温泉度假村项目前期规划范本.docx

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1、大连三寰集团南沟温泉度假村前期规划一、项目概述31、外部优势42、内部优势4三、规划与经营项目建议51、战略规划52、主要经营项目建议52.1温泉会所72.1.1温泉浴城72.1.2康体理疗中心82.1.3商务会议中心82.1.4风味餐厅92.2温泉别墅92.3生态农庄112.4室外娱乐场122.5温泉度假酒店122.6室内温泉13四、市场分析、预测131、行业分析132、市场分析162.1商务会议客户162.2旅行团客户162.3度假疗养客户173、营销推广183.1开发建设期的营销推广重点183.2实际运营期的营销推广重点19五、项目投资经济分析201、度假村内各项目的具体收支及回收期分析

2、211.1温泉会所211.1.1投资总额211.1.2营业收入221.1.3营业成本221. 1.4利润231.1.5投资回收期231.2 温泉别墅241.2. 1投资总额241.3. 2营业收入241.4. 3营业成本251.5. 4利润251.6. 5投资回收期261.3 生态农庄261.3. 1投资总额261.3.2营业收入261.3.3营业成本261.3.4利润271.3.5投资回收期271.4室外娱乐场271.4. 1投资总额271.5. 2营业收入271.6. 3营业成本281.7. 4利润281.8. 5投资回收期291. 5温泉度假酒店及滑雪度假酒店291.5. 1投资总额29

3、1.6. 2营业收入291.7. 3营业成本301.8. 4利润301.5.5投资回收期311.9. 内温泉、高尔夫球场、山地马场及其他建筑312、度假村整体利润总额及投资回收期312. 1利润总额312. 2投资总额322.3静态投资回收期321、项目的优势与风险321.l项目的优势321.2项目的风险322、投资建议33一 .项目概述南沟温泉度假村规划区域位于前黄路以西，侨山墓园以南，西至翔龙山庄，总占地面积136万平方米（2040亩）。该规划以大连森林公园规划为依据，从旅顺中路进入前环路华侨农场南沟区域。为了避开侨山墓园对整个区域的影响，规划建大型广场进入，分两条主干路形成区域内部回路。

4、该规划主要以旅游休闲为主，分为三个区，即：休闲活动区（度假活动中心，林海滑雪场，体育休闲活动山庄）、旅游度假区（艺术会馆、温泉度假村、养生茶道山庄）、生态游览区（养生谷度假山庄、翔龙山庄）。其中林海滑雪场（占地777亩）和翔龙山庄（占地37.1亩）为已营业项目，其他为待建项目。二 .资源优势分析1 .外部优势南沟温泉度假村规划区域附近没有其他休闲度假场所，能够有效的聚揽客源。大连市现有的温泉度假村均已兴建多年，从现代化程度、建筑美观以及配套设施上来看，南沟温泉度假村均有较大优势。2 .内部优势南沟温泉度假村与大连市其他温泉度假村相比，内在的优势更加明显。首先，大连市属于北方城市，冬季温度较低，

5、属温泉度假淡季，但是南沟温泉度假村建有林海滑雪场，能很好的招揽客源，做到淡季不淡，另外也可以兴建室内温泉池，在滑雪运动后，享受室内温泉，将成为冬季一大看点；其次，南沟温泉度假村不是单纯的温泉疗养、旅游度假，还包括高尔夫球场、山地马场、植物观赏园等设施，属于综合型休闲度假场所；最后，南沟温泉度假村规划区域内建有翔龙山庄以及养生谷度假山庄，与其他温泉度假村单纯的周末游相比，南沟温泉度假村的经营模式、客源更加多元化。三.规划与经营项目建议1 .战略规划目前，大连市内已开发的温泉度假村的战略定位多以“健康、休闲”为宣传主旨，单纯突出温泉的医疗效果及度假村的基本功能而已，定位内涵过于狭隘。另外，由于战略

6、定位的雷同，游客无法区分出若干温泉度假村的区别，从而导致市场竞争激烈，顾客忠诚度低，温泉度假村的盈利水平低。随着新的温泉度假村的不断开发,原有的温泉度假村面临着设备老化，服务项目缺乏创新等问题，经营上陷入尴尬的局面。因此，为了把握旅游者的消费趋势，延长温泉度假村的产品生命，增大盈利空间，提高利润水平，南沟度假村的战略规划除了要充分挖掘温泉的独特的健康、医疗文化外，还应拓宽思路，充分利用度假村内的自然山林资源，结合温泉这种独特的自然地底资源，在食、住、行、游、购、娱各个方面突出其完全生态、自然、环保的特点，为旅客提供健康、休闲、丰富的“自然假期工2 .主要经营项目建议这里所说的经营项目，是指除林

