新形势下民营房地产企业强化营运资金管理路径研究.docx
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1、新蹲F民营房地产企胞耻营运资金管理路径研究O引言随着城市化进程的加快,城市人口急剧增长,住房逐渐成为人们生活刚需,带动房地产行业迅猛发展,并在过去一段时间内成为国民经济发展的重要推动力。房地产企业在巨大的发展机遇下也获得快速发展,尤其是民营房地产企业,已发展成为房地产企业中的一股重要力量,影响着房地产行业的稳定。当前,世界经济复苏乏力,经济下行压力依然较大,国内经济形势进入增速放缓新常态。在此影响下,房地产市场需求也出现萎缩,盈利难度加大,加之项目开发周期长、投资额度大、资金运营风险高等痼疾长期存在,房地产企业特别是融资能力有限的诸多民营房企开始感受到严峻的市场竞争压力,不少民营房企陷入资金运
2、营困难的窘境。而近期恒大等知名房企的一系列暴雷事件,更是将民营房地产企业的资金安全问题推向社会舆论的风口浪尖。面对新形势,民营房地产企业唯有以强化营运资金管理为突破口,优化自身财务管理,确保流动资金良性运转,提升企业核心竞争力,才能在激烈的市场竞争中脱颖而出。1民营房地产企业营运资金管理意义作为典型的资本密集型产业,资本需求高、开发周期长、资金回收率低、经营风险大是房地产企业普遍的经营特点。房地产企业虽然具有高于其他行业的盈利水平,但是也承担着相应的高风险。尤其在资金运营方面,一旦出现资金流断裂,企业将面临崩盘的严重后果,并造成烂尾楼等不良社会影响。营运资金是维持企业日常经营活动的基础,高效的
3、营运资金管理能帮助企业提升经营效率,还有助于降低企业财务风险和成本1。营运资金管理对房地产企业,特别是经营实力有限的民营房企而言意义重大,不仅是企业经营能力提升的重要手段,更是企业存亡发展的关键所在。首先,有助于提高资金使用效率。资金是民营房企赖以生存和经营的“血液”。经营规模扩大和项目持续开发占用民营房企大量资金,营运资金紧张成为企业经营常态,部分企业甚至背负高额债务,企业经营发展备受资金困扰。而营运资金管理可以使民营房企把握各项目资金占用情况,在项目间合理调配资金资源,避免资金不足或过度占用情况,实现营运资金优化配置,防止项目因资金短缺造成停工,促进营运资金良性运转,提升资金使用效率。其次
4、,有助于降低财务风险。忽视财务风险防范,片面重视融资和盈利状况是民营房企常见状态。若不及时化解财务风险,将对企业资金及财务安全构成严重威胁。营运资金管理使民营房企能够及时发现资金运营方面隐含的风险因素,进而采取有效策略加以解决,避免诱发财务风险威胁企业经营秩序。再次,有助于内部协同性提升。民营房企各部门在营运资金管理工作过程中,被统一到企业经营目标之下,营运资金的管理使用成为各部门面对的统一课题,业务壁垒随着部门间交流沟通的增多而逐渐减少,人员合作意识及部门协同配合得到同步提高。最后,有助于企业可持续发展。营运资金储存过多不仅会造成资金使用率和回报率低下,还会导致机会成本增加,影响企业正常运营
5、;反之,营运资金短缺则会使企业经营活动陷入停滞,甚至遭受财务风险及破产危机。因此,营运资金对民营房企长久发展而言至关重要。对营运资金进行有效管理,能够帮助企业掌握资金运营薄弱环节,针对性地优化融资渠道,缓解资金债务压力,保障资金正常运转,避免因资金问题触发财务风险,促进企业财务管理水平及整体实力提升,在激烈的市场竞争中始终保持健康的经营状态,最终实现可持续经营。2民营房地产企业营运资金管理现存问题2.1资金来源渠道单一房地产企业日常经营运转及项目开发建设需要消耗大量的资金,资金需求量大是该行业的突出特点,民营房地产企业亦是如此。仅靠房屋预售款等常规收益很难维持正常运行,短期筹资能力往往决定了民
6、营房企的经营状况。上市房企尚可通过股市融资,而对绝大多数都是非上市企业的民营房企而言,融资渠道则非常有限,银行贷款和金融机构投资是大多数民营房企依赖的资金来源。然而民营房地产企业因发展历史较短、资本储备不足、企业规模较小、内部管理能力不强,加上自身条件不足,市场竞争力较弱等,应对风险能力相对较低,在从事贷款融资时易受到阻碍2。在当前国家宏观政策调整,严控房地产行业银行贷款规模,银行贷款门槛不断提高的情况下,诸多中小民营房企通过银行贷款融资的难度非常大。现阶段,我国资本市场尚未成熟,金融市场不够完善,寻求合适的金融机构融资渠道并非易事,况且金融机构对合作企业的条件审核通常比银行还要严格。上述情形
7、使民营房企的资金来源严重受阻,在多元化融资渠道难以实现,常规融资渠道不畅的情况下,民营房企被迫转向高利息的民间借贷,不仅导致企业资金成本高、负债累累,同时还会将企业拖入巨大的财务风险中。2. 2营运资金分配不合理营运资金缺少规划是民营房地产企业的通病。有的企业过于激进,在项目开发中几乎投入全部营运资金,造成流动性紧张和资金断流;也有企业偏于保守,储存持有大量现金,奉行“现金为王”,冗余资金不仅没有转化成效益,而且带来更多的机会成本。多数民营房企既没有提前合理计划营运资金使用和分配,又不能根据项目和资金当前实际情况适时做出调整,资金结构错配、资金使用不科学、资金调用过于随意在民营房企资金运营中成
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