广东某大型地产公司社区项目的施工成本管理.doc

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1、中海地产金沙湾项目的施工成本管理3中海地产金沙湾项目的施工成本管理情况介绍3.1中海地产金沙湾项目简介金沙湾项目由中海地产开发，中海地产全称中海地产集团有限公司，是中国海外集团有限公司控股的属下企业，中国海外集团有限公司1979年成立于香港，公司于1992年在香港联交所上市，首开中资企业以香港本地业务资产直接上市之先河。2007年，公司入选香港恒生指数成份股，是首家入选恒指的中资地产股。2010年底，公司实现销售额671亿港元，营业额443亿港元，净利润123.7亿港元。2010年末，公司总资产达1622亿港元，净资产达547亿港元。截至2010年底，拥有土地储备面积超过3800万平方米。20

2、10年，公司获选首次设立的“恒生可持续发展企业指数”，并荣登英国金融时报“世界500强”。中海地产公司的金沙湾项目是中海地产在华南区域最大的住宅开发项目，占地面积达平方米，建筑面积达平方米的大型建筑项目，在位于广东省广州与佛山交界处黄金都市圈的金沙湾，项目建设地在广东省的西北部，与白沙河和佛山经济发达区相邻，广佛高速公路、环城高速公路和广州地铁六号线为金沙湾项目提供了方便的交通条件，这是国内最大规模的开发项目，配套有学校、商业区、生活休闲区等等，是一个完备的社区工程项目。该项目的主要技术经济指标如下:向100米宽的绿化带及高速公路两侧绿化带;“三片六区”即规划的三大片区、五个居住区和一个现代化

3、工业仓储区。中海地产的金沙湾项目中便捷的交通是项目设计的亮点，金沙湾规划区中的广州环城高速公路以南方向的路网设计是放射状与方格网状交叉的方式，金沙湾项目中位于环城高速公路以北的地区道路依山而建，根据山区的走势确定道路的变化，和当地的地形协调结合，在施工上面就建少了填挖方的工程量，还为小区的环境布局增添了特色。中海金沙湾项目根据广州市最近出台的居住区公共服务设施的设置标准对小区的建设的配套设施进行了规划，提高了设施的建设水平和质量，专门规划出了区域中心、居住区的中心和金沙湾项目n个居住区的中心地带。根据广州市的规划局资料显示，中海金沙湾项目的新城E区是我国目前一个最大建筑面积最大资金投入的新型社

4、区。中海金沙湾项目的E城现在正在进行路面和施工的前期工程，金沙湾项目按计划在2010年金沙洲整体规划建设全部完成，武广线贯金沙洲西部而过。3.2中海地产金沙湾项目成本的构成和内容根据可行性研究报告中海地产金沙湾项目基本成本构成情况如下:(1)土地费用地价成本用地面积:41292Om，;地块总价:万元;拍卖税费0.O费:土地拍卖价*0.O50k=99万元;土地费用总计=+99=万元(2)建造成本建筑工程成本地上建筑工程建造成本(含园林绿化)按2150元/m，计取，则地上建筑工程成本为万元;地下室(含半地下室)建筑面积m，按1100元/m，计取，则地下建筑工程成本为15742万元;项目建筑工程成本

5、合计为万元。安装工程成本建筑物安装工程成本按250元/m，计取，则项目安装工程成本为28904万元。勘察费项目勘察费300万元。设计费项目设计费(含景观、人防、燃气等设计费)按51元/可计取，则设计费为5896万元。(3)监理费监理费按项目建安成本的0.80k计取，则项目监理费为2346万元。(4)设备费项目设备费为7924万元。(5)其他费用其他费用按项目建安成本的50k计取，则项目其他费用为14661万元。项目总投资:+264320+28904+300+5896+2346+7924+14661=万元在整个项目成本的构成中，土地的费用成本是不可更改的。而作为项目施工的建造成本、设备成本、管理

