房地产概念知识.ppt

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1、一、房产与地产一、房产与地产二、房地产市场二、房地产市场三、房地产消费三、房地产消费 一）房地产的概念房地产的概念 二）地产的概念与分类二）地产的概念与分类 三）土地所有权的概念与划分三）土地所有权的概念与划分 四）房产的分类四）房产的分类 五）房产所有权的分类五）房产所有权的分类 房地产是房产和地产的总称。其在物质房地产是房产和地产的总称。其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物构成上是由土地及土地上的建筑物和构筑物构成的。在经济学上也叫不动产。的。在经济学上也叫不动产。1、地产：即指能够为其权利人带来收益或满、地产：即指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。足其权

2、利人工作或生活需要的土地资产。2、地产类型：、地产类型：A、居住用地：指住宅区内的居住建筑本身用、居住用地：指住宅区内的居住建筑本身用 地，以及与建筑有关的道路用地、绿化用地地，以及与建筑有关的道路用地、绿化用地和相关的公共建筑用地。和相关的公共建筑用地。B、工业用地：主要是指工业生产用地，包括、工业用地：主要是指工业生产用地，包括工厂、动力设施及工业区内的仓库、铁路专工厂、动力设施及工业区内的仓库、铁路专用线和卫生防护地带等。用线和卫生防护地带等。C仓库用地：指专门用来存放各种生活资料和仓库用地：指专门用来存放各种生活资料和生产资料的用地、包括国家储备仓库、地区生产资料的用地、包括国家储备仓

3、库、地区中转仓库、市内生活供应服务仓库、危险品中转仓库、市内生活供应服务仓库、危险品仓库等。仓库等。D交通用地：指城市对外交通设施用地，包括交通用地：指城市对外交通设施用地，包括铁路、公路线路及相关的防护地带等用地。铁路、公路线路及相关的防护地带等用地。E市政用地：指用于建造各种公共基础设施的市政用地：指用于建造各种公共基础设施的用地，包括城市供水、排水、道路、桥梁、用地，包括城市供水、排水、道路、桥梁、广场、电力、电讯、供热等基础设施使用的广场、电力、电讯、供热等基础设施使用的用地。用地。F 商业服务用地：指为整个城市或小区提供各种商业商业服务用地：指为整个城市或小区提供各种商业和服务业的用

4、地。包括商店、超级市场、银行、饭和服务业的用地。包括商店、超级市场、银行、饭店、娱乐场所等等。店、娱乐场所等等。G 公共绿化用地：指城市区域内的公园、森林公园、公共绿化用地：指城市区域内的公园、森林公园、道路及街心的绿化带等占用的地产。这类用地主要道路及街心的绿化带等占用的地产。这类用地主要是为改善城市生态环境和供居民休憩所用。是为改善城市生态环境和供居民休憩所用。H 教科文卫设施用地：这类用地包括各类大、中、教科文卫设施用地：这类用地包括各类大、中、小学校，独立用地的科学研究机构、实验站、体育小学校，独立用地的科学研究机构、实验站、体育活动场所、卫生医疗机构等的地产。活动场所、卫生医疗机构等

5、的地产。I 港口码头用地：主要是货运、客运码头、民港口码头用地：主要是货运、客运码头、民用机场等用途的地产。用机场等用途的地产。J 军事用地：指提供为军事活动服务的用地，军事用地：指提供为军事活动服务的用地，属特殊用地。属特殊用地。K 其它用地：不属于以上项目的其它城市用地，其它用地：不属于以上项目的其它城市用地，包括市区边缘的农田、牧场、空地等包括市区边缘的农田、牧场、空地等。土地所有权：指土地所有者在法律规定土地所有权：指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有、的范围内，对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。使用、收益和处分的权利。1、国有土地：指属于国家所有即全民

6、所有的、国有土地：指属于国家所有即全民所有的土地，国家是国有土地所有权的唯一主体，土地，国家是国有土地所有权的唯一主体，用地单位或个人对国有土地只有使用权，没用地单位或个人对国有土地只有使用权，没有所有权。有所有权。2、集体土地：属于农村居民集体经济组织所、集体土地：属于农村居民集体经济组织所有的土地，集体土地所有权的主体是农村居有的土地，集体土地所有权的主体是农村居民集体经济组织。民集体经济组织。1、住宅建筑物：可细分为普通住宅、高级公、住宅建筑物：可细分为普通住宅、高级公寓、花园别墅等。寓、花园别墅等。2、生产用房：指社会各类物质生产部门作为、生产用房：指社会各类物质生产部门作为基本生产要

