【《我国居住权制度探析》10000字（论文）】.docx

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1、我国居住权制度研究目录引言一、念1(一)居住权的含义1(二)居住权的特征2二、居住权制度的起源及其发展2(一)居住权制度的起源2(二)居住权制度的发展3(三)小结3三、蹄权制度的价值3(一)居住权制度的现实意义3(二)居住权制度的立法意义5一、居住权制度立法现状及存在的问题5(一)民法典第三百六十六条至第三百七十一条的内涵5(二)居住权制度存在的问题7二、国外蹄权制度经验8(一)国外研究现状8(二)我国未移植居住权的历史原因分析io三、对于民法典中居住权制度完善的建议10(一)增加法定居住权10(二)建立多元化的居住权制度H()明确居住权与抵押权的权利顺位12(四)明确居住权的灭失方式12引言

2、“我国对于居住权的立法规定可以追溯至物权法草案第四次审议稿第十五章，但是在后续的审议过程中该规定被删除“。如今居住权制度再次被写进民法典，居住权也再次进入大众视野。居住权在如今社会中已具有现实存在的巨大必要性，对于居住权法律制度的研究及立法在目前是利大于弊的，但是因为我国居住权法律制度研究立法还属于一个起步阶段，故相关制度并不完善，本文的研究目的是对于现有的居住权制度进行分析解读并在现有基础上提出改进建议。一、居住权的概念(一)居住权的含义罗马法认为居住权是指非权利人即非所有权人可以居住使用他人房屋的权”参见新物权法草案删除有关“居住权的规定-法治聚焦-行业互联网资源库利。在民法典出台之前，在

3、21世纪初，中国政法大学的江平教授提出为保护社会弱势群体，居住权保护应当将其列入我国物权法。在新实施的民法典中，对居住权作出了具体明确的规定。从民法典第366条可以看出居住权是一种为了居住而占有使用的用益物权，权利人可以依据合同或遗嘱设立居住权曳(二)居住权的特征1 .居住权具有排他性居住权属于物权,所以同一般物权一样,居住权人对房屋拥有绝对的控制权,可以排除他人干扰，可以自由进行占有、使用居屋。2 .居住权是有限制的物权居住权人所享有的权利是附条件权利，居住权是定限物权的一种。居住权的主体多为自然人，基于自然人生命有限性，居住权亦有相应限制。除此之外，通过合同等设立的居住权也是有时间期限的。

4、3 .居住权的主体不局限于自然人居住权创立目的是为了保障人权，以此目的为出发点设立的居住权仅供自然人享有，法人或非法人组织无法享有。但随着社会环境变化、居住权制度日趋完善等，居住权制度逐渐发展到具有投资属性，由此，法人或非法人组织也可以开始享有居住权。二、居住权制度的起源及其发展(一)居住权制度的起源居住权源于罗马法外在古罗马时期，家长权人可以决定家族每个人的婚姻嫁娶等，在财产方面，家长权人所有家族的一切财富。伴随罗马经济发展、文明进步，罗马法开始削弱家族体制下的绝对特权，由此，传统的婚姻制度衍生出一种新的婚姻形式一一无夫权婚姻。已婚妇女不再处于丈夫的夫权控制，亦不能享受丈夫家族的庇护，在丈夫

5、去世后不能获得去世丈夫的遗产，丧偶的妇女将面临生活困难。同时期，罗马被解放的奴隶由于没有财产，生活也面临各种困难。为此罗马法规定丈夫或家长可以为妻子或奴隶设立房屋的居住权，以保障基本的生,参见民法典第366条：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的褥要。参见周柑：罗马法原论，商务印书馆2004年版。活条件。（二）居住权制度的发展多国先后参考了罗马法的居住权立法体系。法国主要以十二个条文来详细规定居住权。德国法律中保障性居住权规定，房屋所有人可以自己使用房屋或者设立居住权，居住权人可以与其家庭成员等共同享有该权益。长期性居住权人对于房屋可以转让或继承甚至