6、费用以及其他费用是可变的，是成本管理的主要内容，要做好成本管理就必须先将成本的管理的内容进行细分。将项目施工的成本按直接成本和间接成本划分，其各项费用构成如下图所示。的、全面的和复杂的系统，围绕整个项目从工程的设计、预算、成本目标的制定、施工过程的控制管理、到竣工验收，全员、全面、全方位参与的主动跟踪控制过程。整个体系拥有完善的组织机构，明晰的运行程序，规范的施工项目成本核算，明确的成本目标和岗位职责和以及严格的考核制度。中海地产金沙湾项目的工程成本管理运用最低化成本管理原则，将施工过程中的各个环节通过各种措施降低成本，根据施工前的设计要求确定了施工的各个阶段的成本控制目标，在进行最低化成本控

7、制管理原则的同时要注意降低成本的科学性和可行性，禁止片面追求成本降低而不顾施工质量的行为，要求正确处理施工质量、施工期限和施工成本之间的关系。中海地产金沙湾实施的是全过程的目标成本管理制度。目标成本管理是建设工程成本管理中常用的手段，其内容是将成本控制目标落实到项目各个负责人员的成本责任和奖罚制度中，与各个项目的负责人员签订工程施工成本目标的责任状。中海地产在项目开工前与施工单位签订承包合同，划分职责与权力，测算成本。在施工前的项目设计阶段根据市场调查分析和专业的核算制定出了具体的成本控制目标和成本控制计划，也制定了施工的成本控制方案，而施工的结算阶段一切管理已成定局，难以通过措施进行改变，所

8、以中间的控制环节就成为金沙湾项目强调的重点内容。在施工中跟踪成本的执行情况中，关键施工环节进行不同的成本确定，上报成本控制目标。超支部分要分析责任，及时采取措施控。对建设过程的监管权力、责任、工程变更、工程材料、工程物资和评估办法进行审核。在项目的成本控制管理中对成本控制机制不断完善，建立职责、权利和利益相结合相关联的施工责任成本管理制度，施工中实行项目经理和项目专业的成本管理人员责任制，将管理的职责与层次进行明确，项目成本管理的绩效与业绩考核挂钩，制定了奖惩分明的管理激励制度，不仅调动了项目施工中管理人员的工作积极性，也保证了工程的施工质量和成本管理目标的实现。金沙湾项目的施工实施全过程、全

9、体成员和全部项目的管理意义是，项目的成本管理是紧跟着项目施工的进度进行的，不能疏漏任何一个施工环节，对施工项目进行合理科学的监督，达到了全面控制实时掌握动态的要求。在施工的过程中注意细节中的节约，成本控制中节约人力、物力、财力是降低成本的重要措施，按照预算成本严格控制各个开支的数额，对开支标准和财务制度进行了完善，对施工中的各个项目的成本费用与超支额度进行限制，设置了专门的监督管理人员进行监督执行。3.4中海地产金沙湾项目的成本管理的流程中海地产金沙湾项目将成本管理工作分为以下几个关键环节:成本预测、成3.5中海地产金沙湾项目的成本管理的事先控制3.5.1中海地产金沙湾项目成本的预测中海地产金

10、沙湾项目施工方根据已取得的历史数据，采用经验总结、统计分析和数学模型的方法对成本进行推测和判断。预测的程序为:(1)确定目标(2)收集和分析历史数据(3)选择预测方法(4)进行预测计算(5)分析修正预测值(6)得出预测报告成本预测的方式有定性预测和定量预测两大类，定性预测成本的方法主要依赖预测者的素质和主观判断能力，一般用调查研究判断法，以座谈会和咨询调查的方式进行;定量预测方法是利用数学模型来进行推测，计算未来成本费用的数值，常用回归分析法，回归分析法有一元线性回归、多元线性回归和非线性回归等绷。中海地产金沙湾项目选用定性预测结合定量预测的方法，即采用定性预测也采用定量预测，在一期的A区共1

