房地产开发流程.ppt

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1、项目论证项目论证项目策划项目策划设计管理设计管理物业前期介入、物业前期介入、物业管理物业管理工程管理工程管理营销策划、营销策划、销售管理销售管理入住管理入住管理36月月核心流程核心流程 36月月48月月1018月月 1624月月24月月1、项目论证阶段、项目论证阶段发展商最容易犯的错误：仅仅发展商最容易犯的错误：仅仅关起门来算自己的帐。关起门来算自己的帐。客户型企业要求：这个阶段客户型企业要求：这个阶段要解决谁是我们的客户？要解决谁是我们的客户？区域经济环境分析项目初步判断土地信息归档初步成本分析初步设计分析项目市场调研项目初步谈判土地信息分析no初步操作判断项目立项可行性研究参加招投标可行性

2、报告及评审项目信息归档初步经济测算初步项目报告no市场调查政策法律分析产品定位建议成本测算营销分析经济测算项目合作谈判项目信息归档签订土地合同no项目论证业务流程项目论证业务流程2、项目策划阶段、项目策划阶段客户型企业的要求：产品如何客户型企业的要求：产品如何更好地为目标客户服务？更好地为目标客户服务？发展商最容易犯的错误：以我为主进行产品发展商最容易犯的错误：以我为主进行产品决策，无视客户的实际需求。决策，无视客户的实际需求。项目发展策略产品建议书总体成本控制目标 产品研究初步产品建议项目开发计划主要节点项目开发工作指导书项目经营计划指导书工程、成本、营销、物业等专业配合项目概况分析区域规划

3、分析区域市场分析 客户定位政策法律环境分析项目主题定位赢利模式确定价格定位差异化竞争策略项目策划工作业务流程项目策划工作业务流程客户型企业的要求：这个阶段要客户型企业的要求：这个阶段要解决如何提升供给客户的产品价解决如何提升供给客户的产品价值和附加值。值和附加值。发展商最容易犯的错误：把自己认为的发展商最容易犯的错误：把自己认为的“好产品好产品”，当作客户认同的好产品。盲目相信产品可以引领市当作客户认同的好产品。盲目相信产品可以引领市场。场。3、设计管理阶段、设计管理阶段规划方案设计任务书委托设计单位景观设计任务书规划方案报建图施工图设计任务书规划方案设计专家评审、方案优化销售包装设计任务书施

4、工图设计委托初步设计施工图设计景观设计委托 实施方案评审包装方案评审、确认施工图提交设计方案评审、确认 施工图评审景观施工图设计委托景观施工图评审景观施工图提交销售包装设计委托销售包装方案提交设计基础资料收集产品建议书规划设计草案项目技术经济指标 委托 概念设计设计管理业务总流程设计管理业务总流程4、施工管理阶段、施工管理阶段客户型企业要求：这个阶客户型企业要求：这个阶段要解决代表最终客户按段要解决代表最终客户按期地生产优质产品，工程期地生产优质产品，工程质量是核心。质量是核心。发展商最容易犯的错误：片面发展商最容易犯的错误：片面强调成本控制和进度管理，忽强调成本控制和进度管理，忽视质量管理。

5、视质量管理。项目部成立市政配套调查项目进度计划工程管理部基础工程单位进场履行合同、管理监理公司三通一平工程采购基础工程采购基础施工施工监理采购现场临建、三通一平总包工程采购质量进度管理完工主体施工质量进度管理验收履行合同、管理监理公司总包队伍进场专项工程验收工程竣工验收备案说明书专业工程配合销售工程质量进度管理组织初步验收组织竣工验收提出配合销售要求主体竣工设备、材料分包工程采购供应商承包商进场工程管理阶段业务总流程工程管理阶段业务总流程工程管理指导书工程管理指导书工程物业移交工程物业移交质量记录管理质量记录管理技术管理技术管理进度管理进度管理监理单位管理监理单位管理文明施工管理文明施工管理质

6、量管理质量管理成本管理成本管理工程管理总流程工程管理总流程成本控制指导书成本控制指导书施工准备管理施工准备管理工程验收管理工程验收管理5、销售管理阶段、销售管理阶段客户型企业的要求：这个阶客户型企业的要求：这个阶段要通过一站式的客户服务段要通过一站式的客户服务（售前、售中和售后），增（售前、售中和售后），增强客户的购房体验。强客户的购房体验。发展商最容易犯的错误：仅发展商最容易犯的错误：仅仅重视售前服务，放弃售中仅重视售前服务，放弃售中服务，轻视售后服务。服务，轻视售后服务。公司经营计划公司经营计划 销售计划销售计划营销推广方案营销推广方案销售手册、楼书等销售手册、楼书等销售人员培训销售人员培

