康城2期香草天空销售手册.docx

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1、康城2期香草天空销售手册目录一、区域市场环境31.1CBD规划及发展31.1.1北京CBD的规划范围31.1.2CBD的功能规划布局31. 1.3CBD现状布局31.2区域别墅市场概况41. 2.1京东别墅概览41.2. 2京东别墅带供给分析41.2.3京东别墅带客户分析51. 2.4京东别墅带市场利好因素6二、项目介绍及综合卖点72.1项目开发团队介绍72.1.1 发展商介绍72. 1.2开发商介绍72. 1.3承建单位介绍72. 1.4规划设计单位介绍81 .2项目地块环境介绍92 .3项目产品概念介绍102.3.1城市别墅理念102.3.2城市别墅的功能Il2.3.3北京城市别墅人群特征

2、Il2.3.4城市别墅发展前景122.4项目整体规划介绍122.4.1项目*形态122.4.2项目规划设计122.4.3项目工程细节172.4.4景观及环境182. 4.5社区周边生活配套情况212.5项目综合卖点解析212.5.1 区位优势212.5.2 交通优势222.5.3 规划优势22254产品优势222.5.5 价格优势232.5.6 现房优势242.5.7 独立采暖优势242.5.8 景观优势242.5.9 会所配套优势252.5.10 客群阶层优势252.5.11 社区氛围优势262512政策影响优势262.5.12 5.13别塞的投资价值262.5.13 5.14叠拼别箜的产品

3、优势272.5.14 5.15东西向别型的比较优势272.5.16 投资商和发展商品牌实力272.5.17 5.17物业管理优势28三、购房相关问题282.5.18 1价格283. 2签约283. 3付款293.4按竭30四、物业及会所服务类问题314. 1物业管理314. 1.1物业公司介绍315. 1.2服务内容及资费标准314.2会所服务324.2.1服务内容及项目介绍324.2.2收费标准明细324.2.3会所管理办法32一、区域市场环境1.1CBD规划及发展1.1.l北京CBD的规划范围CBD是商业汇集之处，是英文CENTRA1.BUSINESSDISTRICT的简称，又称中央商务区

4、,英文简称CBD最早产生于20世纪二使年代的美国，意即:集中大量金融、商贸服务以及大量商务办公、酒店、公寓等配套设施,具备完善便捷的交通通讯设备和良好的环境,便于商务活动的场所。北京CBD位于北京朝阳区西部,具体规划范围：西起东大桥路,东至西大望路,南起通惠河,北至朝阳北路，以东三环为南北轴线，以建国门外大街为东西轴线,总占地面积3.99平方公里。1.1.2CBD的功能规划布局北京CBD总体*规模控制在1000万平方米,其中写字楼约50%,公寓25%,剩余25%为商业,服务，文化娱乐设施等,主要的商务设施将沿东三环路,建国门外大街两侧布置,确定位于金十字东北角面积约30公顷的地区为CBD的核心

5、区。1.1.3CBD现状布局CBD中心总体可利用土地约为280万平方米,商务设施总*面积可达3.9平方公里。北京CBD吸引跨国公司的数量全国居首，其资金实力和企业性质直接托起了写字楼和公寓的价格，最新统计表明，CBD现有企业总数为2000多家，其中跨国公司500多家。他们看中的正是CBD的商务环境和聚集效应。区域内现有写字楼，公寓及商务配套设施项目约43项，总*面积近700万平方米，其中写字楼占43%,公寓占31%,其他商务配套设施占26%。地区高档物业旺销,但CBD浓厚的商业氛围,对居住不太适合，同时CBD公寓住宅的供应量在250万平方米，远远满足不了约30万CBD工作人员的需求，另外，由于

6、CBD区域的相对狭小，其地价也随之飙升，一些CBD工作人士大都在CBD附近地域购置住宅，对东部地区的房地产市场起到了很大促进作用。由于北京城市东扩，市政设施及配套完善，CBD将是本项目重要的客户市场区域。1.2区域别墅市场概况1.2.1京东别嬖概览京东最大的优势在于，一方面，政府两轴-两带-多中心城市空间格局为京东带来的前所未有的发展机遇；另一方面，随着CBD未来的规划、发展以及中心城区的东移，必将为京东带来新的发展契机。景观资源、未来良好的发展前景以及日渐丰富的别墅产品，使京东成为继亚北、中央别墅区、西山等传统别墅区之后，又一新兴的别墅区域一一京东别墅带。所谓京东别墅带是指京通高速路及京哈.

