诸暨市关于进一步推进物业服务业高质量发展 实施细则 （征求意见稿）.docx

《诸暨市关于进一步推进物业服务业高质量发展 实施细则 （征求意见稿）.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《诸暨市关于进一步推进物业服务业高质量发展 实施细则 （征求意见稿）.docx（16页珍藏版）》请在优知文库上搜索。

1、诸暨市关于进一步推进物业服务业高质量发展实施细则（征求意见稿）为满足居民日益增长的物业管理服务需求，有效破解我市物业服务业发展瓶颈，推动物业管理服务行业高质量发展，根据绍兴市物业管理条例绍兴市人民政府办公室关于推进物业服务业高质量发展的实施意见（绍政办发（2023）42号）文件精神，经市政府研究同意，制定本实施细则。第一章总则第一条以习近平总书记关于党的建设的重要思想为指导，认真贯彻全省现代社区建设工作推进会精神，大力推进党建引领社区居委会、业委会、物业服务企业三方协同共治破难提升，构建“党建统领、政府监管、基层主导、业主自治、市场运作”的共建共治共享的小区治理格局，深入推进物业服务常态长效监

2、管;引导培育若干具有竞争力的龙头企业、品牌企业，打造一批示范性、规范性住宅小区，全面提升物业服务行业整体水平；逐步实现业委会“应建尽建”，切实增强业委会履职能力，不断提高业主主体意识、自治意识，有效防范和化解物业管理矛盾纠纷，明显提升物业服务社会满意度。第二章组织机制第二条基层党组织对物业管理工作领导。坚持把加强党的领导作为贯穿物业管理工作的主线，将党建工作有效覆盖到物业管理、延伸到物业小区，全力推进“支部建在小区上“；强化镇街社区党组织对物业企业的领导，深入推进“双向进入、交叉任职”，抓实社区物业党建联建，积极培育“红色物业”；构建共建共治共享格局，建立党建引领下的社区、业委会、物业服务企业

3、三方协同机制，制定三方协同共治指导意见。第三条物业行业综合监管机制。调整市物业管理工作领导小组，由市分管领导任组长，建设局主要负责人任副组长，市府办、信访局、发改局、公安局、民政局、司法局、财政局、自规局、应急管理局、综合执法局、市场监管局、生态环境分局、大数据中心、消防救援大队等部门（单位）和各镇乡（街道）主要负责人为成员；明确市级物业管理机构职责；领导小组全面负责全市物业管理工作的组织领导，定期召开工作会议，研究部署物业管理工作重大问题；下设办公室，设在建设局，负责牵头落实领导小组的决定，研究制定全市物业管理相关政策，部署重要活动，统筹协调重大问题。第四条镇乡（街道）属地管理责任。镇乡（街

4、道）是属地管理的主体，应设立物业管理机构，明确分管领导，配备专职物业管理人员，履行物业管理职责；组织开展住宅小区物业服务质量考核，完善小区协同治理机制，指导居（村）民委员会开展物业管理有关工作，调解物业管理有关纠纷，建立由社区包联干部牵头，小区党组织、业委会和物业服务企业负责人参加的三方联席会议制度，研究讨论小区建设管理重大问题、协调解决矛盾纠纷等；调动社区社会组织、社会工作服务机构、社区志愿者、驻区单位的积极性，共同参与居住社区治理，引导物业服务企业积极参与社区文明创建、清洁城市410行动”、垃圾分类、治安管理、防汛抗灾等基层治理及公共服务，形成社区治理合力；组织开展物业服务质量评价，建立业

5、委会成员年度考核评价机制，考核结果向全体业主公布。委托物业服务企业承担公共服务的，应当向物业服务企业支付相应费用。第五条物业管理中的部门职责。按照“谁主管、谁负责”原则，进一步明确和落实相关职能部门的工作职责，细化职责分工（详见附件），明晰政府公共管理与物业企业服务的责任边界;制定物业管理职责清单，明确各类管理执法事项的主管部门、业务流程、咨询投诉方式，落实“管理进小区、执法进小区”。第三章物业服务企业监管第六条物业项目招投标机制。镇乡（街道）应介入物业管理项目招投标全过程监管，监督指导建设单位（前期物业招标）或业委会采用公开招投标方式选择物业服务企业；镇乡（街道）可根据省物业服务企业信用等级

