房地产法第二章 房地产法概述.ppt

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1、 第一节第一节 房地产法的概念和调整对象房地产法的概念和调整对象 第二节第二节 房地产法律关系房地产法律关系 第三节第三节 房地产法的渊源房地产法的渊源 第四节第四节 房地产法的体系房地产法的体系 房地产法的调整对象房地产法的调整对象 房地产法的渊源房地产法的渊源 房地产法的体系房地产法的体系 第一节第一节 房地产法的概念和调整对象房地产法的概念和调整对象 房地产法是调整房地产关系的法律规范的总称。房地产法是调整房地产关系的法律规范的总称。广义的房地产法是指对房地产关系进行调整的所有广义的房地产法是指对房地产关系进行调整的所有的法律、法规、条例等的总称。它包括的法律、法规、条例等的总称。它包括

2、宪法、民法宪法、民法（物（物权法、合同法、担保法、婚姻法）权法、合同法、担保法、婚姻法）、经济法、经济法（建筑法、（建筑法、招标投标法、税法）中有关调整房地产的条款以及招标投标法、税法）中有关调整房地产的条款以及土地土地管理法、城乡规划法、城市房地产管理法管理法、城乡规划法、城市房地产管理法等普通法的规等普通法的规定以及房地产行政法规、部门规章等。定以及房地产行政法规、部门规章等。狭义的房地产法是指狭义的房地产法是指中华人民共和国城市房地产管中华人民共和国城市房地产管理法理法。1.房地产法调整不动产领域，其所调房地产法调整不动产领域，其所调整的社会关系比较稳定。整的社会关系比较稳定。2.调整手

3、段具有国家干预性。调整手段具有国家干预性。3.房地产法律关系的确定一般要房地产法律关系的确定一般要采取书采取书面形式面形式。4.房地产权利变动的基本要求是房地产权利变动的基本要求是以登记以登记为要件为要件。（一）房地产民事法律关系（平权性）（一）房地产民事法律关系（平权性）具体包括：具体包括：1静态的房地产产权关系，又分为静态的房地产产权关系，又分为房地产所有权房地产所有权关系和关系和房地产他物权房地产他物权（如土（如土地使用权、房地产抵押权等）关系。地使用权、房地产抵押权等）关系。2动态的房地产交易关系，涉及房动态的房地产交易关系，涉及房地产转让、抵押、租赁等方面。地产转让、抵押、租赁等方面

4、。3房地产征拆利益关系房地产征拆利益关系，即因集体土，即因集体土地征收和城市房屋拆迁而发生的补偿安地征收和城市房屋拆迁而发生的补偿安置关系。置关系。4房地产中介服务关系，房地产中介服务关系，涉及房地产涉及房地产咨询、经纪、估价等方面。咨询、经纪、估价等方面。5物业管理利益关系，物业管理利益关系，物业管理实质物业管理实质上是一种具有综合性的有偿服务。上是一种具有综合性的有偿服务。(二二)房地产经济法律关系房地产经济法律关系 主要包括：主要包括：1.土地管理法律关系土地管理法律关系（包括土地规划管理关（包括土地规划管理关系、国有土地使用权出让关系、土地使用权转系、国有土地使用权出让关系、土地使用权

5、转让关系、集体土地使用关系、土地征收关系、让关系、集体土地使用关系、土地征收关系、土地保护关系等）。土地保护关系等）。2.房地产规划管理关系（房地产规划管理关系（包括土地规划管理包括土地规划管理关系和城市规划管理关系）。关系和城市规划管理关系）。3.房地产开发和经营管理关系。房地产开发和经营管理关系。4.房地产融资管理关系。房地产融资管理关系。5.房地产税费关系。房地产税费关系。(三三)房地产行政管理法律关系（房地产行政管理法律关系（非平权非平权性）性）房地产管理关系房地产管理关系是指命令与服从、管是指命令与服从、管理与被管理关系，非平权性、非物质利益理与被管理关系，非平权性、非物质利益性是其

