城市更新及城中村改造项目的实施方案（编制及模板示例）.docx

《城市更新及城中村改造项目的实施方案（编制及模板示例）.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《城市更新及城中村改造项目的实施方案（编制及模板示例）.docx（19页珍藏版）》请在优知文库上搜索。

1、城市更新及城中村改造项目的实施方案（编制及模板示例）最近做的地方国企与城投平台的城市更新及城中村改造项目的非标投资比较多，我们分享一下如何帮国企和城投公司编制城市更新或城中村改造项目的实施方案，以便国企和城投加快报批程序，并更快地推进招投标以及我们投资款的进入程序。目录一、编制依据二、项目概况（一）项目名称（二）项目背景（三）实施主体（四）合作范围（五）用地性质（六）征地拆迁（七）合作内容（八）实施计划三、交易结构（一）运作模式（二）交易结构（三）投融资结构（四）回报机制（五）违约机制（六）前期工作及费用安排四、项目风险识别及分配（一）风险分配原则（二）风险分配流程（三）风险分配框架五、合同安

2、排（一）合同体系（二）各方主要权利和义务（三）交易条件（四）项目担保（五）项目设施移交六、项目监管（一）履约监管（二）行政监管（三）公众监管七、绩效评价（一）绩效评价工作程序（二）绩效评价指标体系八、项目招标与采购（一）招标方式选择（二）社会资本方资格条件（三）评审办法九、投资估算、资金筹措及资金平衡（一）项目总投资估算（二）资金筹措及使用计划（三）项目资金平衡分析十、结论及建议一、编制依据说明：城市更新/城中村改造项目实施方案的编制依据一般包括相关法律、法规及相关政策、地方规划、技术方案，需根据属地要求及项目的实际情况编制。（一）法律、法规及政策说明：法律政策包括土地管理法、招标投标法及招投

3、标法实施条例、公司法、预算法、民法典、国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知（国发（1996）35号）国务院关于加强固定资产投资项目资本金管理的通知（国发201926号）、中共中央、国务院关于深化国有企业改革的指导意见（中发（2015）22号）、中共中央国务院关于深化投融资体制改革的意见（中发（2016）18号）、国务院办公厅关于进一步激发社会领域投资活力的意见（国办发（2017）21号）、国务院办公厅关于进一步激发民间有效投资活力促进经济持续健康发展的指导意见（国办发201779号）、国务院办公厅关于保持基础设施领域补短板力度的指导意见、关于土地储备有关事项答复意见的函（自然资权益函

4、（2021）15号）住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（建科（2021）63号）以及属地的相关政策性文件等等。（二）地方规划说明：地方规划包括属地的国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要；属地十四五”综合交通运输发展规划；相关属地国土空间总体规划（20212035年）；片区控制性详细规划等等。（三）技术方案说明：主要包括建设项目经济评价方法与参数（第三版）；规划、建设相关技术标准和规范；片区城市更新项目可行性研究报告等等。二、项目概况（一）项目名称说明：具体根据项目实际情况列示，可附带简要介绍项目基本情况和建设意义等。例如：XX项目是推动XX片区

5、及相关配套基础设施建设为中点，主要完成XXX建设，实现片区整体效益提升。（二）项目背景说明：结合项目的情况，介绍政策背景、区域背景等情况。比如区域一体化发展战略，打造新兴产业聚集地及优势特色产业集群，推动传统产业转型升级等；打造城市群、生态经济带、绿色金融市场体系等等。（=）实施主体说明：在城市更新/城中村改造项目实施过程中涉及的主体类型较多，一般包括政府、市场主体和产权人三类，但各地对于实施主体的确认、实施方式等因具体情形的不同而略有差异,具体可参考西政投资公众号2023年12月26日推文202312:城中村改造的主要模式及融资来源，但就目前的趋势而言，国企主导城市更新已成为主流方向。本文以

