十堰市东方明珠城项目策划提案.docx

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1、十堰市东方明珠城项目策划提案 十堰市概况十堰市位于湖北省西北部，地处秦巴山区腹地，汉江中上游，跨东经109。29,至北纬31。30,至33。16，在中国“雄鸡”型版图中正处于“鸡心”部位，在历史上曾有“南船北马、川陕咽喉、四省通衢”之称。她东与湖北襄樊接壤，西与陕西安康为邻，南与湖北神农架和重庆万州交界，北与陕西商洛和河南南阳相连，是鄂、豫、陕、渝毗邻地区政治、经济、文化重镇，是华中、西南、西北三大经济板块的结合部。十堰辖五县一市两区和一个经济技术开发区，即员B县、邮西县、竹山县、竹溪县、房县、丹江口市、张湾区、茅箭区和白浪经济技术开发区。国土总面积2.36万平方公里，总人口346万。 十堰城

2、市状况十堰建市三十多年来，尤其是改革开放二十年来，两个文明建设取得了丰硕的成果，从一个贫穷小镇发展成为具有一定规模和经济实力的区域性中心城市。精神文明建设成果丰硕，进入90年代以来，曾名列全国小康水平第6位、全国城市综合实力评比第22位，先后获得“全国卫生城市“、“全国双拥模范城市“、“全国绿化十佳城市”、”全国城市环境综合整治优秀城市”、中国内陆山区惟一”国家园林城市“、”中国优秀旅游城市”、湖北省文明城市竞赛第一名等殊荣。2001年十堰国内生产总值201.77亿元，年增长13.5%,居全省第一；实现财政收入14.67亿元，年增长7.6%。城镇居民可支配收入5050元（城区为7800余元），

3、农民人均纯收入1586元。经过30多年的发展，目前十堰汽车、水电、旅游、生物医药、色绿色食品等主导产业已具规模，经济结构日趋完善，科教文化不断繁荣，城市功能逐步提升，经济社会协调发展。 十堰交通状况交通通讯便捷，襄渝铁路横贯东西，每天有13对客车通过，可直达北京、上海、武汉、郑州、重庆、成都、西安等地。209和316国道交汇十堰，四通八达。汉江黄金水道运输可通江（长江）达海（上海）。老河口和襄樊两机场毗邻十堰，班机可直飞北京、上海、广州等大中城市。随着火车提速、（武）汉-十堰（堰）一级汽车专用公路及十堰空港的建设，交通条件将进一步改善。 二00四年十堰房地产开发的特点1、品楼盘与高档住宅的建设

4、规模不断扩大，开发产品结构处于不平衡状态：自2001年十堰翔龙房地产公司开发的“世纪花园”一期工程投入市场、并创十堰房地产销售价格的历史新高以来，2004年十堰精品楼盘与高档住宅的建设规模有了进一步的扩大,其中十堰市兴丽房地产公司开发的“澳门花园”、十堰春华房地产公司开发的“春华苑小区”、“世纪花园”二期工程、十堰市阳光房地产公司开发的“东方广场”等项目兴起了十堰高档住宅的开发建设热潮，高档住宅所占的市场份额有了进一步提高，也使大部分开发企业开始注重企业品牌和楼盘品牌，提高了十堰的房地产开发水平。普通商品房开发近年来一直处于稳步增长的态势，而为满足广大中低收入家庭住房需求的经济适用住房建设自2

5、001年以来处于停滞状态，廉租房的开发建设还没有启动，这种状况造成十堰房地产开发产品结构处于不平衡状态，不利于房地产业的持续健康发展。2、供求量与销售量大幅度增长：2004年除城区内小范围的零星开发项目以外，涌现出了大量的成规模开发项目，如东岳路上的春华苑、东兴山庄，朝阳路上的金色家园、都市花园，公园路的东方广场，汉江路的六堰中心花园，五堰的武当商城、东山苑小区，三堰的澳门花园，十堰的雅兰居、旭日家园，白浪高新区的祥安花园、天盾花园等。据统计，2004年十堰房地产施工面积达149.06万平方米，销售面积达4512万平方米，销售金额达518亿元，分别比上年增长69.23%、60.06%和86.3

