关于南宁市优化规划管控要求促进住宅品质提升的若干措施2024.docx

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1、关于优化规划管控要求促进住宅品质提升的若干措施为适应住房建设标准逐步提升的发展趋势，丰富我市住宅产品体系，打造高品质住宅，满足居民多样化改善性住房需求，特制定本措施。一、优化工程规划管理（一）调整地下室规划管控措施1、优化地形利用，提倡延续原生地形地貌特点，鼓励通过地形设计，改善地下室通风采光条件（附图一）；鼓励原始地形有较大高差的场地分台设计，避免在丘陵地区出现高挡墙、单一标高场地的做法。2、室外地面土侧面包覆的建筑空间，当其顶板顶面与相接室外地面高差不大于1.8米的部分的建筑面积2房间建筑面积的50%时，该空间建筑可判定为地下建筑（附图二）。对于地形复杂的项目，当分台设计时，其场地内部地下

2、室可参考内部道路设计标高进行覆土判定。高差未超出室外地面1.8米部分覆土超出室外地面1.8米部分SlS*50%附图一附图二3、地下建筑空间顶板顶面与相接室外地面高差超过1.8米的部分应按地面建筑进行建筑退让控制，且退用地红线边界23米、退道路红线边界，5米。4、鼓励临市政道路一侧的地下空间外露部分结合使用功能进行开放式设计；如封闭使用，宜通过景观处理化解与城市界面的场地高差。5、地下建筑空间作为车库、设备用房、人防空间使用时，除设置立体车库和有特殊层高要求的设备房外，非主楼范围内的地下空间层高应W4.2米，主楼范围内的地下空间层高应W6.0米。6、对于因场地现状地形、地质特别复杂造成地下室有特

3、殊设计要求的，可组织专家论证研究确定。（二）增加住宅不计容建筑面积情形1、当屋顶提供不小于其水平投影面积的60%用作公共使用区域时，屋顶的公共楼梯间及电梯机房、水箱间等公共设备用房累计面积W屋顶水平投影面积25%的，其建筑面积不计入项目总计容建筑面积（附图三）；公共楼梯间及电梯机房、水箱间等公共设备用房面积S2附图三2、既有住宅为满足安全疏散、改善垂直交通等而增设必要的消防楼梯、连廊、无障碍设施、电梯等，其建筑面积不计入项目总计容建筑面积。3、新增居住用地，土地出让合同约定或相关政策要求建成后无偿移交政府的的配套设施，其建筑面积不计入项目总计容建筑面积。（三）调整住宅户型设计规则1、飘窗应至少

4、两面临空。2、阳台应满足至少一个长边全部开敞，开敞面内不应出现墙、柱、落地玻璃及其他维护结构。3、鼓励住宅产品多样化设计，套型建筑面积超过120平方米的户型可采用复式设计，当住宅户内挑空空间层高不大于两个自然层且W7.2米时，所有挑空空间水平投影面积之和W该户单层套内水平投影面积最大值的30%（六层及以下多层联排住宅可放宽至35%）且不大于50平方米的，该挑空空间按单倍计算计容建筑面积，超出部分按2倍计算计容建筑面积。挑空空间层高7.2米的部分，按2倍计算计容面积,并以每2.2米为单位累进增加1倍计算计容建筑面积。（附图四）复式住宅首层复式住宅二层当S1S2时，SI为该户单层套内水平投影面积最

5、大值：当挑高部分层高不大于两个自然层且7.2米，SaSl*30%（35%）且W50平方米时，挑空面积Sa按单层计算计容建筑面积附图四4、每套住宅户型的空间配置应符合以下要求：套型建筑面积140的户型，本套住宅飘窗、设备平台、结构连板、户内凹口、户内洞口、内天井的投影面积之和与套型建筑面积的比值应12%；套型建筑面积140球的户型，本套住宅飘窗、设备平台、结构连板、户内凹口、户内洞口、内天井的投影面积之和与套型建筑面积的比值应10%。（附图五）备注：复式及多层联排住宅内天井按单层计算，户内凹口、户内洞口按自然层计算。（附图六）结构连板（SQ结构连梁Sk为本套住宅飘窗、设备平台、结构连扳、户内凹口

6、、户内洞口、内天井的投影面积之和Sksj+Sei+Sa2+Shu+Sa+SrSk/12%或10%附图五平层计算示意图Sk为本套住宅飘窗、设备平台、结构连扳、户内凹II、户内洞II、内天井的投影面积之和Sk=Srsi+Srs2+Saii+S2+S天井+Stii+SikSk/S套型鳏12%或10%附图六复式及多层联排住宅计算示意图二、完善住宅公建化标准（一）为进一步提升住宅公建化立面品质，结合南宁市建筑工程规划指引补充规定（南自然资发202278号）中“三、关于住宅建筑风貌品质提升的规定“，完善住宅公建化标准。1、采用公建化设计的住宅原则上应采用形体规整的板式建筑形式。对于住宅建筑风貌品质提升区域