6、、市物业服务质量考核等级评定结果，拟定优质物业服务企业推荐名录，引导业主选择适合的物业服务企业。第七条物业服务收费管理。建立动态调价机制，业主大会应与物业服务企业在合同中约定服务价格及调价方式；建设局会同相关部门制定物业服务等级标准并适时调整、公布；物业协会协助发改部门定期公布或调整物业服务成本信息和计价规则，倡导物业服务企业定期公开在管项目收支概况（即企业“小账”），促进形成“质价相符、按质论价、优质优价”的物业服务市场机制。第八条物业服务事前事中事后监管。事前，镇乡（街道）和建设局要指导开展物业项目交付承接查验，监督建设单位邀请业主参与共用部位、共用设施设备的验收；事中，建设局要强化物业服

7、务合同备案管理，物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起三十日内将物业服务合同副本报送建设局备案，物业服务企业的从业人员，应当有从事物业服务相关专业工程技术人员和项目负责人,具备提供专项服务的能力；事后，建设、综合执法、市场监管、消防救援等部门要定期开展联合检查，对发现问题拒不整改的物业服务企业，约谈相关负责人，并记入企业信用不良信息。第九条物业服务企业退出机制。物业服务企业决定在合同期限届满后不再提供物业服务的，应当在合同期限届满九十日前书面通知业委会，同时告知建设局、属地镇乡（街道）和居（村）民委员会；合同对通知期限另有约定的，从其约定；镇乡（街道）、社区应指导协调物业服务企业交接、退出工

8、作，有效解决争议和纠纷；镇乡（街道）应协助小区业委会重新选聘物业服务企业。第十条物业服务信息公开公示制度。物业服务企业应当在镇乡（街道）、社区指导监督下，在物业服务区域显著位置设立物业服务信息监督公示栏，如实公布并及时更新物业项目负责人的基本情况、联系方式以及物业服务投诉电话、物业服务内容和标准、收费项目和标准、电梯和消防等设施设备维保单位和联系方式、物业用房和车位车库使用情况、公共水电费分摊情况和受委托管理的公共经营收益收支情况、电梯维护保养支出情况等信息；物业服务企业开展家政、养老等服务业务的应予以公示，按双方约定价格收取服务费用；物业服务企业不得收取公示收费项目以外的费用。第十一条物业服

9、务质量履约保证金制度。全面落实物业服务企业服务质量主体责任，物业服务合同期限应当在业委会的任期内；开发企业、业委会等单位（组织）与物业服务企业签订合同时可约定一定比例的履约保证金，经双方申请，保证金可委托属地镇乡（街道）进行管理；在原物业服务企业退出管理区域时,管理单位应按约定予以退还。第十二条诚信建设和行业自律。建立物业服务质量考核机制，对小区物业质量、企业服务质量采取月考核、季度考核再结合业主满意度测评的方式进行考核，考核结果实行晾晒制度并纳入企业诚信体系；加强职能部门、镇乡（街道）之间的联动，强化信用信息在项目招投标、业主大会选（续）聘物业服务企业、政府采购、示范评价等方面的应用，及时共

10、享物业服务企业信用信息和考核结果；发挥物业服务行业协会的作用，加强对项目负责人、企业关键岗位从业人员的培训与管理，制定行业规范，杜绝恶性竞争，构建和维护良好的物业服务市场秩序。第十三条智慧物业系统建设。开发建设智慧物业管理服务平台，为业主提供线上报修、物业投诉、投票选举、物业维修资金使用申请等多样化服务；鼓励企业使用智慧小区应用系统，开展智能家居、公共设施管理、智能门禁、停车管理等智能化物业服务；鼓励物业服务企业、通讯运营企业和社会资本对已建小区进行智慧物业改造，实现小区管理和服务的智能化和信息化。第十四条执法环境建设。落实绍兴市人民政府办公室关于对涉违房屋采取“四不予”措施的通知，全面推进执

11、法进小区,加强物业服务企业履职，对业主违规装修、违法搭建、消防通道堵塞等行为，及时劝阻、制止、并上报，形成“小区吹哨、社区接报、部门报到“常态化工作机制；强化业主契约精神，对不能模范履行业主义务、遵守管理规约或者存在损害其他业主合法权益行为的业主，经劝告后仍拒不改正的，业委会可根据业主大会议事规则、管理规约的规定对其进行处理；对恶意欠缴物业服务费等行为人民法院要通过快速判决、集中判决、“共享法庭”等方式予以遏制。第四章业委会监管第十五条业委会组建。镇乡（街道）积极推进辖区内小区业委会组建工作，指导成立业主大会筹备组，对达到成立业主大会条件的，及时牵头组织成立业主大会并选举产生业委会，实现业委会

