X楼盘开发可行性研究报告.docx

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1、时富花园D、E栋开发可行性研究报告（目录）一、报告摘要1.l开发企业1.2相关项目简介13相关项目经济效益指标14结论、风险及建议二、相关项目概况2相关项目综述2.1.1 相关项目位置2.2相关项目用地2.2.1 用地面积2.2.2 地块形状2.2.3 地块现状2.2.4 相关项目经济技术指标23相关项目发展状况2.3.1 相关项目发展单位简介2.3.2 相关项目法律手续三、相关项目投资环境3宏观经济分析3.1.1 全国整体经济环境3.1.2 东莞经济环境3.2寮步镇概况3.2.1 寮步镇经济3.2.3 寮步镇城镇规划四、区域地产市场分析4.1 市场总体特征4.2 市场供给分析4.2.1 住宅

2、供给4.2.2 商业供给43市场需求分析431住宅需求4.3.2商业需求五、相关项目发展定位5.1 相关项目SWOT分析5.2 发展战略53形象定位54产品定位5.5 户型定位56客户定位5.7 价格定位六、营销策略61营销策划6.2营销相关计划63场地布置64营销费用七、物业管理管控策略7物业管理管控的前期介入7.2 管理管控费的确定7.3 具体对本小区的物业管理管控的建议八、相关项目可行性研究8相关项目投资估算及资金筹借相关计划1.1.1 投资与成本费用估算1.1.2 开发费用估算1.1.3 总成本费用汇总分摊表1.1.4 资金筹借、投资相关计划及借款利息8.2 相关项目销售和租贷收入测算

3、8.2.1 住宅销售单价的确定8.2.2 商铺销售单价的确定8.2.3 车位销售单价的确定824总收入估算8.3 相关项目财务评价83.1税金计算8.3.2损益表及静态盈利分析833现金流量表及动态盈利分析834资金来源与运用表的货款偿还能力8.4相关项目不确定分析84.1 盈亏不确定分析84.2 敏感性分析84.3 决策概率分析844风险规避和控制措施84.4 关项目效益评价84.4.1 关项目社会效益评价84.4.2 关项目环境效益评价84.5 论与建议一、评估结论二、有关说明及建议一、报告摘要1.1 开发企业东莞市时富花园开发有限公司是香港时富集团下属全资企业,主要从事房地产开发、销售、

4、租贷及管理管控业务，注册资本人民币3,200万元。企业经营状况良good,具有较good的发展潜力。1.2 相关项目简介本相关项目位于东莞市莞樟大道与五环路、莞深高速莞城出入口交汇处东侧，用地面积7,397,74平方米(指E和D型)，建筑面积91,968,80平方米，建筑密度不大于29%,建筑高度控制在17层以下。1.3 相关项目经济效益指标相关项目总投资：211,816,962元相关项目销售收入：309,548,886元(别墅/住宅销售率：95%)；商业销售率：100%税后利润54,114,992成本利润率：25.55%财务内部收益率(FlRR)：34.27%财务净现值(FNPV):45,5

5、60,272动态投资回收期：1.87年贷款偿还期：2年1.4 结论、风险及建议结论本相关项目开发商己合法取得本相关项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。因此，我方在后面的分析测算中假定本相关项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及东莞市的房地产相关项目开发程序及规定。根据测算，在预测的销售价格、销售率条件下，本相关项目具备良good的可行性。风险及建议寮步镇房地产市场规模小，具属于封闭型市场，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；本地块虽然土地成本较低，但仍需要严格控制工程成本和管理管控成本。充分利用地块位置优势和地段资源；与知名专业设计公司、品牌实力建筑公司合作，强强联合，

6、打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销合适的方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。二、相关项目概况2.1 相关项目综述2.1.1 相关项目位置相关项目位于东莞市寮步镇横坑村,东临三星、伟易达,南望旗峰山公园,西靠东城及东城汽车客运总站，北向莞樟大道。2.2 相关项目总规划用地面积336,088平方米,相关项目总建设用地面积280052平方米,容积率不大于2.5,建筑高度控制在28层以下。2.2.1 地块形状地块呈四边形,整体形状较规则。2.2.2 地块现状相关项目用地地势平坦,五通一平,具备建设条件.图7：地块现状之一图图8：地块现状之二图2.2.3 相关项目用地经济技术指标

7、根据委托方提供的资料,本相关项目各项经济技术指标如下表所示:相关项目规划指标建筑占地面积（只指D、E型）7,397,74m2总建筑面积（只指D、E型）91,968,88m2用地性质商住用地土地使用年限70建筑密度29%建筑高度17总户数666户绿化率38%2.3 相关项目发展状况2.3.1 相关项目发展单位简介东莞市时富花园开发有限公司成立日期:一九九四年九月二日;注册号:003153;编号:No（X）64908;住所：东莞市寮步镇横坑金银岭开发区;法定代表人:朱正贤;注册资本:3200万元;企业类型:合作经营（港资）；经营范围:建造东莞时富花园商品住宅、商场及配套设施，开展销售、出租及管理管

8、控业务;涉及许可证的相关项目凭证可许经营）.营业期限咱一九九四年九月二日至二OO四年九月一日。时富花园开发有限公司的土地储备情况：东莞市寮步镇横坑金银岭500亩土地2.3.2 相关项目法律手续本相关项目在土地取得、立项、开发建设等方面均遵照国家及东莞市的房地产相关项目开发程序及规定。三、相关项目投资环境3.1 宏观经济分析3.1.1 全国整体经济环境（1）2002年国民经济良good发展势头全国国内生产总值102,398亿元，按可比价格计算，比上年增长8%。其中，第一产业增加值14883亿元,增长2.9%；第二产业增值52982亿元,增长9.9%；第三产业增值34,533亿元，增长7.3%。（

