【《太原市地产业可持续发展问题研究》9600字（论文）】.docx

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1、太原市地产业可持续发展问题研究摘要国际经济学家公认，中国目前正处于经济起飞阶段，经济的快速增长必将带动也需要房地产业的超前发展。因为房地产在整个国民经济中体系中属于基础性、先导性产业，其适度发展和健康发展可以支撑和带动整个国民经济的发展。随着经济的持续发展，太原市的城镇发展速度也在不断加快，房地产的过快发展随之出现了诸多问题，影响到了整个国民经济的稳定与发展。作为太原基础性、先导性行业的房地产业出现了过度发展的势头，房地产开发市场日趋旺盛，这对于太原旧城改造和住宅发展，改善居民居住环境，改变市民消费观念，推动相关产业迅速发展起到了积极作用，但由于太原房地产业处在起步阶段,还很不成熟，发展过程中

2、出现了一些不容忽视的问题，文章以城镇化过程中太原房地产过度发展为例，研究当前城镇化过程中房地产出现的问题以及对应解决措施，并对其房地产未来发展趋势进行了美好展望。关键词：太原；城镇化；房地产；过度发展；原因；对策目录1前言22城市化与房地产业的关系32.1 房地产业是城市化的结果32.2 房地产业是城市化进程的促进者33影响与制约太原市地产业可持续发展的因素43.1 房地产投资规模过大43.2 商品房价格上涨过快43.3 商品房结构不合理53.4 房地产市场秩序混乱53.5 政府对住房的保障功能重视不够53.6 土地资源管理不规范64促进太原市房地产业发展的相关政策和建议64.1 建立合理的城

3、市建设用地供给制度，规范房地产开发管理74.2 加速住宅产业化84.3 建立资源节约型的房地产体系94.4 发展经济使用房，需要房地产业实现规模经营105结语10参考文献111前言美国地理学家（布莱恩贝利，1962）曾指出：“一个国家的经济发展水平与该国的城市化程度之间存在着某种联系国际上，也普遍将一国的城市化水平作为衡量国家经济和社会发展水平的重要指标。而由于房地产业在改善产业结构、经济结构、拉动内需、扩大就业、促进城市化等方面有着巨大的推动作用，是国民经济的支柱产业，因此，各国和各级政府在制定经济发展政策和计划的时候，都把房地产业的发展放在极其重要的地位。城市化水平的提高，促进城市人口增加

4、，形成潜在的房地产需求，由于城市化进程对经济和社会发展有正的相关作用，进一步刺激房地产有效需求增加，使房地产业市场蓬勃发展；而房地产业由于其自身的产业关联性强，产业链长等特点，其自身的发展又为城市化进程提供了必要的生产、生活、居住、商业娱乐等活动空间，在推动城市化进程中，提供了重要的物质基础2。因此，研究城市化进程中如何促进房地产业的健康发展，不仅能促进和提升地方经济和社会发展的总水平，有力地带动区域经济发展，对目前乃至今后政府相关宏观政策的制定具有重大的意义。鉴于此，本文以太原市为例，就该地区城市化进程中如何促进房地产业的健康发展进行探索，采用理论研究、比较分析和实证检验相结合的方法，通过认

5、识与分析目前太原市房地产业和城市化进程的发展现状，发现房地产业发展存在的相关问题，然后通过实证分析检验，以期能从其中得到经验启示和发展思路，为地方经济建设做出贡献。I张太富.循环经济视角下的中国人II城市化研窕D.西南财经大学2007.2冯振东.城市化进程中失地农民可持续生计研究D.西北大学.2007.2城市化与房地产业的关系2.1 房地产业是城市化的结果关于城市化和房地产业之间的关系，有两种说法：一是房地产业是城市化的原因，通过加快房地产业的发展可以推动城市化的进程3；二是房地产业是城市化的结果3这两种看法，似乎都有各自的道理，但它们运用于实践所带来的结果却是决然不同。房地产是城市化的载体，

