X新城可行性研究报告.docx

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1、天赐阳光新城可行性研究报告第一章总论一、相关项目名称及承办单位二、研究工作范围三、研究结论第二章相关项目背景与必要性一、相关项目基本情况二、相关项目创新点三、相关项目的必要性第三章市场研究及预测一、相关项目政策环境分析二、相关项目开发政策分析三、相关项目投资环境分析四、相关项目区域优势分析第四章相关项目规划及各项经济技术指标一、相关项目总体规划二、相关项目各项经济技术指标第五章相关项目投资成本估算第六章综合评价及结论第一章总论一、相关项目名称及承办单位1 .相关项目名称：天赐阳光新城（暂定名）2 .开发商：温县天赐房地产开发有限公司。3 .相关项目地点：温县振兴路西段。二、研究工作范围本相关项

2、目可行性研究包括：相关项目所在区域概况在豫北平原西部，有一座历史文化名城，她南临黄河，北依太行，是闻名中外的太极拳发祥地，三国著名军事家司马懿的故里，更以盛产的山药、地黄、菊花、牛膝“四大怀药”享誉中外。她就是荣获“省级园林城市”、“省级文明城市”荣誉称号的黄河岸边一颗璀璨的明珠一一温县。温县全县总面积462平方公里，辖262个行政村，总人口41.9万人。有着得天独厚的太极文化旅游资源和独特的“四大怀药”资源；有18万余亩的黄河滩国有非耕地可供建设、发展用地；劳动力资源丰富且成本低廉。温县地理位置优越。地处郑州、洛阳、焦作三市之中心的中原城市群地带，是承接中原城市群经济隆起带，产业分工协作，实

3、现优势互补的理想地，同时具有能源供给半径小的区位优势。特别是“南水北调”中线工程、“西气东输”工程等国家重大相关项目的越境建设，可满足经济发展对水资源、清洁化能源的需求。温县交通便捷，境内公路纵横交错，四通八达，南与欧亚大陆桥、连霍高速相通，北与焦晋高速相连，公路交通四通八达。特别是焦作黄河公路大桥、焦温公路、新孟公路的建成通车，使其区位优势更加突出。由于拥有独特的区位优势、便捷的交通、丰富的资源等众多优势，加上政府的有力领导，改革开放以来，温县的工业、农业、电力、交通、邮电、商贸及城镇建设日新月异，投资环境更加优越。工业经济呈现出良好的发展态势,拥有机械制造、化工、农副产品加工、制鞋、五金、

4、医药为主的支柱产业，形成了有资源、有市场、有产品、有效益、门类齐全的工业体系。随着经济的发展,温县的房地产开发也呈现出日新月异的局面。但总体来讲，温县房地产市场仍处于发展阶段，房地产开发公司较少，开发出的相关项目基本以满足居住需求为主，缺乏整体品质的提升，物业管理管控也较为缺乏。虽然有新的商品住宅区，但目前还没有一个真正具有代表性意义的高档隹宅示范小区，可以作为温县的“城市名片”代表温县住宅开发的最高水平;广大的温县精英阶层在温县无法找到一个满意的“广厦，；一个可以真正实现“诗意的栖居，的理想家园。整体而言,温县迫切需要一个高档住宅社区填补市场空白，需要一张具有足够“分量”的“地产名片”来树立

5、温县住宅产业的崭新形象！相关项目市场环境分析相关项目位于温县西区，紧邻振兴路。此地交通便利，周边与防疫站、检察院、法院、档案局、计生委、国税局等政府机关为邻，并有三星级大酒店等相应区域配套，附近的别墅区帝苑小区，新兴商品住宅区一一天赐名门等使相关项目周边具有高档住宅的初步氛围。但整体而言，目前相关项目近距离配套设施仍较为缺乏,人气不旺,居住氛围不够浓厚。相关项目规模相关项目产品定位为：K温县最高水平的高档园丁及公务员社区九总建面积超过7万平米,融合多层、别墅、商铺等建筑形态于一体,并在小区大门处建设一万平米的绿化园林广场,园区内新建星级幼儿园一所,园区对面新建示范性样板小学一所,社区内更拥有众