9、2）全国地产市场状况房地产市场继续保持增长势头。在2002年，我国经济持续快速发展、城市化进程加快、居民收入水平提高及政府启动内需的政策，都为房地产业的发展注入了新的活力，在诸多利good因素的驱动下，房地产市场也继续保持在高位运行状态。预计2003年的房地产市场发展主题，结构调整和规范是主线，市场体系将进一步完善，供求两旺，行业继续保持增长势头。房地产投资继续增长，但增幅会逐渐回落2003年房地产投资增长将明显放慢；房地产企业效益降幅可能较小，但企业间的差异将很大；产品结构调整步伐加快，新型建材和高科技广泛应用；外资进入加速，房地产企业将加强联盟，在海外资金加速进入的同时，国内房地产企业也将

10、会加强联盟，以适应发展要求和应对来自各方面的挑战。房价地域分化明显，价格走势温和回落由国家计委经济研究所与北京新华在线联合推出的中国行业景气分析报告指出，2003年房价将呈温和回落态势，房地产业今明两年将进入回落盘整阶段;房改以及相关的政策效应经过前几年的充分释放后，正趋于明显递减；个人购买继续成为市场主流。因区域发展的不平衡，房价发展趋势呈现较大的差异性，高速发展的中西部地区价格将保持增长势头，发展成熟的东部沿海地区房价则出现调整回落。品牌化将成时尚，行业竞争走向深入以品牌为核心来重组企业和配置资源的重要机制在房地产开发市场中初露端倪,并出现了一批像万科这样营造品牌比较成功的企业，受到市场的

11、追捧。2003年，房地产业将秉承品牌化发展趋势，个性化、品牌化继续成为时尚，成为各个房地产企业在竞争中制胜的重要策略。停止出让别墅用地，调整房地产开发结构为切实保护土地资源，维护土地利用总体规划和城市规划的严肃性，规范土地市场秩序，防止楼市动荡造成风险，2003年2月18日，国土资源部就“清理各类园区用地，加强土地供应调控有关问题”发出紧急通知。严格控制土地供应总量，特别是住宅和写字楼用地的供应量，优化土地供应布局和结构，防止楼市动荡带来风险。停止别墅类用地的土地供应。过量供应的地方,要认真进行清理。普通住宅价格上涨过快的地方可以适当增加当地居民购买并居住的普通住宅的土地供应，但也要把握市场吸

12、纳能力，严格控制总量。进一步加强房地产信贷业务管理管控2OO3年6月5日，中国人民银行下发关于进一步加强房地产信贷业务管理管控的通知，通知要求：加强房地产开发贷款管理管控，引导规范贷款投向。房地产开发贷款对象应为具备地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业；贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅相关项目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等相关项目应当限制；房地产开发企业申请银行贷款,其自有资金（指所有者权益）应不低于开发相关项目总投资的30%；对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%,贷款期限最长不得超过2年；为减轻借款人不必要的

13、利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款；对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，收付款比例仍执行20%的规定；对购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例；借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%,贷款期限最长不得超过1。年，所购商业用房为竣工验收的房屋。对借款人以“商住两用房”名义申请银行贷款的，商业银行一律按照个人商业用房贷款管理管控规定执行。东莞市宏观市场环境分析东莞市概况东莞位于珠江三角洲东北部，东临惠州、博罗，南连深圳，西与番禺隔海相望，北距广州50公里，南距香港90公里，地处穗深港经济走廊的中间，水陆交通极为便利，广九、京九广

14、梅汕铁路在此交汇；广深公路贯穿其中；距广州白云机场和深圳宝安机场都只有50公里左右；主要港口一一虎门港是国家一类口岸，对外国籍船舶开放。当地气候温和，物产丰富，是著名的鱼米之乡。同时，东莞还是全国著名的侨乡。祖籍东莞的海外侨胞有20多万人，港澳台同胞70多人。优越的人文地理环境，吸引了大批外商前来投资。东莞于1985年9月撤县设市，1988年1月升为地级市，不设县，现直辖32个镇区。全市陆地面积2465平方公里，本地户籍人口156万人，外来暂住人口近500万人。一、政策法律环境分析从2002年至今，国家、广东及东莞市颁布执行了一系列新的法规制度，促进了房地产业健康持续发展：1、 规范房地产开发

15、商的法规关于进一步加强房地产信贷业务管理管控的通知中国人民银行在今年6月中旬下达了关于进一步加强房地产信贷业务管理管控的通知，对房地产开发企业的资金实力提出新的要求，房地产开发企业申请开发贷款必须具备国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发相关项目总投资的30%；商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。新的房地产信贷政策从房地产开发贷款到消费贷款等条件均提高了门槛，房地产开发的步伐会放慢，但会更加稳健，那些靠资金运作，跳跃式发展的企业将会没有生存基础。这将促成房地产业的优胜劣汰，有利于房地产市场的健康发展。关于东莞房地产开发企业管理管控的若干规定为了贯彻落实中共东莞市委、东莞市人民政府关于促民营经济发展的若干意见的精神，进一步搞活房地产市场，市建设主管部门按照国家、省对房地产开发企业有关规定，结合东莞房地产发展的实际情况，制定了关于东莞房地产开发企