040830商业银行房地产贷款风险管理指引.docx

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1、英文译本NoticeOfChinaBankingReqUIatorVCOmmiSSiOnOnPrimingandDiStribUtinqthe“GuidelinesforRiSkManaaernentRealEState1.OanSOfCOmrnerCialBanks”【法规标题】中国银行业监视管理委员会关于印发？商业银行房地产贷款风险管理指引？的通知类别金融/信贷与利率【发文字号】银监发200457号【批准日期】发布部11国务院各机构/各委/中国银行业监视管理委员会【发布日期】【实施日期】【时效性】现行有效【效力级别】部门标准性文件【唯一标记】55134【全文】中国银行业监视管理委员会关于印

2、发？商业银行房地产贷款风险管理指引？的通知（银监发200457号2004年8月30日）（相关资料:部门规章3篇地方法规3篇）各银监局，各政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行：现将？商业银行房地产贷款风险管理指引？印发给你们，请遵照执行。请各银监局将本通知转发至辖内各城市商业银行、城市信用社，农村商业银行、农村合作银行、农村信用社县级联社，外资银行。附件：商业银行房地产贷款风险管理指引第一章总那么第一条为提高商业银行房地产贷款的风险管理实力，依据有关银行监管法律法规和银行审慎监管要求，制定本指引。其次条本指引所称房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款。主要包括土地贮存贷款

3、、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。本指引所称土地贮存贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。土地贮存贷款的借款人仅限于负责土地一级开发的机构。房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建立向市场销售、出租等用途的房地产工程的贷款。个人住房贷款是指向借款人发放的用于购置、建立和大修理各类型住房的贷款。商业用房贷款是指向借款人发放的用于购置、建立和大修理以商业为用途的各类型房产的贷款。其次章风险限制第三条商业银行应建立房地产贷款的风险政策及其不同类型贷款的操作审核标准，明确不同类型贷款的审批标准、操作程序、风险限制、贷后管理以及中介机构的选择等内容。商业银行办理

4、房地产业务，要对房地产贷款市场风险、法律风险、操作风险等予以关注，建立相应的风险管理及内限制度。第四条商业银行应建立相应的监控流程，确保工作人员遵守上述风险政策及不同类型贷款的操作审核标准。第五条商业银行应依据房地产贷款的专业化分工，依据申请的受理、审核、审批、贷后管理等环节分别制定各自的职业道德标准和行为标准，明确相应的权责和考核标准。第六条商业银行应对内部职能部门和分支机构房地产贷款进展年度专项稽核，并形成稽核报告。稽核报告应包括以下内容：（一）内部职能部门和分支机构上年度发放贷款的整体状况；（二）稽核中发觉的主要问题及处理看法；（三）内部职能部门和分支机构对上次稽核报告中所提建议的整改状

5、况。第七条商业银行对于介入房地产贷款的中介机构的选择，应着重于其企业资质、业内声誉和业务操作程序等方面的考核，择优选用，并签订责任条款，对于因中介机构的缘由造成的银行业务损失应有明确的赔偿措施。第八条商业银行应建立房地产行业风险预警和评估体系，对房地产行业市场风险予以关注。第九条商业银行应建立完善的房地产贷款统计分析平台，对所发放贷款的状况进展具体记录，并刚好对相关信息进展整理分析，保证贷款信息的精确性、真实性、完整性，以有效监控整体贷款状况。第十条商业银行应逐笔登记房地产贷款具体状况，以确保该信息可以精确录入银行监管部门及其他相关部门的统计或信贷登记询问系统，以利于各商业银行之间、商业银行与

6、社会征信机构之间的信息沟通,使各行充分了解借款人的整体状况。第三章土地贮存贷款的风险管理第十一条商业银行对资本金没有到位或资本金严峻缺乏、经营管理不标准的借款人不得发放土地贮存贷款。第十二条商业银行发放土地贮存贷款时，应对土地的整体状况调查分析，包括该土地的性质、权属关系、测绘状况、土地契约限制、在城市整体综合规划中的用途与预料开发方案是否相符等。第十三条商业银行应亲密关注政府有关部门及相关机构对土地经济环境、土地市场发育状况、土地的将来用途及有关规划、方案等方面的政策和探讨，实时驾驭土地价值状况，防止由于土地价值虚增或其他状况而导致的贷款风险。第十四条商业银行应对发放的土地贮存贷款设立土地贮

