南海区“票数竞选”选聘物业服务企业工作指引（试行）.docx

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1、南海区“票数竞选”选聘物业服务企业工作指引（试行）第一条法律依据为充分保障业主个人选择物业服务企业的权利，避免暗箱操作，促进物业管理市场公平竞争，根据中华人民共和国民法典广东省物业管理条例佛山市住宅物业管理条例等法律法规，特制定本指引。第二条适用范围业主大会选聘物业服务企业或需要临时指定物业服务企业接管时，适用本指引。社区居民委员会、业主、业委会根据自愿原则使用本指引。第三条定义解释本指引中的“票数竞选”方式是指在业主大会中依法按照民法典第二百七十八条柞出“同意以票数竞选方式选聘物业服务企业”的决定后，再进入下一个竞选投票环节，由业主根据个人意愿，对报名参加选聘的物业服务企业进行竞选投票，并将

2、所得“同意”票数最多的物业服务企业定为中标人的方式。招标人与中标人直接签署物业服务合同。I注释：民法典第二百七十八条是指“业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人事项的，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意”。业主委员会（无业主委员会的，由社区居民委员会代行职责,以下同）、业主通过公开发布招标信息邀请符合相关条件的物业服务企业报名参与竞选。经业主委员会资格审查后提交业主大会，由业主对物业服务企业进行投票，最终以所得“同意”票数最多者为当选人。投票方式结合实

3、际情况，可选择纸质定点投票或电子投票平台开展相关投票工作。第五条前期准备由业主委员会按重大事项牵头拟定本小区的物业服务收费标准、物业服务标准、合同期限等文件草稿，并在业主微信群、小区宣传栏、每个楼栋首层大堂公告栏等显著位置张贴公示，并征询业主意见，公示时间不少于7天。第六条完善修改业主委员会根据业主反映的意见并结合小区实际情况进行修改并形成大会投票稿并进行公示，对没有采纳的意见要及时向业主做好相关解释工作。第七条召开业主大会召开业主大会对是否续聘、选聘方式、是否授权业主委员会或业主代表履行招标人职责、物业服务方案（包括但不限于收费标准（初稿）、物业服务等级（详见附件3）、合同期限等）进行表决（

4、详见附件1）。大会表决同意续聘原物业服务公司的，则后续选聘程序终止，并由业主委员会与原物业公司按照续聘合同（续聘合同的收费标准、服务标准及期限应与本次投票的一致）进行续聘。大会表决不同意续聘原物业服务公司，则进入后续选聘程序。本次大会表决结果对全体业主公示且无异议或异议无效的，业主委员会根据表决结果形成物业服务合同草案，征集业主意见，时间不少于7天，征集意见期间可同步开展其他工作。第八条发布招标方案招标人编制竞选招标方案并通过南海区物业管理行业协会、小区公众号、公共资源交易网站等渠道向社会发布招标公告，公示时间不少于10天。招标公告应注明接受报名的起止时间、联系人、联系电话、报名要求、投标保证

5、金要求及其他注意事项等信息。物业服务企业应当在规定时间内将公司简介、营业执照、服务承诺书、诚信等级登记证明、一年内无房地产行政主管部门行政处罚记录承诺书等相关资料提交至招标人审核。物业服务企业不得作出超出物业服务方案的服务承诺。鼓励招标人委托南海区物业管理行业协会实施发布招标公告、报名登记和资格审核。第九条报名条件为体现公平公正，参与票数竞选方式选聘的物业服务企业，只需具备以下条件：（一）持有合法有效的工商营业执照且营业范围包括物业服务或物业管理的内容。（二）提交资料之日企业佛山市房地产企业诚信等级被评定为B级及以上。（三）近一年内未因违法违规行为受到南海区房地产行政主管部门的行政处罚或一年内

