老旧小区改造提升规划设计指引.docx

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1、老旧小区改造提升规划设计指引老旧小区改造提升规划里特以人M为中心的发展思想，贯抑“美好环境与幸福生活共同缔造的理念与方法，在完三基Bil设施、改三人居环境的同时，更加注页功能提开，保护城市历史文脉.促进城市有机更新，切实增强人们群众的获得魅、幸福S.安全欣问题五：文化挖掘、利用不足，社区文化原围不浓丰富社区人文内涵问题六:建罅功能不完善补齐附属设施，活化使用功能建筑功能问懑七：物业管理覆盖不全合三osmi!fiS元提出三种不同情形下的物业管理镇式建立共治共享的管理模式第一章总则第一条（编制目的）为切实做好全市老旧小区改造工作，提升老旧小区品质，改善群众居住生活环境，统筹兼顾急用先行与整体提升，

2、助推老旧小区改造提升实施方案实施落地，发挥规划自然资源部门在老旧小区改造中的作用，特编制本指引。第二条（适用范围）本指引适用于本市范围内的老旧小区改造提升规划工作。第三条（指导思想）坚持以人民为中心的发展思想，持续推动城市老旧小区改造，应注重规划引领，秉承先规划，后建设的原则，以社区为研究范围进行整体谋划规划，重点完善老旧小区功能，提升老旧小区品质，推动城市品质逐步整体提升。第四条（改造方式）老旧小区的改造提升，不急功近利，不大拆大建，更多采用微改造这种绣花功夫，进行针灸式改善，推动实现城市修补和有机更新。同时，加强老旧小区改造的精细化设计，在城市风貌特别管控区、重点管控区，应结合城市设计，系

3、统性做好生态修复、城市修补。第五条（设计方案）应以问题、目标、结果为导向，做好老旧小区改造规划设计方案。在规划设计方案中，应因地制宜，创新思维，多措并举，着力完善公共服务设施，打通断头路、畅通消防通道，整合优化公共空间资源，延续城市历史文脉，体现时代风貌才隹动绿色建翔口建筑节能改造,全方位提升居住品质,真正让人民群众有幸福感、获得感、安全感。第二章开展规划的范围第六条（研究范围）老旧小区改造应兼顾急用先行与整体提升，发挥规划的统筹作用，针对不同的改造提升内容提出相应的设计方案的研究范围，具体如下：（一）调整公共服务设施、基础配套设施、公共空间规划布局的，应以社区为研究范围。综合考虑社区规模、管

4、理需要等因素，研究范围可结合权属、道路、自然山水、物业单元等空间边界适度优化。（二）提升空间风貌的，应以沿街、滨水、临山等连续且相对完整的界面为研究范围。范围内属于两江四岸、重要景观大道两侧、特色景点区域、山城步道沿线，以及城市阳台对景区域等城市主要景观面的建筑，应进行外立面改造。（三）增设门厅、楼梯、电梯、厨卫等，涉及改变建筑外观轮廓的，应以建筑单元为最小研究范围。（四）完善开放式小区物业管理的，应划分物业单元，作为研究范围。当一个项目有多个改造诉求，且对应多个研究范围时，宜统筹考虑，以其中最大的研究范围为边界，开展规划设计工作。第三章公共服务设施指引第七条（公共服务设施类型）完善的社区公共

5、服务设施包括基础教育设施中的幼儿园，以及社区服务站（便民服务中心警务室、卫生服务站、日间照料中心、社区文化活动室、多功能运动场、菜店（平价超市）7项社区级公共服务设施。第八条（公共服务设施布局）社区级公共服务设施宜集中布局。宜将社区服务站（便民服务中心警务室、卫生服务站、日间照料中心、社区文化活动室、多功能运动场、菜店（平价超市）集中布局形成社区综合服务中心（又称社区家园1便民商业服务设施宜与“社区家园相对集中布局，形成10分钟社区生活服务圈。社区级公共服务设施确实无法集中布局的，因地制宜按照服务半径的要求，进行分散布局。在本社区中不能够完全满足公共服务设施布局的，可以共享毗邻或相邻社区的公共