6、出租。意大利民法典规定了居住权的一般条款；对于居住权的相关规定不明确问题的解决，第1026条补充可以引用用益权的有关条文支瑞士民法典严格限制居住权于传统家庭领域，该法规定，居住权是一种针对居屋整体或者部分及其附属部分享有的权利之（三）小结罗马法建立的居住权制度有利于保障弱势群体基本人身权利。居住权使居屋所有权和使用权分割，房屋的使用价值得到了充分的发挥。因此，许多国家或地区建立了基于罗马法居住制度的居住权制度。基于各国国情，自罗马居住权设立以来,各国在社会发展现状的基础上对居住权制定了较为完善的规定。由此证明,不管是过去的罗马家长时代还是时刻发展、制度开明的现代，居住权都有存在的现实意义，在我

7、国也不例外。三、居住权制度的价值（一）居住权制度的现实意义基于民法典对于居住权制度用益物权的定位,权利人以居住目的去使用他人房屋。此外，我国的居住权除了基础保障作用，应当具有促进社会投资和消费等的多重作用。1 .居住权制度有助于解决弱势群体的居住需求在民法典出台之前，我国婚姻法规定了离婚时分割共有财产。但在司法实务及现实生活中，男女对于家庭和社会的贡献及定位并不平等，导致婚姻中男女占有的资源、扮演的角色不同，从而导致分割共有财产有时并不公平，可能会造成一方生活困难的情况。比如如今更多的是男方在外工作，而女性负责全职照顾家庭。在这种情况中，若夫妻共同财产较少，分割共有财产对女方并不公1参见费安玲

8、译：1942年意大利民法典的产生及其特点，比较法研究。1998年第1期1.瑞士民法典第776条规定：”居住权系指居住建筑物的全部或部分的权利，该权利不得转让或继承,如无相反规定，也可以适用用益权的相关规定。”平。且在这种情况中，女方普遍半脱离社会，在离婚后需要再次接触社会，面临经济等诸多问题；而男方离婚并不会对于生活有何障碍。如此，若女方存在居住问题，因居产所有权价值较大，男方出于道德义务，不必转移所有权但应当为女方建立居住权。而在民法典出台之前的法律和司法解释中，仅有司法解释载有关居住权的规定，但并未具体规定内容。我国居住权制度对于离婚财产分割时的房屋利用提供了更多选择。自上世纪开始我国开始

9、实施计划生育政策，导致人口老龄化问题严重，先如今社会中流砥柱的中青年人普遍独生且上有老下有小，同为独生子女的夫妻两人可能需要负担四个及以上数量的老人的养老问题，家庭养老，压力巨大。在这种情况下，许多老年人会选择反向抵押或售后回租的现有模式进行自我养老，但是在民法典出台前，此模式因制度的不完善而面临不可协调的问题。居住权制度为老年人提供了“以房养老”的新选择，他们以略低于房地产市场的价格转让房屋所有权，为自己在该房屋上设定居住权，以获得可供养老居住的房屋和养老金。2 .居住权制度有利于实现房屋多元化投资利用居住权的流通性在房地产投资领域可发挥重要作用。此时居住权当事人通过设立居住权实现对居屋的有

10、效利用。比如，我国早期政府拥有土地所有权但资金不足对海南三亚地区土地开发时，便与房地产开发商合作。此时居地产开发商所享有的居屋所有权就不是我国法律意义上的所有权，而是类似于使用权的居住权。期限届满，房屋所有权及使用权就收归政府，只不过当时我国还没有居住权制度这个概念。居住权还可以解决城镇居民农村买房问题。许多城镇户口的居民因城市房价不断攀升将目光投向购买农村房屋，但这种肉屋买卖是不具有法律效力的，基于农村集体土地不允许进入市场流通。若有关法律规定允许由农村居民等提供土地，城镇居民提供建房资金，农村城镇居民联合建房，就可以满足城市居民居住需求和农村居民改善生活的需求。3 .居住权制度有利于推动建