6、多游乐健身器材和休闲配套设施。相关项目建成后将形成集居住、休闲、教育、学习为一体的大型人文综合社区。 相关项目规划及各项经济技术指标详见第四章附表 相关项目投资费用估算详见第五章投资预算 相关项目开发进度分期开发，四部“地产进行曲”完美演绎温县居住全新升级版。 一期为天赐广场及教学配套，先行建设万米绿化广场一一“天赐广场”。同时内部的幼儿园，对面的学校同时动工（建校款从地款中扣除），全部建成后再开始二期建设。 二期为教育生活园区，重点满足县城及各乡镇教师住房需求。 三期为公务员小区，重点满足温县各级公务员住房需求。 四期为尊贵样板生活区，满足高端客户需求，面向社会公开发售。 相关项目开发相关计

7、划一期出形象，二期的“教育生活区一一园丁区”、三期的“公务员生活区一一公仆区”，均保本销售，四期的“尊贵生活区一一精英区”微利销售。预计建设周期为两年，建设广场景区、幼儿园同时在对面建设小学，使幼儿园和小学联为一体，同时再建设一座具有时代气息的标志性实用建筑一一K温县首座大型过街天桥九仿照二七广场人行天桥形式建设具有时代气息、具有标志性特征的【振兴路过街天桥工使南北连为一体，为学生提供安全便利，为行人提供安全保证，又能形成全新亮点，成为相关项目继“天赐广场”后的又一标志性景观。为使小区真正成为高档住宅样板社区，社区将采用暖气和天然气，成为温县首家双气社区。暖气采用自建锅炉供暖，天然气考虑到西气

8、东输到温县的实际使用时间，开发商确保在天然气入户前给业主提供便利，免费给业主提供燃气罐和双灶,告别煤球时代,彻底杜绝煤球房,同时小区内部建设公共车棚以便于停放自行车和摩托车。因此，天赐阳光新城将是温县第一家彻底告别煤球房、真正实现全部天然气化的高档社区，相关项目的建设标志着温县住宅开始进入全新的真正天然气化时代！相关项目忠体评价古代“孟母三迁”开创了中国最早的教育居住理念，郑州的“思达大河春天”，更是教育概念完美演绎的现代版。天赐阳光新城重金投入教育设施和市政配套设施，绿色广场就在家门口，小学在对面，幼儿园在社区内,名校与名家相伴,使业主及周边住户的子女均能享受到优质教育资源。对城市建设、人文

9、居住、教育乃至整个社会的价值可以说是无法估量的，对于提升温县居住的整体品质更具有十分巨大的现实意义。相关项目建设完成后，将大大提升温县住宅产品的整体品质，改善和优化城区居民生产生活，与政府的发展战略吻合,使温县振兴路西段具有集商贸、居住、休闲为一体的多功能大型住宅区，提升城市形象，促进全县经济快速发展。打造属于广大政府公务员、广大温县精英阶层的梦想的栖居领地。三、研究结论1.本相关项目的建设符合温县城镇建设总体规划的要求。县委、县政府对于温县城镇发展规划战略为：【以旧城改造和新区开发为重点,培养和完善房地产市场,逐步建立完善的、适应市场需求的经济适用房、康居房和商品房供应体系，不断满足人民群众

10、日益增长的住房需求。上匕:五”期间,完成振兴路、人民路、古温大街和老城区城中村改造,规划建设振兴路中段、古温大街北段住宅小区。适当开发一批高档住宅,满足温县企业家和来温投资者的需求。本着提高城市品位、节约土地资源的原则,鼓励住宅小区建设向空间拓展O规划期内,相关计划建设一处楼层高、品位高、具有现代建筑风格、适合物业管理管控的示范住宅小区,带动房地产业向高档次、J水平发展。】要实现此战略目标，县政府必须强力推进城镇化进程。一是拉大城区框架；二是抓好旧城改造。其次抓紧城市基础设施建设和城市配套建设，完善城市功能。因此，人民路、古温大街、振兴路和老城区城中村的改造工倨等将使相关项目面临极大的发展机遇

11、，处于未来温县发展的黄金枢纽位置，天赐阳光新城无疑将成为未来城镇发展中的重要区域的核心亮点，具有巨大的发展潜力。2 .本相关项目的建设符合经济发展及市场需求。相关项目的建设有利促进形成“两轴一线”经济发展格局的形成。温县工业集聚区位于温县城南2.5公里处，滩区鑫源路两侧，毗临焦作黄河公路大桥引线，横跨温泉镇、岳村乡两个乡镇，工业园区的整体区域内具有众多高收入阶层，他们对于住宅也有较高的要求。温县的旧城改造将有力促进经济发展，而工业园区的建设将为温县经济腾飞注入新的活力，相关项目位于老城与工业园区的枢纽位置，对于老城的建设和工业园区的发展都将起到十分巨大的作用。老城改造使众多商业精英的事业开始步