6、服务设施以完善相应公共服务,共享设施的规模及服务半径需满足相关要求。第九条（公共服务设施配置标准）社区综合服务中心宜单独占地，或利用建筑三层及以下集中设置，社区综合服务中心建筑面积不宜低于2700平方米。社区级公共服务设施分散布局时,配置标准宜按照现行有关执行。确无法按现有标准补充公共服务设施的，近期应按每百户居民不低于30平方米的标准进行增补，并按照缺什么、补什么的原则，结合社区具体需求对各类设施用房的具体分配面积进行合理调整。第十条（公共服务设施完善方式）鼓励利用多种方式完善社区级公共服务设施，具体如下：（一）通过回购、租赁等方式，将住宅底层（平街层）作为社区级公共服务设施使用。（二）社区

7、内闲置、低效的仓储、厂房等非住宅建筑，可以在不影响相邻建筑通风采光、保障自身建筑结构安全、满足消防安全要求的前提下，通过内部夹层、外部扩建、零星拆建，以及整合小、散建筑等方式，增补社区级公共服务设施。（三）结构不利用的未回填区域、原未加顶盖的地下边庭等消极空间，在满足建筑主体结构安全性的条件下，经论证，可以通过立体利用，增补社区级公共服务设施。（四）确无法通过（一I（二I（三）方式解决的，应结合储备土地、未建设的开发项目，提出可行的公共服务设施增补措施。其中，涉及储备土地的，应将增补措施纳入地块规划条件;涉及未建设开发项目的，应将增补措施与建设业主协商一致后,实施建设。第四章基础设施指引第十一

8、条（完善次支路网）按照城乡规划，完善区域次支路体系，打通断头路。道路空间局促的区域，可利用防护绿地、小区内部道路、宅间通道等，提升道路体系的通达性。第十二条（精细化道路组织）应对重要路段、交通节点进行精细化交通组织及设计，通过整合出入口、渠化道路、增加待行区等方式提高现有道路通行效率。第十三条（增加步行连通）应加强小区与公园、广场、公共交通站点、公共服务设施、公共停车设施等的步行联系，对高差过大、绕行过远的区域，可以通过新增步道，增设公共楼梯和电梯，公共化改造现有建筑内部通道等方式，便捷出行。第十四条（优化步行空间步道设计形式应融合环境景观,协调相邻关系。通过骑楼、遮阳雨篷设计等方式，防止高空

9、坠物,保证公共安全。通过增设标识系统、人行横道线、减速标志、信号灯等提高步行通行效率。第十五条（无障碍设施）步道设计应当注重对老人、残疾人等特殊群体的人文关怀，遵循设置无障碍设施的有关规定，重点改善无障碍通道不连续、被侵占、不达标等问题。第十六条（规范落客点）结合人行出入口，规范网约车、出租车落客点，划定停靠区域、设置标牌，减少临停临靠的负面影响。第十七条（补充停车设施）公交服务不便的区域，应优先解决住宅停车需求，可通过以下方式增配停车位：（一）在小区内部，鼓励通过优化停车划线方式、增设地下停车库及机械式停车设施等方式增加停车位。（二）可以利用住宅周边广场、道路、绿地、学校操场等地下空间，补充

10、停车设施。（三）对于停车欠账严重的区域，应结合储备土地、未建设的开发项目，提出停车设施增配要求。其中，涉及储备土地的，应将增未杼昔施纳入地块规划条件；涉及未建设开发项目的，应将增补措施与建设业主协商一致后，实施建设。停车设施不得占用消防通道和应急避难场所,鼓励停车设施通过智能化管理，实现分时共享。第十八条（市政管线）各类市政管线改造应统筹协调，避免反复开挖道路，电力、给水等检修频次较高的管线，不宜布局在车行道下。在条件成熟的区域，鼓励通过改造，设置综合管廊集中管理。第十九条（市政设施）改造和新增的垃圾收集点（转运站开闭所等市政基础设施，宜单独占地或下地布局；确需毗邻或改造现状建筑的，应协调相邻

11、关系，通过封闭管理、美化隔离等措施，避免气味、视线污染。公厕宜结合公园广场、商场市场，或沿市政道路布设。建筑面积不小于40m2可利用空间紧张的，可适当补充移动公厕。老旧小区改造实施过程中应新建或改建垃圾分类收集厢房。垃圾分类收集厢房应设置在小区交通便利的地方，鼓励生活垃圾收集厢房与垃圾收集站（房公厕等小区配套设施毗邻建设，其建设标准应满足相应规范。垃圾分类收集厢房应结合地形和小区环境进行设计，宜设置半地下建筑，并考虑绿化及美化。第二十条（安全设施）可利用社区体育文化公园、街头开敞空间、儿童游乐园、小区内公共空间等，补充暂时应急避难场所。暂时应急避难场所服务半径宜为500米以内；应配置的设施包括

