3 我国中小型房地产企业融资问题的分析.docx

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1、3我国中小型企业融资问题的分析3.1中小型房地产企业当前的融资特点3.2中小型房地产企业当前的融资现状3.3中小型房地产企业融资出现的问题3.4常用的融资渠道3.5中小型企业融资难的缘由3.6影响中小型企业融资因素3. 6.1中小房地产自身因素外部方面的因素3我国中小型企业融资问题的分析3.1 中小型房地产企业当前的融资特点1、银行信贷是中小房地产融资的主渠道据估算，房地产开发资金来源中大约有30%都是出自于银行的干脆贷款，而作为开发资金来源另一部分的自有资金事实上也有很大一部分是来自于个人按揭贷款，两项相加之后，房地产开发企业前期操作筹集到的银行贷款就近逾40%更甚者，近来某些建筑单位垫资施

2、工现象屡见不鲜，干脆和间接由银行所供应的贷款已在不少房地产开发企业的前期打算金中至少占了60%以上，并且“空手套白狼”的企业也有一些。银行信贷可以说是贯穿了土地储备、交易、房地产开发和房产销售的整个过程。2、股权融资在我国房地产金融中占比较小，对中小房地产企业没有开放，可以说中小房地产企业根本无力进入正规的资本市场进行干脆融资。目前中国拥有3万家房地产企业（2002年底为29967家），其中，2002年证券统计上公布的房地产业上市公司只有42家，占全国房地产企业总数的0.2-1%；2002年房地产上市公司的总发行量4000万股，筹资总额33200万元，占全部房地产企业的资金来源不足0.5%,假

3、如考虑到其他上市企业通过证券融资后将资金投向房地产业，则上市融资在房地产业总资金来源中的占比会有所扩大，但仍旧是一个较小的比例，对中小房地产企业无法进行资金的融通。3、房地产债券融资所占份额也很小，中小房地产企业难以获通行证。我国房地产债券最先出现在1992年，由海南经济特区的开发商推出，分别是“万国投资券”、“伯乐投资券”、“富岛投资券”，总计1.5亿元。19931998年上半年，受政策限制，房地产企业没有公开发行房地产债券。1998年以后政策限制逐步放松，房地产企业重新复原了债券发行，如深圳振兴集团股份有限公司为翠海花园项目发行的“1998深振业债券”、北京首创发行的用于北京市6个居民小区

4、的商品房建设的“首创债券”等。到1999年，债券在房地产开发企业的资金来源中的占比达到O.21%o近两年来，房地产开发企业的债券融资比例日益下降，目前已到不足0.01%,40多家房地产上市公司总市值500亿元，企业债券余额仅2亿元。这对无法上市融资的中小企业而言更是无法涉足。4、房地产资金信托是近期中国最活跃的融资形式。我国信托业经验三年的第五次整顿后，再次步入了快速发展的轨道。目前房地产信托业务蓬勃发展。2002年底，投向房地产业的信托财产共计24.08亿元，占全部信托财产总额的2.82%,比年初增加12.61亿元，增幅109.93%。2003年房地产信托接着以较高的速度增长，据不完全统计，

5、2003年上半年推出的房地产信托安排已逾20亿元。但总体上看，目前房地产信托功能较为单一，房地产资金信托安排大部分是供应“过桥贷款”，即主要为未达到商业银行贷款条件的房地产项目供应前期信托信贷，这些信托安排基本不具有组合投资功能和期限转换功能。对有项目的中小房地产企业而言是具有肯定的可操作性。5、贷款方式少房地产开发、消费过程都离不开银行支持。房地产开发贷款在国内主要有三种形式：第一种是房地产开发流淌资金贷款，主要用于补充企业为完成安排内土地开发和商品房建设任务须要的流淌资金；其次种是房地产开发项目贷款，主要为详细的房地产开发项目供应生产性流淌资金贷款；第三种是房地产抵押贷款，是开发商以拟开发

