阳光股份：拥有的位于中国的十个 投资性房地产市场价值估价报告.docx

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1、房地产估价报告阳光新业地产股份有限公司拥有的位于中国的十个投资性房地产市场价值深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司2024年3月18日房地产估价报告估价项目名称：阳光新业地产股份有限公司拥有的位于中国的十个投资性房地产之市场价值估价委托人：阳光新业地产股份有限公司房地产估价机构：深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司注册房地产估价师：于红(II20150022)史心怡(1120210090)估价报告出具日期：二。二四年三月十八日估价报告编号：粤戴德梁行评报字(2024/BJ/H)第020号致估价委托人函敬启者阳光新业地产股份有限公司承蒙贵公司委托，我们根据为贵公司年终审计提供投资性物业公允价值参

2、考依据而评估房地产市场价值之估价目的，按照国家规定的技术标准和程序，在合理的假设下，采用比较法和收益法，对阳光新业地产股份有限公司拥有位于中国的十个投资性房地产的市场价值进行了专业分析、测算和判断。估价结果如下：阳光新业地产股份有限公司拥有的位于中国的十个投资性房地产，总建筑面积合计为297,185.33平方米，于2023年12月31日在估价假设和限制条件下，其市场价值为人民币2,515,532,300元（人民币贰拾伍亿壹仟伍佰伍拾叁万贰仟叁佰元整），详见下页估价结果明I11三O注：本估价报告在房地产市场情况无较大波动时的有效使用期限为自出具报告之日起至二。二四年十二月三十一日，若市场情况有较

3、大波动或超过报告有效使用期限时需重新进行估价。二。二四年三月十八日房地产市场价值评估结果汇总表币种：人民币序号估值结果市场价值1北京市海淀区万柳汇通花园A楼阳春光总价（元）22,660,000华（橡树园）商业房地产折合单价（元/平方米）32z2002北京市朝阳区东四环北路6号一、二区阳总价（元）50,150,000光上东地下仓储房地产折合单价（元/平方米）2,7003北京市朝阳区东四环北路6号阳光上东车总价（元）101,744,200位及C9商业房地产折合单价（元/平方米）7,9004中国北京市朝阳区东四环北路6号阳光上总价（元）4,390,000东C5商业房地产折合单价（元/平方米）8,20

4、05北京市通州区翠景北里1号楼北京通州阳总价（元）613,010,000光新生活广场商业房地产折合单价（元/平方米）20,8006中国辽宁省沈阳市沈河区长青街121号阳总价（元）256,750,000光新生活广场商业房地产折合单价（元/平方米）5,9007四川省成都市成华区阳光新生活广场总价（元）592,780,000商业房地产折合单价（元/平方米）7,9008四川省成都市锦江区一环路东五段55号总价（元）532,650,000成都阳光新业中心商业房地产折合单价（元/平方米）7,3009四川省成都市锦江区一环路东五段55号总价（元）310,000,000成都阳光新业中心办公房地产折合单价（元/

5、平方米）llz20010四川省成都市锦江区一环路东五段55号1总价（元）31,398,100栋车位房地产折合单价（元/平方米）1,900合计总价值2,515,532,300备注：估价结果总价取整至百位、单价取整至百位。目录1 注册房地产估价师声明12 估价假设和限制条件22.1 一般假设22.2 未定事项假设32.3 背离实际情况假设32.4 不相一致假设32.5 依据不足假设32.6 估价报告使用限制43 估价结果报告53.1 估价委托人53.2 房地产估价机构53.3 评估当事方和报告使用人53.4 估价目的53.5 估价对象53.6 价值时点183.7 价值类型183.8 估价原则183

6、.9 估价依据193.10 估价方法203.11 估价结果203.12 注册房地产估价师223.13 协助估价的人员223.14 实地查勘期223.15 估价作业日期221 注册房地产估价师声明我们根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明：1.1 我们在执行本次评估业务中，遵循相关法律法规和评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；我们在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。1.2 我们与本报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与委托人及估价利害关系人没有利害关系，我们对本估价报告中的估价对象、委托人及估价利害关系人不存在偏见。1.3 委托人或者报告使用人应

7、该按照评估报告载明的目的和有效期使用评估报告；评估报告使用者应当根据价值时点后的房地产项目状况和市场变化情况或者经济行为合理使用报告结论和理解报告有效期。1.4 本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已经说明的估价假设和限制条件的限制。报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不应当被认为是评估对象可实现价格的保证。1.5 我们对评估对象的法律权属进行了一般的核查验证，但不对评估对象的法律权属做任何形式的保证。1.6 委托人及相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责，同时恰当使用评估报告也是委托人、相关当事人和报告使用人的责任

8、。2 估价假设和限制条件2.1 一般假设本次估价的假设前提物业的权利人依法拥有估价对象的合法产权，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。估价对象以合法的方式取得，取得过程中所涉及的各种法律文件、手续齐全，各种规费、税费、费用已全数缴清。估价对象以合法的方式建设，建设过程中所涉及的各种规划、施工已得到政府主管部门（如规划、建设、消防、质监等）的批准。估价对象以合法的方式利用或使用，利用或使用过程中所涉及的各种法律文件、手续齐全，各种规费、税费、费用已全数缴清。价值时点为2023年12月31口，实地查勘口期为2023年12月至2024年1月，价值时点与实地查勘口状况相近。估价对象土地使用权面积及权