6、基本特点。性是其基本特点。房地产行政管理关系，一般又分为房地产行政管理关系，一般又分为地地政管理和房政管理政管理和房政管理两方面，涉及房地产开两方面，涉及房地产开发的发的用地管理与项目管理、房地产权属管用地管理与项目管理、房地产权属管理、房地产行业管理、房地产市场管理理、房地产行业管理、房地产市场管理。(四四)房地产社会保障法律关系房地产社会保障法律关系 住宅社会保障关系，公有房屋的使用、住宅社会保障关系，公有房屋的使用、转让和管理关系，单位与其职工的房屋转让和管理关系，单位与其职工的房屋产权和使用关系，房地产消费者保护关产权和使用关系，房地产消费者保护关系等。系等。第一章 房地产法概述12房

7、地产法三、房地产法的基本原则三、房地产法的基本原则1、土地公有原则、土地公有原则我国土地制度的核心 社会主义经济是建立在公有制基础上的，公有制经济占主导地位，多种所有制经济共同发展。土地不仅是资源，也是资产。我国境内的土地，除由法律规定属于国家所有的外，属于劳动群众集体所有。国家可以依法征用集体土地，经征用即转化为全民所有。我国内地不存在土地私有制。2、土地有偿使用原则、土地有偿使用原则 国家土地所有权收益权经济手段有偿使用 国家依法实行国有土地有偿使用制度，包括有期限使用。前提是土地所有权与使用权分离前提是土地所有权与使用权分离。农村集体经济组织经过批准，可以采用土地使用权入股、联营等形式与

8、其他单位、个人共同举办企业。农民集体土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。第一章 房地产法概述13房地产法3、十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则、十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则 保护土地，保护耕地，就是保护我们的生命线。十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地已成为我国的基本国策之一。各级人民政府应当采取措施，全面规划，严格管理，保护、开发土地资源，制止非法占用土地的行为。要坚持实行土地用途管制制度。对耕地实行特殊保护，包括基本农田保护制度、占用耕地补偿制度。4、

9、房地产综合开发原则、房地产综合开发原则 也即是符合城市规划、合理节约用地、坚持经济、社会和环境效益相统一的原则。房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。在实践中，三大效益之间可能存在矛盾，不大平衡，亦即是说，有些时候处于两难之中。我们的任务是努力谋求“三位一体”、互相促进，注意防止顾此失彼。第一章 房地产法概述14房地产法5、城镇住房商品化原则、城镇住房商品化原则 国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。逐步推行城镇居民住房商品化，不断满足人民群众日益增长的住房需求。6、宏观调控与市场调节相结

10、合的原则、宏观调控与市场调节相结合的原则 鉴于房地产在国民经济中的重要性，房地产市场交易的高利润和高风险性，对房地产活动既不能管的太死，又不能放任自流，特别要警惕“泡沫经济”成分。因此，科学的管理方法是以宏观调控为指导，适当放开，由市场去调节。7、维护当事人合法权益的原则、维护当事人合法权益的原则 这是房地产法的基本任务，也是房地产立法、执法的最终归属。第一章 房地产法概述15房地产法四、房地产法的作用四、房地产法的作用 是房地产管理的需要是房地产管理的需要 保障国家土地收益不流失；建立起符合社会主义市场经济体制的房地产产权制度、市场运行制度和房地产管理制度，充分发挥城市房地产业的支柱产业的作

11、用。是维护房地产市场秩序的需要 房地产交易额大，交易形式多样，需要法律规范和约束是保障房地产权利人合法权益的需要 房地产作为重要的生产资料和生活资料，包括多种权益和多个权利主体，房地产权益需要多重维护 是促进房地产业健康发展的需要 政府扶持，法律规范、引导、推动和保障 对房地产法的性质问题理论界有对房地产法的性质问题理论界有不同的主张不同的主张,有人认为房地产法应属经有人认为房地产法应属经济法，有人认为房地产法应属民法，也济法，有人认为房地产法应属民法，也有人认为房地产法应属行政法，你有什有人认为房地产法应属行政法，你有什么看法？么看法？房地产法作为我国社会主义法律体系的一个组成都分，它既具有