12、“应建尽建”；制定和推行业主大会议事规则、管理规约和临时管理规约等示范文本，引导业主正确行使权利、履行义务;业主大会成立但未能选举产生业委会的，筹备组改设为物业管理委员会，按照管理规约和业主大会议事规则履行职责，执行业主大会决定，直至选举产生业委会；镇乡（街道）应在业委会任期届满六十日前指导业委会召开业主大会会议进行换届选举，业委会不按期组织换届选举或者业委会任期内委员人数不足总数的二分之一时，镇乡（街道）需成立换届小组，指导业主进行换届选举；依法成立的业委会按规定向建设部门和镇乡（街道）备案。属地镇乡（街道）应当督促建设单位在项目房屋竣工验收备案前向指定账户缴纳首次业主大会筹备经费，该筹备经

13、费要求独立建账、专款专用。第十六条业委会成员配置。社区和小区党组织要注重在日常发现和培养业委会成员合适人选；积极引导符合条件的小区党组织书记通过法定程序担任业委会主任，支持符合条件的专职社区工作者、退役军人、”两代表一委员”、机关事业单位在职党员干部等，以及有财务、法律、工程等专业特长的业主积极参选业委会成员，提高业委会成员中党员比例；要引导政治素质好、热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主选进业委会,旗帜鲜明地反对把受过刑事处罚、参加邪教组织和非法活动、道德品质低劣、群众中影响较坏的人选为业委会成员，引导业主大会将不得当选和不宜当选情形写入小区管理规约；建立“小区党组织推荐、社区前置

14、审核、镇乡（街道）统筹把关、部门联合审查”机制，坚决把不符合、不适宜人员挡在门外；推行候选人竞职承诺、履职承诺、辞职承诺制度；加强对业委会成员的法律法规和业务培训，提高依法依规履职能力。第十七条业委会运行。严格执行业主大会决议，建立业委会换届审计、重大事项事前审议、公共收益支取审批等制度；在决定小区选（续）聘和解聘物业服务企业、使用和筹集物业维修资金等有关物业管理重大事项前，应报镇乡（街道）和社区党组织先行审议；业委会要定期参加社区、业委会、物业服务企业三方会议，研究讨论小区管理服务相关事宜。第十八条业委会监督。业委会应当建立健全财务、档案和印章管理制度，每年向业主公布业主共有部分经营与收益、

15、维修资金使用、经费开支等信息，保障业主的知情权和监督权；违反业主大会议事规则或未经业主大会会议和业委会会议通过作出的决定，镇乡（街道）应当撤销该决定或责令限期改正，并通告全体业主；镇乡（街道）要加强物业管理区域资产和资金的监管，探索推行业委会账户由社区监管机制，开展公共收益“三年一轮审”工作。第五章设施设备管理第十九条物业项目承接查验制度。新开发商品房项目在物业交付使用十五日前，建设单位应当在建设局、镇乡（街道）的监督指导下，邀请业主代表参加，与前期物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验，确认现场查验结果，签订物业承接查验协议，向业主公开查验结果；业委会组建后，重新选聘物业服务企

16、业的，应在镇乡（街道）、社区居委会监督下，由业委会同新、老物业服务企业共同对物业共有部分、共有设施设备及其相关场地进行检查和验收；对承接查验中发现的问题，应在物业管理区域内公示，并在规定时间内落实整改。第二十条公共配套建设及管理。新建住宅小区的停车（包括非机动车）设施、充电桩建设、建筑垃圾以及生活垃圾堆放点应在规划条件中予以明确;住宅小区内规划用于停放汽车的车库、车位应当首先满足业主停车、充电需要，设置应符合规范要求；临街建筑（围墙）退红线区域与城市道路实行一体化规划建设管理，由规划部门统一规划，明确建设要求；新建临街建筑退红线区域建成并验收合格后，根据诸暨市城市管理委员会办公室关于印发三环线内城市管理养护管理区域及职责机制的通知（诸城办（2022）4号）规定由相关部门和单位按照各自职责及时接收管理；既有建筑退红线区域，逐步由相应的管理部门接管；第二十一条供水、供电等设施设备维护管理；经验收合格的供水、供电、供气等共有设施设备，应当依法移交给相关