房地产施工工程全套资料.doc

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1、 施工定位放线管理程序为确保施工定位放线符合国家及上海市规划法规条例的有关规定，符合设计要求，符合施工规范，特制定本程序，明确各相关部门的工作范围及责任。一、设计部负责委托专业测绘单位对新建小区地块进行定位测试，内容包括：1、确定红线或蓝线控制点。2、复测新建小区附近已建建筑物，构筑物及道路的定位坐标。3、设置不少于三个永久性或半永久性放线基准点。 第1、2条的内容作为规划设计定位依据。 二、设计部负责复核施工总体定位图，并组织工程部、设计院、施工单位进行图纸交底，明确各项规划定位指标，包括各建筑物间最小距离，新建建筑物与已建建筑物、构筑物、道路、河道相对位置，小区红蓝线控制点，放线基准点等。

2、三、项目发展部负责办理开工规划验线申请或提前验线申请。四、工程部负责组织施工单位放线，并负责委托专业测绘部门进行复测。五、工程部负责办理开工验线手续和竣工验线手续。 六、本程序文件应发放到下列人员：工程尾款支付工作程序1、 目的：确保工程尾款的正确支付，不再产生遗留问题。2、 范围：所有已经预算部结算审核的工程（除零星工程以外）。3、 职责：对工程质量扣款、保修情况、工程档案资料上交情况作最后确认。4、 程序：4.1工程结算经预算部审核（大型工程经过审价）完毕后，主管工程师在填写“付款申请单”之前，必须先办理“工程尾款支付确认单”（附后），该“确认单”作为办理结算付款的前提条件。4.2根据“工

3、程尾款支付确认单”要求，由主管工程师到物业公司办理有关手续，再次确认该工程已无任何质量、保修上的扣款，如有扣款，则应开出扣款单，以便在尾款中扣除，并加盖物业公司公章为准。4.3为保证工程档案的完整归档，主管工程师应到档案专管人员处再次核实归档情况，并签署意见。4.4在办理完该“确认单”后，方可办理“付款申请”，该确认单即作为尾款付款申请的附件一齐上报预算部。5、 相关文件：“付款申请单”。6、 本程序文件发放到工程部全体人员、物业公司、设计部、销售部。新材料推广应用管理工作程序一、目的确保新材料在工程中及时成功应用，充分发挥其高效、节支、环保的作用，同时完善住宅功能，提高工程质量，增加市场卖点

4、。二、职责部门 工程部负责新材料的推荐、考察、应用及推广工作。三、相关部门预算部负责提供新材料的应用成本分析。四、适用范围市建委许可使用，具有相应检测鉴定报告的新型建筑材料，最好有在其它房产商的类似工程中成功应用的经历。五、工作程序1、 各专业工程师负责跟踪调查相关材料在建筑市场的发展动态，如有合适的新材料，专业工程师对其性能、质量标准、评审机构、获奖情况、工程实例进行了解，并向部门经理提交新材料推荐应用报告。2、 部门经理认为该新材料可行，组织进行以下工作：l 对厂商的资质、资金、生产规模、市场信誉度、市场占有率进行考核。l 如有条件，可进行实例考察，听取其它房产商对此新材料应用的反映。l

5、邀请相关专家，举行新材料应用专家咨询会。3、 预算部结合原先材料作出新材料应用成本分析报告。4、 分管副总召集工程部、预算部相关人员召开新材料应用讨论会，作出以下决定：l 不采用。l 小范围试用。l 全面推广应用。5、 新材料应用被采纳，专业工程师需做以下工作：l 向设计部门推荐使用。l 在与厂商签定合同中，对新材料的售后服务进行严格约束。l 对新材料应用过程进行重点控制。l 对新材料应用效果进行跟踪调查。6、 如需要，预算部对新材料应用成本分析进行调整。7、 专业工程师负责对新材料应用情况进行汇总，作为今后应用的依据。8、 如新材料应用成功，对相关人员进行奖励，并作为工作成绩计入年度工作考核