6、3%,供应量与销售量再创历史新高。3、成交价格明显上涨：2004年的房屋销售价格在2003年的基础上继续上涨，涨幅平均在10%左右。调查显示,2003年一2004年的房价在1300元平米至2800元平米之间。房价上涨的主要原因为：一是楼盘的档次有较大的提高，配套设施的完善增加了开发成本；二是主要建材产品价格的大幅涨价，造成了建安成本的增加；三是土地取得成本增加，土地基准地价的上调以及土地拍卖市场的激烈竞争，造成土地价格的上涨；四是建筑结构的改变也增加了成本，以前大量的建筑为砖混结构，建安成本较低，而现在许多楼盘为框架结构，并推出了一些小高层及高层建筑；五是别墅楼盘的推出，对整体房价有明显的拉动

7、作用等；六是经济适用住房项目建设的暂停，政府缺乏进行价格调控的有力手段，也造成了商品房价格的无序上涨。4、开发区域过分集中：目前十堰房地产开发的热点区域主要集中在城区中部组团（主要为火车站至张湾地段）和白浪高新区、尤其是五堰、六堰、张湾等中心地段的旧城改造更成为当前房地产开发的热点，在改善城区环境面貌的同时也造成了建筑布局的高密度、商铺面积的无序增加、停车位、绿化面积与露天休闲场所的急剧减少等弊端，而位于城市偏僻地段如红卫、花果、东风、顾家岗以及北京路沿线的房地产开发处于相对萧条的局面，不利于城市的全面协调发展。5、市场行为更加理性：房地产市场的开发经营与消费行为越来越理性，呈现出如下特点：一

8、是房地产开发的规模效应逐步为广大开发企业所接受，楼盘的开发规模越来越大，2004年对2万平方米以上的项目进行一次投资一次开发的行为逐步增多，规模优势凸现；二是短期经营行为日趋减少，绝大多数楼盘都注重了生活配套服务设施的完善；三是小区环境越来越受重视，不只是追求绿化率的提高，更注重追求景观环境的特色化，如东岳路上的春华苑所营造的东方园林就颇具特色，独树一帜；四是对项目的前期策划宣传越来越重视，力求在小区规划、建筑设计、环境景观上领先一筹，为项目营造更多的卖点；五是开发经营理念的不断创新，涌现出健康住宅、阳光楼盘、新都市主义等住宅小区，满足消费者的深层次需求；六是消费者越来越理性，购买行为越来越谨

9、慎，对产品的要求越来越高。二OO五年十堰房地产业的发展趋向2005年十堰房地产业的发展仍然要以市场需求为导向，调整供应结构，应坚持“严格控制别墅与高档住宅的建设规模，积极建设普通商品房，有计划地发展建设经济适用住房和廉租房”的发展原则，促进房地产业的持续健康发展。1、十堰房地产业仍有较大的发展空间，还将以较高的速度发展：一是十堰人均住房面积不仅低于全省平均水平,离3035平方米的人均居住水平还有很大的距离，因而十堰房地产业还有较大的发展空间；二是随着高速公路的建成通车、武当山机场的建设、对外交通条件的进一步改善，南水北调工程全面动工的持续效应，东风与日产合作的推动作用，武当山旅游品牌效应的全面

10、推广，城市布局结构的调整以及城市基础设施的改造和完善，经济投资环境的改善等，必将对十堰国民经济的持续发展产生积极深远的影响，从而进一步推动房地产业的发展；三是随着居民生活水平的提高，人口的增长，城市规模的扩大，首次和多次置业者的增加，对住房的需求与日俱增，也将刺激房地产市场的繁荣兴旺。2、更新经营理念，完善经营机制，应成为十堰房地产业的发展方向：十堰房地产开发业目前还存在“三低一高”的弊端，即企业结构不合理，总体实力偏低；技术力量不足，管理水平偏低；房地产开发产品的科技含量低；房地产销售价格偏高。因此，更新经营理念、完善经营机制、全面推进房地产业向更高层次发展应成为十堰房地产开发业的发展方向。

11、在实际发展过程中应重点抓好以下工作：一是要全面贯彻落实国务院关于促进房地产业持续健康发展的通知精神，确定正确的发展方向与发展思路；二是进行横向联合、建立具有竞争力的房地产开发企业集团，实行房地产开发的规模经营，可以通过股份合作、兼并或企业重组等形式成立房地产开发企业集团，壮大企业的经营实力；三是在进一步改善经济投资环境的基础上，全面进行招商引资，通过外资企业的进入，引进先进的经营理念与管理方式，在完善竞争机制的基础上，推动房地产业向更高层次发展；四是充分发挥中介机构的服务职能，使中介机构能够在开发项目的前期策划、技术咨询、销售代理等方面发挥其专业特长，使开发产品更符合城市建设的要求、符合市场需

