商业广场全套物业运作方案.docx

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1、工程部工具分配、领用及保管方案一、电气班日常常用工具每人一套；领用人各自保管，其中：1、电工日常常用工具包括：中号一字启1把、中号十字启1把、小号一字启1把、小号十字启1把、试电笔1把、工具刀1把、电工工具夹1只。共7件。共3套，由领用人使用和负责保管。2、电梯工日常常用工具包括：中号一字启1把、中号十字启1把、小号一字启1把、小号十字启1把、试电笔1把、工具刀1把、6活络扳手1把、8活络扳手1把、IO活络扳手1把、12活络扳手1把、钢卷尺1把、1.5P手锤1把、2.5P手锤1把、小方锤1把、羊毛刷1把、2羊毛刷1把、剪刀1把、平口塞子1把、尖头塞子1把、工具背包1个。共20件。共1套，由电梯

2、工使用和负责保管。3、其余工具为电气班公用工具，由领班负责保管。当班人员如需使用分别借出，用完后负责归还。二、空调工具（厂家随机配备的专用工具）由空调工负责领用和保管。三、水暖工具全部由水暖工负责使用保管。四、机修工具全部由机修工负责保管。五、通用工具由综合班领班负责保管，各班组如需要，均可借用。六、工具保管责任人负贡所保管工具的保养、维修和每月一次清点盘存；凡非正常损坏或使用保管不当造成的工具缺失和损毁，均由直接责任人负责照价赔偿。责任界定不清的由保管责任人负责赔偿。七、上下两班共同使用或保管的工具在交接班时需进行清点核实，并将情况记录在交接班记录上。八、离职或调岗人员需归还所有使用或保管的

3、工具，否则不予办理手续。相关链接：工程部工具采购清单1-电气工具类工程部工具采购清单2-空调水暧工具类工程部工具采购清单3-机修工具类工程部工具采购清单4-通用工具类工程部人员结构方案一、岗位结构工程部管理范围内的设备系统类别繁多、专业性强，对人员的技术素质要求较高。通常情况下需要采用“岗位细化”的结构模式：按设备类别分班组、根据运转要求设置岗位及人员编制：一个设备系统一个班组、一个班组多个班次。这样的结构能够达到分工明确、并较有技术保证。但同时有需要人力较多、效率较低等弊端。因此，在实际中，多数酒店及物业管理工程部采用了“万能工”的模式：即名技工同时负责某个区域的多个系统类别的设备的运行维护

4、。这种模式是假日酒店管理集团首先应用于酒店工程管理的，可以极大地提高人力利用率、降低工程部的人力成本、提高运作效率。但是这种模式要求所聘用的技工具备多方面的专业技术能力，能够胜任多个不同的专业类别的设备的运行维修。考虑到高素质人员的招聘难度及公司实际的设备规模，综合以上两种模式的优劣，工程部的结构采用如下方案：1、在公司开业伊始的一段时间内，所招聘的技工不可能对公司整体环境和设备状况很熟悉，这段时间任务也会比较多，容易发生一些适应性的问题，基于这些原因，工程部的整体结构大致按设备的专业类别划分为“配电及电气维修、电梯、空调、水暖、机修、锅炉”六个岗位。2、以上六个岗位中，相互间技术障碍较小的“

5、配电及电气维修、电梯、空调”三个岗位合并为电气班,其余岗位合并为综合班。3、在班组内实行“万能工”模式：各岗位责任范围的任务并不固定人员，而由该岗位所属班组的当班人员共同负责完成。但考虑到设备专业性，在开业初期的一段时间会指定一个技工负责一个专业对口的岗位。4、每个班各设一名领班。5、工程部组织结构图二、人员编制按以上结构，根据相应班次的运行要求，工程部的人员编制如下表：工程部编制共11人主管1人电气班5人1、责任范围：配电及电气维修、电梯运行维修、空调运行维修。2、人员分配：白班2人（含领班）、早班1人、中班1人、夜班1人综合班5人1、责任范围：水暖管道、洁具、五金构件及机械维修、锅炉运行维