6、的土地运用权或房地产权作为抵押向银行取得贷款。这三种贷款方式的期限都很短，无法适应房地产开发周期的须要。6、对中小型房地产企业的“有色”眼光自2003年来国家对发展过热的房地产企业宏观调控力度的加大，也不乏出现了很多的融资方式，例如合并、股权转让等等一些方式。但在实际运作过程中，由于整个金融界市场环境的约束和制度建设的缺乏，特殊是由于我国中小型企业始终以来摆脱不了“资金不足、信誉不好、竞争实力不强”等一些观点的影响，使得这些企业遭拒的频率相当大，导致中小型房地产企业融资变得难上加难。总之，目前我国的资本市场还没有对中小房地产开放，而少量的财政性资金基本上都流向了大型房地产，专为中小房地产供应信

7、用担保的含有财政拨款在内的担保体系才刚刚起步，而且由于中小房地产自身实力不足导致金融机构惜贷等等。这就确定了在当前的形势下，我国中小房地产的外源融资主要还是依靠银行贷款，其贷款方式单一的特征特别突出。3.2 中小型房地产企业当前的融资现状90年头以来房地产业始终是我国经济发展的热点，在我国经济和投资增长中起到了重要作用。房地产投资一方面对促进固定资产投资快速增长起到了重要作用；另一方面，由于近年来我国货币政策与财政政策的主动协作，居民对房地产消费的持续升温。保持房地产业的持续稳定发展，对促进国民经济持续快速健康的发展将特别重要。我国中小型房地产企业在不断发展的同时,所获得的金融资源与在国民经济

8、和社会发展中的地位作用却是极不相称。融资困难已成为制约中小型房地产企业发展的突出问题,主要表现为以下状况。1、银行信贷在中小房地产融资中扔占肯定地位当前，我国房地产开发企业的资金来源主要是以通过各种银行贷款为主，等间接融资获得，并以此求得发展。银行贷款是市场信用经济融资的主要方式，房地产开发企业以还本付息为条件从外部通过各种商业银行或者其他金融机构融入开发资金进行融资，而银行信贷资金几乎成为房地产企业发展的惟一融资渠道。房地产开发资金来源的“其他资金”（主要是定金及预收款）在房地产投资资金中占很大比重，是个人住房款的主要来源，而购房者的这部分资金主要来自于个人住房消费信贷，即银行按揭款在购房定

9、金及预收款中又占有较大比重，所以事实上房地产投资资金中绝大部分来源于银行资金。这说明目前我国房地产开发投资的融资渠道比较单一,干脆或间接的银行信贷仍是房地产融资的主要方式。这种状况与我国目前以间接融资为主的金融体系相一样，导致房地产行业风险较多集中于银行系统。2、中小房地产信托市场呈现出快速发展的趋势信托是受人之托代人理财的形式。据不完全统计，截至2005年12月31日，信托市场共发行房地产信托121只，募集资金规模157.27亿元，肯定额大幅增加了27.78亿元，分别较去年同期增长11%和28.73%。而自此之后，几年来国家对信贷加强了管理。随着信托业的发展和信托理论的完善，以往信托产品为企

10、业融资的观念渐渐转变为信托公司为投资人管理资产，通过主动投资获得良好收益。其强大的发展潜力再之房地产投资信托可以降低房地产业整体的融资成本，节约财务费用，有利于房地产资金的持续应用和公司的发展。房地产信托的优点在于发行较为敏捷，相对与银行贷款受政策限制较少，可以大大节约时间成本。虽然目前我国信托发展尚不成熟，使得投资者的门槛较高。但可预示，不久之后，房地产信托必将进入主流。3、中小房地产企业融资状况不容观乐中小房地产企业融资始终是世界性难题，只不过在我国更为突出。发达国家经过多年的实践，有关中小房地产企业融资的法律法规健全，各种融资渠道发育与互补较好。我国由于各种困难的缘由，中小房地产开发企业

11、融资难的状况仍很严峻。大多数中小型的房地产开发企业都是民营企业，它们大多自身素养不高，包括经营领域不够宽广、规模小、内部运行机制不健全，以及信息数据不真实等;从体制上看，当前仍旧不同程度地存在着对民营企业的“卑视”现象。由于长期受安排经济体制和传统意识的影响，金融部门对公有制企业和非公有制企业尚不能一视同仁。我国四大国有商业银行拥有全国大部分的信贷资金，在信贷市场上处于垄断地位，原本是民营企业寻求信贷支持的主要来源之一，但是由于国有商业银行始终处在行政过分干预的准财政运作体制的约束，导致其对民营中小房地产企业的“卑视”现象。对同样数额的不良贷款，贷款对象假如是国有的房地产企业，银行工作人员可以