12、民事性质的规范，又具有行政性质的规范。前者如土地、房屋所有权、使用权及买卖、租赁、抵押等市场行为的规定；后者如登记、审批等行政行为的规定。按法学原理分析，前者属于私法领域，后者属于公法领域。纵观房地产法的全部规范，我们认为，它兼具民法、经济法的某些特征，即兼有私法、公法的因素，是一个综合性的法律体系。但从我国有关房地产立法的指导思想，从我国房地产的两部基本法律土地管理法、城市房地产管理法都冠以“管理”二字来看，它更侧重于经济法的性质，因为经济法是着眼于从社会整体利益出发，国家依法管理和协调国民经济运行关系的。房地产法更适合经济法的这一质的规定性”这样说，并不排斥物权法、债权法规则在房地产法中的

13、应用。一、房地产法律关系的概念一、房地产法律关系的概念 房地产法律关系房地产法律关系是指房地产法律规范是指房地产法律规范在调整房地产社会关系的过程中发生在在调整房地产社会关系的过程中发生在房地产房地产主体主体之间的权利义务或职权职责之间的权利义务或职权职责关系。关系。1客体的特殊性客体的特殊性 特殊性表现在：特殊性表现在：房地产属于不动产，在生房地产属于不动产，在生产过程、交易过程和物业管理过程中都不发生位产过程、交易过程和物业管理过程中都不发生位移；移；具有投资和消费的双重性，具有保值和增具有投资和消费的双重性，具有保值和增值的功能；值的功能；投资大、回收期长。投资大、回收期长。资源有限性，

14、资源有限性，不能批量生产、不能复制。不能批量生产、不能复制。2主体的广泛性主体的广泛性 房屋和土地是人类赖以生存和发展的必不可房屋和土地是人类赖以生存和发展的必不可少的物质资料，无论公民、法人还是其他社会团少的物质资料，无论公民、法人还是其他社会团体都离不开房屋和土地，这就使房地产法律关系体都离不开房屋和土地，这就使房地产法律关系的主体具有广泛性。的主体具有广泛性。3综合性综合性 房地产法律关系的主体、客体、内容都具有房地产法律关系的主体、客体、内容都具有复杂性和综合性，具体表现为：复杂性和综合性，具体表现为：主体具有综合性，房地产法律关系的主体主体具有综合性，房地产法律关系的主体包括民事法律

15、关系主体、行政法律关系主体和经包括民事法律关系主体、行政法律关系主体和经济法律关系主体，某些特定情况下主体还具有双济法律关系主体，某些特定情况下主体还具有双重身份；重身份；客体具有综合性，房地产法律关系的客体客体具有综合性，房地产法律关系的客体包括有形的房屋、土地等不动产，又包括不动产包括有形的房屋、土地等不动产，又包括不动产无形权利，而且还包括行为；无形权利，而且还包括行为；内容具有综合性，房地产法律关系是民事内容具有综合性，房地产法律关系是民事法律关系、行政法律关系和经济法律关系的综合。法律关系、行政法律关系和经济法律关系的综合。4.体现了新型法律关系的原则和价值体现了新型法律关系的原则和

16、价值 产权方面产权方面私有财产保护原则。私有财产保护原则。价值取向价值取向-居住基本生存。居住基本生存。在调整方法上在调整方法上-双体系。双体系。在法理学方面在法理学方面-突破了大陆法和普通突破了大陆法和普通法的界限、公法与私法的界限。法的界限、公法与私法的界限。房地产法律关系包括三个要素：房地产法律关系包括三个要素：主体主体:指房地产法律关系的参加者；指房地产法律关系的参加者；内容内容:指房地产法律关系主体所享有的权利和承担的指房地产法律关系主体所享有的权利和承担的义务；义务；客体客体:指房地产法律关系主体的权利义务所指向的对指房地产法律关系主体的权利义务所指向的对象。象。(一一)房地产法律关系的主体房地产法律关系的主体 房地产法律关系的主体是指房地产法律关系房地产法律关系的主体是指房地产法律关系的参加者，是房地产法律关系中经济权利的享的参加者，是房地产法律关系中经济权利的享有者和经济义务的履行者，或者是经济职权的有者和经济义务的履行者，或者是经济职权的行使者和经济职责的承担者。行使者和经济职责的承担者。按照各类主体在房地产法律关系中的作用可以按照各类主体在房地产法律关系中的作用可以