【《恒大地产集团供应链金融资产证券化案例分析》3900字（论文）】.docx

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1、恒大地产集团供应链金融资产证券化案例分析目录关键词：恒大集团；供应链金融；资产证券化1一、案例分析2（一）公司基本情况2（二）资产证券化产品设计简介2二、资产证券化的融资效果4（一）项目储架100亿，增加企业流动性4（二）缓解中小型供应商的融资问题4三、案例启示4（一）恒大集团成功的原因4（二）案例的启示5参考文献1摘要：2015-2019年，我国金融资产证券化产品供给得到了快速发展。2018年，资产证券化产品的发行总量约为2.1万亿元，而在这之中，由于供应链金融ABS实现了快速滚动发行,使得应收账款ABS的发行总量高达3078.18亿元,已经远远超过小额贷款ABS,位居企业ABS发行量之首。

2、实际上，国内房地产供给金融资产证券化业务模式以反向保理业务模式为主，也就是说，房地产核心公司为债务人，市场信息显示，目前发行量最高的三家公司分别是万科集团、碧桂园和恒大集团。对此，本文通过分析中信证券-信捷-联易融供应链资产支持方案，研究恒大地产集团供应链金融资产证券化的现有特点和效果，并提出科学合理的发展建议，以期能够为国内其他房地产企业的供应链资产证券化提供一些理论支撑。关键词：恒大集团；供应链金融；资产证券化随着国家对房地产行业的调控和去杠杆政策的出台，国内房地产开发商的资金环境日益紧张，现金流也越来越紧，在这种情况下，供应链金融资产证券化已经开始出现大规模的本地化。同时，房地产开发商融

3、资渠道也转变为供应链金融资产证券化。2015年，供应链金融资产证券化问世，并带来了一系列金融问题。对此，本文围绕如何在房地产行业中运用供应链金融资产证券化解决金融问题进行了探讨，试图从多个方面分析恒大地产集团的供应链金融资产证券化现状，希望能够为国内其他房地产企业的供应链金融资产证券化提供思路。一、案例分析（一）公司基本情况恒大地产集团的前身是广州市恒大房地产开发有限公司，初始注册资本为100O万元，于1996年6月在广州成立。广州市恒大房地产开发有限公司由广州天帝实业开发有限公司（以下简称“恒大实业”）和广州凯隆实业有限公司（以下简称“凯隆实业”）共同出资组建，前者持股90%,后者持股10虬

4、到2018年的年底，恒大地产的注册资本已经高达39.40亿元，其中，凯隆实业的持股比例已经增加到63.46%。而集团的实际控制人许家印先生通过股权架构，个人持有45.16%的恒大地产股权。实际上,恒大地产作为中国境内的房地产运营平台，具有强大的经济实力和品牌影响力。有关数据显示，截止到2018年的年底，恒大地产的业务范围已经遍布我国200多个城市，并逐渐成为我国业务范围最广、规模最大的住宅物业房地产开发商。（一）资产证券化产品设计简介1 .基本情况中信证券-信捷-联易融供应链资产支持计划是恒大地产集团供应链金融资产中，最具代表性的标准化资产证券化产品。该计划在深圳证券交易所获得100亿元，作为

5、规模储架，并采用分期的发行方式，从2018年5月至2019年6月共发行13期。项目的期限结构为12个月，项目的收益以资产转让折扣为主，通过收益前置，进行盈利。表1是专项计划信息表。表1专项计划信息表计划名称中信证券-信捷-联易融供应链资产支持专项计划基础资产原始权益人深圳前海联捷商业保理有限公对恒大地产集团供应商向恒大地产集团及下属公司销售货品或提供服务所产生的应收账款提供保理服务所形成的保理资产，并将该保理资产出售给中信建投发起设立的专项计划。发行规模100亿元，储架发行。融资期限12个月发行利率随行就市还款来源基础资产现金流、共同债务人经营现金流入发行期数13期产品发行时间2018年5月3

6、1日-2019年6月25日分13期发行产品到期时间2019年5月28B-2020年6月16日期间分别到期信用评级中诚信证评评级AAA资料来源：根据WIND资讯信息整理2 .产品结构设计资产支持证券投资者作为投资管理人与中信证券签订中信证券-信捷-联易融供应链资产支持专项计划资产支持证券认购协议与风险揭示书（以下简称“认购协议”），通过认购资产支持证券，成为资产支持证券持有人。需要注意的是，原始债权人与原始权益人要签订保理协议，并将主协议项下的应收账款转让给原始权益人以获取相应对价。由管理人代表专项计划，与原始权益人共同签署中信证券-信捷-联易融供应链资产支持专项计划基础资产买卖协议（以下简称“

7、基础资产买卖协议”），通过资产支持证券持有人的认购资金，向原始权益人购买基础资产，该过程主要是指基础资产清单所列的原始权益人所购买的基础资产，将一并在专项计划设立日转让给管理人，这里的管理人权益包括应收账款的债权以及附属权益。而在这之中，应收账款的债权主要是指原始权益人转让给管理人的债权,换句话说，原始权益人在保理协议的基础上，有权要求债务人支付基础合同中表明的应收账款以及回购人回购的应收账款，同时还拥有主张应收账款未偿价款余额和其他应付账款收回的权利。附属权益主要是指针对应收账款的债权以及联捷保理的利益，而设立的一切担保和权益，包括但不限于基于付款确认书对恒大地产提出的支付应收账款的权利，以