12、不担当或少担当责任，假如是私营的房地产企业就可能被有关领导机构甚至司法机关予以追究。出于对贷款责任的考虑，不少银行员工宁肯少贷或不贷给民营企业，尽量限制对中小房地产开发企业的贷款数额。3.3 3中小型房地产企业融资出现的问题1、企业规模小，融资实力受限由于房地产项目开发规模大、周期长，使得其投资须要巨大的资金量。在房产项目开发上，大型房地产公司可以运用雄厚的资金实力，通过限制土地储备，对房产开发项目实行长短结合（短、平、快项目与长期项目结合）和大小结合（大型项目与中小型项目结合）的方式，保持房产开发的连贯性。而中小型房地产企业由于规模不大以及融资实力的限制，难以像大企业那样依靠基金、信托、债券

13、、上市等多种融资渠道获得大型项目建设所需资金，故只能更多地趋向于选择易融资的中短期项目和中小型项目。2、过多依靠间接融资参照目前中小房地产企业所需的项目开发资金中，至少35%是自有资金，35%是银行贷款，另外的30%来自于回笼的房款，房款中的很大一部分是来自于银行的按揭贷款，所以房地产企业所需的开发资金中50%以上是来自银行，在很大程度上房地产企业还是特别依靠于银行信贷的支持。近几年来，虽然股票、债券等房地产干脆融资工具取得了肯定的发展，但由于中小房地产企业受自身资产规模、盈利实力、企业信用等因素的局限，发行股票、债券等己几乎成为大型房地产企业的专利，真正有实力利用干脆融资工具的中小房地产企业

14、少之又少，干脆融资比重明显偏低，融资结构不合理，在短时期内中小房地产企业仍旧难以摆脱以银行信贷为主的间接融资局面。3、实际融资过程中面临的困难多自国家对发展过热的房地产企业宏观调控力度加大以来，也不乏出现了很多新的融资方式，例如上市、信托、合并、股权转让等等。但在实际运作过程中，由于整个金融界市场环境的约束和制度建设的缺乏，特殊是由于我国中小型企业始终以来摆脱不了“资金不足、信誉不好、竞争实力不强”等一些观点的影响，使得这些企业遭到拒绝的频率相当大。导致中小型房地产企业融资变得难上加难3. 4常用的融资渠道1、自筹资金自筹资金是房地产开发企业初始阶段的融资渠道。在房地产价值较低或开发规模较小时

15、，资金需求比较简单满意。当房地产市场不景气或开发项目无法销售时，房地产企业根本无法用自筹资金再开发新的项目。随着房地产价值的提高，投资规模的增大，资金周期的延长，房地产企业单靠自筹资金必定无法实现融资目标。2OO6年关于调整住房供应结构稳定住房价格的看法（新国六条）规定，对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。因此自筹资金的比例逐年提高。2、定金及预收款预收款是房地产开发企业根据合同规定预收购房者的购房资金（包括定金）,以及按合同规定预收托付单位的开发建设资金。预售可以筹集到必要的建设资金，但随着国家有关规定的健全，要求房地产开发企业需全部缴纳土地出让金和投入

16、超过总投资25%的资金，并办理预售许可证等证件。预售虽可以将部分市场风险转让给买家，但开发利润会下降，假如成本限制较差，就会丢失将来利润。随着房地产企业的不断发展，市场供求双方发生转变，供方大于求方时，就很难采纳预售方式筹集资金。3、商业银行贷款银行贷款，就是房地产开发企业以还本付息为条件通过各商业银行或其他金融机构融入开发资金的融资行为。在房地产企业投入的开发资金中，商业银行贷款占到2O%左右，但定金及预收款中有肯定比例的个人按揭贷款，实际的银行贷款比例达到了60%。4、证券融资房地产证券化是房地产市场发展的方向，可以促使房地产经营的专业化、资源的合理化，是房地产企业融资的最佳途径。最常见的形式是上市融资，通过上市可以快速筹集巨额资金并作为注册资本永久运用，并可以扩大规模,化解风险，降低融资成本。投资者也可享受房地产经营利润。中小房地产企业也可以通过项目收购、土地转让等形式实现资源组合，扩大企业规模，实现规模效益，达到上市融资