6、政府授权的城投平台作为项目实施主体为例进行说明，即政府授权某城投平台作为实施主体，负责项目的前期准备、实施方案编制、社会资本招标、相关协议签订、项目组织实施以及合作期满移交等工作。（四）合作范围说明：依据具体项目建设内容，单独描述出各个合作项目的地理位置、建设内容及规模，并可附带项目合作范围图。根据项目的实际情况，涉及到征地拆迁项目、保留改造项目、新建项目等等。比如：本项目位于XX片区范围内，共包含X部分内容，分别为项目。其中A项目位于XX方位；B项目位于XX方位,实际合作范围以批复或备案的文件约定为准。A项目XX项目占地面积为X,计划建设，同时完善综合官网、电热气及照明等配套设施建设。主要建

7、设内容及规模如下：序号建设内容规模单位备注（五）用地性质说明：按照土地性质分类通常被分为五类：住宅用地、商业用地、工业用地、综合用地和其他用地。比如：本项目合作范围用地包括X部分，其中A项目占地面积约X,为XX性质用地.;具体以项目实际用地性质及批复的文件为准。（六）征地拆迁项目共涉及征收拆除土地面积约XX、建筑面积约X,涉及X户，X人。可附上拆迁范围图。（七）合作内容说明：合作内容根据项目实际情况阐述，通常包括项目开发整体策划、土地整理投资、项目投资建设、项目运营维护等全生命周期的相关内容。有的项目还可能涉及到后端的产业招商及运营等问题。以下进行简要说明：1.项目整体策划通常根据属地发展规划

8、及上层设计进行前期工作，结合项目的实际情况和属地经济发展需要，对项目进行整体开发策划。2 .土地整理及投资根据投资计划要求，制定合理的征拆计划，涉及到征地拆迁及相关补偿的，进行相关投资及筹资安排。3 .项目建设及投资对项目进行投融资及建设。是否招引社会主体参与以及合作条件需合理设置，不得因此导致增加政府隐债等等。4 .项目运营及维护合作范围内项目的运营及维护，是否涉及特许经营，需按照相关规定处理。对于有的项目可能涉及后端的产业招商及运营等问题。（八）实施计划说明：具体根据项目实际情况铺排，细节内容通常在配套的可研报告中配套反映。比如：本项目计划实施时间由实施主体具体制定，如下表所示。若出现项目

9、条件变动或不可抗力等因素，工期应作相应调整:项目实耐进计划表序号工作内容计时间1项目实施方案编制、报政府亩批2社会资本招标文件报亩3完成社会资本招标4签署投资合作协议（涉及到设立子公司或项目公司的，还可能涉及签署项目承继协议）5苜个子项目开工6项目完工1项目招商及运营三、交易结构（一）运作模式说明：城市更新/城中村改造项目一般依照企业主导、市场运作的模式，在合作开发模式推进并寻求自平衡。比如：本项目由政府通过授权确定的XX城投平台公司作为项目实施主体；项目实施主体通过公开招标社会资本的方式，由中标的社会资本与XX城投平台共同出资设立项目公司；项目公司负责投融资工作。若涉及到工程施工等，需通过公

10、开方式选定施工单位，并由项目公司负责运营管理工作。（二）交易结构说明：具体的合作模式常见的包括社会资本投资比如投资人+EPC模式、股权合作+EPC+特许经营权模式等，具体根据项目实际情况画出交易架构图，并对架构图的情况进行说明。比如：确定项目实施主体、引进社会资本签署项目投资合作协议、成立项目公司、项目实施、项目收益等等。(三)投融资结构说明：城市更新/城中村改造项目根据更新程度的不同，其投融资模式和资金来源也不同。就城市更新/城中村改造项目而言，主要的资金需求包括资本金、后续的建设资金。一般而言，综合整治类项目，公益性较强，资金需求较低，主要由政府主导进行实施，其投融资模式包括政府直接投资、