12、应急休息区、应急交通、应急供水、应急消防、应急通信、应急标志牌，其它设施根据实际情况选择配置；至少设2个不同的主要进出口。在不降低道路通行能力的前提下,可通过交通划线规范路边停车，防止社会车辆占用，强化应急通道管理。积极促进安全设施的合理利用，在满足安全要求的前提下，实现平灾结合。防空洞可以用于地下步行交通、文化交往、国防教育、展览展示、餐饮娱乐、休闲纳凉等功能。第五章公共空间指引第二十一条（公共空间供给与品质）应运用城市设计的理念，增设公共空间，提升环境品质。（一）合理整合、治理、修补护坡堡坎、房前屋后等散、乱、脏城市消极空间，植入游憩、健身、观景等功能，因地制宜地建设坡地公园、坡坎公园。（

13、二）对于交叉路口的临江面，视线通廊的对景面等城市重要景观节点，鼓励通过回购、置换等方式，局部拆除阻挡视线的现状建筑，形成公共开敞空间。（三）结合历史、自然、城市特色景观资源，合理利用建筑屋顶、建筑退台、底层架空等增设观景平台。（四）通过增加街道家具、改善照明、整治铺装、优化绿植、美化弱化围墙隔断等方式，提高公共空间环境品质。第二十二条（临街面空间）优化小区临街人行道空间，有条件的可自内向外划定建筑前区（考虑商业外摆入步行区、设施区（结合绿化带设置），重要节点应做详细景观设计。建筑控制线外，人行道宽度大于5米的区域，有条件，鼓励沿街增设公共骑楼。第六章建筑风貌指引第二十三条（建筑立面）建筑立面改

14、造以清洗立面污渍、遮蔽或规整空调室外机位和裸露管线、规范墙面广告、拆除或隐藏防盗设施为主要内容。建筑原始风貌严重影响城市景观，通过清洗立面、规整相关设施无法满足城市景观需要的，应对建筑立面进行整体改造。第二十四条（建筑视平层）沿街立面整治时，应重点塑造2层及以下的沿街近人尺度建筑立面，宜通过对店招、色彩、材质、风格等的设计，协调沿街风貌。第二十五条（建筑屋顶）老旧小区屋顶改造应以净化和美化为主要内容，重点结合滨水临山、跨江大桥桥头、城市阳台周边、景观视线通廊等城市形象重要展示区域开展工作，具体方式如下：（一）通过清除屋顶杂物，拆除违法、违建蓝屋顶等方式净化屋顶，并对屋顶上的冷却塔、电梯机房、水

15、箱、楼梯间、烟囱等进行遮蔽处理，有条件的平屋顶宜采用屋顶绿化。（二）低多层住宅宜平改坡，板式高层住宅宜通过楼梯间进行分段设计，结合女儿墙采用平坡结合的形式，优化建筑顶部轮廓。（三）点式高层住宅屋顶改造应结合使用功能进行退台、收分，并注重形体比例的协调，建筑塔楼高度90%左右宜作为塔楼顶部收分起点。第二十六条（建筑色彩）建筑色彩应与建筑功能、造型、体量、周边环境相协调，按以下原则重点改造与片区原有建筑色彩基调相冲突的建筑：（一）建筑可采用明度渐变和色相渐变的方式，融入周边环境色彩，禁止使用任何破坏周围环境整体色调的建筑色彩。（二）单体建筑色彩改造强调“上轻下重,大淡小浓”的原则。高层建筑主楼宜采用比对较弱的淡色，裙楼部分可采用同色系较重的色彩。体量较大建筑色彩宜采用淡色，体量较小建筑可采用相对浓的色彩。建筑不得采用大面积红、黄、蓝等高明度、高彩度的颜色，特殊建构筑物除外。（三）群体建筑的主体色彩不宜超过两种相互协调的颜色。宜通过明度、彩度的小幅调整，形成不同组团、不同高度的用色层次，避免体量粘连。建筑视平层可适度增大与建筑主体色彩的区别，以丰富城市近人尺度界面的多样性。第二十七条（建筑材质）应优先对立面脱落、污损严重以及白色、粉色效果较差的外墙饰面材料进行修复和更换。鼓励采用高品质外墙涂料、铝塑复合板、青色（彩色）饰面材料（