【《基于EVA法企业价值评估实例—以万科为例》14000字（论文）】.docx

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1、基于EVA法企业价值评估实例一以万科为例目录1结论21.1 研究背景及意义21.1.1 研究背景21.1.2 研究意义31.2 国内外研究现状41.2.1 国外研究现状41.2.2 国内研究现状42行业简介52.1 我国青地产的特征52.2 行业宏观环境分析62.3 行业发展未来趋势分析83房地产价值评估理论与方法选择93.1 企业价值评估理论93.2 企业价值评估方法的比较分析103.3 收益法两种模型的分析比较113.3.1 经济增加值法H3.3.2 自由现金流量法114基于EVA法企业价值评估一以万科为例124.1 企业基本情况124.1.1 选择万科公司和EVA法的理由134.1.2

2、采用EVA评估法评估万科公司价值的理由134.2 企业财务分析144.2.1 盈利能力分析143.3.2 偿债能力分析153.3.3 营运能力分析163.3.4 !J长能力分析164.3 基于EVA法企业价值评估174.3.1 计算资本总额174.3.2 计算加权资本成本184.3.3 计算税后净营业利润214.3.4 计算万科2012-2016年的EVA和2016的公司价值214.4 万科提高企业价值的途径23结论23参考文献231结论1.1 研究背景及意义1.1.1 研究背景在过去的十年里，在中国经济快速发展的推动下，房地产行业经历了过去十年的黄金发展期，股价也已创历史新高。中国的房地产业

3、在城市建设中发挥着不可替代的作用，提高人民生活水平、促进经济发展。因为房地产行业是一个关联度极高的产业，在其快速增长的同时，也推动了中国的钢铁、建材、机械、五金等行业的发展，极大地促迸了国内需求，对中国国民经济的发展做出了不可磨灭的贡献。然而，正是这种疯狂，使中国的房地产市场泡沫开始近年来，房价过高、房价上涨过快，房地产投资过热的问题，如供需结构不合理已逐渐成为社会关注的热点话题，沸腾的声音，中国的社会稳定和我国经济的发展直接相关。为解决启地产市场存在的这些问题，稳定我国的国民经济，我国政府自2010年起出台了一系列的政策措施来调控房产市场，“国十一条”、“国十条”、“9.29新政”、“新国八

4、条”及“国五条”等政策的陆续出台，在一定程度上对层地产的抑制作用，但价格超出了消费水平和投资过热的问题还没有从根本上得到解决，在我国社会生活标准问题制约我国国民经济的发展,房地产市场秩序混乱的情况仍然存在。因此，寻找中国房地产上市企业价值评估的方法，对其价值的准确判断，对广大投资者、管理者和政府监管机构和其他各方都重要。同时，中国的居地产市场中的青地产上市公司是先锋，虽然不能完全代表整个层地产行业，但在某种程度上，他们的发展可以反映出我国房地产行业的缩影。因此，选择合适的评价方法进行有效的价值评估，对于整个行业的有效整合和市场的健康发展具有重要的意义。房地产业最大的特点是资本密集型。而在资金链

5、中，自由资本占据的比重越来越大。尤其是近两年，国家继续调控房地产市场，银行继续收紧货币政策，减少贷款用地产企业，房地产上市企业价值评估，更是自己的资金解决发展问题的需要，层地产上市企业更是在证券市场直接融资。但在以往对底地产公司价值的分析中，主要考虑了债务资本成本，而忽略了资本成本，不能准确反映居地产公司的利润和内在价值。因此，我们应该用一个更加符合行业特点和发展轨迹的价值评估。在传统的分析方法中，与其他基于投入产出差异的方法相比，在计算过程中考虑了权益资本成本和债务资本成本，可以更真实地说明公司价值，是一种非常新型的公司价值观。通过对各种房地产估价方法的比较，并结合层地产本身的客观评价，从而

