户型推导.ppt

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1、本项目户型面积和比例建议本项目户型面积和比例建议项目户型面积及比例的确定，是项目一期开发致胜的关键：项目户型面积及比例的确定，是项目一期开发致胜的关键：如何完成科学的户型面积和配比？如何完成科学的户型面积和配比？除开经验值和方法论，我们选择了最为科学的市场推论与模数验证。接下来，正式进入推导过程 一房一房二房二房三房三房四房及以上四房及以上区间区间50-6050-6070-85 70-85 90-9590-95（二变三）（二变三）90-11090-110115-130 115-130（三变四）（三变四）130-150 130-150 套 数 比套 数 比3%3%444448485 5推导过程推

2、导过程1 1：-同质片区、同类型项目户型面积配比分析同质片区、同类型项目户型面积配比分析分析过程分析过程:选取同质片区、基本同类型项目进行整体分析选取同质片区、基本同类型项目进行整体分析;考虑年限的变化特征考虑年限的变化特征,寻找之间的规律和变化寻找之间的规律和变化;选取选取07-1007-10年的共年的共3 3个项目进行分析个项目进行分析;目的要求目的要求:由同质片区分析由同质片区分析,找出基本变化规律找出基本变化规律,初步得出本项目可参照的户型区初步得出本项目可参照的户型区间和比例间和比例;数据来源数据来源:市场部市场研究数据市场部市场研究数据同质片区07-10年已/在售项目分析样本容量样

3、本容量时间跨度时间跨度筛选标准筛选标准2133个个3年年常州新兴区域住宅项目片区片区:戚墅堰区戚墅堰区/飞龙片区飞龙片区/新北高铁片区新北高铁片区片区片区/项目项目0707年已售项目年已售项目0808年已售项目年已售项目0909年已售项目年已售项目飞龙片区飞龙片区绿地世纪城绿地世纪城高铁片区高铁片区新城清水湾新城清水湾本片区本片区新城公园壹号新城公园壹号1.07-101.07-10年面积和比例统计年面积和比例统计0707年年0808年年0909年年项目项目一房二房二房三房三房四房四房五房五房复式复式新城公园壹号1期86-9586-95占占26%26%108-129108-129占占64%64%

4、157157占占2%2%147-221147-221占占8%8%新城清水湾65-12865-128占占42%42%82-13082-130占占58%58%绿地世纪城50-6050-60占占22.4%22.4%65-9565-95占占68.1%68.1%90-12590-125占占5.3%5.3%125-144125-144占占4.9%4.9%新城公园壹号3期77-8477-84占占39%39%93-12493-124占占61%61%p 通过对筛选出项目的户型进行分析，我们发现二房、三房是所有可参考项目的主力户型。通过对筛选出项目的户型进行分析，我们发现二房、三房是所有可参考项目的主力户型。p

5、由此我们首先对二房、三房的变化进行细致的分析，从中判断户型面积区间及比例的变化由此我们首先对二房、三房的变化进行细致的分析，从中判断户型面积区间及比例的变化 趋势，指导本项目的主力户型定位。趋势，指导本项目的主力户型定位。p0707年以来，常州城东区域住宅项目二房比例呈小幅平稳上升趋势；年以来，常州城东区域住宅项目二房比例呈小幅平稳上升趋势；p三房比例则呈明显下降趋势。三房比例则呈明显下降趋势。p据此线性趋势预测，据此线性趋势预测，20102010年年本项目可以参考主力房型比例为本项目可以参考主力房型比例为p二房比例约为二房比例约为4040左右，三房比例约为左右，三房比例约为4545左右左右;

6、2.2.整体二房、三房比例分析整体二房、三房比例分析面面 积（积（）959586861281286565848477 77 二房二房三房三房1291291081081301308282124124939307年至今，二房/三房户型面积区间弹性增大，尺度下限有明显缩小趋势;我们的研究将从这些区间中研究07-09年面积区间的畅销段;20072007年年20092009年年20082008年年3.3.二房、三房基本面积区间分析二房、三房基本面积区间分析上限上限下限下限三房07年08年09年80-9580-9570-8370-83、85-9385-9370-8970-89115-130115-1309

7、0-11090-110，115-130115-13090-11090-110，120-130120-130二房选取设置相对集中的畅销面积区间段，并据此初步建议本项目选取设置相对集中的畅销面积区间段，并据此初步建议本项目二房户型区间设置在二房户型区间设置在7070以下、以下、70709090、90909595之间；之间；三房户型区间设置在三房户型区间设置在90-11090-110、115-130115-130之间；之间；结论：结论：4.03-064.03-06二房、三房畅销区间分析二房、三房畅销区间分析绿地世纪城新城公园壹号约3.5现象一：参考项目每期均有;结论：综合以上三点现象作参考，所有的四

8、房在销售中具备单价优势,所以,综合本项目设置四房存在可能性;5.5.四四房房设置建议设置建议现象二：现象三：新城公园壹号 四房南北通透，均价3900，整体均价4200；绿地世纪城 四房房均价约4000元/，小高层二房均价约4500元/;关于近三年区域内可参考项目之四房分析新城公园壹号新城公园壹号1 1期期绿地世纪城绿地世纪城2006-72009-7157约约3%125-144约约5%时间轴线时间轴线可参考项目中，基本设置了四房，占此次样本总量的2/3。设置了四房的项目，其套数比例不多，套数比约占35。6.6.四四房房设置建议设置建议主力区间主力区间:130-150:130-150四房比例四房比