6、。9、 此程序文件应发放到下列人员：土地前期费用索赔管理程序一、目的确保公司利益不受损失，本公司在开发前期工作中所花费用应从地价中扣除。二、范围 适用于本公司拟投资开发的土地。三、职责3.1工程部、配套部负责收集、整理各项费用。3.2项目发展部负责与土地商谈判。3.3办公室法律人员负责提供法律咨询。四、程序4.1工程部地盘主管及配套部相关人员应按下述内容积累（产生）协议、工程量、发票（收据）：l 道路移位l 电杆拆迁并新增电杆（农用）l 新增下水道l 青苗提前补偿l 池塘清淤、填平l 场地推平l 临时用水l 临时用电l 军用电缆移位l 农用设施拆迁（鸭棚、暖棚）l 沪星村小河填平4.2工程、配

7、套相关人员在实施时须签订协议，核定工程量，明确预算，尽可能与土地商（七宝房地产公司）联系，争取对方事前确认。在结算时取得发票（收据）。4.3每项工作完成后一星期内主办人员应单项汇总经部门经理审阅后报项目发展部备案。五、相关文件5.1土地合同及相关土地补充协议。5.2相关合同、协议。六、相关表单6.1预算书6.2发票（收据）4.1.管理职责：a. 质量方针：及时向客户提供达到国家规定合格标准的房屋。b. 质量目标：1999年内通过ISO9002质量认证，100%达到国家合格标准。c. 职责和权限：另附。d. 管理者代表： 本公司委派工程部经理担任管理者代表，他将：l 确保按照ISO9002（94

8、）要求建立/实施并保持质量体系。l 向总经理报告质量体系运行情况，以供评审及改进作为基础。l 代表公司就质量体系有关事宜与外部进行联络。e. 管理评审：公司每年进行一次常规管理评审，以确保质量体系的适宜性和有效性及满足ISO9002（94）标准要求及满足公司质量方针和目标，管理评审的记录予以保存。4.2.质量体系：本公司建立有以质量手册、程序文件、支承性文件表单为基础的质量体系文件，它们是公司的确保我产品质量符合规定要求的一种手段。a. 质量手册：是公司质量体系的纲领性文件，阐明公司质量方针、目标，描述质量体系的文件，也是公司对外质量保证能力的证明文件。b. 程序文件：是质量手册的支持性文件，

9、描述了实施质量体系要素的各项质量活动。c. 支持性文件：是各项活动的具体规定，是程序文件的支持性文件。d. 质量记录：是体现质量体系活动或取得结果的客观证据。e. 质量策划：现有质量体系文件不能满足特定产品合同所规定要求时，必须进行质量策划。质量策划应考虑编制质量计划。4.3.合同评审：a. 公司规定合格评审的方法和要求确保合同有效履行。b. 每一合同在接受前均由工程部、设计部、预算部、销售部对其进行评审，并保证：需方要求是合适的，需方提出的不一致要求已得到认可，公司具有满足合同要求的能力。c. 经总经理批准的销售合同，由授权销售人员与客户签订合同。d. 合同的修订：销售部在合同需要修订时按规

10、定进行重新评审，并传递到有关部门。e. 记录：销售部保存合同评审的记录。f. 相关文件：4.5.文件和资料的控制：a. 为了保证质量体系中所使用的文件/资料处于受控状态，确保质量体系运行的各个场所，使用相应文件的有效版本。b. 贯标办负责质量手册/程序文件的编制和管理。c. 质量手册由总经理批准，程序文件由管理者代表批准，支承性文件由管理者副代表批准。d. 外来外发文件与资料由文件管理员进行管理，以保证在对质量体系有效运行起重要作用的各个场所都能得到相应文件的有效版本。e. 当文件需要更改时，由原文件审批部门进行，更改按原发放范围进行。f. 作废、失效文件及时撤出使用现场，需要用它们时应有明确

