中南文化：江阴中南重工有限公司拟为新设立的合资公司租赁部分房地产及设备涉及的年租金价值资产评估报告.docx

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1、本报告依据中国资产评估准则编制江阴中南重工有限公司拟为新设立的合资公司租赁部分房地产及设备涉及的年租金价值资产评估报告苏华评报字2024第208号（共1册，第1册）江苏华信资产评估有限公司二O二四年三月二十八日中国资产评估协会资产评估业务报告备案回执报告编码：3232020009202400182合同编号：2024-208报告类型：法定评估业务资产评估报告报告文号：苏华评报字2024第208号报告名称：江阴中南重工有限公司拟为新设立的合资公司租赁部分房地产及设备涉及的年租金价值评估结论：11,548,100.00元评估报告日2024年03月28日评估机构名称：江苏华信资产评估有限公司签名人员：

2、张天吉吉（资产评估师）会员编号：32210130余昊翔（资产评估师）会员编号：32220004（可扫描二维码查询备案业务信息）说明：报告备案回执仅证明此报告已在业务报备管理系统进行了备案，不作为协会对该报告认证、认可的依据，也不作为资产评估机构及其签字资产评估专业人员免除相关法律责任的依据。备案回执生成日期：2024年03月28日目录声明I资产评估报告摘要3资产评估报告正文6一、委托人及其他资产评估报告使用人6二、评估目的7三、评估对象和评估范围7四、价值类型9五、评估基准日9六、评估依据10七、评估方法12八、实施as和情况U九、三假设16十、加结论17十一、特别事项说明18十二、资产评估报

3、告使用限制说明18十三、资产评估报告日19资产评估报告附件1、委托人和产权持有单位法人营业执照复印件；2、评估对象所涉及的主要权属证明资料复印件；3、委托人和产权持有单位承诺函；4、资产评估机构及签名资产评估师的备案文件或者资格证明文件；5、资产评估机构法人营业执照副本复印件；6、资产评估汇总表或者明细表。声明一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资

4、产评估机构及资产评估师不承担责任。本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。四、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、产权持有单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式

5、确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。五、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。六、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。执行资产评估业务的目的是对资产评估对象价值进行估算并发表专业意见，对资产评估对象法律权属确认或者

6、发表意见超出资产评估师的执业范围。资产评估师不对资产评估对象的法律权属提供保证。七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。江阴中南重工有限公司拟为新设立的合资公司租赁部分房地产及设备涉及的年租金价值资产评估报告摘要苏华评报字2024第208号江阴中南重工有限公司：江苏华信资产评估有限公司接受贵单位的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用市场法和收益法，按照必要的评估程序，对江阴中南重工有限公司拟为新设立的

7、合资公司租赁部分房地产及设备涉及的年租金在2024年2月29日的市场价值进行了评估。现将评估报告摘要如下。1、评估目的：为委托人拟为新设立的合资公司租赁江阴市华西法兰管件有限公司的部分房地产及设备年租金提供价值参考。2、评估对象：委托人申报的拟为新设立的合资公司租赁江阴市华西法兰管件有限公司的部分房地产及设备于评估基准日时的年租金市场价值。3、评估范围：委托人拟为新设立的合资公司租赁的部分房地产及设备，房地产包括办公楼、厂房、宿舍楼等房地产，设备主要包括行车、车床、电液锤和加热炉等生产设备，具体详见申报表。去价值翘!：市场价值。5、评估基准日：202婵2月29日。6评估方法：市场法、收益法。7

8、、评估结论及其使用有效期(1)评估结论江阴中南重工有限公司拟为新设立的合资公司租赁部分房地产及设备涉及的年租金在评估基准日2024年2月29日的市场价值为1,154.81万元，大写人民币壹仟江阴中南j工有限公司拟为新设立的合资公司租赁部分房地产及设备涉及的年租金价值资产评估报告正文壹佰伍拾肆万捌仟壹佰元整，其中房地产年租金为694.73万元，设备年租金460.08万元。本评估结论包含增值税，是委评资产于评估基准日时在维持现状用途和提前一年支付一次的前提下的年租金市场价值，不含物业费、水电费和维修保养费用。(2)评估结论外的其他租赁事项：江阴中南重工有限公司拟为新设立的合资公司租赁部分房产所占的

9、土地面积为142.4亩，为江阴市华西法兰管件有限公司向江阴市华士镇华西新市村股份经济合作社租赁所得，年租金为含税284.80万元，江阴中南重工有限公司拟为新设立的合资公司通过转租方式租赁该土地。根据江阴市华西法兰管件有限公司与江阴市华士镇华西新市村股份经济合作社签订的租赁协议约定，江阴市华西法兰管件有限公司厂区内(幸福大桥北)面积19,342.5m2的房地产租金为含税110元/nA合计212.77万元；江阴市华西法兰管件有限公司将其中厂房706Om2、辅房100Om宿舍840已对外出租，江阴中南重工有限公司拟为新设立的合资公司通过转租方式租赁剩余10,442.50m2房地产，对应的含税价格为1

