中心商务区商务中心新建项目可行性研究报告.docx

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1、第一章总论一、项目简介项目名称：*县中心商务区*商务中心建设项目建设单位：*置业有限公司建设地点：*县城区*（*）与*街交叉路口向东约100n1（路南）占地面积:5.56hm2建设内容：总建筑面积8847411其中*商场面积45901m2,商务办公面积14418116精品商铺面积2815511建筑密度38.5%,容积率2.31,地上停车位373个。项目总投资：25000.00万元。筹资方式：自有资金100oO.00万元，申请省级资金100Oo.00万元，银行贷款5000.00万元。二、项目主要财务指标本项目有关经济评价指标如下：投资总额25000.00万元；静态投资回收期（税后）1.33年；动

2、态投资回收期（税后）1.75年；税后全投资财务净现值2837.39万元；税后全投资财务内部收益率48.67%；总收入35389.60万元。三、建设单位简介*置业有限公司于2005年3月9日批准成立；法定代表人陈君；主要经营房地产开发、批发零售；商务业态项目建设；建筑材料、装饰材料、金属材料，农业基础设施开发，生物质能源再利用。本公司注册资金肆仟万元，拥有一批经验丰富的房地产管理人员和商务业态项目经营人员，该批人员均从事该产业开发近*年。其中，高级工程师*名，管理经济师*名，中级会计师*名，建筑工程师*名，技术员*名；大专以上文化程度的员工占人数的60%,中专以上文化程度的员工占总人数的95%,

3、平均年龄36.5岁。公司人员年富力强，具有蓬勃朝气，君睿员工将充满活力地迎接房地产及商务业态建设日趋激烈的竞争和挑战。公司宗旨是：用户第一，质量第一，服务第一，信誉第一。以科学的决策和现代化的管理，争取最佳的经济效益和社会效益。公司以诚信、平实为理念，以建设经典楼盘、打造文明社区为宗旨，运用已有实力，坚定信心，在各级政府的引导下，充分发挥自身优势，立足市场，引领市场，为社会提供高品质住宅和商场楼盘，为花园城市发展繁荣贡献力量。四、项目场址选择项目区对面路北规划为县委、县政府办公大楼，向东已建成或已规划的有县政府有关部门、宿舍小区、酒店、中学、小商品市场等，广场南边为已规划并于近期开工的驰扬房地

4、产项目。本商务业态建设项目距县中心商业区较近,尽管目前商业氛围不浓,但是随着政府、广场及周围设施的建设和*县城的东拓，预计在1-2年内该项目将与*购物广场一同形成*的新的商业中心，商业中心由现在的*将向*路以东发展。因此，本项目的场址选择是合理的。五、可行性研究报告编制单位1、单位名称：*2、工程咨询资格证书编号：工咨乙*3、资格等级：乙级4、发证机关：国家发展和改革委员会5、法人代表：*六、可行性研究报告编制依据1、*省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要;2、*市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要;3、国家发改委、建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数（2006年，第三版）；4、王伟

5、宇主编，地震出版社出版的房地产开发项目可行性研究与经济评价手册；5、国家发改委、建设部颁发的有关现行设计规范及标准;6、*县发展和改革局关于组织申报2009年省级服务业发展引导资金扶持项目的通知；7、国家和省市的有关规定；8、现场踏勘、调研情况；9、项目承担单位提供的相关资料。七、可行性研究的结论本项目的建设，能够充分发挥知名品牌“*”商务业态的扩张效应，满足*县域经济辐射区内广大人民生活消费的需要，符合*、淄博、潍坊、滨州交界地带新兴市场布局的要求，促进*县域经济产业结构调整，使*购物广场向更广阔地域开拓、繁荣区域大市场。本项目总投资25000.00万元。项目建成后，总收入可达35389.6