12、求，以促进房地产开发水平的进一步提高。3、调整房地产业结构，启动经济适用住房和廉租房项目建设，促进房地产业的持续健康发展：经济适用住房和廉租房是房地产业结构的重要组成部分,尽管前阶段十堰经济适用住房建设出现了将经济适用住房建成商品房甚至高档住宅、销售价格偏高、有关优惠政策落实不到位等问题，但它作为满足中低收入阶层住房需求的政策性商品房，不仅是保持社会稳定的需要，更是促进房地产业持续健康发展的需要。通过制定十堰市经济适用住房建设管理实施细则，完善管理办法，按照“三统一，四控制”的思想，即统一规划、统一开发、统一实施以及控制建设标准、控制销售对象、控制销售价格和控制年度开发量，必定会使十堰的经济适

13、用住房的建设管理逐步规范起来。因此，2004年在调整产业结构上应重点促进经济适用住房建设的全面启动，建立起廉租房的建设管理制度，进行廉租房开发建设试点，在积累经验的基础上有计划地推广廉租房建设，使十堰的房地产业能够以合理的结构与速度得到发展。4、强化精品意识，突出城市特色，进一步提高房地产开发水平，使房地产开发与城市建设协调发展：房地产开发作为实施城市规划的重要手段，不仅要满足城市居民生产生活需要，而且要满足提高经济发展环境与居民生活环境质量的需要，满足提升城市功能的需要。城市特色决定了房地产开发的目标与方向，房地产开发项目的实施只有紧扣城市特色这一主题，才能做到经济效益、社会效益与环境效益的

14、统一。因此，更新房地产开发经营理念,强化精品意识，突出城市特色，使房地产开发与城市建设协调发展：首先要做到规划设计的先进性、超前性与可操作性的结合，从房地产开发项目的总体布局、详细规划、配套设施、景观环境、单体建筑功能与造型等设计方面，应坚持多方案的竞争与优选；其次是确立规划实施的权威性，不仅要使项目布局符合城市规划的要求，而且要杜绝擅自变更规划和见缝插针的开发行为；第三要强化精品意识，坚持房地产项目的规模开发，杜绝分割拆零的开发方式，不仅要在新区开发上坚持规模开发的原则，在城市中心区的改造上更应坚持规模改造的方式，改变目前零星分散的改造模式，使新区开发与旧城改造协调发展，进一步提高十堰房地产

15、开发水平。二OO四年十堰房地产业市场综合分析20()4年，十堰房地产在诸多政策的实施中悄然已过，从年初的停止别墅类用地到央行的121号文件和国务院18号文件，从土地供应的集中管理到开发企业注册资金的提高，诸多政策的出台保障了十堰房地产业健康、有序地发展。1、价格及指数20()4年，房地产价格涨幅增大，特别是城区中心地段较以往有较大幅度增长。本年度房地产综合物业指数为1000点(基点)，综合物业平均价格为3345.03元/平方米。住宅类指数本年度为1000点(基点)，住宅市场平均价格为1465.06元/平方米。综合楼商铺类价格指数本年度为100O点（基点），其平均价格达到5225元/平方米。2、

16、宏观市场概况分析2004年，十堰城区房地产市场呈现出积极稳定的发展态势，投资与消费同步增长；供应量与需求量基本平衡，且供应略大于需求；市场规模稳步放大，市场结构继续改善；初步形成了增量与存量联动，销售与租赁并举的市场格局。A一从投资情况看，十堰完成房地产开发投资9.47亿元，比2003年增长51.4%,房屋竣工面积49.29万平方米,商品房销售面积45.12万平方米，与2002年相比，房地产开发的各项指标都保持了较高的增长速度。从销售情况看，2004年，除多个旧盘继续销售外，涌现出了30余个新盘，平均销售率达到80%以上，开盘半年以上的楼盘基本售罄。供应量与销售量与以往相比都有较大幅度地增长，市场供求两旺，成交活跃。B.一二级市场成交量持续放大。随着十堰二级市场的放开，特别是十堰市已购公有住房和经济适用住房上市交易管理暂行办法的出台、银行贷款利率的下降、房屋交易手续费下调和运行程序的简化，进一步激活了住房二级市场。十堰存量房市场、房屋租赁