7、京沈高速路沿线、通州地区、燕郊板块在内的泛潮白河区域。目前，该区域内现已有别墅项目东方夏威夷、运河岸上的院子、尚东庭、水郡长安、康城、中海安德鲁斯等等。未来，随着天鸿集团、美林集团等更多知名开发商的陆续进驻，该区域将会有越来越多的别墅项目涌现。相比较于其他传统的别墅区而言，京东别墅带有其独到的优势与特点。就产品结构而言，目前正处于中档向高档化过渡的阶段。目前京东别墅热销的大部分项目还是以联排和叠拼为主，如康城的一期和二期、水郡长安、尚东庭等。但随着康城三期、东方夏威夷、运河岸上的院子等独栋别墅的出现，京东别墅带的产品日趋丰富，买家的选择余地越来越大。1.2.2京东别墅带供给分析项目名称占地面积

8、*面积*类型中海安德鲁斯庄园20万平方米14万平方米联排、双拼、独栋Pekinghouse9.19万平方米16.51万平方米联排、叠拼、公寓水郡长安15.55万平方米29.51万平方米联排东方夏威夷45万平方米24万平方米独栋、联排运河岸上的院子22.4万平方米7.39万平方米独栋星河湾34.67万平方米60万平方米公寓东山塞100万平方米21.86万平方米独栋别墅供给分析区域内别墅类住宅项目总*面积约为143万平方米，相对于整个东部地区而言，总供给量不大。区域现有项目去化率较高，区域认可度得到进一步增强。区域内纯独栋别塞社区稀缺，也为本项目发展带来机遇。1.2.3京东别墅带客户分析京东别墅带

9、的客群涵盖了东部地区工作的高级白领、私营企业主、各类所有制单位的负责人和少数高收入人士等成为了京东别墅的主要客户群。本区域最大客户来自于CBD区域的中国籍高管客户，占到了总量的35%,而同样来自于CBD的外籍高管紧随其后，达到了21%的比例，表明认可本区域的客户群体主要来自于工作、生活在中央商务区的人群。燕莎商圈的比例占到了第三位，所占比重为19%0受交通条件、价格因素等方面的影响，该区域客群置业选择的区域有向东扩散的趋势。朝阳北路一带客户占到了客户总的16%,虽然比重落后于上述两大板块，但随着该板块产品档次的不断提升及产品结构的优化，板块客户群体成长速度不可小视。1.2.4京东别墅带市场利好

10、因素政策利好业界普遍认为，近两年，随着新城市规划的出台以及“两轴-两带-多中心”城市空间格局的确立，为京东楼市的发展奠定了良好的基础。这种新规划也会在很大程度上改变北京房地产的发展格局。一个显著的变化是，通州、大兴、良乡等现在的郊区将在不久的将来成为城市市区。就房地产而言，原本算是郊区的别墅项目，不久将成为市区中的“田园”。面对这一变化，郊区别墅项目如何迅速转变身份，升级市区概念成为必要。在此形势下，加之京东资源、人文、市场、大环境等种种因素支撑，使京东别墅带的形成成为必然。区位及交通优势这一点也是区别于其他别墅区的优势所在。由于京东距离CBD较近，所以，城市化程度相对较高，交通十分便捷一一是

