房地产项目规划设计讲义.ppt

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1、第五章 房地产项目规划设计 第一节项目总体规划房地产项目规划设计重要意义n以往的房地产项目策划，更多地集中于市场业务层面，忽略了规划设计的探讨n房地产项目规划设计设计原则n有限的资源约束条件内，居住质量最佳规划设计做什么？n建筑设计、环境设计的前提n内容：n建筑、道路、绿地等的空间布局n景观规划设计n交通组织方案n配套设施规划一、规划设计总体构思n1、必须树立“以人为本”的规划设计思想n体现在建筑本身的品质感和室内空间的人性化上n建筑人居（人每天一半的时间在家里）n2、住宅小区设计应该因地制宜，与周围环境协调融合（追求建筑与自然的共生）n远大都市风景：类湿地n蓝山美树 n 浅丘地形n麓山国际社

2、区n3、小区设计应富有个性，特色突出n4、力求建筑与社会共存n住宅功能庇护、体现思想、感情、价值观念的工具n规划设计将家庭成员感情推向邻里、社区n5、追求住宅的适应性与灵活性n适应性对市场的适应n灵活性结构的可变更性二、空间关系处理n1、动与静的关系n静：建筑物、构筑物、围墙、挡土墙n动：流水、喷泉、人工瀑布、湖泊、海面、草木花卉2、实与虚的关系n文化性空间不宜过实，商业性空间不宜过虚三、建筑与环境的关系n1、依循环境，依山造势n如山上搞建筑，应该遵守“宜小不宜大，宜低不宜高，宜脚不宜顶，宜隐不宜露”n2、与周围环境相协调、和谐n单体服从环境，先环境而后个体地进行设计，与环境协调，为环境增色：

3、舒服、正气、平衡n文震亨长物志“令居之者忘老，寓之者忘归，游之者忘倦”n好的建筑水平体现三个方面：n建筑本体的环境艺术质量高、建筑本体与周围环境的协调水平高；建筑本体的艺术、科技含量高。四、总体布局与居住环境空间构成n1、居住空间层次：n（1）公共空间（公共交通干道、集中的绿地、游园场地）n（2）半公共空间：组团内居民共同使用n（3）半私用空间：住宅楼栋间的院落空间n（4）私用空间：住宅底层庭院、楼层阳台或室外露台n2、总体布局原则：博采兼容、因地制宜、营造多层次变化的空间组合、保留绿化庭院空间五、规划设计要则1、适用：面积适当的厅、厅内良好的光照、通风和视野、厅内不要太多的门、厨房靠近门口、

4、厨房与餐厅近邻、卫生间与卧室相邻n“动静分区、干湿分区、公私分区”n2、面积大小：受价格制约，引导性的前瞻设计与现实性的市场定位结合n3、高科技与环保结合4、打造适居环境居住生活的舒适性独立性关联性适宜尺度私密性邻里空间与交往居住空间的适用性持续发展符合市场细分要求适应家庭结构变化居住环境(设施)的整体性配套综合隐蔽居住安全性物质的安全性精神的安全性六、各类设计设计理念n1、“可持续发展”规划理念：突出景观和景观环境中的重要性n2、城市民族特色塑造：重点强化展现民族文化特色，挖掘“民族文化资源”n3、营造高品质的都市人居环境：适应现代城市的节奏、文化及其他生活需求n4、创造与自然、环境亲密交融

5、的空间n5、主题主义n海悦花园：大海主题n阳光花地：花卉主题n金地格林小城：院落主题第二节：项目建筑风格一、建筑风格的价值n1、建筑风格含义：风格是一个建筑物的特性或独特表征；是建筑的一种方式、类型或方法；是一代人文思想的重要组成部分；是建筑艺术和审美价值的直接体现形式n2、建筑风格对住宅开发的影响：n（1）、对建筑本身来说，通过风格取得两重效果：美观和识别n（2）对发展商来说，良好的建筑风格有助于速销n（3）对消费者来说，有风格的建筑能获得他们的认同，引致精神上的愉悦二、建筑风格类型n1、建筑风格历史回顾n欧陆风 现代简约式新洋房n中国风新古典百花齐放n90年代后：欧陆风情（齐力花园，英式建

6、筑；万科魅力之城、鹭岛国际社区、成都后花园）n煽情的外观、高档形象的营造n新古典：中海龙湾半岛n万科金域蓝湾n中海国际社区n华润二十四城n（1）欧陆风情：粘贴古罗马古希腊艺术符号、山花尖顶、饰花柱式、宝瓶或通花栏杆，沉闷的暗粉红色与浅色线脚结合n粉色外墙，白色线条、通花栏杆、外飘窗台n2、几种典型建筑风格二、建筑风格类型n（2）传统中式风格：传统元素创新使用，一种怀旧、追昔的氛围油然而生，古香古色，素面朝天。院落、围墙、亭台楼阁、坡屋顶、花窗是主要建筑形式。三利宅院、芙蓉古城、城南“清华坊”、“流水山庄”二、建筑风格类型n（3）现代风格n以体现时代特征为主，没有过分的装饰，一切从功能出发，讲究