6、确定评估方法，是中国的房地产上市公司最合理的非常有益的探索的特点，他会更充分地揭示了房地产公司的内在价值，并促进房地产公司最大化实现自己的最大价值。在现实经济中，近年来中国的决策和统计机构越来越多的使用在模型评估用地产公司的价值，比如中国指数研究院近年来从福布斯财富命名的国际经验，引入到对房地产上市公司估值和业绩的评价评价指标体系创造财富的能力评价的理论和方法，并对中国的用地产上市公司综合实力的评估。1.1.2 研究意义研究成果可应用于房地产公司的定价与收购。作为中国的资本市场在房地产市场日趋活跃，尤其是越来越频繁的并购和上市房地产公司收购的商业行为，而其中最重要的是公司的准确的价值评估，这将

7、成为公司并购是一个非常成功的关键环节。本研究的结果可以是并购方要符合公司本身和资金的价值，并购也可以最大限度地利用其资源，从而达到双赢的效果，实现帕累托最优。公司管理者，根据公司的内在价值与真实的市场价值，以便做出战略规划和公司发展方向的判断，使公司能够健康发展。同时，通过评价过程，我们可以发现公司价值的重要因素和关键点，从而提高公司的管理水平。对于投资者来说，通过对房地产公司内在价值的评估和股票价格的比较，从而确定自己的投资方向和投资规模，做出相对理性的投资决策。对于政府而言，房地产公司是更为合理的评价和科学的价值影响因素的分析,从而得出一个合理的实施宏观调控措施和制定合理、更健康的发展，引

8、导行业内各参与者的竞争和行业公平、合理的相应的法律法规。1.2 国内外研究现状1.2.1 国外研究现状企业价值评估伴随着19世纪末20世纪初并购热潮的兴起产生。经过百多年的发展，企业价值评估的研究在国外已经是相对较成熟。国外企业价值评估是随着社会发展而产生，所以国外在对这方面的研究中，是从评估实践开始，在实践中寻找问题,在针对问题进行研究,最后找到方法。其发展历程以及主要成果有：MM理论、资本资产定价模型、实物期权定价模型、经济增加值(EVA)理论。经济增加值是美国斯滕斯特公司于1982年提出的，它的核心思想是公司只有在资本的收益大于为获得该收益所投入的所有资本的成本时才能给企业的股东创造价值

9、，揩企业的权益成本考虑其中，并通过对财务报表的修正来得出合理的评估结论是EVA思想的最大特点。1.2.2 国内研究现状1989年，国有企业战略化重组和股份制改革，企业价值评估也随之迸行，被引进因国有资产保值增值的需要，当时经济形势比较单一，传统的方法即可满足评估的需要。随着经济形势变得多样化，企业价值评估领域逐渐扩大，我国学者对它的研究慢慢加深,现在我国对企业价值研究主要是通过引进国外先进理论和我国具体国情相结合，研究出最适合我国的一套理论。2行业简介2.1我国房地产的特征(1)高收益性底地产行业的基础商品是房屋，近年来，房价上涨速度飞快，导致房屋的开发成本与房屋价格存在非常大的差距,使得高收

10、益现在普遍存在于房地产行业中,这样就使得很多开发商想方设法进入这个市场,进一步促进了房地产行业过热现象的产生。(2)资金占有量大，财务风险高房地产开发有土地取得、施工以及安装等环节，这些环节都需要很大一笔资金支持，而且房地产项目的开发期往往很长，资金占有用期长，资金需求量非常大。房地产行业需求资金高，使得很多地产开发商向银行贷款、发行债券等方法取得资金，因此造成地产行业存在普遍的高负债比率现象，负债具有杠杆效应，高负债比给地产开发商带来高经营业绩的同时，也形成了较高的财务风险。(3)受国家宏观政策的制约，对国家宏观调控政策较为敏感居地产市场在我国国民经济中占据主导和支柱地位,房地产行业在我国国