9、例:约约3%-5%3%-5%关于近三年可参考项目之二房以上户型分析绿地世纪城7.7.二二房以房以下下户型户型分析分析选取设置相对集中的面积区间段，由于该户型处于滞销状态，选取设置相对集中的面积区间段，由于该户型处于滞销状态，并据此初步建议本项目并据此初步建议本项目二房以下户型二房以下户型适当配置，区间设置在适当配置，区间设置在50-6050-60，整体比例控制在，整体比例控制在3-53-5。结论：结论：50-6050-60 约占约占22.4%22.4%，处于滞销状态，处于滞销状态初步推导户型面积和比例初步推导户型面积和比例结论一结论一:一一房房二二房房三房三房四房及以上四房及以上区间区间50-

10、60 50-60 70 70 以下以下7 0-9 0 7 0-9 0 9 0-9 59 0-9 5 90-11090-110115-130115-130130-150130-150比例比例35%35%4045%4045%4550455057%57%说明:p 以上户型区间和比例是基于对片区市场研究,目前只作为本项目研究的参考值;p 在初步户型面积参考的基础上,需要层层论证以求出项目最终面积和比例;p 由于目前只是推断,所以在此我们初步用区间表达户型的比例;p 接下来将通过潜在竞争项目修正来完善本项目的户型比例;分析过程分析过程:通过本片区潜在竞争项目进行分析通过本片区潜在竞争项目进行分析;选取选

11、取0909年的共年的共3 3个项目进行分析个项目进行分析;目的要求目的要求:第一次修正基本户型第一次修正基本户型 由同区域项目竞争分析对结论一所初步推导的由同区域项目竞争分析对结论一所初步推导的户型比例户型比例进行修正进行修正;数据来源数据来源:市场部市场研究数据市场部市场研究数据推导过程推导过程2 2：-同片区、竞争项目户型面积配比分析同片区、竞争项目户型面积配比分析水晶城水晶城新城公园壹号新城公园壹号东方福郡东方福郡本案本案 选取案例来自戚墅堰片区的竞争项目选取案例来自戚墅堰片区的竞争项目同片区同片区2010年潜在竞争项目分析年潜在竞争项目分析1.2010年竞争项目面积和比例统计项目一房二

12、房三房四房五房复式新城公园壹号3期-777784849393124124-11861186套套39%46239%462套套61%72461%724套套东方福郡7676909090-13090-130-约约11961196套套57%37657%376套套43%28243%282套套水晶城-86868989103-126103-126 139139 -约约900900套套33%14033%140套套50%21250%212套套17%7217%72套套一房空白一房空白,二房、三房是主力户型二房、三房是主力户型一一房房二二房房三房三房四房四房区间区间-70-8570-8585-9085-9090-11

13、090-110115-130 115-130 130-150130-150比例比例0 043.143.153.753.73.23.2一一房房二二房房三房三房四房四房区间区间50-60 50-60 70 70 以下以下7 0-9 0 7 0-9 0 9 0-9 59 0-9 5 90-11090-110115-130115-130130-150130-150比例比例3-5%3-5%38-4538-4545-5245-525-75-72.潜在竞争项目主力户型区间和比例统计结论一结论一主力户型区间和比例统计主力户型区间和比例统计分析原则:为合理规避竞争，修正比例.p 本项目结论一中一房具备发展空白点

14、,建议保留;p 二房在85-90之间竞争较弱,建议适当调高本项目比例;p 二房70以下存在非主力户型空白点,暂作保留;p 三房115-130为直接竞争区间,建议适当调小比例;p 四房以上整体比例比较少,建议保留不变;一一房房二二房房三房三房四房及以上四房及以上区间区间50-60 50-60 7 0-9 0 7 0-9 0 8 5-9 58 5-9 5 90-11090-110115-130 115-130 1 3 0-1 5 01 3 0-1 5 0比例比例35%35%45-4745-4743-4543-455 57 73.第一次修正户型比例结论二结论二:说 明:p将三房整体比例降低;p未来三

15、房中90-110平的紧凑房型比例建议可以增加;p将两房的比例增加;p接下来将通过新增客户分析和自身条件进一步论证户型比例;推导过程推导过程3 3：-由项目片区客户特征、项目地块条件对户型面积配比修正由项目片区客户特征、项目地块条件对户型面积配比修正分析过程分析过程:项目片区目标客户进行基本需求分析项目片区目标客户进行基本需求分析;通过对自身限制条件进行全面分析通过对自身限制条件进行全面分析;目的要求目的要求:第二次修正基本户型第二次修正基本户型 由项目客户需求和自身限制条件进行户型比例修正由项目客户需求和自身限制条件进行户型比例修正;数据来源数据来源:市场部市场数据市场部市场数据典型个案：新城

16、公园壹号项目概况：总规划面积项目概况：总规划面积4545万平米万平米历史推盘情况：历史推盘情况：一期开盘2006年7月，推387套住宅，于2008年6月加推143住宅；二期开盘2007年6月，共计推出153套别墅；三期开盘2009年9月，共1186套住宅，已入市546套。主力户型：主力户型：125平米左右的三房成交户型分析：成交户型分析：畅销户型:77平米的二房、93平米的三房，125平米左右的三房历史成交均价历史成交均价:一期开盘成交价3000元/平米，09年拉升至3680元/平米；三期开盘成交价3820元/平米，目前拉升至4200元/平米。历史成交客户历史成交客户:以戚墅堰客户成交为主，约占5成,其次为天宁区客户；职业特征主要表现集中在国企职员、个体老板项目点评：项目点评：09年之前，区域的产品推售节奏较为缓慢，主要是由于客源的基数不足以支撑产品的快速去化，随后随着区域市政利好以及市场整体走强的影响，带来了一部分外来客源基数，从而加快了项目的推货节奏，量价之间发生了同比的上涨趋势。2009年新城公园壹号去化面积比例分析2房3房p从已入市的产品配置来看，120平米以上的三房产品居多，