7、海滑雪场（包括其配套经营项目）和翔龙山庄外，其他的经营项目。项目设施要求温泉会所是温泉度假村的标志工程，由温泉浴城、康体理疗中心、商务会议中心和风味餐厅四部分组成。温泉浴城和康复理疗中心要求具有浓厚的温泉文化氛围，注重温泉与中医、文化和娱乐的结合，借助温泉别墅的住宿条件优势，把康复理疗中心朝温泉疗养院方向建设；商务会议中心要求会议设备齐全，要能满足不同类别的商务会议客人的需求；风味餐厅要布置独特，体现农家氛围。温泉别墅以住宿客人为服务对象，按照四星级旅游涉外酒店的标准配套服务设施，各座别墅要突出建筑外观、内部装修风格的独特性和多样化，体现各国、各民族的特色。生态农庄（植物园）是温泉度假村的特色

8、工程，要突出农庄的生态环境、环保潮流和娱乐功能，产品以当地的特产为主（苹果、樱桃等）。室外娱乐场是温泉度假村的娱乐设施之一，根据温泉度假村内的室外地形来开发多种室外活动项目，建造多种室外活动设施，要注重各种设施的安全性。温泉度假酒店是温泉度假村的主要住宿及会议场所。按照三星级旅游涉外酒店的标准配套服务设施。室内温泉是温泉度假村冬季使用的建筑。以能承接旺季30%客流量为宜。可有效缓解淡旺季的客流量差异。2.1.温泉会所温泉会所是温泉度假村的标志工程，主要服务项目由温泉浴城、康体理疗中心、商务会议中心和风味餐厅四部分组O2.1.1.温泉浴城温泉浴城是温泉会所的基础设施，包括经典浴池和特色浴池两类。

9、经典浴池除了要保持普通温泉浴池的一般功能外,更要突破传统的温泉洗浴观念，突出“男女分浴”的健康洗浴观念，在传统洗浴设施功能的前提下增加和引进先进的洗浴服务设施和服务项目，提高服务档次和设施水平。设置水幕电影等水上娱乐设施，开发一些适合青少年旅客参加或家庭旅客共同参加的水上活动和岸边活动。而特色浴池，则要成为温泉浴城的精华所在。该服务区要注重突出温泉文化，重点吸纳东、西方的温泉泡汤文化，集众家之长，集健身、休闲、文化享受于一体的精品服务项目，一改传统的温泉单纯“洗澡”和“治病”观念。要设计建造各式各样的温泉汤池，与温泉别墅交相辉映，形成不同的风格，例如卡通风格，田园风格、欧式风格，重点突出回归自

10、然的形式。各个汤池有的取山野意味，有的取园林意识，有的处于花丛环抱，有的处于巨树浓荫，有的为山环绕与水洞相连。各个汤池有大有小，大者可容纳几十人，小的鸳鸯汤池仅供二人，但主要是可供三五人或十人以下同时使用的“家庭池”、“友情池:可考虑设置气泡浴、差别浴、药浴、花草浴、酒浴、香熏浴、泥砂浴、情调浴、阳光浴等特色项目，在强调各种项目的特殊疗效的同时突出享受、与大自然融为一体的氛围。2.1.2.康体理疗中心康体理疗中心是温泉会所的主要配套服务设施。温泉的水温高，含有多种对身体有益的矿物质。要在充分发挥温泉这种固有功效的基础上，针对治病和健身的需要，聘请专职医师指导，配合纯中草药及中医针灸、按摩、推拿

11、、刮疹等治疗形式及其他康体设施达到“有病治病，无病健身”的目的，使之成为市内乃至省内有名的温泉康体理疗之地。除此以外，还可以增设温泉桑拿、温泉美容美发等项目，从而丰富康体理疗中心的服务项目，让旅客有更多的选择。2.1.3.商务会议中心商务会议中心是满足商务客户会议需求的设施。要有能容纳200人的多功能厅。多功能厅除了要配备电脑、互联网、投影仪、宽屏幕、高级音响等各种先进的会议设施外，还应配齐其他设备，以供客户举办宴会和歌舞晚会。为了提高场地的综合利用率，大的多功能厅应采用可间隔式的装修，以便服务人员按照客户的需求把大厅间隔成几个大小不一的小厅。除了多功能厅外，还要有若干能容纳10-50人，装修