6、0万元,实现利润总额1209.09万元，全部投资所得税后财务收益率为48.67%,全部投资所得税后动态回收期1.75年，建设期2年，可按期收回投资。本项目经济效益良好，社会效益显著。因此，本项目是可行的。第二章项目建设的背景和必要性一、项目建设的背景黄河三角洲是我国的一个正在崛起的大河三角洲。黄河三角洲的中心城市一一*,正在以我国东部的新兴石油城市的形象和经济繁荣、环境优美的佳绩受到国内外的广泛关注。2001年3月，“发展黄河三角洲高效生态经济”被九届全国人大四次会议列入国家“十五”计划纲要，同年4月，*市被联合国工业发展组织认证为“绿色产业示范区2002年，*省将*市规划为*加工制造业基地。

7、2006年3月，十届全国人大四次会议又将“发展黄河三角洲高效生态经济”列入国家“十一五”规划。从*市的整个地域结构来看，其北部大部分是近代黄河三角洲的范围，由于这一区域是黄河于近百年冲积形成的新陆地，开发时间晚，其前沿地区仍是一个广阔的原生生态区，有1530平方公里被国家划为以保护新生湿地和濒危鸟类为主体的自然保护区。因此经济密度很低，三角洲腹地城区及各县城近十年来虽有了高速发展，但由于历史和地域条件的原因，*市域经济发展并不平衡，基本上处于南高北低的态势。*县作为近代黄河三角洲南部的“发达”地区，与*中心城区共同发挥着带动整个大黄三角区域发展起飞的龙头作用。*县经济的高速发展主要得益于“工业

8、强县”战略的实施。根据*县决策层的发展规划，今年仍将坚定不移地实施工业强县战略，快速膨胀工业，抓二产促三产带一产，实施经济结构的战略性调整。从全县各相关产业及投资指标的增幅看，2008年工业总产值完成320亿元，比上年增长20%；全社会固定资产投资完成160亿元，比上年增长25%。从体现第三产业水平的社会消费品零售总额看，2008年超过30亿元，具有很大的发展潜力。从以上数据情况分析，全县工业发展速度很快，确实起到了带动各产业发展的重要作用。第二产业（工业）的迅速发展为其他产业留出了广阔空间，而第三产业发展却相对滞后，特别是以批发零售贸易为主体的商业，有着迅猛增长的市场容量，说明商贸流通业有着

9、巨大的发展潜力和经济效益，就全县经济发展总规模来看，需要有一个强力投资企业投资于大型商贸城的建设。而恰在2008至2009年期间，驰名国内外市场的*商城以其敏锐的目光，发现了*县这一商贸流通业发展的“洼地”，开始踏上了这块经济密度高的沃土。*集团投资决策的大手笔与*县商贸流通业的巨大潜力相结合，构成了这一大型商贸城建设与扩张的市场背景。二、项目建设的必要性（一）是县域经济辐射区广大人民生活消费的需要*县人口50万人。由于该县经济技术开发区的扩建，大王镇、稻庄镇与县开发区相连接的高新技术产业园区的兴起，聚集了大量外来人口，形成了巨大的消费市场。而*县中心商务区*商务中心座落在县城区*与府前街交叉

10、路口向东约100m（路南），有利于县域经济辐射区内的人民采购商品和发展商贸流通业市场。（一）是*、淄博、潍坊、滨州交界地带新兴市场布局的需要*县南部与淄博市的古齐国故都临淄相邻，东与全国著名蔬菜基地寿光市衔接，西与滨州市的博兴县相连，是四个地级市的边缘区域。这一地带曾为古齐国的商贾云集地区，有着“通工商之业，便渔盐之利”的历史传统。改革开放后,以上四市经济与社会均有了重大发展，但在这一边缘地区却没有形成具有辐射能力的商贸市场，在*县城建设一个具有相当规模的商贸城，是区域贸易布局的需要。（三）是县域经济产业结构调整的需要*县在部署产业结构调整的规划中，提出了“工业调大调强、第三产业调高调活、农业

11、调优调特”的思路。其中第三产业将坚持以市场化、产业化和社会化为导向，积极推行连锁经营、物流配送、代理制、多式联运等面向生产和消费的服务业。按照“集散地、信息商、孵化器”的目标，规范和壮大市场规模。*县中心商务区*商务中心项目的兴建，适应了这一产业结构调整的需求。（四）是*商务业杰向更广阔地域开拓、繁荣区域大市场的需要*各地区*购物广场的成功运作，证明了齐鲁大地的深厚消费潜力。*县第三产业和民营经济现正处于起步发展的态势，而*集团具有独领时代潮流的气魄和胆识，并具有汇集大量人流、物流、资金流和信息流的经验和策略。*与*的合作，将形成强强联手，从而将对区域经济的发展繁荣产生不可估量的影响。第三章市