10、14.87万元。(3)评估结论使用有效期本资产评估报告仅为本报告中描述的经济行为提供价值参考。评估结论的使用有效期为自评估基准日起一年，即自2024年2月29日至2025年2月28日。8、对评估结论产生影响的特别事项(1)委评的房地产共28项，建筑面积合计68,294.62平方米，其建筑面积由委托人申报，并经评估人员现场核实，上述房地产均未办理房屋所有权证，也未提供建设工程规划许可证，本次评估未考虑权属瑕疵及可能存在的面积差异对评估结论的影响。(2)申报的3项房地产为向江苏华西集团购买的房屋尚未办理权证，其所占土地性质属于集体土地，本次对于外购房屋的租金为含地租金，未考虑该土地权属瑕疵对评估结

11、论的影响。江阴中南重工有限公司拟为新设立的合资公司租赁部分房地产及设备涉及的年租金价值资产评估报告正文苏华评报字2024第208号江阴中南重工有限公司：江苏华信资产评估有限公司接受贵单位的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用市场法和收益法评估方法，按照必要的评估程序，对江阴中南重工有限公司拟为新设立的合资公司租赁部分房地产及设备涉及的年租金在2024年2月29日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。一、委托人及其他资产评估报告使用人（一）委托人概况公司名称：江阴中南重工有限公司（以下简称：“中南重工”）法定住所：江阴市中南路3号法定代表人：卜

12、忠平注册资本：69000万人民币企业性质：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）经营范围：化工压力容器（仅限制造许可证核定的范围）、工矿机械、管道配件、钢管、机械配件、伸缩接头、预制及直埋保温管的制造、加工；金属材料的销售；自营和代理各类商品及技术的进出口业务，但国家限定企业经营或禁止进出口的商品和技术除外。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。（二）产权持有单位公司名称：江阴市华西法兰管件有限公司（以下简称：“华西法兰公司”）法定住所：江苏省江阴市华士镇华西村小康路18号i法定代表人：张逸注册资本：5180万人民币企业性质：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资

13、）经营范围：一般项目：锻件及粉末冶金制品销售；高品质特种钢铁材料销售；钢压延加工；特种设备销售；模具销售；货物进出口；技术进出口；进出口代理；金属表面处理及热处理加工；金属制品修理；金属废料和碎屑加工处理；金属材料销售；金属包装容器及材料销售；金属工具销售；金属制品研发；汽车轮毂制造；金属制品销售；通用设备制造（不含特种设备制造）；通用零部件制造；五金产品零售；紧固件销售；密封件销售；机械零件、零部件加工；有色金属压延加工；模具制造；技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推广；高铁设备、配件销售；风力发电机组及零部件销售；轨道交通专用设备、关键系统及部件销售；机械设备销售；轴承

14、、齿轮和传动部件销售；轴承销售；机械零件、零部件销售；阀门和旋塞销售；齿轮及齿轮减、变速箱销售；国内货物运输代理（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）。（三）其他资产评估报告使用人其他资产评估报告使用人为资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人。二、评估目的为委托人拟为新设立的合资公司租赁江阴市华西法兰管件有限公司的部分房地产及设备年租金提供价值参考。三、评估对象和评估范围（一）评估对象与评估范围内容1、评估对象：委托人申报的拟为新设立的合资公司租赁江阴市华西法兰管件有限公司的部分房地产及设备于评估基准日时的年租金市场价值。2、

15、评估范围：委托人拟为新设立的合资公司租赁的部分房地产及设备，房地产包括办公楼、厂房、宿舍楼等房地产，设备主要包括行车、车床、电液锤和加热炉等生产设备，具体详见申报表。3、委评资产的主要状况及特点(1)房地产权益状况委评的房地产均未办理权证，其中25项建筑面积合计49,435.49平方米为租赁村集体土地后自行建设房屋，拟出租用途主要为工业厂房、配套办公楼及附属设施房屋等。另有3项建筑面积合计18859.13平方米，为购买村集体自行建设的住宅，由产权持有单位购买，并未办理产权登记，拟出租用途为员工宿舍。实物状况及区位状况委评的房地产共28项，均位于华士镇华西村，附近多为工业企业，工业聚集度较优。区域主要有小康路、澄杨路等交通主次干道，道路通达性优。区域内道路、水、电、通讯等各项基础设施完备，自然环境一般。委评的28项房地产，建筑面积合计68,294.62平方米，多为钢、钢混及混合结构。其中25项为厂房、办公楼及附属设施房屋，建成于1994年至2008年，多为单层厂房，层高8.5米-15.2米不等，室内水泥地面，彩钢板顶棚。办公楼为1-3层，层高3.5米，外墙贴墙砖