房地产开发的建设过程.ppt

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1、第七章 房地产开发的建设过程v第一节 建设工程施工的招标与投标v 一、建设工程招标投标：包括两方面内容：一是由金融机构、企业集团或非经营性项目的主管部门作为拟建项目的发包者，或者以建设单位作为发标者，通过招标方式选择工程或项目承包者。二是由建设单位、企业集团、工程承包公司、施工单位等以投标者的身份，按规定的投标程序和投标方式，承包工程或设计任务v招标的起源第一节 建设工程施工的招标与投标v建设工程招标投标的分类1全过程招标投标v 也称工程总承包招标投标，即从项日建议书开始，备材料询价和采购、工程施工等，实行全部招标投标有工程设计、设备采购、施工等总承包能力。v要求(1)可行性研究报告已通过；(

2、2)建设资金已全部落实；(3)单位造价、总造价已经主管部门审核；(4)工程建设的地址和地界已明确。第一节 建设工程施工的招标与投标v材料、设备供应招标投标 也称货物采购的招标投标。包括三种情况：v (1)单纯货物采购。这种方式居多供货内容明确.(2)工程项目货物的综合采购。除主体设备的规格和数量明确之外，组成工程项目的装置也由买方在招标文件中具体规划同时要求卖方承担不同设备和装置间连接材料和联络设施的供货，有时还要卖方做现场试验工作。(3)对工程项目供货并进行安装。这种方式较少见。第一节 建设工程施工的招标与投标v3工程施工招标投标:目的是在众多施工单位中择优选择，使建设项目做到质量优v 4勘

3、察设计招标投标:设计招标的评价标准和施工招标的标底不同，主要是评沽设计方案的优劣工艺技术水平和经济效益的好坏，设计进度快慢，以及社会资信的好坏。设计招标可以一次性总招标，也可以分单项、分专业招标，并且以设计任务书为依据。第一节 建设工程施工的招标与投标v(二)建设工程招标的方法v 我国目前招标的方法主要有三种：v 1公开招标v 招标单位通过报刊、电视、广播等途径公开发表招标广告，吸引具备相应条件并愿意参加投标的单位参与竞争。公开招标固然体现全面、公开、平等的竞争原则、但招标工作复杂、开支费用大，应该视工作性质有选择地采用 v房地产项目招标公告之一，之二v案例：不花钱拿不到工程第一节 建设工程施

4、工的招标与投标v2邀请招标v 这是一种非公开方式的招标。由开发商向有承包能力的单位发出招标通知书或邀请函进行招标的方式。一般可选择3一10家单位参加招标。由于这种方式有针对性，招投标双方往往相互了解、彼此信任，比公开招标大大节省人力、物力、财力，所以目前被广泛采用。v 第一节 建设工程施工的招标与投标v3协议招标v 简称议标。适用于少数保密性很强的建设工程，或者条件艰险、施工难度大、时间紧迫的工程，由开发商直接邀请施工单位进行协商，确定工程的造价和工期。这种招标比进请招标的适用范围小，但参与议标的单位也不得少于2家 第一节 建设工程施工的招标与投标v(1)招标文件。开发商完成建设前期的淮备工作

5、，编制好招标文件，向有关部门提出招标申请。招标文件是整个工程招标的核心，具有法律约束力。针对不同招标方式，内容也有所侧重，通常应包括下述内容：1)工程综合说明；2)施工图样、设计资料、设计说明书；3)工程主要实物量清单 4)工程的局部精度、装修等级、特殊要求5)工程款项支付方式及主要合同条款 6)材料、设备供应方式，加工订货情况 7)中标评定条件；8)投标起止日期和开标日期、地点 第一节 建设工程施工的招标与投标v(2)标底。根据总概算情况，在考虑到发包和承包双方单位利益前提下，合理确定标底。值得提醒的是，在开标前标底应严格保密，不得泄漏。v2组织招标v 招标单位首先对投标单位进行资格审查，认

6、定其投标资格然后向被审查合格的单位发出正式邀请，分发招标文件和全套施工图，并请投标单位踏勘现场后，由招标单位主持召开投标单位、设计单位、经办银行、主管部门参加的招标会议，发布招标要求第一节 建设工程施工的招标与投标v3开标、评标、定标v 在确定的时间和地点，由招标单位主持，各投标单位、经办银行和招标单位主管部门参加，当众开标，宣读报价和标函内容。然后由评标小组审核招标文件，并负责对各投标单位报送的标函进行比较、评价，作出说明。最后由招标单位最高决策部门确定最佳中标单位，招标和中标单位共同签订工程承包合同。v 第一节 建设工程施工的招标与投标v评标是这一阶段的重点，先对招标文件进行初步审查，看其