7、素使用的房屋。包括工业、交通基本生产要素使用的房屋。包括工业、交通运输和建筑业等生产活动中所使用的厂房、运输和建筑业等生产活动中所使用的厂房、仓库、实验室等仓库、实验室等3、办公用房：指政府行政部门、事业部门、办公用房：指政府行政部门、事业部门、社会团体以及企业公司等处理日常事务和从社会团体以及企业公司等处理日常事务和从事社会经济活动提供服务的房屋，亦称写字事社会经济活动提供服务的房屋，亦称写字楼。楼。4、其它楼宇：以上各类楼宇以外的各种用途、其它楼宇：以上各类楼宇以外的各种用途的房屋，如外国驻华机构用房、宗教用房等的房屋，如外国驻华机构用房、宗教用房等等。等。1、占有权：对于房屋的实际持有和

8、控制，它、占有权：对于房屋的实际持有和控制，它是使用财产的前提条件。是使用财产的前提条件。2、使用权：指按照财产的性能和用途行使利、使用权：指按照财产的性能和用途行使利用的权利，以满足人们生产和生活的需要。用的权利，以满足人们生产和生活的需要。3、收益权：指凭借所有权而取得的经济收入、收益权：指凭借所有权而取得的经济收入或利益，如房屋所有权人将房屋出租而收取或利益，如房屋所有权人将房屋出租而收取的租金。的租金。4、处分权：决定财产事实上和法律上存在形、处分权：决定财产事实上和法律上存在形式和运动方向的权能，只有财产的所有人才式和运动方向的权能，只有财产的所有人才具有财产的处分权。具有财产的处分

9、权。一）一）房地产市场的概念房地产市场的概念二）二）房地产市场的特点房地产市场的特点三）三）房地产市场的分类房地产市场的分类四）四）本市房地产市场概况本市房地产市场概况 狭义概念：房地产商品进行交易活动的地方狭义概念：房地产商品进行交易活动的地方或场所。或场所。广义概念：包括土地的出让、转让、抵押、广义概念：包括土地的出让、转让、抵押、开发、房地产买卖、租赁、转让、互换、抵开发、房地产买卖、租赁、转让、互换、抵押以及一些与房地产有关的开发、建筑、修押以及一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动。缮、装饰等劳务活动。1、经营对象的非流动性：房地产主要经营对、经营对象的非流动性：房地产主

10、要经营对象是房产和土地的使用权，而房屋和土地都象是房产和土地的使用权，而房屋和土地都是不动产，具有不能作空间位移的物理属性。是不动产，具有不能作空间位移的物理属性。2、流通形式的多样性：指房地产流通的具体、流通形式的多样性：指房地产流通的具体形态和方法。城市房屋流通形式主要有买卖、形态和方法。城市房屋流通形式主要有买卖、抵押、典当、信托等，城市土地使用权的流抵押、典当、信托等，城市土地使用权的流通形式主要有出让、转让、出租等通形式主要有出让、转让、出租等。34、市场的区域性：此区域性是由房地产商品、市场的区域性：此区域性是由房地产商品的差异性决定的。由于其性质和其所处的城的差异性决定的。由于其

11、性质和其所处的城市区域不同，其市场供求状况和价格水平也市区域不同，其市场供求状况和价格水平也往往会有大的落差。往往会有大的落差。5、供给的稀缺性：指房地产市场是一个供给稀缺的、供给的稀缺性：指房地产市场是一个供给稀缺的市场。一方面是人口的不断增加，需求也相应增长。市场。一方面是人口的不断增加，需求也相应增长。另一方面是土地作为不可再生资源，其数量基本上另一方面是土地作为不可再生资源，其数量基本上是恒定的。是恒定的。6、不完全开发性：由于土地使用权和房屋所有权两、不完全开发性：由于土地使用权和房屋所有权两种不同权益在同一市场流通，为保证市场的有效供种不同权益在同一市场流通，为保证市场的有效供给，