7、存机构资金专户，加强对土地经营收益的监控。第四章房地产开发贷款的风险管理第十五条商业银行对未取得国有土地运用证、建立用地规划许可证、建立工程规划许可证、建筑工程施工许可证的工程不得发放任何形式的贷款。第十六条商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发工程资本金比例不低于35%。第十七条商业银行在办理房地产开发贷款时，应建立严格的贷款工程审批机制，对该贷款工程进展尽职调查，以确保该工程符合国家房地产开展总体方向，有效满意当地城市规划和房地产市场的需求，确认该工程的合法性、合规性、可行性。第十八条商业银行应对申请贷款的房地产开发企业进展深化调查包括企业的性质、股东构成、资质信用等级等根本背景

8、，近三年的经营管理和财务状况，以往的开发经验和开发工程状况，与关联企业的业务往来等。对资质较差或以往开发经验较差的房地产开发企业，贷款应审慎发放；对经营管理存在问题、不具备相应资金实力或有不良经营记录的，贷款发放应严格限制。对于依据工程而成立的房地产开发工程公司，应依据其自身特点对其业务范围、经营管理和财务状况，以及股东及关联公司的上述状况以及彼此间的法律关系等进展深化调查审核。第十九条商业银行应严格落实房地产开发企业贷款的担保，确保担保真实、合法、有效。其次十条商业银行应建立完备的贷款发放、运用监控机制和风险防范机制。在房地产开发企业的自有资金得到落实后，可依据工程的进度和进展状况，分期发放

9、贷款，并对其资金运用状况进展监控，防止贷款挪作他用。同时，主动实行措施应对工程开发过程中出现的工程自身的改变、房地产开发企业的改变、建筑施工企业的改变等，刚好发觉并制止违规运用贷款状况。其次十一条商业银行应严密监控建筑施工企业流淌资金贷款运用状况，防止用流淌资金贷款为房地产开发工程垫资。其次十二条商业银行应对有逾期未还款或有欠息现象的房地产开发企业销售款进展监控，在收网贷款本息之前，防止将销售款挪作他用。其次十三条商业银行应亲密关注房地产开发企业的开发状况，确保对购置主体构造已封顶住房的个人发放个人住房贷款后，该房屋能够在合理期限内正式交付运用。其次十四条商业银行应亲密关注建筑工程款优于抵押权

10、受偿等潜在的法律风险。其次十五条商业银行应亲密关注国家政策及市场的改变对房地产开发工程的影响，利用市场风险预警预报机制、区域市场分类的指标体系，建立针对市场风险程度和风险类型的阶段监测方案，并主动实行措施化解因此产生的各种风险。第五章个人住房贷款的风险管理其次十六条商业银行应严格遵照相关个人住房贷款政策规定，不得违反有关贷款年限和贷款与房产价值比率等方面的规定。其次十七条商业银行制定的个人住房贷款申请文件应包括借款人根本状况、借款人收支状况、借款人资产表、借款人现住房状况、借款人购房贷款资料、担保方式、借款人声明等要素（其中具体工程内容参见附件1）。其次十八条商业银行应确保贷款经办人员向借款人

11、说明其所供应的个人信息（包括借款人所提交的全部文件资料和个人资产负债状况）将经过贷款审核人员的调查确认，并要求借款人据此签署书面声明。其次十九条商业银行应将经贷款审核人员确认后的全部相关信息以风险评估报告的形式记录存档。上述相关信息包括个人信息的确认、银行对申请人归还实力、归还意愿的风险审核及对抵押品的评估状况（具体内容参见附件2）。第三十条商业银行的贷款经办人员对借款人的借款申请初审同意后，应由贷款审核人员对借款人提交文件资料的完整性、真实性、精确性及合法性进展复审。第三十一条商业银行应通过借款人的年龄、学历、工作年限、职业、在职年限等信息推断借款人目前收入的合理性及将来行业开展对收入水平的