7、有无计算及技术错误，是否符合各项要求等，进而评价其优劣。评价的内容通常包括工程技术评价、施工组织设施评价、施工进度评价、价格评价和标函全部内容的综合评价。v招标不规范案例v建设工程招投标纠纷案v招标欺诈案例第一节 建设工程施工的招标与投标v二、建设工程投标v 建设工程投标是工程承包单位根据招标文件的要求编制标书活动。工程投标所遵循程序为；v (1)报送投标申请书。(2)填写标书。根据文件的内容和要求，填写工程量清单，编写专项计划表，包括本企业承包后将需要的内外劳务、服务、材料、施工设备、外币要求、现金流量等的用量计划。(3)合理报价，提交标书，参与投标。v标书内容第一节 建设工程施工的招标与投

8、标v投标的关键在于报价，一个好的报价，既使企业有利可图，又能节约投资，击败竞争对手。v提交标书的同时，投标单位应向委托担保银行支付一笔违约保证金。由银行出具保证书，担保该企业一旦中标，即能履行招标合同，承包该项工程建设任务v投标书式样和签署第二节 建设工程项目管理v一、房地产开发项目管理的概念：v房地产开发企业对整个工程项目的开发建设进行的全面管理，包括工程管理，质量管理，合同管理，工程技术资料管理，施工安全管理以及市政配套协调管理等。第二节 建设工程项目管理v开发商是以组织、协调者身份进行建筑工程管理，不是直接的生产者。他最关心的是在合同的投资领内，如何监督生产者按期保质保量地完工交活v房地

9、产开发商的项目管理活动可以归纳成一个系统模型。第二节 建设工程项目管理v房地产开发商对建设工程的施工管理的主要任务为：(1)项目组织与协调工作。一方面，选择施工、供应等参建单位，另一方面，落实项目施工阶段的各项准备和组织工；(2)费用控制。主要包括编制费用计划，审核费用支出，研究节支途径 (3)进度控制。主要进行进度分析，适时地调整计划，协调各参建单位进度。(4)质量控制。提出质量标准，进行质量监督，处理质量问题，组织工程验收。(5)合同督理。对施工前签订的施工合同进行管理，并处理工程量增减、合同纠纷贻等事宜。第二节 建设工程项目管理v二、项目质量管理v定义：项目工程质量是指现行法律、法规、技

10、术标准、设计文件以及合同中对工程安全、使用、经济、美观等特性的综合要求。v质量管理是指通过诸如质量策划、质量控制、质量保证、质量改进等措施确保质量方针、目标、和职责得以实施的全部管理活动。第二节 建设工程项目管理v质量管理的特点v影响因素多：v质量波动大：建筑产品的生产缺乏标准化，规范性较差v质量隐蔽性：工序多，中间产品多，隐蔽工程多v终检局限大：第二节 建设工程项目管理v三、质量管理的主要内容v（一）施工前的准备阶段：v对施工队伍以及人员质量的控制v对施工所需材料、设备的质量控制v对施工工艺、方案的控制v施工机械设备的控制v施工环境与条件控制v对测量基准点和参考标高的确认第二节 建设工程项目

11、管理v（二）工程质量控制v(1)对原材料的检验。为保证材料质量，应当在订货阶段就向供货商提供检验的技术标准，并将这些标准列入订购合同。有些重要材料应当在签订购货合同前取得样品，材料到贷后再与样品对照检查，未经检验或不合格的材料切忌与合格的材料混装入库。第二节 建设工程项目管理v(2)对工程中的配套设备进行检验。工程建设中应确立设备检查和试验的标准、手段、程序、记录、检验报告等制度；对于主要设备的试验和检查，可考虑前往制造厂监督和检查。v (3)确立施工中控制质量的具体措施。检查各项施工设备、仪器，保证在测量、计量方面不出现严重误差；严格控制混凝土质量，设立水泥、沙、石和水配比的严格计量手段，等