12、入全新时代，而生活需求也随之而不断发展，而目前整个温县市场还没有一个象济源济水苑一样的解决政府公务员、教师等住房需求的高品质住宅区，也更缺乏一个满足众多精英群体居住需求的高档社区。天赐阳光新城的开发成功将填补市场空白，顺应经济发展潮流,使众多为温县经济发展注入活力的精英族群能够拥有于自己的花园式高品质住宅。3 .相关项目建设实施有可靠保证本相关项目由温县天赐房地产开发有限公司投资近八千万元用于本相关项目建设。温县天赐房地产开发有限公司具有十分雄厚的经济实力，相关项目开发运作经验丰富，在房地产开发领域具备较强的竞争力和管理管控经验，有利于相关项目的顺利实施及销售目标完成。开发商实力雄厚，具有丰富

13、的地产开发经验，并将对本相关项目在公司战略重心的基础上进行科学开发，本着“造福家乡，洪赢发展”的发展理念，响应政府号召,为政府解忧,为经济发展增砖添瓦，实现综合效益最佳化。开发商开发历程如下： 曾成功开发天赐名门，投资1400万（原油厂）。 曾成功开发天赐华府，投资3500万（原棉织厂）。 成功收购老计生委，交通局酵母厂（尚未开工）。 投资500万为温县公安局建设新车管所大楼一栋（考务中心及检测中心）。 拥有焦作市十大驾校排名第四的驾驶培训学校。因此，把相关项目建设成为真正一流的、超前的、具有标志性的大型教育人文社区是开发商为温县建设贡献光热的最佳途径，是开发商进行城市改造的责无旁贷的责任和义

14、务！相信在各级政府和领导的大力支持与领导下，将会圆满完成本相关项目的开发。4.相关项目建设切实可行相关项目通过建设学校，将资金投入教育事业，由政府以优惠政策在开发建设中给予支持的方式，使政府不用投入资金就能大力加强教育设施，造福百姓，又能成功开发教师及公务员住宅小区，可以引进先进的地产开发理念，将高品质的住宅产品带给温县乡亲，促进房地产产业的发展，促进经济发展，提高人民生活水平。因此，相关项目的建设是非常有必要的。为有效聚集人气，形成区域亮点，相关项目将采用科学化的系列宣传运作手法。首先，加大广告宣传的力度。不仅要利用电视、报纸等新闻媒体，将“天赐广场”及天赐阳光新城的环境、建筑、设施、功能等

15、设计成图形标志、摄制成广告电视，并以精炼的广告语言，在温县及焦作有影响的各新闻媒体或多媒体互联网上进行大量的宣传报道。第二，将“天赐广场”列入对外文化交流的重要基地，邀请县领导亲临剪彩，举行盛大的广场起用仪式。如主办国家级或地区性的文艺演出、竞赛、评选、颁奖及学术交流等活动，并成为各个文化艺术团体来温县演出或在温县举办各自文化艺术活动的场所之一，成为温县大型文艺表演活动的重要场所。第三，精心策划和安排年、月、周、日的各项文艺演出活动。与国家级和省、市级各文艺团体及各民族知名文艺团体和著名演唱家、影视表演艺术家、舞蹈艺术家等建立长期合作关系，为他们提供展示才华的理想舞台，他（她）们的到来也为提高温县文化城的知名度提供更多的机会，形成共同的社会效益和经济利益紧密结合的利益机制。只有努力发掘和大力引进一切文化艺术资源,并使这些取之不尽，用之不绝的资源得到充分合理的使用，才能使“天赐广场”真正成为文艺竞相开放争艳的百花园，成为温县人民的乐园。第四，充分挖掘“文化教育”品牌效应所带来的社会效益，对国家政要、知名人士或著名的科学家、艺术家等名人，为他们留下永久性纪念物。如请他们题字并镌刻在天赐广场的石碑、石柱上，形成文化石等景观，在广场或花园内请他们植树并立碑或塑像予以纪念等，使这里成为名副其实的