7、造型比例适度、空间构图明确美观、强调建筑外观的明快、简洁。n各式花园洋房二、建筑风格类型n（4）异域风格：地中海式、法式、英式、日式、北美式、德式建筑n异域风情的尽可能原样克隆。各种外国情调的建筑风情，尖顶、山墙、拱顶，满足了人们对国外风情的向往n齐力花园、中海名城，中华园、浣花溪山庄，春天花园、麓山国际社区、原乡、莱茵枫渡等等第三节 建筑景观设计一、景观价值n现代居家，除了考察功能适用性外，居住的舒适度更成为人们考察的要点n景观成为促销的要点：先做环境景观、再做建筑n怡丰新城：一个绿树荡漾的地方n远大都市风景：当风景成为生活n81.3的调查者希望住在风景好的地方二、景观设计准则n1、住区园林

8、力求创新，各具特色：创新和特色是生命力n2、山水园林景观和植物花草有层次，丰富多彩n3、住区园林应与方便人际交往相结合n4、利用、改造自然景观和人造山水景观结合二、景观设计准则n5、发展立体绿化，营造空中景观n6、住区绿化与体育活动场地结合n7、住区园林力求美、静、净、洁n8、住宅绿化合理控制成本，减轻居民负担三、景观设计内容n1、绿化种植景观n居住区公共绿地、宅旁绿地、绿篱、架空空间绿化、隔离绿化、平台绿化、屋顶绿化、停车场绿化n2、道路景观n步移景异、韵律感和观赏性n注意对景和远景设计，形成视线走廊n人行道两旁形成绿荫带，并窜连花台、亭廊、水景、游乐场，增强环境景观层次。n3、场所景观n健

9、身运动场、休闲广场、游乐场n4、硬质景观n泛指用质地较硬的材料组成的景观，包括雕塑小品、围墙、栅栏、挡墙、坡道、台阶等n5、水景景观n结合场地气候、地形及水源条件设计n（1）自然水景：包括水体、驳岸、水上跨越结构、水边山体树木、水生动植物、水面天光映衬n（2）庭院水景：人工水景，叠水、溪流、瀑布、涉水池、泳池水景、装饰水景n6、庇护性景观n住区中的交往空间，是居民户外活动的集散点，既有开放性，又有遮蔽性，主要包括亭、廊、棚架、膜结构等n7、模拟化景观n以替代材料模仿真实材料、以人工造景模仿自然景观、以凝固模仿流动，是对自然景观的提炼和补充n假山石、人造树木、人工草坪、人工坡地等n8、高视点景观

10、：高层电梯公寓n垂直方面的景观序列，由上往下的视觉感受n两种布局方式：图案布局和自由布局n9、照明景观n目的：增强对物体的辨别性；提高夜间出行的安全度；保证晚间居民活动的正常开展、营造环境氛围第四节 项目户型设计一、户型的分类二、户型设计基本流程和设计要点三、户型设计评价标准四、几款户型设计评价一、户型分类：按经济发展的角度分 安置型 实用性 舒适型 豪华型依据：住宅面积、户室数、设备设施、装修标准1、安置型：需要国家补助的安置型住宅：户型少，公共设施简陋，造价比较低。安置房居住面积50平方米经济适用房：以微利价出售给中低收入阶层的商品房特点：社会保障性、经济性、适用性申请标准：五城区（包括高

11、新区）正式户口；家庭年收入在规定的中等偏低收入线（家庭年收入3.8万元）以下的；无房或人均住房建筑面积在16平方米以下；未租购公有住房或者其他政策性住房（包括解困房、安居房、广厦房、经济适用住房、集资建房等）对于已经住满5年的经济适用房，业主现在可以依照目前市场价格进行出售，但出售后业主需按房屋成交额的10%补交综合地价款。2、实用型：住宅设计主要从功能出发，基本满足人的生活实用要求，寻求有限度较合理的平面格局。50平方米80平方米两室两厅3、舒适型符合现代人家庭生活方式，具有舒畅适宜的居住环境；除了足够大的厅、卧室、厨卫之外，还应该有玄关、衣帽间、储藏空间等辅助空间80120平方米三室两厅，

