房地产企业财务管理问题及对策研究.docx
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1、企业财务箪问题及对策(开究近几年我国经济从高速粗放逐步转变为讲求效益的发展模式,不单单追求数字上增长,同时房地产行业也已经经历了数年的调控打压,特别是针对一些热点地区制定了很多制约措施(限购等),从而导致了该行业的经营模式的改变,使得房企面临的管理难度也越来越高,这就对于作为管理中的核心-财务管理提出更高的要求,促使财务管理要与时俱进进行现代化的改革。一、加强房地产企业财务管理的意义企业活动归根到底就是资金的活动,资金的管控又是财务管理的核心。近年来我国经济增速的放缓,特别是房地产业受到各种政策的制约,投资增速也逐渐下滑,过去只要能造了就能卖,卖了就有高额利润的时代已经一去不返了,随着土地价格
2、不断的上升,建筑材料,人工成本,工程造价的不断上涨,房企需要投入更多的资金,会在更高的负债率下经营,因此作为财务要严格规范各种投资经营行为,强化企业的风险抵抗能力,避免超过企业的承受能力。同时通过财务管理的信息化,制度化,标准化可以有效地保证控制财务风险,通过财务管理大数据来严管收支,提高全面预算及执行能力,可以减少非必要开支,增加企业的成本控制能力。二、房地产企业财务管理管理难点及问题(一)房企财务管理缺乏大数据有效支持随着社会的发展,大数据技术不断的进化,房地产企业竞争日趋激烈,以前只要拿地造房就能赚钱的时代一去不返,全国的房地产企业数量不断减少,朝着集约化规模化的方向不断发展;同时受到近
3、10年来政府对于房地产市场不断的限购调控,财税政策的不断加码,使得房地产行业的毛利率逐渐降低,在这样一个大环境下,房地产企业需要结合自身各部门的数据进行汇总分析,来有效地降低不必要的开支,增加抵御风险的能力,但是目前大部分房企往往只有单独财务软件系统,无法实现数据共享,导致数据传递速度慢不准确,增加了财务风险,使得企业管理层无法通过不完整的数据对于企业财务风险进行预判和控制。(二)房企缺乏管理型财务人员房企对于财务核算要求较高,往往需要具有相应业务素质的财务人员。但是事实并非如此,我们很多房企的思维还是停留在传统财务的定位上,可能不乏很多具备中级甚至于CPA证书的财务人员,而这类财务人员往往只
4、能很好的记账,对于财务的管理以及风险管控并没有一个系统的认知,更缺乏财务全面管理的思维,同时,财务人员缺乏系统性的培训,除去每年完成相关的继续教育外,再无系统化的培训,对于时代发展的新知识新概念无系统认知,虽然很多财务学历并不低,但是总给人一种与时代脱节,思想僵化的刻板印象。另外很多财务人员也不会运用系统化的分析方法和工具,还停留在10多年前的电子表格模式进行简单的数据加总,这样缺乏一个高端综合型的财务人才的房企也是很难帮助企业实现跨越式发展或者有足够能力来抵御市场出现大的动荡。(三)房企负债高,资本结构优化困难虽然时代在进步,但作为房企的开发模式没有发生过什么根本性的变化,从拍地-开发-销售
5、-再开发周而复始的过程,期间需要占用大量的资金,没有房企可以完全凭借自有资金完成上述过程,那么房企一定会通过大量的外部融资,来维系整个开发进程,除去最后销售环节会给房企带来大量的资金,但这也是很短暂的,一旦有了资金,房企又会转入下一项目的循环中,那么房企的外部融资规模一般都会维持在一个比较高的水平,这样当市场出现波动,就会使得企业资产负债率不断地提升,为了维持生产经营,只能不断通过融资解决目前的资金紧张的局面。同时房企融资渠道也相对单一,往往就是通过银行进行土地抵押贷款,这样房企在一种融资方式单一,高负债的情况运作无疑会造成很大的财务风险。(四)没有系统的内控制度以及绩效考核制度很多房企财务控
6、制还停留10年甚至于几十年前,年底拉个年报,看看盈亏,项目结束做个清算,看看是亏是赚。这种经营纯粹是靠天吃饭,我们要通过财务管理来不断加强内部风险控制,没有数据化和量化的指标无法有效及时发现经营中存在的各种弊端。在当前降本增效的前提下,房企在实际管理中存在目标很明确,但是没有考核,也缺乏一个合理的奖励惩罚制度,往往是完成目标有奖,而当无法完成绩效的时候,会出现各种推脱、首先从市场找原因,而不是从自身内控管理及绩效考核上下功夫。(五)缺乏对宏观经济以及财税政策的深度解读房地产自我国改革开放以来,在国民经济中扮演者重要的角色,但这20年间对于房地产宏观政策调控不断加码,不断压缩房地产后续向上发展的
7、空间,而我们很多房企对于很多政策以及国家的意志缺乏了解,更没有整体的判断,盲目激进的投入大量资金进行扩张,导致了诸如最近“恒大”危机,同时我们国家财税政策对于房企影响也很深远,营改增对于房企来说更需要从项目伊始就要有税收的总体规划,那么才不至于被竞争激烈的市场所淘汰。(六)房企缺乏业财融合的理念随着社会的发展,传统财务正在逐步被边缘化,企业管理层往往对财务的地位越发的不重视,管理层也缺乏推动业财融合的足够动力,归结原因主要是财务不能像业务部门那样直观的给企业带来足够的经济效益,属于一个“后勤部门”,而财务自身也确实脱离实际业务,闭门造车,简单地把各类数字进行记账报账。财务人员平时也很少与其他部
8、门人员沟通,从业务角度去理解具体的数据,同时业务部门只顾开展工作,也很少寻找财务的帮助,造成了业务与财务脱节,各类数据统计口径的差异,不能为企业管理层提供很好经营决策依据,管理层往往在不充分的数据背景下做出错误的判断。其次两个部门作为相对独立的载体,造成业务部门与财务部门在企业整体目标认知上存在一定的差异,两个部门不能将企业远景目标和规划作为自身目标,而是单独重视各自部门利益。财务部门可能更强调资金管控,而业务部门往往追求业绩忽视财务所重视的问题,造成两个部门出现不同程度的内耗,使得房企不能凝聚成合力,降低整体经营能力和抗风险水平。三、加强房地产企业财务管理的措施和建议(一)加强房企数据平台的
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