房地产基本术语及项目开发流程.ppt

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1、-1-1-1-隆基泰和集团隆基泰和集团新员工入职培训新员工入职培训新员工入职培训新员工入职培训-2-2-2-3-3-3-我们先来了解一下！我们先来了解一下！也也称为不动产，是房产和地产的总称，是指土地及附着在土地上的称为不动产，是房产和地产的总称，是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的多种权利（及所有权、管理权、转让权人工构筑物和建筑物及其附带的多种权利（及所有权、管理权、转让权等）。等）。是是指以土地和建筑物经营为对象，从事房地产开发建设、经营、管指以土地和建筑物经营为对象，从事房地产开发建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产理以及维修、装饰和服务

2、的集多种经济活动为一体的综合性产业。业。是是指房地产开发正业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质指房地产开发正业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施，房屋建筑的活动。的要求进行基础设施，房屋建筑的活动。-4-4-4-是指由房地产开发公司综合开发，建成后出售的住宅、商是指由房地产开发公司综合开发，建成后出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。业用房以及其他建筑物。凡是自建或者委托建设者参加统建，又是自己使用的住宅、凡是自建或者委托建设者参加统建，又是自己使用的住宅、商业用房和其他建筑物，不属于商品房范围。商业用房和其他建筑物，不属于商品房范围。-5-5-5-，是指房，是指房

3、地产开发企业将竣工验地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支买受人，并由买受人支付房价款的行为。付房价款的行为。，是指房，是指房地产开发企业将正在建地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的支付定金或者房价款的行为。行为。-6-6-6-期房在港澳地区期房在港澳地区 称做为买称做为买“楼花楼花”，这是当前房地产开这是当前房地产开 发商普遍采用的发商普遍采用的 一种房屋销售方式。一种房屋销售方式。期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始

4、至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。-7-7-7-所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入合同。通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。住的房屋。准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已

5、初现，房型、楼间距等重要因宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。施工阶段的房屋。-8-8-8-外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。和个人。内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋

6、，内销商品房可以出售给当商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。地企事业单位和居民。-9-9-9-开发商经过正常的销售后剩下开发商经过正常的销售后剩下 了少量没有竞争力的房子，了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小院且遮挡严重其中一层大多不带小院且遮挡严重 尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到的销售量

7、达到80%以后，一般就进入房地产项目的清以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。-10-10-10-烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。的积压楼宇。“烂尾烂尾”的情况一般不的情况一般不会会 发生在房产推出销售的发生在房产推出销售的时候，而是随着项

8、目的不断时候，而是随着项目的不断推进，一步步显现。推进，一步步显现。-11-11-11-城市居住区一般称居住区，泛指不同居住人口规模城市居住区一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模围合，并与居住人口规模3000050000人相对应，配人相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。居住小区一般称小区，是被居住区级道路或自然分居住小区一般称小区，是被居住区级

9、道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模界线所围合，并与居住人口规模 700015000人相对人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。-12-12-12-居住组团一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住组团一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模居住人口规模10003000人相对应，配建有居民所需人相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。的基层公共服务设施的居住生活聚居地。配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建配建设施是指与

10、住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。公共活动中心是配套公建相对集中的居住区中心、小公共活动中心是配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。如健身设施、业主会所区中心和组团中心等。如健身设施、业主会所-13-13-13-业主会所就是以所在物业主会所就是以所在物业业主为主要服务对象的业业主为主要服务对象的综合性康体娱乐服务设施。综合性康体娱乐服务设施。会所具备的软硬件条件：会所具备的软硬件条件：康体设施应该包括泳池康体设施应该包括泳池（最好是室内）、网球或（最好是室内）、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、羽毛球场、高