11、政府专项债投资、政府授权国有企业等，资金来源主要为财政拨款、政府专项债等。拆除重建和有机更新类项目，经营及收益性较明显，资金需求较高，一般根据其经营特性采取政府与社会资本联合或纯市场化运作。对于经营性较强、规划明确、收益回报机制清晰的项目，宜采用市场化模式引入社会资本主导实施。对于公益性要求高、收益回报机制还需要政府补贴、规划调整较复杂的项目，适宜采用政府与社会资本合作的模式，包括投资人+EPC、地方政府+国企/房企+村集体等方式。比如：本项目由实施主体与社会资本方合资成立项目公司，项目公司注册资本为XX万元,实施主体与社会资本方的股权比例为X%：(I-X)%o本项目资本金暂定为项目总投资的X

12、X%(根据国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知(国发(1996)35号)、国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知(国发(2009)27号)、国务院关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知(国发(2015)51号)、国务院关于加强固定资产投资项目资本金管理的通知(国发(2019)26号)等有关规定,参考类似项目,项目资本金不低于合作范围内项目总投资的20%),项目资本金X万。其中实施主体出资X;中标的社会主体出资Ye说明：作为政府方的实施主体，一般会约定，实施主体有权在项目公司经营期限届满前根据项目推进情况适时实缴项目公司注册资金，具体以实施主体意见为准；社会资本方须在项

13、目投资合作协议约定时间内完成项目公司注册资本实缴及项目资本金出资责任。（四）回报机制1 .项目的回报机制说明：项目回报机制主要为项目的经营性收入和资产性收入。具体根据项目更新内容进行阐述。比如基础设施运营收入、停车场运营收入、产业园收入、二级土地开发收益等等。2 .社会费本方回报机制说明：具体根据项目实际情况设定，但注意不得因此产生政府隐债，比如与土地预期出让收益挂钩。通常而言，社会资本方获得收益的方式包含：（1）通过与项目公司或实施主体签署工程总承包合同的方式获得相应的工程总承包利润等；（2）按约定的股权比例获得项目公司股权分红，享有相关投资收益；（3）通过设置对赌或退出条件，满足条件时，实

14、施主体回购社会资本方在项目公司的股权，并支付社会资本方资本金收益。（五）违约机制1 .项目实施主体违约说明：常见的包括，因实施主体未按合同约定时间向社会资本方支付股权回购款，自逾期开始，社会资本方有权通过向实施主体发出有效通知的方式，终止或解除本协议，在此情况下实施主体应回购社会资本方股权。因实施主体原因致使协议无法履行或因实施主体原因致使签订协议后X时间内社会资本方未实质性动工的，社会资本方有权通过向实施主体发出有效通知的方式，终止或解除本协议，实施主体应在约定期限内回购社会资本方股权。2 .社会资本方违约说明：常见的包括，因社会资本方原因未履行项目资本金出资义务的，应付未付违约金；由此造成

15、建设成本的增加和工期延误，由社会资本方自行承担。如社会资本方构成严重违约，实施主体有权解除协议。若社会资本方未在约定时间内完成项目资本金出资产生项目工程进度严重滞后等后果或由于社会资本方原因导致项目工程进度出现严重滞后，实施主体有权提前终止本协议并对社会资本方提交的履约担保进行全部提取或不予退还等等。3 .项目公司违约说明：项目公司未能按各方约定的建设计划完成投资计划的，项目公司应就应投未投资金支付违约金。（六）前期工作及费用安徘说明：项目由项目实施主体组织开展相关前期工作，包括但不限于：项目用地的用地申请、征地审批、拆迁安置补偿工作；项目规划选址、节能评估和环境影响评价、项目立项。如项目投融资工作由项目公司负责，项目实施主体将协助项目公司办理本项目前期工作相关行政审批手续报批工作，并依法出具相关必要的文件。项目招标前发生的前期费用和后期因项目需要而通过项目实施主体产生的费用，实施主体可以选择由项目公司承担或自行承担。四、项目风险识别及分配说明