房地产开发的精装修实施管理.ppt

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1、房地产开发的精装修管理精装房的优劣精装房的优劣o 精装修楼盘的优势国家要求及企业战略需求减少土地增值税，转移利润市场需求精装房可直接入住，免去自己管理装修的幸苦。无邻居装修干扰。装修可贷款装修有保障。专业团队打造。.精装房的优劣精装房的优劣o 精装修楼盘的问题及困难房屋总价高。客户怀疑开发商隐藏利润。小业主不喜欢某些装修风格。装修不实用。工程管理难，装修质量难保证。客户投诉多，对品牌有损害。.精装房好不好卖？o 上海佑威系统的数据链接文件2008年上海市场年终总排名情况.xls怎么做精装修？目前市场上精装修研究的几个主要方向目前市场上精装修研究的几个主要方向o 单一项目运作模式o 多项目同时运

2、作模式踏步边缘不醒目银都茗墅 装修深度高,适应客户个性化要求可适应性弱不适于大批量施工新古典风格踏步边缘不醒目装修深度高,适应客户个性化要求可适应性弱不适于大批量施工现代美式风格北京龙湖北京龙湖工业化特征明显,易于大批量施工，工程化操作色彩中性，适应性强。设备为研究重点万科红郡万科红郡客户定位及市场研究o 基于项目整体定位的精装修客户研究o 通过调研了解客户需求u 以客户需求为中心，进行客户细分 通过CLT（街头拦截访问）+约访深圳、广州两地的客户细分为例：深圳地区深圳地区广州地区广州地区基于客户价值的精装修客户需求挖掘基于客户价值的精装修客户需求挖掘以客户需求为中心，进行客户细分从家庭结构、

3、受教育水平/收入水平、职业、行业、城市进入方式、目前居住情况、目前居住面积、汽车拥有情况、交通方式、休闲活动、价值观、房款支付和来源 分析客户背景特征分析客户背景特征不同客户群的房屋价值和购房动机不同客户群的房屋价值和购房动机克服全员之上而下的不严格遵守流程的习惯，解放思想！不同客户群对区位的需求特征不同客户群对区位的需求特征克服全员之上而下的不严格遵守流程的习惯，解放思想！不同客户群对产品的需求特征不同客户群对产品的需求特征从总价、面积、户型、楼型、外立面风格、装修程度、空间需求、小区生活配套、小区娱乐配套、物业服务标准、小区人群素质、社区规模、周边配套分析产品需求特征分析产品需求特征克服全

4、员之上而下的不严格遵守流程的习惯，解放思想！不同客户群对产品的需求特征不同客户群对产品的需求特征克服全员之上而下的不严格遵守流程的习惯，解放思想！玄关设置的考虑玄关设置的考虑赠送入户花园和凹阳台的使用赠送入户花园和凹阳台的使用不同客户群对产品细项需求不同客户群对产品细项需求克服全员之上而下的不严格遵守流程的习惯，解放思想！窗台的偏好窗台的偏好书房的偏好书房的偏好主卫和客卫面积的考虑主卫和客卫面积的考虑主卫和客卫的设置考虑主卫和客卫的设置考虑主卫设置浴缸的考虑主卫设置浴缸的考虑精装修的研发管理o 选者合适的设计公司o 制定合理的精装修的设计流程o 设计指引与设计优化o 配置研究o 材料研究o 施

5、工节点研究o 部品研究o 其他类型的精装修研究精装修设计单位的选择设计单位的选择o 根据项目定位选者合适的设计公司o 必需拥有精装修设计经验o 有酒店设计经验的优先考虑o 尽早确定设计单位精装修的设计与土建设计的衔接土建设计的衔接 o 精装修设计应该在住宅主体施工前进行。也就是说，“住宅住宅装修与土建安装必须进行一体化设计装修与土建安装必须进行一体化设计”。o 精装修为了减少土建改造工程的成本，目前配合精装修设计的室内设计公司在建筑概念方案阶段就提前介入配合建筑完成这样的工作，每个阶段都与建筑有着紧密联系。水电预留和隔墙调整应该在建筑方案阶段就考虑清楚并绘制在图纸上用以指导施工。o 目前比较设

6、计管理优秀的公司能将水电设计施工图已经交给水电设计施工图已经交给建筑施工图设计单位来完成建筑施工图设计单位来完成,以达到一次性出图一次性出图的目的。o 最理想的目标是，将所有的精装修施工图由建筑施工图设计所有的精装修施工图由建筑施工图设计单位来完成单位来完成。精装修设计的工作流程研究精装修设计的工作流程研究施工配合施工配合审图建筑精装修精装修成本项目方案阶段方案阶段总平面户型、立面户型图结构初步扩出阶段扩出阶段最后一版户型图施工图施工图（60天）天）户型放大图（平面定案）建筑设备配合水电点位配合精装修定位确定精装修定位确定检讨成本检讨成本成本测算成本测算样板房样板房施工阶段施工阶段竣工图纸竣工