12、场分析一、商务业态市场所在地*县简介*古称乐安，自古以来就是一个文明富庶的地方，是春秋时期著名军事家、思想家孙武的故乡，境内的傅家遗址为距今5700多年前的大汶口文化。全县总人口约50万人。该县地处黄河三角洲腹地，东、北临渤海，西与滨州市毗邻，南与淄博市、潍坊市接壤，并处于淄博、潍坊、*、滨州4地市的中心区域，直接接壤的周边地市覆盖人口1379万人，面积31381平方公里。*县所处的黄河三角洲是国家三大三角洲之一，现对其开发建设已取得初步成果，国务院已批准*市为沿海经济开放区、农业综合开发区和国家级生态示范区，并将黄河三角洲地区资源开发与环境保护列入“中国21世纪议程”优先项目，具有巨大的开发

13、建设潜力，人才需求和就业潜力巨大。“十五”期间，*县经济和社会发展取得显著成就，并一举跨入全省30强和全国百强县行列。2008年工业总产值完成320亿元，比上年增长20%；全社会固定资产投资完成160亿元，比上年增长25%。从体现第三产业水平的社会消费品零售总额看，2008年超过30亿元，具有很大的发展潜力。综合实力在全省30强和全国县域经济基本竞争力百强的位次稳步前移，并连续进入全国最具投资潜力中小城市百强，入闱全国中小城市综合实力百强、全国最具区域带动力中小城市百强。农民人均纯收入6855元，比上年增长12%；城镇居民人均可支配收入16563元，增长14%；城乡居民人均储蓄15000元，增

14、长21%。全县共实施投资过千万元的工业项目64个，完成工业固定资产投资109.6亿元，规模以上工业企业发展到211家，销售收入过亿元的120家、过10亿元的21家，3家企业进入中国企业500强，5家企业进入中国最大100O家企业集团，6家企业进入中国制造业500强。全年规模以上工业实现销售收入IlOo亿元、利税132.5亿元,分别增长31%和41.1%,工业主导地位日益突出。大力发展高新技术产业，全县省级以上高新技术企业达到39家，新培育省级以上知名品牌14个，高新技术产业产值占规模以上工业产值的比重达到18%o加快推进农业产业化，粮棉菜等优势农作物喜获丰收，新培育国家级农业产业化重点龙头企业

15、1家、省级4家，县级以上龙头企业达到44家，农民合作经济组织达到106家，带动建设优质标准化生产基地70万亩、规模化畜牧养殖小区246处，农业基础地位不断巩固。按照“生产性服务业抓物流、消费性服务业抓旅游”的总体思路，突出发展商贸物流、文化旅游、休闲娱乐、金融等服务业，*汽车总站暨物流中心建成投用，*物流园区、中心商务区等一批重大服务业项目开工建设，孙子文化旅游区初具规模，预计去年全县服务业完成固定资产投资44.5亿元，增长85%,实现社会消费品零售总额33亿元，增长23%,服务业对经济发展的贡献开始提升。2008年县城区新开工建筑面积31.1万平方米，竣工面积23.6万平方米。园林绿化提升工程全面完成，县城区新增绿地75万平方米。城区骨干道路两侧改造整治有序推进,共完成拆迁20万平方米，建筑物立面改造15.4万平方米。市政配套、城区道路修建等工程全面完成。顺利通过了*省节水型城市考核验收。大力加强基础设施建设，新建改造县乡公路104公里，兴广铁路主体工程基本完成，荣乌高速公路*段竣工通车，河辛路南段改建、石大路修建等工程全面完工。农田水利、土地开发整理、电力设施建设等工程顺利实施。新农村建设步伐加快，新建新农村示范村35个、市县级小康文明村50个。投资2.4