12、豪华、功能齐全的中小型会议室，以满足客户高档次的需求。温泉会所内要设立一个商务中心，提供打字、复印、传真、上网等服务，以及移动电话和笔记本电脑的出租、维修、会议过程中的记录、录音等高级文秘服务。2.1.4.风味餐厅风味餐厅内的装修不能太豪华，要与整个度假村的生态、环保风格一致，采用木、竹、藤等天然材料，在整体布局、菜单设计、员工服装等方面都突出一种在城市里无法享受到的农家氛围。依托度假村内的生态农庄，出品的原材料要以生态农庄内种植的无公害瓜果、蔬菜及其按照传统农家方法养殖的无公害的家禽、塘鱼为主。制作要标榜正宗的农家菜做法来吸引客人。同时也为客人加工从生态农庄里采摘的瓜果蔬菜，让客人充分享受“

13、娱乐劳动的成果2.2.温泉别墅温泉别墅是温泉度假村住宿设施之一。考虑到温泉度假村的整体规模，建议兴建60栋以上别墅。温泉别墅按照四星级旅游涉外宾馆的标准配套服务设施，温泉接入每一间客房。别墅的建筑风格不能千篇一律，要注重吸取各国、各民族的建筑特色，形成不同风格的建筑群落，使温泉别墅与临近温泉池形成统一特色，成为度假村内的别样风景。例如60栋别墅分为三个群落，欧式风格别墅群二十栋，临近的温泉池可为咖啡温泉池、酒温泉池等；复古风格别墅群二十栋，临近的温泉池可为贵妃池、华清池等；童话风格别墅群二十栋，临近温泉池可为泡泡池、小鱼温泉池等。其中小型别墅（五个标准间）占别墅群总量的30%左右，中型别墅（五

14、个标准间+两个豪华套房）占别墅群总量55%左右，大型别墅（八个标准间+三个豪华套房）占别墅群总量的15%左右。为了突出度假村内优美的自然风光，并预留空地以供以后的发展使用，别墅周围要铺设大面积的草地或灌木树林，使别墅的建筑面积与绿地面积达到1：5的比例。由于温泉别瞿采用开放式的建筑布局，配有大面积的山坡、草地等公共区域，住宿、活动场所较为分散，为了确保客人的生命和财产安全，温泉度假村在加派保安人手、提高保卫技能的同时还应该要配置先进的闭路电视监控系统、消防控制系统、紧急报警系统、自动灭火系统和广播系统等安全保卫设施。除了要在室内配置这些设施以外，在户外也需要配置较多的安全保卫设施。除此之外，还

15、需要配备一些轻便、多用途的代步工具，如电瓶车等，以便事故发生时可以集合保卫力量及时到达现场，从而提高安全保卫工作的时效性。在温泉别墅的开发过程中，也可以借用目前国际流行的分时度假概念来开发：将别墅客房分割为单间产权出售给投资者，投资者一般每年获得一定时间的免费入住权，其他时间委托温泉度假村统一出租经营，在年终获得客房利润的一定比例收取投资回报。2.3.生态农庄生态农庄是温泉度假村内的特色工程，依托度假村周围的自然山坡，根据土地情况种植一些瓜果和蔬菜。生态农庄要严格按照无公害标准来种植瓜果、蔬菜，所种植的瓜果和蔬菜品种丰富，并能错开季节，让旅客能在不同的季节品尝不同品种的瓜果蔬菜。并可开设养殖场，按照传统农家方法饲养无公害的家禽和塘鱼。生态农庄内应注重生态环境的优化，使得生态农庄成为温泉度假村内的另一观光景点。还应设置一些娱乐活动，调动旅客的积极性，使旅客感觉与自然之间更亲近。例如，在瓜果、蔬菜的成熟季节让旅客亲自采摘，即时品尝；让旅客认购树木的所有权或某一段时期的采摘权；开展农庄知识小竞赛等等。整个农庄要突出一种生态、环保、娱乐综合化的氛围。2.4.室外娱乐场室