9、属情况以国有土地使用证为依据。估价对象建筑面积及规划用途以房屋所有权证或房地产权证为依据；未取得房屋所有权证或房地产权证或不动产权证的，规划用途以建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等为依据；建筑面积以委托方提供的相关文件为依据，准确建筑面积以最终取得的房屋所有权证或房地产权证或不动产权证为准，未考虑其在办理相关证件过程中可能涉及税费对估价对象价值的影响，在此提请报告使用者注意。估价对象经营过程中涉及的税费主要包括增值税及附加、印花税、房产税、土地使用税等。该数据仅为我公司测算值，最终税费金额以相关部门核定价格为准。未经调查确认或无法调查确认的资料数据我们己获得委托方或权利人提供给我们的估价

10、对象权属证明复印件，但我们并未进行该权属文件的查证及确认，也未核实该权属文件所载的相关内容是否已发生变更。我们仅以该权属文件所载的相关内容作为估价的依据，并不作任何形式的权属证明，也不对其合法性、真实性、准确性和完整性负责）我们己获得委托方或权利人提供给我们的估价对象的包括但不限于规划许可、法定通告、地役权、土地使用年期、土地与建筑物辨识、建筑物竣工日期、地块面积、建筑面积、占用情况、租赁情况、规划方案及其他相关事项。我们并无理由怀疑这些资料的真实性和准确性，在估价过程中我们很大程度上接受并依赖于这些资料。同时我们获知所有相关可能影响估价的重要事实已提供给我们，并无任何遗漏。我们以估价需要为限

11、对估价对象进行了实地查勘，但我们对估价对象的查勘仅限于其外观和使用状况，并未进行结构测量及设备测试以确认估价对象是否存在结构性损坏或其他缺陷，除特别指出外，我们假设估价对象可以正常使用，我们不承担对建筑物结构质量进行调查的责任。同时，我们也未进行实地丈量以核实估价对象的地块面积、建筑面积，我们以提供给我们的权属证明复印件所记载之地块面积、建筑面积作为估价的依据，我们也不承担对地块面积、建筑面积的准确性进行调查的责任。估价中未考虑的因素在估价中，我们没有考虑估价对象已经存在或将来可能承担的市场、担保、按揭或其他债项对其市场价值产生的影响，也没有考虑估价对象转让时可能发生的任何税项或费用。在估价中

12、，我们没有考虑假设估价对象在公开市场上自由转让时，权利人凭借递延条件合约、售后租回、合作经营、管理协议等附加条件对其市场价值产生的影响。在估价中，我们没有考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有不可抗力等不可预见的因素，也没有考虑特殊的交易方式、特殊的买家偏好、未来的处置风险等对估价对象市场价值产生的影响。1.1 未定事项假设本次估价的估价对象不存在未定事项，故无未定事项假设。1.2 背黑实际情况假设本次估价的估价对象不存在背离事实事项，故无背离事实事项假设。2.4 不相一致假设本次估价的估价对象不存在不相一致事项，故无不相一致事项假设。2.5 依据不足假设本次估价的估价对象不存在依据不足事项

13、，故无依据不足假设。2.6 期后事项根据委托人提供的信息，价值时点至估价报告出具日之间，除上述事项外评估机构未获取其他与估价对象经营相关的重大情况或者无重大变化。2.7 估价报告使用限制（1）本估价报告仅用于本估价报告载明的评估目的和用途，报告使用人仅限于本估价报告所载明的报告使用人使用。除法律、法规规定以及报告使用人另有特别约定外，未经评估机构书面同意或确认，估价报告的内容不得被摘抄、引用或者披露于公开媒体。（2）估价报告所载评估结论是评估机构基于特定的评估假设和限制条件下得出的一种关于价值分析、判断和估计，因此估价报告使用人在使用估价报告时，应认真、全面地阅读估价报告全文，特别是估价报告中

14、的评估假设和限制条件及有关事项的说明。（3）本估价报告在房地产市场情况无较大波动时的有效使用期限为自出具报告之日起至二。二四年十二月三十一日，若市场情况有较大波动或超过报告有效使用期限时需重新进行估价。（4）估价报告所载评估结论是基于委托人和相关当事方所提供的资料是真实、合法、完整、有效的。评估机构在实施相关评估程序时，对委托人和相关当事方所提供的资料和信息所进行的核查，并不是对该等资料或信息的真实性、合法性、完整性、有效性等方面的任何保证，如果提供给评估机构的资料在真实性、合法性、完整性、有效性等方面存在虚假或瑕疵，将直接导致估价报告所载评估结论不能成立。（5）估价报告是关于估价对象在价值时

15、点特定价值的专业意见，因此，估价报告使用人应当全面理解估价报告的每一个组成部分，并关注评估结论成立的条件和影响评估结论的相关事项，评估机构及其签字评估专业人员对委托人和其他估价报告使用人不当使用估价报告所造成的后果不承担责任。（6）估价报告所载估价对象及其对应的财产范围和空间范围是由委托人和相关当事方确定的，评估机构根据委托人和相关当事方所提供的资料进行了必要的抽查核对，以判断其合理性，不是评估机构对其法律权属的保证。3估价结果报告3.1 估价委托人单位名称：阳光新业地产股份有限公司办公地址：深圳市罗湖区桂园街道京基一百大厦A座690IA号法定代表人：周磊注册地址：南宁市江南路230号南宁经济技术开发区营业范围：房地产开发经营；装修装饰工程；自有商品房的租赁；房地产开发的法律、法规和政策的咨询服务；商业管理服务。（法律