11、民经济中所处于的重要地位，让地产受到我国政府的广泛关注。政府为了让地产市场能够健康平稳的发展，出台了一系列的政策措施进行调控。此外，地产开发的每个环节都与政府息息相关，政府用一系列政策来带动地产行业走势，所以地产行业对政府政策相当的敏感。(4)具有较强的关联性层地产行业带动的产业链非常广，比如建筑施工、建筑材料、银行等行业都会收到影响。房地产行业这种影响度，是其占据着国民经济发展的重要位置，对国民经济的发展影响非常的大。(5)地域性较强房屋虽然也具有商品属性，但是房屋的位置上是固定的，一旦生产出来，便不可以随着市场行情的变化而移动。然后房地产行业还具有较大的地域性房价差异，青屋因所在位置、地理

12、环境、经济状况差异等价格不一。2.2行业宏观环境分析(0土地集约利用推进2014年城市土地集约利用推进，监管力度加强。国土资源部正式发布首部节约集约利用土地规定，对用地规模整体调控，实现“控总量、挤存量、提质量”。2014年9月26日，国土资源部定下发关于推进土地节约集约利用的指导意见，对大力推进节约集约用地进行整体部署，东部地区特别是优化开发的三大城市群地区将以盘活存量为主，率先压减新增建设用地规模。在中央推进集体土地制度改革工作的同时，上海、广州、深圳、浙江、福建、海南、佛山、厦门、武汉、南京等部分省市也出台相关政策，加强城市土地集约利用，进一步加大土地利用计划管理力度，推动城市更新改造。

13、(2)工业用地改革试点2014年12月底，国家发改委和国土资源部联合下发关于开展深化工业用地市场化配置改革试点工作的通知(发改经体20142957号)，选择辽宁阜新、浙江嘉兴、安徽芜湖、广西梧州等4市为试点地区，开展以探索健全工业用地多途径多方式市场供应体系、多主体供应工业用地市场流转体系、工业用地租价均衡、居住与工业用地比价合理的价格体系等为主要内容的改革试点，推动工业用地存量优化、增量提质，促进资源配置效益最大化和效率最优化。(3)促进土地多元化利用2015年3月27日国土资源部、住房城乡建设部联合发布的关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知，其中明确提出,对

14、于房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县，可将其未开发房地产用地的用途转化为国家支持的新兴产业及养老、文化、体育产业等项目用途的开发建设。两部委政策的出台，尤其是上述关于土地用途转换的政策为地方政府后续发展提供了支持。因此，对于地方政府而言，首先应该利用好当前产业基础，进一步优化产业结构，布局新兴战略产业，在此基础上给予新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等土地政策的支持，最终在人口、产业、市场等(产城融合)多方面实现融合，这样，地方政府一方面尽快摆脱了原有单纯依靠住宅用地获得土地出让金的尴尬局面，另外一方面,也可以借助新政实现产业与地产的协调发展,最终实现经济发展方式的转型。土

15、地用途不再一成不变，未开发层地产用地的可转化为国家支持的新兴产业及养老、文化、体育产业等项目用途的开发建设。多地用途不再一成不变，此次土地新政一方面是对之前不合时宜的规划纠偏，让去化承压的项目找到新的出路,解决“烂尾”难题；另一方面也是与两会精神一脉相承，响应大力发展旅游、养老等新兴产业的要求，推进经济结构深度调整。自2010年以来，为平衡市场供求关系，几乎每一年中央部委都会强调加大土地供应，尤其是住房用地的供应力度。但从执行成效来看，目前一二线重点城市中心区域住宅仍是供不应求，不少三四线城市却陷入了土地供应过剩的困境。本次通知正是直面这一问题，要求地方政府因地制宜、对土地供应要做到有保有压，

16、对供不应求的市县要加大土地供应，对供过于求的区域要减少甚至停止土地供应。那么，对于有志于转型新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等领域的开发商来讲，则可以利用上述政策利好机会，实现地产+X产业的发展模式的转型。其实，市场嗅觉敏感的开发商早就开始了转型行动，尤其是2014年下半年以来显得非常火爆。如今，有了政策的明确支持，中投顾问发布的2016-2020年中国产业地产市场深度调研及投资战略研究报告预计几年内房企“跨界”华丽转身的步伐会进一步加快。(4)规范文化基地管理为进一步加强国家文化产业示范基地建设管理工作,结合近年来国家文化产业示范基地建设的实际情况，2014年4月文化部修订印发了国家文