房产中介门店法务专员业务操作手册.docx

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1、房产中介门店法务专员业务操作手册第一部分代审房地产买卖风险评估时间：自受让方签订认购合同起至交易双方正式签订上海市房地产买卖合同前。条件：业务员应在受让方签订认购合同起1个工作日内将已收集的该笔业务所有相关材料移交法务专员签收。包括但不限于：转让物业权利凭证（房地产权证、国有土地使用权证、房屋所有权证）转让方身份证件资料令受让方身份证件资料令相关授权委托法律文件代审范围：限于法律风险的审核一、主体1 .转让方审核材料（自然人）审核材料（公司）审核内容审核方式风险控制身份证件（境内：身份证；境外：护照、台胞证或身份证台湾、通行证或身份证港、澳）营业执照；其他证照（境外公司）是否是转让物业的所有权

2、人与转让物业权利凭证上的相应记载核对（姓名、名称、证件号码）转让物业权利凭证上记载的权利人均应作为出售方签署相关法律文件婚姻状况证明转让物业是否属夫妻共同财产要求转让方提供婚姻状况证明要求配偶签署转让物业同意书授权委托书（经公证：境外的须经认证）授权委托书（公司签章）代理人是否有合法代理权限以及代理权限范围审核转让方代理人提供的委托书原件公司股东会或董事会关于转让物业的股东会决议或董事会决议公司转让物业法律文件是否齐备要求转让方提供相应经股东或董事签章的法律文件2 .受让方审核材料（自然人）审核材料（公司）审核内容审核方式风险控制身份证件（境内：身份证；境外：护照、台胞证或身份证台湾、通行证或

3、身份证港、澳）营业执照；其他证照（境外公司）是否具备完全的行为能力形式审查授权委托书（经公证；境外的须经认证）授权委托书（公司签章）代理人是否有合法代理权限以及代理权限范围审核转让方代理人提供的委托书原件（形式、实质审查）二、客体转让物业至转让物业所在的房地产交易中心调查物业权属状况，审核：1 .转让方提供转让物业权利凭证的真实性，确认：a）权利归属b）物业用途：住宅、办公、商业、综合c）建筑面积：确定转让范围，剔除违章搭建部分及其他无权转让部位（如公用露台，无产权的车位、地下室）d）其他权利（抵押权、典权）e）附属建筑（车位）2 .权利限制a）司法查封：物业依法不可转让，交易无法进行b）行政

4、限制：物业依法不可转让，交易无法进行c）租赁关系：排除优先购买权注：转让物业存在未经房地产登记部门作记备案的租赁关系，要求转让方如实提供相关信息，并提供承租人放弃优先购买权的证明。3 .区分类型a）普通商品房b）花园住宅c）花园洋房：补缴土地出让金（产权过户前）d）售后公房4 .其他三、预售商品房权益转让的审核审核材料（自然人）审核材料（公司）审核内容审核方式风险控制上海市商品房预售合同上海市商品房预售合同合同是否真实至转让物业所在的房地产交易中心调查预售合同登记情况转让方是否有权转让商品房权益转让方与商品房预售合同上的购房人是否一致开发商同意权益转让证明开发商同意权益转让证明转让物业权益转让

5、条件是否齐备与开发商直接确认转让物业权益转让条件是否齐备至转让物业所在的房地产交易中心调查开发商大产证办理情况第二部分代书房地产买卖合同补充条款条款范例上海市房地产买卖合同中对交易过程中的未尽事宜应在补充条款中作出相应的约定，律师建议使用如下相应条款范例：一、房款1 .房款构成1.1 【转让方赠送车位、装修、家具、家电等】甲、乙双方同意，本合同第二条约定之（币种）*元的转让价款已包括了车位、转让物业内现有之装修以及全部家具、家电，其他（比如物业所在小区会所、俱乐部的会员卡）。注：应同时将赠送的家具、家电制作清单作为买卖合同的附件二1.2 【车位价格】甲、乙双方同意物业转让价款中包含的车位的转让

6、价格为（币种）*元。2 .汇率【物业转让价款与实际支付房款币种不一致】本合同约定的物业转让价款币种为*,甲、乙双方协商一致，转让价款与*（币种）的换算汇率为本合同签署当日中国人民银行公布的汇率中间价*。二、房款支付1 .房款监管甲、乙双方一致同意，全部房款由上海市联合律师事务所（以下简称联合所）进行监管，乙方房款均应支付至联合所的帐户，由联合务所根据甲乙双方约定的支付进度向甲方支付房款。乙方支付房款至联合所的时间由资金监管协议另行约定。2 .付款【分期付款】甲方同意乙方按以下进程分期支付房款：a）乙方应于取得房地产交易中心受理该物业转让过户手续之收件收据之日起*日内，向甲方支付（币种）*元（占