7、图纸（样板区）（样板区）大面施工大面施工 深化设计深化设计施工图白图施工图白图施工图蓝图施工图蓝图及材料选型定板及材料选型定板第一轮户型配合第一轮户型配合空间功能、尺度、梁关系招标配合平面、地坪、天花平面系统图厨卫系统图二次设计（供应商）第二轮户型配合第二轮户型配合空间功能、尺度、梁关系设备配置及定位确定核心领导核心领导成本控制成本控制设计管理设计管理施工管控施工管控成本控制成本控制成本控制成本控制成本控制成本控制成本控制成本控制建筑精装修精装修方案阶段方案阶段总平面户型、立面户型图结构初步扩出阶段扩出阶段最后一版户型图精装修等级标准精装修等级标准配置标准A/B/C/D确定户型配合（第二轮）户

8、型配合（第二轮）空间功能、尺度、梁关系设备配置及定位确定户型配合（第一轮）户型配合（第一轮）空间功能、尺度、梁关系前端前端后端后端成本检讨成本检讨成本施工配合审图施工图施工图（60天）天）户型放大图（平面定案）建筑设备配合水电点位配合成本测算成本测算样板房样板房施工阶段施工阶段大面施工大面施工 深化设计深化设计施工图白图施工图白图施工图蓝图施工图蓝图及材料选型定板及材料选型定板招标配合平面、地坪、天花平面系统图厨卫系统图二次设计（供应商）产品价值之体现产品价值之体现 1 2 项目产品质量把控产品质量把控重要工作节点技术标准为流程提供支撑技术技术标准标准施工配合施工配合审图建筑建筑精装修精装修成

9、本成本项目项目方案阶方案阶段段扩初阶段扩初阶段施工图阶施工图阶段段精装修等级标准精装修等级标准检讨成本检讨成本成本测算成本测算样板房样板房施工阶段施工阶段竣工图纸竣工图纸大面施大面施工工 方案深化方案深化施工图白图施工图白图施工图蓝图施工图蓝图材料选型定板材料选型定板户型配合（第二轮）户型配合（第二轮）户型配合（第一轮）户型配合（第一轮）招标配合管理管理流程流程o设计标准设计标准/指引指引 （企业规范）（企业规范）o设计优化设计优化（秘籍）（秘籍）技术标准构成精细化精细化设计标准设计标准/指引指引设计方法设计方法户内空间设计标准水电点位配置标准材料设备选型配置标准图纸绘制指引材料技术标准公共空

10、间优化方法户内空间优化方法“偷面积”增值施工配合施工配合审图建筑精装修精装修成本项目方案阶段方案阶段总平面户型、立面户型图结构初步扩出阶段扩出阶段最后一版户型图施工图施工图（60天）天）户型放大图（平面定案）建筑设备配合水电点位配合精装修等级标准精装修等级标准配置标准A/B/C/D确定检讨成本检讨成本成本测算成本测算样板房样板房施工阶段施工阶段竣工图纸竣工图纸（样板区）（样板区）大面施工大面施工 方案深化方案深化施工图白图施工图白图施工图蓝图施工图蓝图及材料选型定板及材料选型定板户型配合（第二轮）户型配合（第二轮）梁、墙体、柱关系水电点位校对：户型配合（第一轮）户型配合（第一轮）空间功能、尺度

11、、梁关系招标配合平面、地坪、天花平面系统图厨卫系统图二次设计（供应商）住宅户内空间设计标准住宅户内空间设计标准住宅户内空间优化方法住宅户内空间优化方法材料设备选型配置标准材料设备选型配置标准A/B/C/D施工图施工图图纸绘图纸绘制指引制指引o 技术标准与工作流的关技术标准与工作流的关系系精装修标准精装修标准构造图籍构造图籍材料技术材料技术标准标准精装修的设计指引精装修的设计指引 住宅产品精装修设计强调人性化设计，避免个性化设计，强调通用性功能，住宅产品精装修设计强调人性化设计，避免个性化设计，强调通用性功能，避免特殊性功能，强调固品材料，避免特性材料，便于大面积统一施工，并避免特殊性功能，强调