11、6栋的地上建筑工程成本预测中，两种方法的预测值较为接近。首先采用定性预测中的专家会议法，组织召开由巧位内外部的专业人员参加预测会议，诸位的意见分别为1900元/m，、2050元/m，、2200元/m，、2150元/m，、1850元/m，、1950元/耐、2200元/m，、2100元/m，、2100元/m，、2050元/m，、2200元/m，、2050元/m，、2300元/m，、2100元/m，、2000元/m，。结果相差较大，经反复讨论采用平均法得出成本为2080元/可。再用定量预测的一元线性回归法进行计算。一元线性回归法是处理X、Y两个变量之间线性关系的一种方法，用途很广。其基本公式是Y二a

12、+bX，在施工成本预测时式中X代表预算成本，Y代表实际成本，a、b为回归系数。运用最小二乘法原理，a、b可用一下公式求得:确定成本目标后及时对成本预算进行拆分，细化到施工的土建、安装、防水、绿化等等施工中，判断工程材料的价格和设备的预算，根据细化的成本控制目标进行项目定位的判断，以达到设计的要求与成本统一。在施工过程中重视对人员费用支出、原材料费用支出、机械费的支出与成本额定的差距24。3.6中海地产金沙湾项目的成本管理的施工过程控制3.6.1中海地产金沙湾项目施工过程的成本管理中海地产在金沙湾项目在人员的费用控制上，引入新的方法，即在人员的费用支出上面不得超过施工设计的实际工作时间的数额，结

13、合施工的具体情况对施工的费用进行控制。防止施工人员进行偷工所以工程进行中组织了施工队进行互相合作的制度，不仅在施工人员的调动上得到了方便而且在工期速度方面也得到加快，有利于工程的按时按质交工。节约了人员的开支，降低了施工成本。中海地产金沙湾项目相比中海地产之前的中海景苑、中海名都等项目的人员费用节省约3.8%的费用，在材料的费用支出中注重采购的数量和价格。在数量上严格按照施工设计进行材料的采购，实施出入的一记账管理制度。运用电脑软件系统进行管理，一方面管理好材料的进出数量，保证数据的准确性和材料的安全，财务部门定期对材料的库存进行盘点，发现差异及时处理。另一方面通过电脑的系统分析能够对采购数量

14、、需求数量、安全库存等数据进行及时的跟进，保证了材料的供应的周期性和及时性，例如l8IIirn的螺纹钢作为主要原料，在一期主体结构的施工中通过对它进出数据电脑分析，得出其日消耗量5吨，供应商的交付周期为2天，故而将它的最低库存定为巧吨，最大库存定为30吨，每单的订货量为10吨。另外电脑系统通过对录入电脑的采购价格的比对还能够及时提醒对价格的异常和变动，避免价格的错漏。材料的数量控制在使用的数量，不要大肆的浪费材料，造成资源的不必要损失。中海金沙湾项目在材料使用数量的控制方面做的比较严格，首先是做好使用量的核算，核算出材料使用量，再根据建筑图纸和现场的实际使用情况制定合理的额定损耗百分比，制定出

15、材料成本控制目标，细分到各项材料;采购严格按照预算和需求量进行材料的采购，缩短材料流通时间，加快周转速度，能相对地减少在途和在库数量，从而减少资金占用25。在施工中材料使用数量的控制方法主要采用限额发料的管理制度，根据施工材料消耗定额、用料者所承担的工程量或工作量和施工中必须采用的技术方案措施来确定发料的额度，同时采取分层分段限额用料的方式，即按工程施工段或施工层综合限定材料消耗数量，按段或层进行考核发料。严格按照签发、下达、应用、检查、结算、分析的步骤进行限额发料，这些步骤中每个环节都十分重要，需要认真严格的执行，每个环节均有相关记录以便在以后的总结分析中查找相关数据。分析阶段作为总结性的工作在成本管理中是最为重要的部分，对材料数量使用的情况进行总结分析，找出差异的原因，寻求解决的方案。下面简单列举中海金沙湾一期A7栋施工主要材料分析表。在原材料的采购环节中尽量选择厂家进货，以减少中间商的利润，降低采购成本，在市场中也比同类产品的价格更低，争取到了更大的