11、尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐保龄球馆、健身房等娱乐健身场所；中西餐厅、酒健身场所；中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；还应具有网的社交场所；还应具有网吧、阅览室等其他服务设吧、阅览室等其他服务设施。施。会所原则上只对社区业主服务，会所原则上只对社区业主服务，不对外开放，保证了业主不对外开放，保证了业主活动的私密性和安全性。活动的私密性和安全性。作为休闲健身的场所，会所作为休闲健身的场所，会所也给业主提供了良好的社交场所。也给业主提供了良好的社交场所。-14-14-14-建筑小品是指既有功能要求，建筑小品是指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用又具有点缀

12、、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。和指示性标志物等的统称。宅间小路是住宅建筑之宅间小路是住宅建筑之间连接各住宅入口的道路。间连接各住宅入口的道路。-15-15-15-房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各利，也就是房屋各 项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。产的占有、使用、收益和处分的权利。产权证书是指产权证书是指“房屋所有权证房屋所有权证

13、”和和“土地使用权证土地使用权证”。房屋产权证书包括：。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。房屋平面图。-16-16-16-大产证是在房屋竣工验收之后交付购房者之前，由房地产开大产证是在房屋竣工验收之后交付购房者之前，由房地产开发商向房地产管理部门申请初始登记，对符合规定的申请。房地发商向房地产管理部门申请初始登记，对符合规定的

14、申请。房地产管理部门应当在受理登记申请起产管理部门应当在受理登记申请起30天内作出准予登记的决定，天内作出准予登记的决定，颁发房地产权证。大产证是开发商首先要取得的产权证，是开发颁发房地产权证。大产证是开发商首先要取得的产权证，是开发商拥有房屋产权的证明，这只能由开发商来办理。商拥有房屋产权的证明，这只能由开发商来办理。小产证：即每个购房者拿到的产权证，由购房者或购房者委托小产证：即每个购房者拿到的产权证，由购房者或购房者委托开发商到房产交易部门办理。开发商只有取得了大产证，购房者开发商到房产交易部门办理。开发商只有取得了大产证，购房者才能去办理小产证。小产权就是没有产权本，上市买卖是不受法才

15、能去办理小产证。小产权就是没有产权本，上市买卖是不受法律保护的。如果遇到政府拆迁等行为，也是得不到任何保障和补律保护的。如果遇到政府拆迁等行为，也是得不到任何保障和补偿的。偿的。-17-17-17-房地产转让是指房地产权利人通过买卖赠与或者其他房地产转让是指房地产权利人通过买卖赠与或者其他合法的方式将其房地产转移给他人的行为：合法的方式将其房地产转移给他人的行为：1.买卖；买卖；2.交换；交换；3.赠与；赠与；4.以房地产抵债；以房地产抵债；5.以房地产作为出资或者作为合作条件以房地产作为出资或者作为合作条件,与他人成立企业法人与他人成立企业法人,房地产权属随之转移的；房地产权属随之转移的；6

16、.因企业兼并或者合并因企业兼并或者合并,房地产权属随之转移的；房地产权属随之转移的；7.法律、法规、规章许可的其他方式。法律、法规、规章许可的其他方式。商品房预售和销售、商品房预售和销售、存量房屋买卖是房地产转让方式中的买卖，买卖双方为转让当事存量房屋买卖是房地产转让方式中的买卖，买卖双方为转让当事人，卖出人为转让人，买入人为受让人。人，卖出人为转让人，买入人为受让人。-18-18-18-是指房屋产权转移时承受人向政府交纳税款。是指房屋产权转移时承受人向政府交纳税款。产权置换是指居民之间以自身原有产权房进行置换产权置换是指居民之间以自身原有产权房进行置换的一种业务。一般是在中介的撮合下进行，并可由中的一种业务。一般是在中介的撮合下进行，并可由中介代办置换手续。介代办置换手续。“按揭按揭”一词是英文一词是英文“Mortgage”的粤语音译，的粤语音译，住房按揭贷款是住房担保贷款的一种，是指购房者以住房按揭贷款是住房担保贷款的一种，是指购房者以所购住房作抵押并由其所购买住房的房地产开发企业所购住房作抵押并由其所购买住房的房地产开发企业提供担保的个人住房贷款。提供担保的个人住房贷款。“按揭按