6、修2、人员分配：白班2人（含领班）、早班1人中班2人、夜班1人三、班次安排按以上结构及人员编制，工程部正常班次如下表：1、电气班排班表星期一星期二星期三星期四星期五星期六星期日Cll领班白班白班白班白班白班白班例休02技工A白班白班白班轮休早班早班早班03技工B早班早班早班早班轮休中班中班04技工C中班中班中班中班中班轮休夜班05技工D夜班夜班夜班夜班夜班夜班轮休说明：1、除Ol领班外，其余人员实行轮班制：按以上排序02。3-0405。2循环轮换.每人每周有一天休息。2、【当班时段】白班：按公司行政白班时段、早班：08:0015:00中班：15:0023:00、夜班：23:00-08:002、

7、综合班排班表星期一星期二星期三星期四星期五星期六星期日ClI领班白班白班白班白班白班例休白班。2技工A早班早班早班早班轮休中班中班。3技工B中班中班中班中班中班轮休夜班04技工C夜班夜班夜班夜班夜班夜班轮休。5锅炉工白班白班白班白班白班白班轮休说明：1.除Ol领班和05锅炉工外，其余人员实行轮班制：按以上排序02-03-04-02循环轮换。每人每周有一天休息日。2、【当班时段】白班：按公司行政白班时段、早班：08:0015:00中班：15:00-23:00.夜班：23:00-08:00四、工作时间及休息按以上班次的当班时段计算，每周工作时间为8hX6T=48小时（包含当班时段内的就餐等时间）。

8、每周可有一天休息，国家法定节假Fl休息按公司统一规定。五、人力成本（工资）预算1、本地同类工资水平参考级别月工资水平备注试用期及初级工350-450元试用期1-3个月中级技工550-650元不含福利、奖金及花红领班及高级技工600-800元不含福利、奖金及花红2、建议工资标准级别月工资水平备注试用期及初级工450元试用期3个月中级技工600元不含福利、奖金及花红领班及高级技工700元不含福利、奖金及花红3、工程部人力（工资）成本预算按以上的建议工资水平，正常情况下工程部人力成本（主要为工资成本）为：（1）、每月：领班2人X700=1400元，其他8人X6OO=48OO元，合计1400+4800

9、=6200元。（2）、每年（按13个月计）：6200X13=80,600.00元（3）、平均支出：月均6716.66元：日均220.82元。【注】以上计算不含福利支出、奖金、保险及其他意外支出。六、人员聘用方案专业特长人数相关要求高低压配电2人3年以上经验、持操作证、能熟练维修各种电气设备强弱电维修3人3年以上经验、持操作证、熟悉各种强弱电气线路及设备电梯维修1人熟悉高层楼宇电梯原理和维修、一年以上经验、持特业资格证中央空调1人熟悉各种冷源设备和风机盘管系统原理、有电气或管道基础水暖管道、机修2人有熟练的给排水管道、水暖洁具、五金机械设备维修技能锅炉1人持司炉证、多年经验、熟悉水处理并有电气或

10、管道基础【说明】1、以上共10人。2、领班2人从以上人选中择优提拔。3、有酒店工作经验优先。七、人员到位计划1、开业前15-12天内：（1）通知电梯、空调、锅炉等专业性强的特种设备拟聘人员面试。（2）确定各岗位拟聘用人员名单。2、开业前1210天内：（1）电梯、锅炉、空调主要设备岗位人员进场接受厂家或施工方技术培训。（2）联系其他拟聘用人员，确定补充招聘计划。3、开业前10-6天：（1）通知电气、机修、管道等拟聘人员面试，确定所有录用人员名单。（2）组织所有人员进行星级服务公共科目知识、工程部运作规范、公司规章等内容的岗前培训I。（3）安排主要人员上岗参加设备综合调试及一些不提供安装的设备（洗