6、就一般意义上讲，房地产更主要的是城市发展的一个结果，而不应该是推动城市化进程的主要原因5。城市化并不是单纯的农村人口转变为城市人口，以数量指标量化为主，更主要的应该是三大产业结构的合理化、具备核心竞争力产业的形成等，应以质量指标量化为主。如果单纯地扩大房地产业的规模，没有其他产业发展的支撑，在不久的将来，这类城市就会因为缺乏就业位置，使新进入城市的居民不能够在城市中就业，而使快速发展的房地产业推动的“速成”城市化显示出泡沫性质，最终不仅要影响房地产行业的持续发展，还要影响整个国家的经济发展。因此，在前述关于房地产业与城市化的两种关系中，前者违背经济发展规律，其基础存在着严重的泡沫，当泡沫破灭的

7、时候，城市必将承受经济规律的惩罚6。后者合乎经济发展规律，其城市化进程必将带来城市经济的繁荣。2.2 房地产业是城市化进程的促进者城市化是当今世界发展的普遍趋势和潮流，是目前公认的最显著的社会经济现象。随着社会和经济的不断发展，太原市的城市化进程正处于迅速发展时期，房地产业虽然不是城市化的原因，但房地产业在城市化进程中具有促进者的重要作用。首先，通过房地产业可以带动和加强城市基础设施建设，对城市的道路、供水、供暖、污水和垃圾处理、电力电信等进行规划建设，可以大大地提高城市的综合服务功能；其次，可以改善城市人居环境。据建设部统计资料显示，2002年，城镇人均住宅建筑面积达到22.8平方米，比19

8、97年提高5.2平方米，达到小康目标，进入小康之后的新阶段，这里面，房地产业的投资建设功不可没；第三，为不断移入城市的人们提供居住条件；第四，推进小城镇建设。小城镇建设是具有中国特色的城市发展模式。房地产业认真落实国家的带动战略，依托大城市3杨文.城市化进程中可持续房地产业发展的研究D山东师范大学,2007.4程琳琳.大城市郊区土地利用结构变化及土地可持续利用评价研究D.南京农业大学.2002.5千.新龙.城市化进程中房地产业可持续发展研究D.重庆大学,2003.6符梦晋.城市化进程中促进广西房地产业发展的对策研究D.广西师范大学,2012.和新城区，不断开发土地资源，活跃区域经济。如一些城市

9、开发区、卫星城的建设，都是通过加快小城镇建设带动发展起来的7。在城市化背景下发展房地产业，应该充分了解房地产业与城市化的关系，只有这样，才能对房地产业的发展有一个全新的认识，房地产业的发展才合乎经济发展规律，才能合理推动经济的发展8。3影响与制约太原市地产业可持续发展的因素3.1 房地产投资规模过大随着太原市房地产发展的加速，很多开发商盲目投资，开发商的资质缺乏合理限制，没有足够的风险意识，造成了开发投资过热的现象3目前在20个重点城市中，普通商品房和经济适用房占地比例约为城市房地产占地的60%,而倾向于购买普通商品房和经济适用房的人数却占城市居住总人口的90%以上Q首先，很多开发商在房产开发

10、过程中将开发重点放在开发高档公寓及别墅等奢侈住房上，而忽略了对普通商品房和经济适用房的开发，造成供给和需求结构的严重失衡。居民为购买经济适用房而提前数月到售楼处排队的现象屡见不鲜。因此，投资都应根据需求和实际，若投资过度则会产生很多相应的问题。房地产开发商都千方百计地“圈地”，进行土地储备，等到时机成熟，或将土地以高额的价格转让，或进行开发并疯狂炒作，导致地价、房价飞涨。其次，大量资金和其他资源过度追逐房地产，房地产过热发展将影响长期的经济结构升级过程。大量投资浪费在房地产上将使制造业升级缺乏资金、技术和人力资源等方面的支持，从而使重化工业竞争力提高面临巨大障碍。因此过度投资房地产会导致经济增

11、长被房地产行业给钳制，不能健康地发展同时也增加了经济波动的风险。3.2 商品房价格上涨过快随着城市化快速推进和发展、居民收入不断提高、外来人口向太原城镇地区集中，导致了太原城镇地区房地产市场需求量的提高，同时促进了房屋价格的上涨。大量人口涌向7张世良.快速城市化进程中房地产业可持续发展研究D.郑州大学,2005.8赵愈,李世蓉,郑亮.中国城市化进程中房地产业可持续发展截面分析J.中国软科学.201032:142-148.9孙慧宗.中国城市化与生态环境协调发展研窕D.吉林大学,20I1.K）李苑元.城市化过程中的非均衡发展问题研究D.上海社会科学院,2011.太原必然提高了太原市土地的价格和附加