8、及与应收账款有关的其他收益。恒大地产集团因为签署了付款确认书，而成为应收账款债权的共同债务人，并向联捷保理做出了不可撤销的还款承诺，换句话说，恒大地产集团将在应收账款到期时履行付款义务，并在应收账款到期日的前一个工作日对应收账款未偿价款的余额进行足额划付。需要注意的是，这整个过程恒大地产集团都无法享有扣减、减免和抵消等权利，并且这种状态将一直持续到应收账款全部清偿完毕为止。恒大地产供应链金融资产证券化交易结构主要由以下几个部分组成：第一，由管理人中信证券负责本专项计划的设立和管理；第二，联捷保理作为本专项计划的资产服务机构，需要按照中信证券-信捷-联易融供应链资产支持专项计划服务协议中的具体约

9、定提供与基础资产有关的管理服务；第三，由托管人上海银行深圳分行为本专项计划提供资金托管服务；第四，由登记托管机构中证登深圳分公司负责本专项计划资产支持证券的一系列工作。图1是恒大地产供应链金融资产证券化产品结构。图1恒大地产供应链金融资产证券化交易产品结构信息来源：根据WlM）信息整理二、资产证券化的融资效果（一）项目储架100亿，增加企业流动性该案例的原始权益人和发起人是联捷保理有限公司，而基础资产的债务人是恒大地产集团的下属企业，所以基础资产在获得融资的同时，也会造成债务人应付账款期限的延长，这样就会让恒大集团间接获得100亿元的现金流。（二）缓解中小型供应商的融资问题目前来看，我国中小企

10、业也同样面临着融资困难的问题。在房地产行业的供应链中，中小企业的融资问题更加突出。供应链金融资产证券化基于反向商业保理模式，供应商是融资人，换言之，通过利用房地产开发商良好的信用，帮助中小企业完成保理融资。实际上，这个过程也会增加中小企业对房地产开发商的依赖，尤其是融资依赖。因此，中小企业供应商对恒大地产集团的供应链依附度有所增加。三、案例启示（一）恒大集团成功的原因1 .企业对于融资渠道创新能力恒大地产集团的创新主要体现在以下两个方面：一是企业运营；二是资金运营。举例来说，2015年，恒大地产集团成立了恒大金融控股集团、创建恒大金服、收购恒大银行等。而就资金运营创新而言，恒大地产集团通过积极

11、拓展融资方式，成为较早重视商业保理资产证券化的房地产企业。2 .国家政策的成功落实2012年5月17日，关于进一步扩大信贷资产证券化试点项目的通知正式下达，该通知标志着信贷资产证券化的恢复和我国资产证券化的兴起。2012年6月，我国下发了新的文件，预示着中国大陆企业管理试点项目正式启动。2018年4月，我国商务部发布商业保理管理权转变的文件，这也代表着中国大陆保理行业的逐渐成熟。随着各种政策的出台和实施，我国首个商业保理资产证券化专项计划“摩山保理一期资产支持专项计划”于2015年5月诞生，这就标志着供应链金融资产证券化产品已经成功落地。（二）案例的启示1 .企业应敢于接受创新性融资方式目前来

12、看，金融创新能力是恒大地产集团供应链金融资产证券化获得成功的主要因素之一。随着企业规模的扩大，对资金规模的需求也将增加，尤其是在前期投资量大的房地产行业，企业融资受到多重限制，比如，相关的法律法规、政府出台的政策、市场治理态度、投资者和贷款机构等。另外，房地产企业自身的规模、财务状况、资产质量和信用评级也会对企业融资造成一定的影响。换句话说，企业融资受多种因素的制约，因此，成功的企业必须运用创新融资能力，积极拓展融资方式，以消除传统融资方式带来的局限性。2 .采取额度储架式资产证券化，分期发行恒大地产集团的供应链金融资产证券化主要采用储架模式，将100亿元的储架规模分为13期进行发行。需要注意

13、的是，这种供应链金融资产证券化发行方式与传统的资产证券化发行方式存在较大的差别，主要表现为前者的发行人只需要完成一次注册备案，无需进行多次的注册审批。除此之外，储架式资产还具有以下几种优点：一是发行灵活；二是注册程序简单；三是产品的发现效率较高。因此，房地产企业在受到市场利率波动的影响时，可以通过在固定的时间内进行择机发行，从而降低自身的融资成本。参考文献1肖钢：资产证券化对中国经济的意义N,新浪财经，2019(03).2马晓瑞唯品会(中国)有限公司资产证券化案例分析研究D兰州大学2018.3张红施嘉玮李维娜房地产资产证券化发展状况与趋势研究J房地产市场2018：22-30.4汪士果碧桂园购房尾款资产证券化融资风险研究D2017.5王营房企资金面压力加剧：发力融资创新、整合与营销N21世纪经济报道2018(3/19)1-2.6李津津供应链ABS解析及对商业银行的启示J商业银行经营管理2018(07)36-39.7房丽媛张子彪程雪供应链金融保理资产证券化应用与发展J金融市场研究(03)3340.8金信定浅析房地产证券化存在的问题及对策J经济师2017(06)282-283.