12、国家需要采取强有力的措施抑制不合理的市场给，国家需要采取强有力的措施抑制不合理的市场需求来干预市场。因此，房地产市场活动在某些环需求来干预市场。因此，房地产市场活动在某些环节受到政府严格限制，具有不完全开放性。节受到政府严格限制，具有不完全开放性。7、市场的不充分性：由于房地产市场与完全自由竞、市场的不充分性：由于房地产市场与完全自由竞争市场四个条件相差深远，因而房地产市场只是一争市场四个条件相差深远，因而房地产市场只是一个不充分市场。个不充分市场。8、房地产市场投机的巨大可能性：房地产市、房地产市场投机的巨大可能性：房地产市场与其它市场相比具有更大的投机性。房地场与其它市场相比具有更大的投机

13、性。房地产商品供给的有限性和需求的无限性、由于产商品供给的有限性和需求的无限性、由于对房地产的不断投资、城市基础设施建设和对房地产的不断投资、城市基础设施建设和社会设施投资引起的相邻效益以及房地产的社会设施投资引起的相邻效益以及房地产的保值和增值特性都决定着房地产投机的巨大保值和增值特性都决定着房地产投机的巨大可能性。可能性。1、房地产一级市场：是土地交易市场，是土地所有、房地产一级市场：是土地交易市场，是土地所有者与使用者间的纵向交流，由政府直接控制和垄断者与使用者间的纵向交流，由政府直接控制和垄断经营。经营。2、房地产二级市场：是增量房地产交易市场，指房、房地产二级市场：是增量房地产交易市

14、场，指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。3、房地产三级市场：即存量房地产交易市场，是房、房地产三级市场：即存量房地产交易市场，是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的重新配置。是消费者间的横向交易，属于消费市场的重新配置。1、一级市场：、一级市场：A 主管部门：本市的土地出让、转让交易核准、主管部门：本市的土地出让、转让交易核准、审批部门。审批部门。B 土地规划现状：本市现城市规划状况，包括土地规划现状：本市现城市规划状况，包括住宅开发、市政建设及生活配套

15、设施建设等住宅开发、市政建设及生活配套设施建设等内容。内容。C 土地交易形式：本市现行土地交易形式包括土地交易形式：本市现行土地交易形式包括哪些，如：招标、拍卖等。哪些，如：招标、拍卖等。2、二级市场、二级市场A 现上市量：本市已经注册登记在案的商品房数量。现上市量：本市已经注册登记在案的商品房数量。B 供求关系状况：商品房供应量与本市年度预计购供求关系状况：商品房供应量与本市年度预计购买量的比值。买量的比值。C 平均价格：本市注册上市商品房价格的平均值。平均价格：本市注册上市商品房价格的平均值。D 各档次房产销售概况：将现在售商品房以价格标各档次房产销售概况：将现在售商品房以价格标准分为低、

16、中、高三个档次，明确各档次价格界限，准分为低、中、高三个档次，明确各档次价格界限，并分析各档次商品房的销售状况。并分析各档次商品房的销售状况。3、三级市场、三级市场A 现上市量：本市已经注册登记在案的二手房现上市量：本市已经注册登记在案的二手房数量。数量。B 平均价格：现在售二手房标价的平均值平均价格：现在售二手房标价的平均值C 供求关系状况：在售二手房数量与本年度预供求关系状况：在售二手房数量与本年度预计购买量的比值。计购买量的比值。D 主流房产销售状况：根据注册与交易状况，主流房产销售状况：根据注册与交易状况，分析出主流价格二手房的销售状况。包括：分析出主流价格二手房的销售状况。包括：平均价格、坐落地点特征、消费群特点等。平均价格、坐落地点特征、消费群特点等。一一)房地产消费的类型房地产消费的类型 二二)房地产消费的特点房地产消费的特点三三)影响房地产消费的因素影响房地产消费的因素1、投资型：房地产的消费主体对房地产消费主要不、投资型：房地产的消费主体对房地产消费主要不是为了自己使用，而是为了作为投资对象，通过投是为了自己使用，而是为了作为投资对象，通过投入资金、劳动力、技术等要素