12、到房屋价格中的配套实施成本1.最近几年，太原市响应和贯彻国家的法律法规，大力推进城乡一体化，在城乡结合部地区实行“土地向业主集中、农民向城镇集中、产业向园区集中”的政策，导致了房地产市场需求的提高。这就说明了太原市城镇化过程中的城市拆迁和改造形成了大量的房地产被动需求和投资需求。面对商品房地产需求的一再增加，在一定程度上就会推进商品房市场中价格的上涨。那么最终房地产市场的需求会慢慢上涨；对于居民可支配收入的增加，相应的会对住房条件（环境、质量等）的要求越来越高，以旧换新、以小换大、以从不好恶劣的闹市搬到环境优美的花园洋房，因此太原居民对于所住的房子要求越来越高，同时需求量也在增大，从而使得太原

13、商品房价格上涨过快。3.3 商品房结构不合理从宏观经济角度分析，房地产业往往是城镇经济建设的支柱型产业，是城镇财政收入的主要来源，同时其还具有明显的辐射效应，能够有效的拉动相关行业，如建材行业、装饰行业等的发展，因而地方政府在城镇化进程中容易片面强调房地业对城市建设的重要贡献，而忽视了房地产业的超规模开发对城市公共设施建设和其它相关产业发展资源的占用,如建设用地、劳动力等，从而导致城镇产业结构不合理，资源严重浪费，给城镇的后续发展造成巨大的隐患巴3.4 房地产市场秩序混乱主要表现在：商品住宅的供应体制尚未真正理顺，中、高、低档商品住宅结构需要进一步研究协调；住宅二三级市场还需进一步放开、搞活；

14、中介市场不规范，缺乏强有力的管理；商品住宅价格有待进一步理顺；房地产市场与金融市场游离特征仍旧明显，房地产金融体系发育迟缓巴3.5 政府对住房的保障功能重视不够在城市化进程中，地方政府通过房地产拉动城镇建设发展，本是双赢的发展模式，由于地方政府眼界的狭隘性和本身的局限性，没能有效的发挥在房地产发展过程中，包括城市定位、土地调配、投资融资、商业模型、城市规划等经济和行政职能，反而成为房地产”司马文妮.中国城市化进程中的土地利用问题研究D.西北农林科技大学,2（M1.2卢继宏.人口均衡城市化的基本问题与路径选择研究D.西南财经大学,2012.3刘嘉汉.统筹城乡背景下的新型城市化发展研窕D.西南财经

15、大学,2011.商最大的利益相关者，成为除市场内生的动力之外的促进土地快速货币化进程的重要推动者，因为土地货币化是充实地方财政的重要来源。只要土地货币化过程不能实现市场化，即土地使用权的价值无法通过或不完全通过市场手段实现，那么地方政府就会有足够的积极性不断推升土地价格，3.6 土地资源管理不规范主要表现在：土地开发供应和批租没有真正纳入计划管理，总量控制薄弱，政府宏观调控乏力，难以与经济发展和城市建设相适应、相协调；土地批租的运作方式，以“毛（生）地”、协议出让为主，不利于建立公开、公正、公平的市场竞争秩序；土地开发和批租政策，政出多门，极不规范，土地调整难以按规划进行；土地管理执法力度不够

16、，监督执法力量薄弱，太原市违法占地现象屡禁不止，违章、违法建筑又有抬头叽4促进太原市房地产业发展的相关政策和建议随着城市人口的快速增长、城市规模的不断扩大以及城市经济的迅猛发展，拉动了持续增长的房地产业发展需求，因此，如何促进房地产业发展，使其反过来服务于经济建设，为城市化进程提供物质基础，有效强化城市功能，扩大城市规模，提升城市档次，改善城市环境质量，就显得极具重要意义房地产市场的复杂性，一方面要求国家实施市场调控，另一方面，过多的或不正确的调控手段则不仅不利于市场稳定，还可能加剧市场波动。因此，在城市化进程中促进房地产业发展，维护房地产市场稳定的政策选择应该更多地侧重于长期制度建设，避免过多的行政干预手段，增强经济干预手段和法律干预手段