6、在佛山市房地产行业信用信息管理平台诚信扣分累计未超过10分。（四）物业服务企业的服务承诺与物业服务方案一致。第十条资格审查招标人（或授权委托人）依照本指引第九条在报名结束后5个工作日内对报名参加选聘的物业服务企业完成资格审查，招标人（或授权委托人）应当对不符合条件的报名人做好沟通解释工作。资格审查时招标人（或授权委托人）可向区房地产行政主管部门申请查询投标人行政处罚情况。第十一条保证金管理为避免出现中标后弃标、乱投标等现象，招标人可设置投标保证金。投标人的投标保证金不应大于五万元并由南海区物业管理行业协会作为第三方代为管理。招标人完成资格审查后，应当将符合条件的投标人名单告知南海区物业管理行业

7、协会，并通知投标人在限期内缴纳投标保证金。南海区物业管理行业协会应当在缴纳时间截止前一天及时告知招标人投标保证金的缴纳情况。最终投票结果公示无异议后，南海区物业管理行业协会应当在3个工作日内将投标保证金无息退还给非中标人。中标人的投标保证金在签订物业服务合同后由南海区物业管理行业协会在3个工作日内无息退还。如没收投标保证金的，招标人应当通知南海区物业管理行业协会在3个工作日内将保证金划入对应项目的公共收益账户。第十二条名单公示招标人应当将符合参与竞选的物业服务企业名单及相关资料张贴在小区宣传栏、每个楼栋首层大堂公告栏等显著位置。公示时间直至完成表决投票程序为止。公示期间，发现有投标人存在不符合

8、报名条件情形的，招标人应取消其投标资格。符合竞选资格的投标人少于三家的，应向业主公告相关情况并延长报名时间。业主委员会、业主应主动邀请物业服务企业参与投标。第十三条票数竞选投票时间应根据项目实际情况划确定，不少于7天。投票时应充分发动业主参与，参与业主人数不应少于全体业主人数的二分之一。业主委员会发起第一轮竞选投票程序后，各业主根据自己的个人意愿，对公示名单中的物业服务企业进行投票。投票时间结束后，应标企业不多于五家且得“同意”票数排名第一的物业服务企业，或得“同意”票数排名第一且所得票数超过有效参与票权数及专有面积50%的物业服务企业，则为中标人。未能按上款定出中标人，则进入第二轮竞选环节。

9、第一轮竞选结果中选取得“同意”票数前三名（第三名有并列情况的，并列者一同进入第二轮竞选）的物业服务企业进入第二轮竞选环节。业主对该三家物业服务企业再次进行投票，得“同意”票数排名第一的则为中标人（表决结果公示范本详见附件2）。如第一中标人弃标，则按第二轮规则重新发起一次竞选投票。第十四条票数及排名计算同一业主投票时选择同意投标人的数量不应多于总投标人数的三分之一，超出规定数量的作无效票处理。同一业主拥有一个以上专有部分的，按一人计算。排名计算应当按照所得“同意”票占参与表决专有部分面积的比例及占参与表决业主人数的比例之和的平均数作为综合比例予以排名（百分比保留至小数后两位）。综合比例高者排名靠

10、前；若综合比列相等，则所得“同意”票占参与表决业主人数的比例高者排名靠前2。按上述仍排名相同的，可在业主代表、楼栋长的见证下由业主委员会抽签确定顺序。第十五条表决程序2综合比例=（同意票数/回收有效总票权数）+（同意面积/回收有效票数总建筑面积）/2业主委员会应就投票情况向全体业主公示并接受询异。采用书面方式投票的，投票、询异处理、最终表决结果发布的相关程序参照佛山市住房和城乡建设管理局关于规范和指导我市物业管理区域内业主共同决策有关工作的规定有关要求执行；采用佛山市智慧房产综合平台方式投票的，按该平台的规则及程序执行（详见附件4、5）o第十六条编制合同招标人和当选的物业服务企业应当自最终表决

11、结果发出之日起30日内，根据表决事项制定物业服务合同，并按照佛山市住宅物业管理条例第三十二条第二款规定在小区显著位置公不O物业服务合同的服务内容、收费标准、服务承诺、履行期限、规章制度等主要条款应当与业主大会表决事项、参与竞选时递交的相关资料内容一致。招标人和物业服务企业不得再另行订立背离合同实质性内容的其他协议。第十七条签订合同招标人在签订物业服务合同前，应当将物业服务合同在物业管理区域内的显著位置向全体业主公示至少7日，接受业主监督。签订后按照广东省物业管理条例相关规定到镇人民政府、街道办事处办理物业服务合同备案手续。第十八条其他业主委员会应组织新、旧物业服务企业做好相关交接工作。原物业服

