重庆市中心城区强度高度密度管理办法.docx

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1、重庆市中心城区强度高度密度管理办法第一条为加强中心城区国土空间开发强度高度密度规划管理，合理利用土地资源，优化城市空间形态，全面提升国土空间治理体系和治理能力现代化水平，促进“放管服”改革，推动高质量发展，创造高品质生活，根据重庆市城乡规划条例重庆市城市规划管理技术规定以及重庆市城市提升行动计划相关要求，制定本办法。第二条中心城区城镇建设用地的规划编制和管理，适用于本办法。第三条总量控制，分级分区。根据重庆市国土空间总体规划，将中心城区人口和建设用地总规模逐层分解落地，构建中心城区总体规划-分区规划-详细规划的规划编制体系，以及规划单元-街区-地块的“穿透式规划管控体系，落实城市设计与详细规划

2、双控机制。因地制宜，分片施策。根据不同区域的建设情况、发展定位和特定条件，优化存量，提质增量，重点加强未出让用地管控，合理确定开发强度、建筑高度、建筑密度。宜高则高，宜密则密。因应多中心组团式城市空间结构，贯彻以轨道交通引领城市发展格局和小街区、密路网理念，适度提高中心地区和轨道站点周边地块容积率，促进土地资源集约高效复合利用，引导人口与就业岗位向轨道站点周边集聚，提高-2-城市运行效率，实现精明增长。宜低则低，宜疏则疏。彰显城市特色，把好山好水好风光融入城市，加强山脊线、水岸线的保护，临山临水临绿临文地区降低开发强度与建筑高度，控制建筑密度,增加开敞度。第四条按照总体规划-分区规划-详细规划

3、三个层级对中心城区人口规模、建设用地规模和建筑规模进行分级管控。总体规划层级，明确中心城区人口规模和建设用地规模，以及城市风貌和强度高度密度控制的总体原则；分区规划层级，划分规划单元和街区，明确规划单元和街区的人口规模和建筑规模；详细规划层级，确定地块强度高度密度指标。第五条中心城区建设用地共划定为五个强度高度密度分区。其中，城市中心区，两江、西永、茶园、钓鱼嘴-龙洲湾、北倍、陶家、龙盛、南彭等8个组团中心，重庆北站、重庆西站、重庆站、重庆东站等综合交通枢纽，以及城市级Te)D综合开发区划定为强度高度密度一区、二区；内环以内其他地区、内环以外的组团中心外围等地区以及部分组团级和街道级TOD综合

4、开发区划定为强度高度密度三区；内环以外的一般区域划定为强度高度密度四区；内环以外的两江四岸区域，四山和重要城中山体、历史文化名镇、历史文化街区、传统风貌片区的周边地区，划定为强度高度密度五区。第六条居住和商业商务用地容积率按下表进行分区管控。表1居住、商业商务用地容积率分区控制指标表用地性质类型一区二区三区四区五区居住用地基准容积率2.52.52.01.51.2容积率上限3.03.02.52.31.8商业商务用地基准容积率3.53.02.52.01.5容积率上限5.54.03.53.02.3第七条（一）居住用地、商业商务用地容积率取值根据所在强度分区的基准容积率，结合地块规模、轨道站点、周边道

5、路三项容积率影响系数确定地块容积率。地块规划容积率原则上不得超过该地块所在强度分区的容积率上限。计算公式：规划容积率=基准容积率X（1A1A2A3）1.地块规模容积率影响系数（Al）以4公顷为基准用地规模，居住用地地块规模容积率影响系数按表2进行确定。表2居住用地地块规模容积率影响系数面积区间S（公顷）修晌系数AlS404S8-025以2公顷为基准用地规模，商业商务用地地块规模容积率影响系数按表3确定。表3商业商务用地地块规模容积率影响系数面积区间S（公顷）影响系数AlS202S4-0.202.轨道站点容积率影响系数（A2）轨道站点容积率影响系数以站点几何中心作为半径起算基点，规定半径分别为O