11、立我国多层次住居保障体系我国现有城市居住性房屋主要分为市场化的商品房和政府提供的保障性住居。对于公民的居住问题，我国实施了多层次的住房社会保障制度。但是因为该制度主要的适用对象还是我国城镇居民没有惠及农村居民,所以我国的住居保障实际上是存在巨大漏洞并没有满足广大群众对于基础住房的需求的。另外，我国目前的住居保障措施普遍是通过租赁方式为民众解决住居问题,但是基于我国传统的“家”思想，不定期租赁的房屋普遍不会使民众获得家的归属感，但是如果可将租赁更换成为民众设立有期限居住权或者附条件居住权，可以更好的解决实际的住房问题和民众的心理满足问题。（二）居住权制度的立法意义首先，设立居住权可以更好的落实宪

12、法精神和条文。宪法条文需要各部门法的设立和执行才能更好得到落实和保障。提到私有财产，普通公民的第一反应普遍是“我的东西”，强调的是对财产的所有权，但是实际上忽略了使用权。而居住权是对于房屋所有权的拓展，或者说是发掘了后屋未被发现的潜在价值，即脱离所有权的居屋的使用权,居住权使民众看到了之前未曾了解的财产的使用权范畴。对于财产的多层次利用，居住权给出了很好的示范支其次，设立居住权制度完善了我国物权体系。物权法定的范畴直接影响公民占有使用财产的方法和手段。居住权制度曾被纳入物权法草案,但最终予以删除,导致现实生活中公民因“居住权”受到侵害提起诉讼，亦会因无法律依据而得不到应有救济。由此设立居住权对

13、于司法实践、物权体系完善具有极大意义。再次，居住权制度体现了我国法律对于人权保障方面的态度。设立居住权制度最初就是为了保障社会弱势群体的基础生存条件。比如，对于生活实在窘迫确实无法解决居住问题的人群，可以无偿使用他人居屋；生活窘迫但是还是有能力解决住房问题的人群可以通过租赁等方式解决居住困难。一、居住权制度立法现状及存在的问题民法典用六个条文对居住权加以规定，现笔者对六个规定分析如下：（一）民法典第三百六十六条至第三百七十一条的内涵1 .居住权的主体和客体第366条阐明了居住权制度的基本概念，并且通过法规形式，对居住权主客体进行规定，规定其客体为他人的住宅，主体为居住权人。2 .居住权的设立与

14、消灭,参见IIl贾少涵.试论居住权的价值与意义J石家庄学院学报,2018,03.(1)居住权的设立第367条、第371条可知，我国目前仅有意定居住权，当事人可以按照自己的意愿约定居住权具体内容或者通过单方遗嘱的方式为他人设立居住权,使当事人双方的意志自由在居住权设立中发挥最大作用。民法典第368条将登记作为设立居住权的要件之一，对于实践有重要作用。此点在一定程度上类似房屋抵押登记，实践中，在处置他人房屋时普遍要做的第一件事就是查询后屋上是否有查封、抵押等权利纠纷，而登记设立居住权就可以让第三人知晓房屋上权利的存在，在事前就明确房屋权利的存在，帮助居住权人对抗第三人。(2)居住权的消灭民法典第3

15、70条规定了居住权的消灭事由。该两种权利消灭事由主要是从居住权期限出发，无论是权利人死亡还是设立了权利期限，当期限届满，权利消灭无可厚非，同时确实对于不同类型、不同情况下设立的居住权应当根据实际情况分别约定或规定期限。3 .对居住权的限制(1)有偿或无偿的限制民法典第368条大陆法系国家居住权普遍是无偿的，但有些国家也在居住权无报酬的规定基础上增设了允许报酬的规定。在我国居住权原则上是免费的,但也允许双方在自愿情况下确立有偿的居住权。一般的居住权制度是免费的,其原因是居住权制度建立之初是为了保障弱势群体的居住权利。但是我国居住权面向对象，不仅仅包括了没有经济能力租房的群体，还包括了有一些经济能力但是有住房困难的群体,居屋所有人虽然为这些群体设立居住权但也想从中获得部分利益。所以，法律应当允许居住权有偿或无偿。(2)转让和继承的限制民法典第369条目前对于我国居住权制度的定位还是偏向于保障人权民法典第367条：设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。民法典第371条：设立居住权，当事人应当采用书而形式订立居住权合同。民法典第368条：居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立。民法典第370条：