12、务企业应做好配合、协助。具体要求按佛山市住宅物业管理条例执行。第十九条本指引自发布之日起施行，试行时间两年。本指引由佛山市南海区住房城乡建设和水务局负责解释。附件：1.小区业主、业主大会选聘物业服务企业征询意见表（仅供参考）2 .小区第一轮票数竞选物业服务企业投票表（仅供参考）3 .佛山市物业服务级别和服务内容及收费标准4 .小区业主大会决议结果公示（仅供参考）5 .小区物业服务企业第一轮票数竞选得票结果公示（仅供参考）6 .“票数竞选”操作指引流程图7 .中标人确定解释抄送：各镇（街道）房管所。附件1小区业主、业主大会选聘物业服务企业征询意见表（仅供参考）一、是否续聘表决是否续聘原物业服务企

13、业口同意续聘原物业服务企业口同意选聘其他物业服务企业二、选聘方式票数竞选方式：口同意口不同意“票数竞选”方式是指在业主大会中依法按照民法典第二百七十八条作出“以票数竞选方式选聘物业服务企业”的决定后，再进入下一个竞选投票环节，由业主根据个人意愿，对报名参加选聘的物业服务企业进行竞选投票，并将所得“同意”票数最多的物业服务企业定为中标人的方式。招标人与中标人直接签署物业服务合同。三、表决授予业主委员会/业主代表履行招标人职责口同意不同意授权业主委员会履行以下招标事宜：（一）发布招标公告；（二）收集竞选人报名信息;（三）对竞选人资格审查;（四）招标答疑；（五）签订物业服务合同。（六）上述1-3项可

14、另行委托物业管理行业协会实施。四、表决物业服务方案：口同意不同意（一）物业服务收费标准1 .电梯住宅（按建筑面积计算）元/月/行；2 ,非电梯住宅（按建筑面积计算）元/月/疔；3 别墅（按建筑面积计算）元/月/疔；4 .商铺（按建筑面积计算）元/月/疔；5 .自有产权车库元/月/以；6 .自有产权车位元/月/个。（二）物业服务标准（参照附件3制定）1.综合管理服务级；2 .物业共用部位和共用设施设备维护级；3 .公共秩序维护级；4 .保洁服务级；5 ,绿化养护级。（三）物业服务合同期限共年，自物业服务合同签订之日起。楼座房号：建筑面积：业主（签名）：业主联系电话：填写时间：年月日说明：本表必须

15、用黑色、蓝色钢笔、签字笔填写，字迹必须清晰，工整；同意的请在下面的空栏内划“J”。附件2小区第一轮票数竞选物业服务企业投票表（仅供参考）竞选人按报名登记日的佛山市房地产行业信用信息管理平台诚信分值从高到低排名：每个投票人可同意不多于一个竞选人，超过作无效票。竞选人名称诚信分数同意竞选人1竞选人2竞选人3竞选人4竞选人5竞选人n楼座房号：建筑面积：业主（签名）：业主联系电话：填写时间：年月日说明：本表必须用黑色、蓝色钢笔、签字笔填写，字迹必须清晰，工整；同意的请在上面的空栏内划附件3佛山市物业服务级别和服务内容及收费标准项目收费参考标准（元/平方米月）服务内容参考收费构成参考基本服务分级服务（一）综合管理服务级0.781 .服务与被服务方签订物业服务合同，双方权利义务关系明确；2 .财务管理运作规范，账目清晰；3 .有完善的管理方案，员工岗位责任与考核制度、报修服务与投诉处理制度、业主（用户）资料保密制度、员工工作程序与工作标准等制度健全；4 .物业服务档案资料齐全、分类科学、管理完善、易于检索；5：至理人员服装统一、仪表整洁、挂