7、的项目，由于用地限制等特殊原因无法采用板式形体的，可由自然资源部门组织进行专题研究或者专家评审，根据研究或评审结果确定公建化设计要求。2、因住宅公建化设计需要，采取玻璃封闭处理的阳台，按阳台板水平投影面积的1/2计算计容建筑面积。3、公建化住宅飘窗两侧可接墙体或采用不透光侧板。（二）住宅公建化设计的其他规定沿用南宁市建筑工程规划指引补充规定（南自然资发202278号），有冲突部分以本措施为准。三、试行空中花园住宅将绿色生态理念注入城市建筑实践，鼓励利用挑高、错层、外挑式的大阳台集中打造户内空中花园，增加居家活动空间多样性，丰富城市建筑景观，推动住宅产品更新迭代。（一）项目要求1、须为建筑高度大

8、于27米的高层住宅项目。2、住宅建筑套型建筑面积应大于120平方米。3、住宅建筑层高应23.1米。4、空中花园住宅的首层住房之下楼层除必要的楼电梯间、门厅和消防控制室外，应整体架空，架空层层高应，3.6米，作为休闲、健身、娱乐、绿化等公共空间使用。（附图七）附图七（二）户内空中花园设计应同时满足以下条件：1、空中花园空间高度应不小于两个自然层高度。2、住宅阳台及户内空中花园水平投影面积应W住宅套型建筑面积的40%。其中，户内应至少设置一个符合日常生活起居需求的普通阳台，其水平投影面积不小于套型建筑面积的5%；户内空中花园水平投影面积不小于套型建筑面积的30%o3、户内空中花园应三面临空，不设结

9、构柱、装饰柱、剪力墙等，不可外接连梁、板、雨篷等构件。4、户内空中花园出挑宽度应22.4米且W6米。5、空中花园栏杆安全高度应结合绿化具体布置设计,栏杆应采用通透栏杆或透明栏板，向外展示绿化效果。6、空中花园上方为邻户外窗时，不应设置飘窗，且应设置防坠落和视线遮蔽措施，考虑整体美观效果，不可采用混凝土板。空中花园下方有出入口或人员活动的区域应设置安全防护措施。7、户内空中花园应沿栏杆内侧布置的种植槽，种植槽净宽度应2阳台进深的30%且20.8米。种植槽可下凹或上翻，覆土厚度巳0.5米(不含防水层)。绿化面积，户内空中花园面积50%o8、种植形式宜高、中、低搭配，不应只选用高度0.45米的地被植

10、物，适当选种高于栏杆的乔木和灌木；同时出于安全考虑，不宜种植高大乔木与落果品种，不应选用对阳台结构造成破坏的品种。提倡采用绿植墙、悬挂、吊篮等多种垂直、立体绿化形式，增强外观效果。9、户内空中花园应设给水和排水系统，排水系统应接入污水排水系统。(三)支持政策1、户内空中花园建筑面积不计入容积率和产权登记面积，不满足要求的部分按规定计入容积率。2、空中花园住宅建筑建筑间距的计算边界可按户内空中花园外挑尺寸的二分之一范围线进行控制。退用地红线按空中花园建筑最外边缘控制。3、日照分析时应建模，当空中花园住宅建筑为遮挡物时，日照计算的遮挡面应为户属空中花园的最外边缘；当空中花园住宅建筑为被遮挡物时，日

11、照计算的被遮挡面应为建筑主体外边缘。4、空中花园住宅建筑面宽控制只计算到外墙面。（四）保障措施空中花园的景观绿化与建筑主体同步设计、同步施工、同步验收，作为建筑附属绿化工程纳入建筑主体的审批流程进行统一管理，参与项目工程建设许可阶段“多方案合审”，并与其建筑载体一并进行验收核实。名词解释板式住宅长度明显大于宽度、形态规整的住宅形式。空中花园住宅又称“第四代住宅”，是一种新兴的建筑模式，将绿色生态理念注入城市建筑实践，通过平台立体绿化和建筑外墙垂直绿化等多种立体绿化方式，将空中花园庭院与现代住宅相结合，形成户户有花园的建筑形式。户内空中花园设置于住宅建筑单个户型内的不小于两个自然层高的室外绿化活动空间。住宅户型的空间配置指每套住宅户型中各功能空间的数量、位置关系、大小比例等。除了应遵守的相关住宅设计规范外，本规定中对于住宅居室以外的其它辅助功能空间及其构件进行了补充说明。飘窗、设备平台、结构连板、结构连梁、户内凹口、户内洞口的位置如下图所示（附图九），其中：户内凹口是指单套住宅内，外墙三面围合、另一面开敞且进深20.9米、宽度2个开间的空间。户内洞口是指单套住宅内，外墙三面围合、开敞面为连梁或连扳围合成的空间。设备平台户内凹口飘窗附图九