7、训一站式销售服务一站式销售服务.制定营销方案制定营销方案销售事务管理销售事务管理 开盘开盘卖场、样板房装修卖场、样板房装修销售道具准备销售道具准备成本总体决策成本总体决策项目开发计划项目开发计划销售阶段业务总流程销售阶段业务总流程 客户积累客户积累 强销期强销期 尾盘尾盘 促销促销 售后服务售后服务确定营销方案流程确定营销方案流程分析产品分析产品分析客户分析客户分析竞争对手分析竞争对手提炼主题提炼主题推广计划推广计划客户积累计划客户积累计划各阶段营各阶段营销费用计划销费用计划各阶段推各阶段推出单位均价出单位均价各阶段各阶段推出单位推出单位确定阶段及相确定阶段及相应的推广方案应的推广方案广告公司

8、确定广告公司确定价格政策价格政策广告创意广告创意VI设计、设计、销售包装销售包装卖点组合卖点组合楼盘名称楼盘名称开盘计划开盘计划6、入住阶段、入住阶段客户型企业的要求：这个阶客户型企业的要求：这个阶段要完成产品交易，需要妥段要完成产品交易，需要妥善处理客户投诉，及时优质善处理客户投诉，及时优质地完成维修工作。地完成维修工作。发展商最容易犯的错误：重开盘，轻发展商最容易犯的错误：重开盘，轻入住，对客户投诉和维修工作采取不入住，对客户投诉和维修工作采取不负责任的态度。负责任的态度。房款结算、收取产权证费用房款结算、收取产权证费用审核合同总价、填写房屋交接审核合同总价、填写房屋交接书、交接产权证办理

9、资料书、交接产权证办理资料交验入住通知书、购房合同书、交款收据及身份交验入住通知书、购房合同书、交款收据及身份证、图章；发放业主生活手册、装修须知、装修证、图章；发放业主生活手册、装修须知、装修申请表、业主情况登记表等相关文件；申请表、业主情况登记表等相关文件；在在房屋维修通知单房屋维修通知单上填写返修项目上填写返修项目验收合格，领取钥匙验收合格，领取钥匙验房、抄水电表，填写验房、抄水电表，填写房屋验房屋验收文表收文表双方确认双方确认 交清所有入住费用交清所有入住费用 签收签收入住文表签收单入住文表签收单，签署，签署公共契约公共契约再次验收，请业主在再次验收，请业主在房屋维修通房屋维修通知单知

10、单上签字上签字 资料存档资料存档 现场接待、手续引导现场接待、手续引导不合格不合格入住操作流程图入住操作流程图 寄发入住通知书寄发入住通知书入住准备计划入住准备计划入住准备资料入住准备资料入住准备表格入住准备表格客户客户验房验房质量质量标准标准7、物业服务阶段、物业服务阶段发展商的定义：物业服务阶段：发展商的定义：物业服务阶段：向客户提供居住期间的保安、向客户提供居住期间的保安、保洁、维修等服务。保洁、维修等服务。客户型企业的要求：这个阶客户型企业的要求：这个阶段发展商要委托物业公司通段发展商要委托物业公司通过提供优质的物业服务去经过提供优质的物业服务去经营客户资源。营客户资源。物业管理可行性

11、分析物业管理可行性分析物业管理委托合同签订物业管理委托合同签订物业管理费用测算物业管理费用测算物业管理方案策划物业管理方案策划 物业接管验收物业接管验收 物业管理前期介入物业管理前期介入 物业保洁开荒物业保洁开荒 委托资产管理委托资产管理签订物业管理合同签订物业管理合同 集中入住集中入住前期物业管理协议前期物业管理协议 委托资产经营委托资产经营委托代理工作委托代理工作保保安安保保洁洁维维修修服服务务 尾盘销售尾盘销售委托临时服务委托临时服务 保修期维修保修期维修车位租赁车位租赁商铺租赁商铺租赁会所经营会所经营会所、车位、会所、车位、商铺管理商铺管理空置房管理空置房管理物业管理业务主流程物业管理业务主流程 装修管理装修管理