11、涤设备等）的安装。4、开业前6-3天内：所有人员按要求全部到位，开始供电、供水、电梯、锅炉等的试运转。5、详见开业前后工程部工作进度计划并以最终修订方案为准。八、减员增效预案1、结构更新开业后公司走上正常经营轨道，各项工作会形成一定规律而易于掌握。经过一段时间的磨合，各岗位人员对所负责的工作和整体运作模式都较熟悉的情况下，采用逐步过渡的方法进行结构重组，在工程部内实行单一的全“万能工”模式：合并两个独立的班组为一个整体、轮班运行，不再按岗位定岗定人。具体结构如下：工程部共7人，按以下班次运行：白班4人负责水、电、空调、电梯、锅炉运行及设备保养维修。1、设领班一人。2、其他人实行轮班制。3、具体

12、班次根据情况安排，并适时调整。中班2人负责设备运行及紧急故障的处理。夜班1人负责运行值班和紧急故障处理。2、人员精简按以上结构，工程部人员在原有基础上精简1/3,将采取优胜劣汰方式进行。其中也有人员的正常流动和流失。3、薪资增长实现以上结构后，人员减少，工资成本也同比减少。另一方面，由于人员精简，余留人员豳承担的工作任务也大大增加。将减员而减少支出的工资额的一部分为余留人员加薪，使技工平均工资水平能够高于本地同类水准。这将能够稳定人心、鼓舞士气，更可以提高公司形象，吸引更多优秀人才加入，使公司更具活力。工程部工程部运作计划工程部为公司的经营提供能源供应、设施维修和工程协作等保障功能：直接管理和

13、运行供水、供电、供汽及空调等供能设备；负责物业设施的维护、保养和检修；协助完成公司各种经营活动中需工程部提供支持的任务如：布置会场、制作宣传道具等根据工程部的任务范围，参照星级服务标准，计划从以下几个方面做好工程部的运作：一、建立完备的运作管理规范根据公司物业规模，参照星级酒店工程管理标准，拟出一套包括各种日常运作管理程序、岗位职贡、规章制度、设备操作规程、检修程序等内容的规范文件。这是工程部运作的依据，以此实程序化、制度化的管理。链接：凯比特投资广场有限公司工程部运作管理规范二、建立精干、高效的工程服务队伍根据工程部责任范围广、设备系统类别多、专业性强、技术要求高的特点，计划按以下步骤逐步建

14、立一支适应工程部运作要求的高素质技工队伍。1、按公司整体运作管理方案制定工程部的运作模式和人员结构方案、相应聘用要求。够接：工程部人员结构表2、按各岗位专业要求招聘考核、择优选取所需人员。3、聘用人员上岗前进行公司规定、工程部运作规范、星级服务意识及团队精神等方面的培训，强化对公司文化的认同感和综合素质，以适应新的工作环境。4、各岗位人员到岗后，根据实际的岗位职责范围，分别进行操作技术规程和职责制度的培训，使其尽快进入工作角色。5、制定一套考核制度，对工程人员的业务技能和敬业情况进行考核，努力营造务实求进的工作氛围，调动每个人的积极性。6、充分重视所有人的个人能力，尊重工程部每个人的建议；强调

15、团队精神；让每个人都能充分发挥自己的专长、积极贡献自己的力量的同时，还能相互团结协作：形成一支技术过硬、作风优良、团结稳定的工程技工队伍，集中力量高效完成各项工作任务。三、做好物业设备的运行和维修管理【一】设备运行管理是工程部的主要任务，计划采取以下措施努力提高管理水准：1、收集齐全的物业设施设备的技术资料，建立系统的设备档案。2、按设备的技术要求制定详实细致的操作和检修程序。3、制定预防性维修计划，按计划的时间、项目内容对设备进行保养和检修。4、与使用和保管设备的部门或责任人签定设备使用维护责任书，强化设备的正当操作和及时有效的维护保养责任。5、建立完备的设备安装、调试、运行、维护、枪修、改造、更新、报废记录，使设备管理更规范。6、在设备运行和维修成本上进行内部考核控制，避免和减少不必要的浪费。【二】建立完备可行的维修系统是设备设施维护检修的保障基础，计划按以下模式对所有物业设施设备进行充分有效的维护保养和检修：1、维修功能所有设备设施维护、保养和检修以四个功能块来完成：【1】预防性维修：所有设备设施均制订维护保养和检修计划，按既定时间、项目和流程实