评估增减值。以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。资产评估报告正文一、绪言北京首都旅游集团有限责任公司：北京华源龙泰房地产土地资产评估有限公司接受贵公司的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用资产基础法和收益法，按照必要的评估程序，就贵公司拟协议转让股权涉及的北京环汇置业有限公司股东全部权益价值于二O二三年六月三十日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。二、委托人、被评估单位和委托人以外的其他资产评估报告使用人概况本次资产评估的委托人为北

11、京首都旅游集团有限责任公司，被评估单位为北京环汇置业有限公司。（一）委托人概况公司名称：北京首都旅游集团有限责任公司统一社会信用代码：91110000633690259W公司类型：有限责任公司（国有独资）企业地址：北京市通州区颐瑞东里2号楼10层1002法定代表人：宋宇注册资本:442523.23万元人民币成立日期：1998年1月24日营业期限：1998年1月24日至2048年1月23日经营范围：受市政府委托对国有资产进行经营管理；项目投资；饭店管理：信息咨询；旅游资源开发；旅游服务；房地产项目开发；商品房销售。（“1、未经有关部门批准，不得以公开方式募集资金；2、不得公开开展证券类产品和金融

12、衍生品交易活动；3、不得发放贷款；4、不得对所投资企业以外的其他企业提供担保；5、不得向投资者承诺投资本金不受损失或者承诺最低收益”；企业依法自主选择经营北京首都旅游集团有限责任公司拟协议转让股权涉及的北京环汇置业有限公司股东全部权益价值资产评估报告项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）2023年9月13日，委托人法定代表人由宋宇更换为白凡。（二）被评估单位概况名称：北京环汇置业有限公司统一社会信用代码：91110112M7FH951C公司类型：其他有限责任公司企业地址：北京市通州区张家湾镇广源西街9

13、号4层462室法定代表人：李波注册资本：10000万元人民币成立日期：2021年12月16日营业期限:2021-12-16至2071T2T5经营范围：房地产开发经营；餐饮服务；营业性演出；演出经纪；歌舞娱乐活动；游艺娱乐活动；食品经营（销售散装食品）；酒类经营；保健食品经营；食品互联网销售；道路货物运输（不含危险货物）；免税商店商品销售；销售自行开发的商品房；物业管理；出租办公用房；出租商业用房（不得作为有形市场经营用房）；停车场服务；房地产经纪业务；企业管理；营销策划；酒店管理；旅游业务；会议及展览服务；专业保洁、清洗、消毒服务；仓储服务（仅限通用仓储、低温仓储、谷物仓储、棉花仓储、其他农产

14、品仓储、中药材仓储）；机械设备租赁；筹备、策划、组织大型庆典活动；技术开发、技术咨询、技术服务；设计、制作、代理、发布广告；零售日用百货。（市场主体依法自主选择经营项目，开展经营活动；房地产开发经营；餐饮服务；营业性演出；演出经纪；歌舞娱乐活动；游艺娱乐活动；食品经营（销售散装食品）；酒类经营；保健食品经营；食品互联网销售；道路货物运输（不含危险货物）；免税商店商品销售以及依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事国家和本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）1、被评估单位简介北京环汇置业有限公司成立于2021年12月16日，负责北京市通州区张家湾车辆段综合利用供

15、地项目FZXT202-0079-02（02地块）、FZX-1202-0079-03（03地块）、FZX-1202-0079-04（04地块）地块F3其他类多功能用地的开发建设和运营。北京苜都旅游集团有限责任公司拟协议转让股权涉及的北京环汇置业有限公司股东全部权益价值资产评估报告张家湾车辆段是北京轨道交通7号线东延工程的一部分，位于北京城市副中心12组团（文化旅游区），西侧与环球主题公园一路之隔，东距张家湾老镇约2公里，北距城市绿心约3公里。项目四至：东至六环西侧路，西至规划绿地和颐瑞东路，南至颐瑞南路，北至高楼金东路、规划绿地和规划公交首末站。TOD综合开发，项目地块三轨换乘7号线东延、八通线南延、城际铁路联络线（规划）在地铁花庄站换乘。2、历史沿革及股权结构北京环汇置业有限公司成立于2021年12月16日，由北京市基础设施投资有限公司、北京首都旅游集团有限责任公司及北京城建集团有限责任公司共同出资,注册及实缴资本为100OO万元人民币。股权结构如下表所示:序号股东名称认缴及实缴金额（万元）认缴及实缴比例（%）1北京市基础设施投资有限公司4,700.0047.0(J2北京首都旅游集团有限责任公司3,0