12、影响；应通过借款人的收入水平、财务状况和负债状况推断其贷款偿付实力；应通过了解借款人目前居住状况及此次购房的首付支出推断其对于所购房产的目的及拥有意愿等因素，并据此对贷款申请做整体分析。第三十二条商业银行应对每一笔贷款申请做内部的信息调查，包括了解借款人在本行的贷款记录及存款状况。第三十三条商业银行应通过对包括借款人的聘用单位、税务部门、工商管理部门以及征信机构等独立的第三方进展调查，审核贷款申请的真实性及借款人的信用状况，以了解其本人及家庭的资产、负债状况、信用记录等。商业银行对自雇人士（即自行成立法人机构或其他经济组织，或在上述机构内持有超过10%股份，或其个人收入的主要来源为上述机构的经

13、营收入者）申请个人住房贷款进展审核时，不能仅凭个人开具的收入证明来推断其还款实力，应通过要求其供应有关资产证明、银行对帐单、财务报表、税单证明和实地调查等方式，了解其经营状况和真实财务状况，全面分析其还款实力。第三十四条对以个人身份申请的商业用房贷款，如借款人是自雇人士或公司的股东、董事，商业银行应要求借款人供应公司财务报表，业务资料并进展审核。第三十五条商业银行应依据各地市.场状况的不同制定合理的贷款成数上限，但全部住房贷款的贷款成数不超过80%。第三十六条商业银行应着重考核借款人还款实力。应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比限制在50%以下（含50%）,月全部债务支出与收入比限制在55%

14、以下（含55%）。房产支出与收入比的计算公式为：（本次贷款的月还款额+月物业管理费/月均收入全部债务与收入比的计算公式为：（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月均偿付额）/月均收入上述计算公式中提到的收入应当是指申请人自身的可支配收入，即单一申请为申请人本人可支配收入，共同申请为主申请人和共同申请人的可支配收入。但对于单一申请的贷款，如商业银行考虑将申请人配偶的收入计算在内，那么应当先予以调查核实，同时对于已将配偶收入计算在内的贷款也应相应的把配偶的债务一并计入。第三十七条商业银行应通过调查非国内长期居住借款人在国外的工作和收入背景，了解其在华购房的目的，并在对各项信息调查核实的根底上

15、评估借款人的归还实力和归还意愿0第三十八条商业银行应区分推断抵押物状况。抵押物价值的确定以该房产在该次买卖交易中的成交价或评估价的较低者为准。商业银行在发放个人住房贷款前应对新建房进展整体性评估，可依据各行实际状况选择内部评估，但要由具有房地产估价师执业资格的专业人士出具看法书，或托付独立的具有房地产价格评估资质的评估机构进展评估；对于精装修楼盘以及售价明显高出周边地区售价的楼盘的评估要重点关注。对再交易房，应对每个用作贷款抵押的房屋进展独立评估。第三十九条商业银行在对贷款申请做出最终审批前，贷款经办人员须至少干脆与借款人面谈一次，从而根本了解借款人的根本状况及其贷款用途。对于借款人递交的贷款

16、申请表和贷款合同需有贷款经办人员的见证签署。商业银行应向房地产管理部门查询拟抵押房屋的权属状况，确定发放抵押贷款的，应在贷款合同签署后刚好到房地产管理部门办理房地产抵押登记。第四十条商业银行对未完全依据前述要求发放的贷款，应有特地的处理方法，除将发放缘由和理由记录存档外，还应亲密关注及监控该笔贷款的还款记录。第四十一条商业银行应建立逾期贷款的催收系统和催收程序。应将本行内相关的个人信用资料包括逾期客户名单等实行行内共享。第六章风险监管措施第四十二条银监会及其派出机构定期对商业银行房地产贷款发放规模、资产质量、偿付状况及催收状况、风险管理和内部贷款审核限制进展综合评价，并确定监管重点。第四十三条银监会及其派出机构依据非现场监管状况，每年至少