12、主卧室带卫生间产品之间的差异性主要体现在空间组成和朝向、通风上动静、干湿、洁污分区明确4、豪华型：120300平方米，也称之为享受型其特点如下：具有非常丰富的功能空间，面积大居室多，健身房、娱乐室、书房等应有尽有；装修精细豪华5房3厅(或2厅客厅挑高)4卫1工1厨 强调创造高质量的生活环境,注重细节突出个性 大面积跃层 独栋别墅别墅种类 联排别墅：翠拥天地 叠拼别墅：独栋别墅翠拥天地：联排别墅二、户型设计基本流程1、进行市场调查2、掌握户型需求客户户型选择决定因素：价格因素、客户自身需求人口多少；住房购买原因3、确定户型大小方法：市场调查 弹性设计方案4、进行功能分区5、进行户型布局6、确定户

13、型构成7、住宅的空间配置户型面积设定n1、户型面积：各类户型的总面积设定及各个功能空间的面积设定n2、户型面积设定因素：n（1）消费者对应性n（2）舒适性。舒适性就是从人体工程学和家居生活基本规律出发，决定户型的开间、进深及面积。舒适性还应考虑利用率问题 n（3）地域性。由于生活习惯、以及各地区人均土地拥有面积的不同，造成了南北、东西的消费者对住房面积的要求有较大差别。北方地区地广人稀，一般家庭的居住面积部在100平方米以上；同时也受当地房地产价格、人均消费水平的影响。住宅功能分区n私人行为空间、公共行为空间、家务行为空间、卫生行为空间、交通空间、室外过渡空间n问题：各功能空间具体体现？住宅功

14、能空间设计方法n（1）内外分区n按照使用空间的私密性成都进行功能分区n私密性由低到高排序：过厅、起居室、客厅、餐厅、厨房、家务室、洗衣房、健身房、储藏室、工作室（书房）、卫生间、客房、次卧室、主卧室n私密性低的空间布置在入口的附近，私密性高的空间布置在最里面n2、动静分区n按照房间的使用是否需要安静，以及需要安静的程度来进行划分。n静区：卧室、书房n动区：客厅、餐厅、厨房、家务室n动区设置在住宅入口附近n静区放在靠里的区域n3、洁污分区（干湿分区）n将有污染源和没有污染源的房间按清洁程度进行功能分区n易产生污染源的区域：厨房、卫生间好户型的标准n一套好的住宅，需要做到：动静分区、公私分区、主次

15、分区、干湿分区n一套好户型，必须做到：通、透n一套好户型，要尽可能安排多的房间朝向南面，如若不能保证，则首先满足客厅和主卧n一套好的户型，供水、排污、电、煤气、供热、光纤等管网线尽量集中，既方便装修，又方便维修检查，同时节省材料海峡新城户型图绿野天城户型图两室一厅户型图三室一厅5、户型布局（1）、客厅设计原则：独立性；空间效率客厅功能：迎客、家人闲聚的空间客厅室内家具配置：主要有沙发、茶几、电视柜、酒吧柜及装饰品陈列柜、金鱼缸、花木等；客厅的设计要素中，包括开间、进深、阳台、窗、门的数量、门的朝向、餐厅的联接、玄关等；开门、开窗、阳台、卫生间位置是否恰当，否则会影响家具的摆放与使用，降低空间使

16、用效率客厅设计要点：临近入户，注重外在景观（因此一般设计阳台或接空中花园），采光和通风好客厅的开间：以4.5米为宜；最大不应超过5米，最小不应小于3.5米（为什么？）进深与开间之比不宜超过1.5客厅的发展趋势是什么？（2）、厨房：厨房是集储藏、备餐、烹调、配餐、清洗等功能于一体的综合服务空间设计要点：应远离卧室、客厅，尽量避免拎着菜穿过客厅，也就是说厨房应尽可能靠近进户门 必备的设备需要足够的面积。充分考虑操作台、洗手台、厨具电器柜的设置摆放厨房与卫生间是住宅中的水管集中地，因此从施工成本、能源利用、热水器安装等问题考虑，厨房应与一个卫生间贴邻而处厨房外一般带生活阳台：洗衣机、衣物的洗涤晾晒厨房形式：I型、L型、开放式、半开放式3A级住宅小于8平方米；2A级面积6平方米；1A级是5平方米厨房发展趋势？（3）、卫生间三个基本功能：洗面化妆、淋浴和便溺有所分离，可以避免使用冲突。三进式单卫的户型应该注意和各个卧室尤其是主卧的联系双卫或多卫时，公用卫生间应设在公共使用方便的位置，但入口不宜对着入户门和起居室。卫生间要有窗户，通风，否则非常潮湿卫生间面积不应少于6平方米（4）、卧室面积：主卧1