12、固品材料，避免特性材料，便于大面积统一施工，并有效控制施工质量。有效控制施工质量。1.1、简单与精细化、简单与精细化1）精装修住宅硬装部分，装饰形式、空间组织、装修选材、色彩搭配宜简单。厨房、卫生间是一次装修到位，厅房除入墙式衣柜、鞋柜及固定的墙面、地面、天花外，其他家私均考虑活动式，由客户自购；2）施工节点、成品化部件、功能细节应科学、人性化，精细化。厨房橱柜内外配件及挂件、卫生间基本五金配件及厅房内固定家具的五金配件等应安装一次到位，以体现金地品牌的专业精细度；1.2、一致性与弹性、一致性与弹性1）同档次套型，装修标准应一致，主要体现在选材选型选配件方面要一致。如：一个项目内的相同户型，其

13、厅房墙地面装修材料、厨房、卫生间配置尽量一致；2）当同档次套型中空间存在差异，较难协调一致时，配置标准原则下，个别户型无法实现的可对配置，作调整修改以作平衡，基本配置标准不得修改。1.3、实用性与适应性、实用性与适应性1）功能性和实用性是硬装的基本核心思想，每一处设计应是基于实际生活需要的，充分考虑生活习惯和行为心理、符合人体工学原理；2）硬装的选材、选型应遵循中性化的导向，以适应客户任何风格定位的软饰及配饰；1.4、提高成品化比例，便于批量操作、提高成品化比例，便于批量操作1）尽量选用成品化的部件，如：成品门及门套、橱柜、淋浴隔断、橱柜、镜柜、台盆柜等，以便于批量采购及统一施工管理；2）在选

14、用成品化部件时，同时兼顾产品品质感。某公司精装修设计指引某公司精装修设计指引案例链接案例链接精装修的设计指引精装修的设计指引住宅户内空间设计标准o厨房篇n厨房平面布置形式及尺寸n厨房设备布置基本原则n橱柜布置基本原则o卫生间篇n卫生间平面布置形式n卫生间常用尺寸n卫生间设备布置基本原则n卫生间储藏空间布置基本原则n卫生间配件布置基本原则n特殊人群卫生间设计o主卧篇n卧室常用空间尺寸n主卧室附加功能空间n卧室门窗设置及家具布置要点n卧室设备布置原则n卧室衣柜布置原则o玄关篇n玄关的尺寸设计n玄关柜设计要点n特殊人群玄关设计o各功能空间组织n各功能空间关系的合理性n厨房与各空间关系n卫生间与各空间

15、关系n主卧室与各空间关系o各功能空间配置的完整性户内空间设计优化方法o 条件条件n尽量对结构不做改动或少改动o 手段手段n改变开门位置n平开门改推拉门n巧妙利用异型空间n做薄墙或以家具代替墙n改变开门位置户内空间设计优化方法n平开门改推拉门厨房厨房收纳鞋柜更充裕收纳鞋柜更充裕门靠一边开门靠一边开尺度更舒适尺度更舒适杂物收纳更充裕杂物收纳更充裕门后留少许位置门后留少许位置收纳柜更充裕收纳柜更充裕平开门改推拉门平开门改推拉门户内空间设计优化方法n巧妙利用异型空间n做薄墙或以家具代替墙厨房厨房“异型化异型化”收纳更充裕收纳更充裕阳台更好用阳台更好用卫生间卫生间“异型化异型化”尺度更舒适尺度更舒适收纳

16、衣柜更充裕收纳衣柜更充裕收纳柜更充裕收纳柜更充裕优化前平面优化前平面优化后平面优化后平面户型户型1(1(深圳龙华新城）深圳龙华新城）改变开门位置改变开门位置平开门改推拉门平开门改推拉门卫生间尺度更舒适卫生间尺度更舒适收纳空间更充裕收纳空间更充裕优化前平面优化前平面优化后平面优化后平面改变开门位置改变开门位置厨房收纳更充裕厨房收纳更充裕户型户型2(2(深圳龙华新城）深圳龙华新城）改变开门位置改变开门位置卫生间卫生间/厨房平开门改推拉门厨房平开门改推拉门入户门位置左移入户门位置左移优化前平面优化前平面优化后平面优化后平面收纳增多收纳增多餐厅独立餐厅独立厨房流线更合理厨房流线更合理增加冰箱位及鞋柜位增加冰箱位及鞋柜位户型户型3(3(深圳龙华新城）深圳龙华新城）优化前平面优化前平面优化后平面优化后平面改变主卧及次卧开门位置改变主卧及次卧开门位置主人房流线更合理，收纳衣柜增多主人房流线更合理，收纳衣柜增多走廊处增加收纳柜体走廊处增加收纳柜体次卧室尺度更舒适次卧室尺度更舒适户型户型4(4(深圳龙华新城）深圳龙华新城）厨房阳台互换厨房阳台互换厨房餐厅流线更合理厨房餐厅流线更合理玄关收纳功能增强玄关收