6、-300米、300米-600米两个等级。居住、商业商务用地地块轨道站点容积率影响系数按表4确定。表4居住、商业商务用地轨道站点容积率影响系数居住、商业商务用地距轨道站点几何中心距离1.（米）影响系数A2单线站点多线站点1.300+0.3+0.53001.600+0.1+0.23.周边道路容积率影响系数（A3）居住和商业商务用地地块周边道路容积率影响系数按表5确定。表5居住、商业商务用地周边道路容积率影响系数临道路数量N（条）影响系数A3N=1-0.05N=20N=3+0.05N4+0.10注：1.临道路数量指地块临近的可开口支路及以上等级道路（宽度在16米及以上）的数量。2.不规则地块临道路数

7、量计算方式。假设可开口道路长度为A,地块周长为S。若AS25%,贝!N=1；若25%WAS50%,则N=2；若5O%0AS90%,则N=3；若90%AS,则N4o（二）工业用地容积率取值合理确定工业用地容积率，鼓励集约节约用地，工业项目容积率不得低于国家规定的下限；新型产业用地在符合产业导向、环境保护要求等前提下，可适度提高容积率。（三）其他用地容积率取值中惇用地、体育用地、医疗卫生用地、社会福利用地、道路与交通设施用地、公用设施用地等的容积率，应在符合相关专项规划的前提下，根据项目实际需要合理确定。（四）混合用地容积率取值混合用地通过将地块内各类用地对应的地块容积率按拟混合的建筑面积比例进行

8、加权平均，确定地块的容积率。计算公式：混合用地容积率=容积率1XK1+容积率2K2+容积率3K3；其中，容积率Is容积率2、容积率3分别为该地块基于各类单一用地功能可允许的容积率；Kl、K2、K3分别为该地块各类功能建筑面积占总建筑面积的比例。第八条详细规划编制阶段，应按照片区整体空间形态意向-6-设置地块基准建筑限高（表6）。规划管理阶段，容积率小于1.2的居住用地，建筑控制高度为不大于20米；其余地块因地形高差、避让市政交通基础设施、退让绿化缓冲带等原因，难以满足基准建筑限高的，建筑控制高度可在基准建筑限高基础上上浮10%。在符合片区整体空间形态意向前提下，为优化城市天际轮廓线，其个别楼栋

9、建筑高度上浮幅度需大于10%的，应当专题论证后确定，其调整幅度不得大于40%o居住建筑控制高度不得大于80米。表6居住、商业商务用地建筑基准限高分区控制指标表用地性质一区二区三区四区五区居住用地80米80米54米36米20米商业商务用地W150米SlOo米380米60米S30米注：1,混合用地限高按照居住、商业用地功能分别确定。第九条四山及重要城中山体、两江四岸地区、机场净空限制区、人民大礼堂周边等地区对建筑控制高度有特定要求的，按照相关规定从严管控。第十条居住、商业商务用地建筑密度按下表进行分区管控。表7居住、商业商务用地建筑密度分区控制指标表用地性质类型一区二区三区四区五区居住建筑密度上限

10、30%30%35%35%40%用地商业商务用地建筑密度上限60%60%55%55%55%注：混合用地建筑密度按照居住、商业商务用地性质最大值确定。第十一条加大临山临水临绿地块开敞度管控。临四山及重要城中山体，头排地块建筑高度原则上不高于24米。临长江、嘉陵江、城市一级支流以及面积大于5公顷的公园，头排居住地块建筑高度24米以下的，面宽应不超过8()米；24米以上的，面宽应不超过60米。以居住性质为主，沿江临山面长度大于等于150米，应沿城市道路设置临街绿地、广场开敞空间，合理预留山水视廊。单个地块面积大于或者等于6万平方米的，开敞空间面积不小于该地块建设用地面积5%,每块开敞空间长边不小于50米、短边不小于20米；单个地块面积大于或者等于3万平方米、小于6万平方米的，开敞空间面积不小于该地块建设用地面积3%,每块开敞空间长边不小于30米、短边不小于10米。第十二条保障性住房、棚户区、中心地段、TOD综合开发区、重点更新区域等特殊区域，其用地强度高度密度确需突破本办法规定指标的，应在满足公共服务设施、交通市政设施、消防救援等服务能力的前提下，根据专项规划或专题论证后确定。第十三条本办法将根据城市发展需要，适时开展实施情况评估，合理进行优化调整。第十四条第十四条本办法自印发之日起施行。在本办法施行之日前已取得土地权属的项目，按照原指标执行。