11、贯通长安街并联连通州的交通纽带京通快速路；朝阳路、朝阳北路；京哈高速、京沈高速、102国道、轻轨等构成了区域成熟的交通路网。就康城而言，往东走京哈，南边有京沈，还有三条城市主干道，京通快速路，朝阳北路，连接东边有六条干道，任何一个区域没有这么大的交通路网。产品性价比近年来，京东一直是房价最高且房价攀升最快的区域，而京东别墅带的市场平均价格在北京别墅市场中仍处于较低水平，即与西部、北部单价动辄上万元的别墅项目相比，京东别墅的售价普遍较低。那么，京东别墅市场未来的发展空间以及产品的升值潜力由此可见一斑。据资料显示目前CBD地区新推出项目的销售均价保持在9800元/平方米以上，且单价在10000元/

12、平方米以上的项目占据主体，一套公寓动辄八、九十万或百万元以上。预计未来CBD地区项目价位会继续居高不下，花高层住宅同样的总价就可以在京东地区享受别墅型尊贵生活形态，融入高品质生活圈、精神层面及生活方式。由以上可以预见，新的城市规划和众多因素的有力支撑，将为京东别墅带未来的发展带来良好的契机，伴随着这一契机，未来该区域的众多别墅项目将不断提高自身的品质，并树立品牌意识，以期使该区域的潜力得以最大限度释放。二、项目介绍及综合卖点2.1 项目开发团队介绍2.1.1 发展商介绍公司名称：成立时间：1996年注册资金：注册资金达6元人民币，资产规模达100O元人民币，是集房地产开发、实业投资、科技为一体

13、的股份制企业。发展背景：以银行、证券公司和信托投资公司为背景，其实力雄厚。旗下公司：2.1.2开发商介绍公司名称：成立时间：注册资金：荣誉及奖励：永馨公寓（永定路）、锦乡园公寓、杰座酒店式服务公寓（工体北路）、阳光100国际公寓（XX路）。其中房地开发公司各自的低密度住宅项目在规模上均为占地超过2000亩的超大型高品位居住社区。2.1. 3承建单位介绍1 .企业名称2 .注册资金3 .成立时间4 .人员规模5 .人力储备6 .资质等级7 .质量管理体系8 .环境管理体系9 .承建项目名称2.1.4规划设计单位介绍公司名称：北京*设计公司成立时间：*(A&S)国际*设计咨询有限公司是由国内外*师

14、共同创立的*设计公司。公司创立于美国亚特兰大，2002年在中国北京正式注册。公司的目标是把国际上先进的*设计与规划理念和技术介绍到中国，并按照国际标准，为业主提供高质量的设计服务，为新世纪中国城市与*的发展做出贡献。*(A&S)国际可在*设计、城市设计、室内设计、景观设计等各领域，为业主提供全方位的咨询服务。发展历程：*(A&S)国际的设计人员有着近二十年的世界各地与中国的现代化*设计历史，对城市社区规划及各类型的*/工程设计，如医疗/实验室*、居住*、公共*等，有着丰富的经验和广泛的专业知识，并注重结合中国国情，将绿色生态、环保意识等高新技术及全新的观念，融入到设计当中。自公司创立以来，由*

15、(A&S)国际参与的城市社区规划设计及各类型的*/工程设计项目遍及中国许多地区，如北京康成花园别墅、北京五栋大楼、浙江新和成总部、安徽国际护理学院等项目。设计项目名称：设计师为荷兰籍*大师余立博士，主要作品有：居住*类有：康城花园别墅、翡翠城北京望京新城、兴隆花园、丰台自然城、亦庄商业街、金宝街综合楼、军悦大厦、东隆别墅、香山生态办公园区、浩庭花园、中华世纪坛、香山艺墅、翡翠城、施工图由中国*设计研究院有限公司完成。荣誉及奖励：Di设计新潮第118期杂志对20042005年民用*设计市场进行了调查和排名。*(A&S)国际具体排名情况如下：20042005年度民用*设计企业市场排名总榜，我司排名第58位。20042005年度民用*设计企业市场民营设计企业排名，我司排名第32位。20042005年度民用*设计企业效率排名，我司排名第61位