7、房款总价*%）,本合同签订之前乙方已支付的（币种）*元计入房款；b）乙方取得转让物业房地产权之日起*日内，应向甲方支付房款尾款（币种）*元（占房款总价*%）。【按揭贷款】甲方同意乙方以按揭贷款的方式支付房款：a）本合同签订之日起3日内，乙方应向甲方支付（币种）*元（占房款总价*%）,本合同签订之前乙方已支付的（币种）*元计入房款；b）乙方拟向银行申请人民币*元（占房款总价*%）的贷款，乙方承诺于本合同签订之日起*日内，应完成向银行申请房屋按揭贷款的申请，并取得银行的审批通过；c）乙方应于取得房地产交易中心受理该物业转让过户手续之收件收据之日起*日内，向甲方支付银行发放的贷款计人民币*元（占房款

8、总价*%）；d）如银行最终审批通过的贷款额度低于乙方申请的额度，乙方应于取得房地产交易中心受理该物业转让过户手续之收件收据之日起*日内，向甲方支付差额；e）乙方取得转让物业房地产权之日起*日内，应向甲方支付房款尾款（币种）*元（占房款总价*%）。三、抵押注销【转让物业上存在抵押权】1 .【甲方自行注销抵押权】甲方承诺，自本合同签订生效之日起*日内注销该物业上的他项权利；或甲方承诺，自乙方支付（币种）*元（占房款总价*%）房款之日起*日内注销该物业上的他项权利。2 .【乙方协助甲方注销抵押权】甲方承诺，自乙方支付（币种）*元（占房款总价*%）房款之日起*日内注销该物业上的他项权利。四、相关费用1

9、 .公证费【交易一方或双方具有涉外因素，买卖合同需公证】a）【双方具有涉外因素】本合同的公证费甲乙双方各承担二分之一。b）【一方具有涉外因素】本合同的公证费由*方（涉外方）承担。2 .办理过户手续应缴纳的相关费用2.1 【依法承担】该物业转让过程中发生的交易手续费、印花税、契税、登记费等，甲、乙双方根据法律规定分别承担。2 .2【双方约定】该物业转让过程中发生的交易手续费、印花税、契税、登记费等，甲、乙双方协商一致由甲方/乙方一方承担。3 .出让金补缴【转让物业系未补缴土地出让金的花园住宅】甲、乙双方协商一致，由甲方/乙方自本合同签订之日起的*日内向房地产主管部门办理国有土地使用权出让手续，补

10、缴出让金。五、房款发票1 .【转让方为自然人】【转让方为自然人的二手房交易由税务局代为开具房款发票】1.1 【转让方办理】甲方应于收取全额房款之日起的2日内至税务局办理发票代开手续，将全额房款发票给乙方。1.2 【受让方办理】甲方应当协助乙方至税务局办理房款发票代开手续。2 .【转让方为法人】甲方应于收取全额房款之日起的2日内开具全额房款发票给乙方。六、维修基金1 .【赠送】甲方已交纳之物业维修基金，甲方自愿赠送乙方，并协助乙方办理维修基金帐户更名手续。2 .【按实结算】甲方已交纳之物业维修基金，乙方应于物业交割之日将物业维修基金的余额按实向甲方支付。七、物业交割1 .【无法在买卖合同第四条约

11、定具体物业交割时间】甲、乙双方协商一致，甲方自取得房地产交易中心受理该物业转让过户手续之收件收据之日起*日内通知乙方对该物业进行验收交割；乙方应在收到通知之日起的*日内对该物业及其装修、设备（含家具）进行验收。2 .交割标志甲乙双方签订房屋交接书，甲方将转让物业交付乙方。3 .附属义务甲方应当协助乙方办理因物业产权转让而发生的相关的更名手续（比如电话、煤气过户等）。八、租赁【转让物业有租赁关系】1 .【优先购买权排除】甲方承诺，转让物业的承租人已放弃对该物业所享有的同等条件下的优先购买权。2 .租金甲、乙双方协商一致，自乙方取得该物业房地产权之日起，该物业因租赁而产生的租金由乙方收取，相关税费由乙方承担。九、户籍迁移甲方承诺自取得房地产交易中心受理转让物业转让过户手续之收件收据之日起*日内，向转让物业所在地的公安派出机构办理原有户口的迁出手续。甲方逾期办理户口迁出手续，乙方有权顺延后续房款的支付。十、违约责任【买卖合同第九条未约定的违约情况】1.自本合同签署之日起至取得房地产交易中心受理转让物业转让过户手续之收件收据之前，甲方违约致使无法办理产权过户手续，则甲方应向乙方支付违约金*元，合同继续履行；乙方违约致使无法办理产权过户手续，则乙方应向甲方支付违约金*元，合同继续履行。十一、特别约定【买卖双方对交易条件有特别要求并达成一致的，建议双方在补充条款中对此作出特别约定】