11、“保留”标识。g. 相关文件：4.6.采购：a. 确保所采购的物资及服务符合规定要求。b. 由工程部负责施工公司及材料设备的招投标组织工作及其后的对分承包方的联络、管理工作。c. 由设计部负责对设计单位招投标的组织工作及其后对分承包方的联络管理工作。d. 由物业公司负责对监理公司的招投标组织及其后的管理工作。e. 采购及招标文件由工程部及设计部编制、审批。f. 招标、评标工作由工程、设计、预算部负责人员进行。g. 合同按“上海万科房地产有限公司合同（协议）审批表”程序进行。h. 公司按检验规定对采购物资进行验证，当要在分供方处验证采购物资时，应在文件中规定验证的方法和产品放行的办法。i. 对设

12、计施工单位提供服务的验证，由监理公司、设计部、工程部根据合同进行。j. 相关文件：4.8.产品标识和可追溯性：a. 工程部对于在房屋建造过程中分部分项工程及甲供料的适当标识，便于进行质量检验及记录，防止混淆。b. 工程部对规定有追溯要求的场合，制订文件，达到追溯的要求进行质量控制。c. 对房号、室号在设计图上明确标识，最后现场标识由物业公司进行。4.9.对房屋施工过程进行控制使其达到规定要求。a. 工程开工并监理公司负责编制监理大纲及细则，报工程部批准。b. 监理公司严格按监理大纲、细则对工程质量及时度进行控制。c. 对于关键工序及特殊部分编制作业指导书。d. 必要时，用实物样板规定评定标准。

13、e. 保证施工有适合的设备、人员、环境条件。f. 对隐蔽工程进行强化管理，保证工程质量。g. 相关文件。4.10.检验和试验：a. 对工程所用设备材料及施工过程由监理公司进行检验和试验控制，保证只有合格的产品才可投入使用或进行继续生产。b. 对经检验不合格的设备材料及分部分项工程按不合格品控制程序进行。c. 在所规定的检验试验未完成前，不得将产品放行。d. 在所有进货及过程检验都已完成，且已满足规定要求后，才能进行产品的最终检验和试验。e. 保存检验和试验的记录。f. 相关文件。4.11.检验、测量和试验设备的控制：a. 选择符合测量准确度、精密度要求的量仪。b. 使用前对量仪进行检定并定期对

14、其进行检定，并保存检定记录及作好识别标识，标明其标准状态量仪分类进行管理。c. 对量仪有适当的储存、维护、保养、储存运输以保证其准确度及适用性。d. 当发现量仪偏离标准状态时，对已评定的结果重新进行测量。4.12.检验和试验状态：为了防止未经检验和检验不合格的产品交付使用，运用适当的方法，对检验和试验状态加以标识，以便能正确判断产品经过检验、检测、试验结果是合格还是不合格。进货物品及半成品均由施工公司进行标识检验与试验状态，监理公司进行监督，工程部进行抽查、控制。检验试验状态通过质量记录及有关标识表示。4.13.不合格品的控制：为了防止不合格品的非预期使用或安装对与项目有关的材料、图纸、设备、

15、成品、半成品进行控制，由工程部主管不合格品的控制，设计部、销售部参与不合格品的控制，由监理公司监督施工单位对不合格品做好标只和记录，并报项目主管，根据不同情况，由项目主管或工程部经理进行评审，必要时设计部、销售部经理参与评审，评审后可能是进行返工，让步接收，降级使用，拒收处理，返工、返修后由监理公司重新检验，作好记录。4.14.纠正和预防措施控制：a. 通过对实际存在的或潜在的不合格因素进行调查分析，采取措施，消除产生原因，有效地防止不合格的发生和再发生。b. 贯标办是纠正和预防措施的主管部门，负责质量体系运行，工程部主要对甲供料及工程质量负责。c. 为消除实际和潜在不合格原因所采取的任何纠正或预防措施应与问题的重要性及所承受的风险程序相适