12、等第二节 建设工程项目管理v四、进度管理v(1)进度计划的形式。v 1)客观进度计划。从工程项目开始准备到竣工各阶段的进度计划，常用横道图法和网络团法表示。v 横道图法是一种直线线条，在时间坐标上表示出各项工程内容和进度的方法 第二节 建设工程项目管理v分析：空白横道表示完成某项工作的计划时间；黑色横道表示完成某项工作实际花费的时间。图中A工序已按计划要求时间完成；B工序已完成大约60，虽然B的生产是按计划时间开始但在第四周末中断，半周后继续工作。c工序第一部分按计划完成，但工作时间推迟了15周，第二部分提前完成。v横道图法简单明了，但看不出各项工作之间相互依赖和相互制约关系，看不出某项工作的

13、提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些属关键工作。第二节 建设工程项目管理v网络图法的基本原理：首先应用网络形式来表示计划中各项工作的先后顺序和相互关系；其次通过计算找出计划中的关键工作和关键路线，在计划执行过程中进行有效的控制和监督，保证合理地使用人力、物力、财力，完成目标任务 第二节 建设工程项目管理第二节 建设工程项目管理v 2)总进度计划由承包单位的技术部门、计划部门、质量监督部门等，在项目负责人领导和监督下编制。根据工程所需工时数以及人力、物力、设备情况，求出施工工期，进而编制整个工程的施工进度计划。总进度计划也可通过横道图和网络图表示。v 3)单位工程进度计划。以单项工程为对象

14、进行编制。v (2)进度计划的监测防止进度滑动。定期取得工程实际进展情况，与原进度计划对比、检查，找出进度滑动原因，保证工期按时完成。第二节 建设工程项目管理v案例分析：工期控制第二节 建设工程项目管理v五、成本控制v 实施成本控制是在不影响工程进度、质量、生产操作安全施工的前提下，将工程的实际成本控制在预算范围内。通常在施工阶段，要不断进行直接费用监测分析和间接费用监测分析。v (1)直接费用监测分析。直接费用包括工程量、工时、机械台班、材料耗费、工程其他费用支出。对直接费用逐月提出统计报表，将实际密用与工程预算作比较，并且根据实物工程量和花费的比较，计算出实际工程单价，最后与预算工程单价比

15、较，研究存在问题。第二节 建设工程项目管理v(2)间接费用监测分折。问接费的预算数量足以直接费为基础，按照间接费率计算出的。一经确定就要不断地进行监测，采取措施来降低施工管理费用的支出，费用支出时要作支出报告和支出审计，并要定期将实际费用与预算费用比较，进行有效控制。第二节 建设工程项目管理v六、竣工验收v竣工验收是施工过程的最后一道程序，是全面检验设计和施工质量、考核工程造价的重要环节。竣工的建设项目和单项工程，都应该按照国家有关规定和质量标准织织竣工验收 第二节 建设工程项目管理v(一)房屋建设项目的竣工验收标准v(1)工程项目按照设计图样建成，所有粉刷、装修全部施工完工v(2)所有设备(

16、如电梯、采暖通风装置)均按设计规定安装完毕，功能正常。v (3)上下水架设完毕，所有沟道及控制回路结构清晰，操作方便；室内管道通畅，无渗透现象；照明及动力用电工作正常；卫生装备、煤气设施均能正常运转 第二节 建设工程项目管理v(4)整个工程质量经有关部门审核，施工技术经验规范进行评定，达到合格以上。安装工程的完工程度列出己完工的工程和未完工程一览表；提出财务决算分析，对不合格的提出返回复修意见。v (5)要求建筑物四周2m以内的场地平整，由本项施工所造成的障碍物已经清除v案例分析：商品房交付标准：竣工验收证第二节 建设工程项目管理v(二)竣工验收的程序v 1)工程建设完成后，施工单位向开发商递交竣工报告图样;(2)开发商验收。开发商根据图样、隐蔽工程验收资料验收工程施工质量。v (3)共同验收。以开发商为主，组织用户、施工单位、设计单位、贷款银行等单位共同检查，评定工程质量。单项工程经过共同验收，验收合格者由验收单位填具验收证书，出质量监督部门发给工程质量等级证书 对于总体开发项目建设完毕后，经过共同验收，还进行综合验收。第二节 建设工程项目管理v4)编制工程决算。竣工决算是反映项目实